Анализ рынка ветхого жилья Красноярска

16

Анализ рынка ветхого жилья Красноярска

Безусловно, создание рынка доступного жилья - задача не из простых. По данным на сегодняшний день, в России в очереди на получение жилья стоит около 4430 тыс. семей. Желание улучшить свои жилищные условия выразили более 31 млн. семей, или 61% населения. При этом средняя обеспеченность жильем в России составляет 19,3 м2 на человека. Например, в Германии подобный показатель составляет 35 м2 на человека, в Швеции - 40 м2, в США - 70 м2.

Но при таком огромном спросе население, его подавляющая часть имеет крайне низкую платежеспособность. Преодолеть этот колоссальный разрыв - один из главных узлов, который необходимо разрубить. И здесь без реализации конкретных финансовых схем не обойтись. Имеется ввиду и расширение ипотечных жилищных кредитов, и кредитование индивидуального строительства, и различные накопительные схемы, и меры государственной поддержки отдельных социальных категорий граждан.

На сегодняшний день общий объем жилого фонда в России составляет 2850 млн. м2. Из них только 39% (1116,8 млн. м2) имеет процент износа до 30%. Около 56% жилья имеет степень износа от 30 до 65%; 3,2%, или 88,7 млн. м2, фактически непригодны для проживания. Это ветхий и аварийный жилищный фонд, подлежащий сносу. Еще 35,7 млн. м2 с процентом износа выше 65% близки к тому, чтобы быть признанными ветхими и аварийными.

Приведение ветхого жилья в нормальное состояние - вот ещё одно направление развития строительного рынка. Конечно, без программы на государственном уровне здесь не обойтись. Но если в такую программу заложить реальный механизм финансирования, она может стать серьёзным стимулом активизации строительного рынка.

Анализ состояния жилищного фонда

Обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствия его комфортности потребностям населения – является стратегической целью государственной жилищной политики, провозглашенной приоритетным национальным проектом "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" и тиражируемой в посланиях Президента Российской Федерации Федеральному Собранию в последние годы.

На настоящем этапе стратегическими задачами развития жилищно-коммунального хозяйства в части жилищного фонда являются:

- ликвидация в среднесрочной перспективе аварийного и ветхого жилья;

- содействие самоорганизации населения на жилищном рынке, организации эффективного управления многоквартирными домами;

- модернизация жилищной сферы, приведение жилищного фонда к состоянию, отвечающему условиям энергоэффективности и экологии.

Реализация столь масштабных задач предполагает объединение усилий всех уровней власти, а также требует соответствующего экономического поведения самого гражданина, будь он собственник жилого помещения, либо нуждающийся в жилье или улучшении жилищных условий.

Катализатором темпов решения вышеуказанных задач стала возможность получения средств федерального бюджета на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда в рамках Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

В ежегодном Послании Президента РФ к Федеральному Собранию в 2009 году высказаны важные инициативы по дальнейшему реформированию жилищно-коммунального комплекса. Особое внимание акцентировано на положении дел в жилищной сфере.

Министерство строительства и архитектуры Красноярского края завершило прием и защиту заявок от муниципальных образований, претендующих на получение финансовой поддержки Фонда содействия реформированию ЖКХ. Краевым министерством разработан проект региональной адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Красноярском крае" на 2010 год.

2284 семьи должны переехать из непригодного жилья в новые квартиры. В крае будут снесены 107 аварийных домов общей площадью 43,4 тысячи квадратных метров.

Правительство Красноярского края утвердило программу переселения граждан из аварийного жилья на текущий год. Участие в программе примут 11 муниципальных образований: семь городов, в том числе Красноярск, и 4 населенных пункта в сельской местности, уточняет пресс-служба правительства.

Финансирование программы осуществляется преимущественно из Федерального фонда содействия реформированию ЖКХ – 1,122 миллиарда рублей, а также из краевого бюджета – 335 миллионов рублей. Доля бюджетов муниципальных образований, участвующих в программе, составляет 15,5 миллиона рублей.

Региональная адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Красноярском крае" действует с 2008 года. По данным пресс-службы, за два года на её реализацию было направлено 962,8 миллиона рублей. Новое жилье получили 286 семей, снесены 114 аварийных многоквартирных домов.

В 2009 году параллельно с этой программой министерство  строительства и архитектуры края выполнило региональную адресную программу "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья в Красноярском крае". В соответствии с этой программой для переселения граждан было куплено у застройщиков в Красноярске 370 квартир и 80 квартир в Шарыпово. Показатели выполнения мероприятий программы представлены в таблице 1.

16

Продолжение таблицы 1

16

Одним из приоритетов национальной жилищной политики Российской Федерации является обеспечение комфортных условий проживания, в том числе выполнение обязательств государства по реализации права на улучшение жилищных условий граждан, проживающих в жилых помещениях, не отвечающих установленным санитарным и техническим требованиям.

В настоящее время суммарная площадь жилых помещений, признанных в установленном порядке непригодными для проживания, в Красноярском крае составляет 2719,3 тыс. кв. метров, в том числе 407 тыс. кв. метров жилых помещений являются аварийными, представляющими угрозу для жизни проживающих в них граждан.

Проживающие в аварийных домах граждане не могут самостоятельно приобрести жилище удовлетворительного качества. Муниципальные образования Красноярского края (далее - муниципальные образования) не в состоянии предоставить им жилье на условиях найма, так как не строят нового жилья, учитывая высокую степень дотационности бюджетов, и не имеют свободного жилищного фонда.

