ВВЕДЕНИЕ 
 

    Актуальность  этой темы заключается в том, что  сложно переоценить значение в жизни каждого человека такого объекта, как жилое помещение, в особенности в России, где, по словам классика, «жилищный вопрос испортил» уже не одно поколение граждан.

    Возрождение в стране системы социально-экономических  отношений, основанных на использовании рыночных механизмов их регулирования, привело к возникновению довольно широкого круга собственников жилья.

    Проводимая  государством политика в сфере формирования рынка доступного для граждан жилья во главу угла ставит не только расширение жилищного фонда социального использования и предоставление жилых помещений по договору социального найма всем гражданам, но и формирование частного жилищного фонда, находящегося в собственности граждан (в первую очередь трудоспособной части населения страны), за счет развития рынка недвижимости, создания механизмов кредитования граждан для приобретения жилья и условий, обеспечивающих эффективное использование жилых помещений, качественное управление многоквартирными жилыми домами и их реновацию.

    Следовательно, для обеспечения жильем граждан, которые по своему имущественному положению не могут рассчитывать на получение социального жилья, должны существовать иные способы решения жилищной проблемы. Ключевым моментом реализации таких способов как раз и является свободный и эффективный оборот жилой недвижимости, в котором особую роль играет институт наследования, обеспечивающий непрерывность этого оборота и защиту от возможных ограничений, связанных со смертью собственника жилья.

    Следует подчеркнуть, что именно нормы наследственного  права создают определенность в правовом режиме жилых помещений, а также связанных с ними имущественных прав и обязанностей человека, предусмотренных на случай его смерти. При этом определение судьбы жилого помещения в случае смерти его собственника должно, с одной стороны, в полной мере соответствовать принципам наследственного права, а с другой - осуществляться с учетом особенностей правового режима такого объекта, как жилое помещение.

    К указанным особенностям правового  режима жилых помещений относятся:

    - целевое назначение жилых помещений  (ограничение правомочия собственника в использовании жилого помещения, которое допускается только для проживания граждан);

    - наличие законодательных установлений  по поводу прав пользования  жилым помещением у иных лиц помимо самого собственника (члены семьи собственника, лица, находящиеся на иждивении собственника жилого помещения, и иные лица);

    - наличие специальных требований по поводу определения судьбы общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме, а также мест общего пользования, расположенных внутри жилого помещения, принадлежащего нескольким собственникам;

    - наличие специальных институтов, оказывающих существенное влияние на участников наследственных правоотношений, таких как жилищные и жилищно-строительные кооперативы, а также товарищества собственников жилья;

    - особый порядок возникновения  права собственности на жилые  помещения в результате приватизации жилищного фонда.

    Актуальность  нашего исследования так же подчеркивается тем, что в настоящее время в литературе практически отсутствуют комплексные исследования, которые были бы специально посвящены вопросам, связанным с определением особенностей наследования именно жилых помещений с учетом вновь принятых законодательных актов.

    Среди прежних научных исследований, в  которых уделяется внимание проблемным аспектам наследования недвижимости, в том числе и жилых помещений, особо следует отметить работы выдающихся российских ученых К.Д. Кавелина, Д.И. Мейера, С.А. Муромцева, В.Н. Никольского, С.В Пахмана, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Серебровского, И.М. Тютрюмова, В.А. Умова, П.П. Цитовича, Г.Ф. Шершеневича.

    Отдельные вопросы наследования жилых помещений нашли свое отражение также в трудах правоведов-специалистов в области гражданского права новейшего времени М.И. Брагинского, Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинникова, А.Л. Маковского, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, О.Ю. Шилохвоста, В.Ф. Яковлева, К.Б. Ярошенко и др.

    Предметом исследования является жилые помещения  в процессе реализации прав наследования.

    Объектом  исследования являются отношения возникающие  в процессе наследования жилых помещения в Российской Федерации.

    Целью данного исследования является изучение специфики жилого помещения как объекта правоотношения по поводу перехода прав собственности на него в порядке наследования. Достижение указанной цели обусловливает необходимость решения следующих задач:

    - определить жилое помещение как объект гражданского права

    -рассмотреть  возникновение права собственности  на жилое помещение в результате  наследования.

    Эмпирическую  базу исследования составили нормативные  правовые акты, регулирующие отношения  в сфере наследования, нормы жилищного законодательства, материалы судебной практики по применению законодательства.

    Работа  состоит из введения, двух глав разделенных  на параграфы, заключения и списка использованных источников.

ГЛАВА 1. ЖИЛОЕ  ПОМЕЩЕНИЕ КАК  ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

1. Жилые помещения как объекты гражданского права

    Понятие жилого помещения является ключевым, основным понятием жилищного права. В доктрине под жилищными отношениями принято понимать различные виды общественных отношений, возникающих по поводу жилища по пользованию жилыми помещениями по предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др¹. Таким образом самые разнородные общественные отношения, которые регулируются жилищным законодательством, возникают именно по поводу жилых помещений. 

    Жилые помещения составляют жилищный фонд Российской Федерации (ст. 19 ЖК РФ). Жилое  помещение является объектом как  жилищных, так и гражданских прав. Права на жилое помещение могут быть как вещными (ст.288 -  293 ГК РФ, ст. 30-  34 ЖК РФ), так и обязательственными. Жилое помещение является предметом договора найма (ст. 671 – 688 ГК РФ, ст. 60 – 91 ЖК РФ). Жилое помещение  может быть предметом договоров дарения, мены, ренты. Отношения по продаже жилого помещения выделены в самостоятельной объект правового регулирования ст. 558 ГК РФ. Что же именно приобретают в собственность граждане и юридические лица – некое пространство, которое имеет вход? По поводу чего у одного лица возникает право требовать от другого лица совершения действий, которые составляют содержание субъективной обязанности последнего, - по поводу некой юридической фикции, того, чего не существует в окружающей нас реальной действительности?

    В соответствии со ст. 15 ЖК РФ под жилым  признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям). К жилым помещениям относятся: жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), а также комната. Это деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, так как объектом жилищных прав может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). При этом следует признать справедливым высказанное мнение относительно того, что не исключается возникновение жилищных прав на неизолированные части жилого дома или квартиры, в частности, при заключении договора поднайма и вселении временных жильцов². Однако это является лишь исключением из общего правила, так как жилищные права таких субъектов, как поднаниматели жилого помещения и временные жильцы, не являются самостоятельными, а зависят от прав нанимателя жилого помещения, производны от них.

    Следует отметить, что фактически жилые помещения, предоставляемые гражданам по договору социального найма, переходили (и поныне переходят) от одного поколения нанимателей к другим, последующим поколениям. Для предоставления такого жилья гражданин (и его семья) должен отвечать определенным требованиям, предъявляемым законом к нуждающимся в жилье гражданам. После получения квартиры ее выбытие из владения потомков первоначального нанимателя практически невозможно независимо от того, что жилищные условия данной семьи впоследствии улучшились и по фактическому положению они не являются нуждающимися нанимателями. Граждане, проживающие в так называемом социальном жилье, имеют все легальные возможности сохранять в своем владении квартиру, вселяя в нее членов своей семьи, а те в свою очередь в последующем делают то же самое. В случае смерти нанимателя ст. 82 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя право требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма. Однако только право собственности и право наследования обеспечивают реальное право граждан сохранять жилое помещение в распоряжении своих близких родственников или определяемых самими собственниками граждан. В результате массовой приватизации жилых помещений такое право возникло у большинства граждан, пользовавшихся жилыми помещениями на основании договора социального найма. Большая часть жилищного фонда перешла в частную собственность, в результате чего отпала необходимость гражданам производить какие-либо «обманные» действия, дабы сохранить жилище в рамках семьи.

    Указанные задачи решаются в рамках наследственных отношений. С другой стороны, условной «платой» за подобное решение вопроса является бремя содержания жилого помещения со всеми вытекающими последствиями: необходимостью решать вопросы управления многоквартирным домом, заботиться об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме и, в конечном счете, о судьбе такого дома при наступлении его полного морального и физического износа.

    Особенностью  жилых помещений также является то, что они представляют собой сложные вещи. Наряду с главной вещью (собственно помещением) в состав жилого помещения входят другие вещи, являющиеся принадлежностью по отношению к главной вещи (например, инженерно-техническое оборудование). Это выделяет жилое помещение среди других объектов, которые могут входить в состав наследства. При наследовании между участниками складываются правоотношения по поводу квартиры или жилого дома в целом, а не по поводу отдельных их частей (оконных рам, санитарно-технического оборудования, радиаторов отопления и т.д.). Оборудование, входящее в состав квартиры, не наследуется самостоятельно.

    Особенностью  правового режима квартир в многоквартирных  домах является также то, что наряду с правом собственности на жилое помещение собственнику принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома. В ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации дан достаточно полный, но не исчерпывающий перечень объектов, которые могут входить в состав общего имущества многоквартирного дома: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

    Доля  в праве на общее имущество, принадлежащая  собственнику помещения в многоквартирном доме, не может находиться в гражданском обороте отдельно от жилого помещения, а следует его судьбе. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество прежнего собственника такого помещения.

    Отнесение того или иного помещения к категории жилых помещений имеет существенное значение для регулирования наследственных отношений. Прежде всего по признаку последнего места постоянного проживания наследодателя определяется место открытия наследства. В данном случае при разрешении конкретных наследственных дел необходимо применять вышеуказанные нормы Жилищного кодекса Российской Федерации и принимаемых в его развитие положений законодательных актов, для того чтобы определить, является ли постоянное место пребывания наследодателя жилым помещением. При этом для определения места открытия наследства не имеет значения, являлся ли наследодатель при жизни собственником помещения, в котором постоянно проживал до смерти, или он пользовался таким помещением на иных основаниях.

    Следующим важным моментом, связанным с определением жилого помещения, является то, что именно в месте постоянного проживания наследодателя сосредоточена большая часть его имущества. Реализация наследниками права фактически принять наследство как раз и заключается, как правило, в ограничении доступа других лиц в жилое помещение, принадлежавшее наследодателю, а также в совершении им ряда действий по сохранению жилого помещения (его содержанию).

    Еще одним специфическим свойством  недвижимого имущества, связанным с обязательностью государственной регистрации прав на него, является то, что благодаря отражению в специальных реестрах записей о правах на недвижимости такое имущество способно выполнять функцию обеспечения иных обязательств (в том числе кредитных) без необходимости его физической передачи кредиторам. Определенные неудобства, связанные с государственной регистрацией, вполне могли бы компенсироваться для гражданского оборота указанным эффектом. Однако реализация на практике такого механизма представляется весьма затруднительной. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество по своему предмету выходит за рамки частноправовых институтов и по большей части содержит в себе нормы публичного права (о системе органов, осуществляющих государственную регистрацию, о процедурах, назначениях, порядке документооборота и т.д.). Именно эта сфера подвержена большему влиянию различных политических и административных факторов. Это подтверждается и стремлением политической³ и законодательной ветвей власти облегчить оборот недвижимости путем совершенствования гражданского законодательства и законодательства о государственной регистрации.

    Жилое помещение может находиться в  собственности одного лица или нескольких лиц. Гражданское законодательство (п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации) не содержит ограничений по количеству собственников одного объекта недвижимости. При этом общая собственность на имущество может возникнуть как по воле собственника имущества (например, в результате совершения сделки), так и помимо его воли (например, при наследовании жилого помещения несколькими наследниками). В первом случае возможны такие действия со стороны собственника или собственников помещений, в результате которых возникают «карликовые» доли в праве собственности, например 1/10, 1/50, 1/100 и т.д.

    Согласно  мнению авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе⁴ такие действия собственников жилых помещений являются злоупотреблением правом, поскольку нарушают нормы жилищного и гражданского законодательства о целевом использовании жилого помещения для проживания в нем граждан. Предлагается для исключения таких ситуаций ввести в ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации норму, которая бы ограничивала возможность собственника по своей воле выделять с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам либо по иным характеристикам не соответствует «принципу жизнеспособности выделяемой доли».

    Такое предложение по совершенствованию законодательства представляется не вполне обоснованным по следующим причинам.

    Если  в состав наследства входит жилое  помещение (жилой дом, квартира и  иные объекты),  раздел которого в  натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения.

    Применение  указанного положения позволит в  перспективе избегать при отсутствии необходимости возникновения большого числа собственников одного относительно небольшого помещения и сократит количество споров по поводу раздела имущества.

    Указание  в п. 3 ст. 1168 Гражданского кодекса  Российской Федерации на отсутствие у лица, имеющего преимущественное право на получение жилого помещения  в счет своей наследственной доли, иного жилого помещения сформулировано таким образом, что вопрос о совместном проживании наследника с наследодателем, а также о наличии или отсутствии у наследника иного жилья должен решаться в судебном порядке.

    Полагаем, что под лицом, проживавшим совместно  с наследодателем, следует понимать не только сособственника помещения, но и наследника, постоянно проживавшего на иных законных основаниях в наследуемом жилом помещении, принадлежавшем наследодателю. Этот вывод вытекает из того, что о лицах, имевших с наследодателем общую собственность, в законе есть специальная норма (п. 1 ст. 1168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    Вместе  с тем в законе нет критериев  оценки лица в качестве не имеющего иного жилого помещения. Представляется, что было бы справедливо в качестве наличия иного жилья рассматривать факт наличия у такого лица права собственности на иное жилое помещение либо договора социального найма на иное жилое помещение. Именно эти два основания пользования жилыми помещениями предоставляют возможность наследнику постоянно и беспрепятственно использовать жилое помещение, тогда как иные основания (так называемый коммерческий наем, наем служебного жилого помещения, проживание в качестве временного жильца и т.д.) таких прав не предоставляют. Одновременно из отсутствия в Гражданском кодексе прямых указаний на данные обстоятельства следует вывод о том, что при разрешении конкретных споров о преимущественном праве судом могут и должны быть учтены и иные обстоятельства. К примеру, при наличии у наследника права собственности на жилое помещение (или его часть) может отсутствовать возможность проживания в нем в силу каких-либо обстоятельств (например, ввиду непригодности данного помещения для проживания). Именно в силу этого решение названных вопросов отнесено к компетенции судебных органов.

    Отдельно  следует остановиться на вопросе о наследовании жилого помещения, которое поступило в собственность наследодателя в результате дарения.

    При рассмотрении дарения в рамках темы настоящей работы вопросы сопоставления дарения и наследования раскрываются в несколько ином ракурсе. Поскольку в соответствии с ч. 4 ст. 578 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого, то возникает вопрос о последствиях такой отмены с точки зрения наследственных отношений.

    По  общему правилу ст. 578 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае отмены дарения подаренная вещь должна быть возвращена дарителю. Более того, следуя букве закона, а именно п. 5 указанной статьи, сам одаряемый уже после своей смерти «обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения».

    Нормы современного Гражданского кодекса  Российской Федерации не содержат прямых указаний на то, каким образом должны быть урегулированы отношения в таких случаях, когда, с одной стороны, право собственности на имущество, оставшееся после смерти человека, переходит в порядке наследования к другим лицам, а с другой стороны, даритель, ранее совершивший дар, вправе отменить дарение и вернуть себе подаренную ранее вещь.

    В литературе довольно подробно исследован вопрос о последствиях отмены дарения с точки зрения способа исполнения этой обязанности: возврата одаряемым подаренной вещи либо, при невозможности возврата, компенсации ее стоимости⁵. Так, согласно одному подходу обязанность возврата подаренной вещи существует только до тех пор, пока вещь находится в собственности одаряемого на момент отмены дарения⁶. При невозможности возврата вещи в натуре согласно этой позиции обязанность компенсировать ее стоимость возникает только в случае отмены дарения в связи с неблагодарностью одаряемого. Другой же подход к решению вопроса о последствиях отмены дарения сводится к установлению одинаковых условий независимо от того, по какому основанию такая отмена осуществляется (в том числе и в связи со смертью).

    Первая  из указанных позиций представляется наиболее соответствующей целям  дарения. Так, предоставляя в дар  какое-либо имущество, даритель не может  ограничить право распоряжения одаряемого данным имуществом кроме как путем совершения оговорки о праве отмены дарения пережившим дарителем. Это означает, что подаренное имущество может свободно отчуждаться одаряемым, в том числе и путем оставления завещательного распоряжения.

    Возвращаясь к вопросам, связанным с реализацией права на отмену дарения, отметим, что срок действия права на отмену дарения законом не установлен. Ясно, что такая ситуация, при которой право собственности перешло наследникам и параллельно имеет место право, реализация которого может осуществиться в любой момент, не может продолжаться бесконечно. Это практически парализует оборот обремененной таким образом вещи. В особенности проблематично данное положение дел для жилой недвижимости, права на которую подлежат государственной регистрации и дефекты оборота которой могут серьезным образом затрагивать наиболее существенные гражданские права. Правила о сроках исковой давности в этом случае вряд ли применимы, поскольку речь идет не о возникновении права на подачу иска, а о наступлении условия, с которым связано право требовать отмены дарения (но не возникновение обязанности возвратить дар). До тех пор, пока даритель не заявил соответствующее требование, наследник прав дарителя не нарушает, поскольку удерживает вещь на вполне законных основаниях. Можно, конечно, ставить вопрос об установлении соответствующего срока действия права на отмену дарения в законе. Однако при этом возникает необходимость затронуть довольно существенный пласт проблем, связанных с механизмом реализации подобной нормы: отражение соответствующих прав и обременений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, установление порядка совершения регистрационных действий и т.д. Даже поверхностный анализ вариантов решения такой задачи показывает ее не реалистичность. В результате рассмотрения совокупности с указанным выше обстоятельством о возможном легальном обходе возврата дара напрашивается вывод о целесообразности присутствия такого соглашения в договоре дарения.

    Проблемы, порождаемые наличием нормы об отмене дарения пережившим дарителем, не способствуют стабильности гражданского оборота и приводят к появлению в обороте объектов, содержащих скрытые для участников оборота правовые дефекты, что в свою очередь, безусловно, приводит к новым проблемам для следующего круга лиц, вовлеченных в сделки с такими объектами. 
 

    1.2.Виды жилых помещений как объектов гражданских прав 
 

    Определение понятий «жилой дом», «квартира» и  «комната» дано в ст. 16 ЖК РФ. При этом следует отметить, что такие понятия, как «многоквартирный дом» и  «часть дома или квартиры», в ЖК РФ отсутствуют. Что касается многоквартирного дома, то, очевидно, законодатель руководствовался точкой зрения, которую без преувеличения можно назвать общепринятой, - многоквартирный дом самостоятельным объектом права собственности (как и другого вещного права) не является⁷. Между тем ст. 15 ЖК РФ говорит именно об объектах жилищных прав. Определение понятия «многоквартирный дом» содержится в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»⁸.

    Под многоквартирным домом в соответствии с п. 6 указанного Положения признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Как мы видим, в определении нет указания на то, что многоквартирный дом является недвижимостью. Ранее действовавший Закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» определял кондоминиум (а такой термин использовался при характеристике многоквартирного дома) как единый комплекс недвижимого имущества. Является ли многоквартирный дом объектом недвижимости? В юридической литературе по данному поводу были высказаны различные мнения. Так, А.А. Иванов отмечает, что «многоквартирный же дом сам по себе к жилым помещениям и к объектам недвижимости не относится, хотя в нем тоже есть комнаты (в составе квартир) и вспомогательные помещения»⁹. Очевидно, основанием для такого вывода послужило категорическое неприятие формулировок ЖК РФ, которое высказывает А.А. Иванов в упомянутой работе. Впрочем, далее автор отмечает, что в итоге многоквартирный дом представляет собой совокупность квартир, принадлежащих различным собственникам, и общего имущества многоквартирного дома. Сам же многоквартирный дом рассматривается как некое собирательное понятие (абстракция) и не выступает самостоятельным объектом жилищных прав. Общее же имущество многоквартирного дома отнесено А.А. Ивановым к объектам недвижимости, который существует в виде имущественного комплекса. Аналогичную позицию занимает И.А. Дроздов, который отмечает, что «многоквартирный дом состоит из квартир, т.е. недвижимых вещей в смысле гражданского законодательства. Между тем признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости»¹⁰. Попробуем разобраться в сказанном. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. По всем признакам многоквартирный дом, как и жилой дом, полностью подпадает под легальное определение недвижимого имущества, так как ему присущи все признаки, установленные в законодательстве, а именно: прочная связь с землей и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба. Тем не менее оказывается, что многоквартирный дом (строение) самостоятельным объектом недвижимости не является. Объектами недвижимости являются составляющие многоквартирный дом части, жилые (квартиры, комнаты) и нежилые помещения, которые, совершенно очевидно, сами по себе, самостоятельно и непосредственно связи с землей не имеют.