Реализация Закона Красноярского края от 02.11.2001 N 16-1559 "О краевой целевой программе "Строительство жилья взамен ветхого и аварийного жилищного фонда в Красноярском крае" на 2002 - 2005 годы" и Закона Красноярского края от 06.12.2005 N 16-4138 "О краевой целевой программе "Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в Красноярском крае" на 2006 год" не решила проблему ликвидации жилищного фонда в Красноярском крае, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, в том числе аварийного жилья.

В результате выполнения мероприятий краевой целевой программы "Строительство жилья взамен ветхого и аварийного жилищного фонда в Красноярском крае" введено в эксплуатацию 13 жилых домов (45,1 тыс. кв. метров), приобретено 6,69 тыс. кв. метров общей площади жилья, обеспечены благоустроенным жильем 2846 человек, снесено 60,28 тыс. кв. метров ветхого и аварийного жилья.

Таким образом, финансовые средства для решения проблем, связанных с переселением граждан из аварийного жилищного фонда, необходимо формировать не только за счет средств краевого бюджета и бюджетов муниципальных образований, но и с привлечением средств федерального бюджета.

Целями Программы являются:

- финансовое и организационное обеспечение переселения граждан из многоквартирных домов муниципальных образований, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации;

- создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан;

- повышение эффективности реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

Задачами Программы являются:

- строительство многоквартирных домов для последующего предоставления жилых помещений гражданам, переселяемым из занимаемых по договорам социального найма жилых помещений в многоквартирных домах муниципальных образований, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации;

- строительство многоквартирных домов для последующего предоставления жилых помещений гражданам - собственникам жилых помещений (далее - собственники жилья) по договорам мены взамен изымаемых муниципальными образованиями жилых помещений в многоквартирных домах муниципальных образований, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации;

- приобретение жилых помещений для предоставления жилых помещений собственникам жилья по договорам мены взамен изымаемых муниципальными образованиями жилых помещений в многоквартирных домах муниципальных образований, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации;

- выплата собственникам жилья выкупной цены изымаемых муниципальными образованиями жилых помещений в многоквартирных домах муниципальных образований, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.

Гражданам, переселяемым из занимаемых по договорам социального найма жилых помещений в многоквартирных домах муниципальных образований, признанных в установленном порядке аварийными, предоставляются жилые помещения в построенных многоквартирных домах и приобретенные жилые помещения в соответствии со статьями 86, 89 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Собственникам жилья предоставляются жилые помещения в построенных многоквартирных домах и приобретенные жилые помещения по договорам мены взамен изымаемых муниципальными образованиями жилых помещений в многоквартирных домах муниципальных образований, признанных в установленном порядке аварийными, а также выплата собственникам жилья выкупной цены изымаемых муниципальными образованиями жилых помещений в многоквартирных домах муниципальных образований, признанных в установленном порядке аварийными, осуществляется в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Главным распорядителем средств финансовой поддержки за счет средств Фонда (далее - субсидии), предусмотренных на реализацию мероприятий Программы, является агентство строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации Красноярского края.

Агентство строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации Красноярского края осуществляет руководство и контроль за ходом выполнения мероприятий Программы, реализуемых за счет средств Фонда, организует систему непрерывного мониторинга.

Исполнителями мероприятий Программы являются агентство строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации Красноярского края, агентство по реализации жилищных программ администрации Красноярского края, администрации городских округов Красноярского края, администрации поселений Красноярского края.

Для сравнения, по информации федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ, в Кемеровской области среди регионов России в новое жильё переехало наибольшее число жителей из ветхих и аварийных домов. На втором месте - Башкирия, затем идут Новосибирская, Оренбургская и Челябинская области.

В 2009 году в Кузбассе выполнен капремонт 1.288 жилых домов, что на 30 домов больше, чем было запланировано по федеральной целевой программе реформирования ЖКХ. Дополнительное жильё удалось включить в программу за счёт рационального использования полученных средств.

В целом же, за два года сотрудничества Кузбасса с Фондом содействия реформированию ЖКХ, вторую жизнь в области обрели 2.673 многоквартирных дома. Жилищные условия улучшили более 350 тысяч семей. За два года регион получил по программе свыше 2,9 млрд. рублей.

Состояние жилищного фонда

Жилищный фонд Красноярского края имеет устойчивую тенденцию роста по большей части за счет увеличения доли частного жилищного фонда.

Динамика основных показателей состояния жилищного фонда Красноярского края отражена в таблице 2.

Таблица 2 – Жилищный фонд (общая площадь жилых помещений; миллионов квадратных метров)

Анализ жилищного фонда показал, что к 2008 году общая площадь жилых помещений стабильно увеличивалась. В Красноярском крае она составила 63 млн. квадратных метров. Это 15,7 % от общей площади жилых помещений Сибирского федерального округа и 2,02 % - от общей площади жилых помещений Российской Федерации в целом. При этом доля городского жилищного фонда составляет около 76 % от общей площади (по Красноярскому краю). По Сибирскому федеральному округу эта доля равна 72 %. Такая же доля в целом по России.

В таблице 3 представлен анализ структуры жилищного фонда по формам собственности в 2008 году (в процентах).

Таблица 3 – Структура жилищного фонда по формам собственности в 2008 г. (в процентах)

Анализ показал, что в Красноярском крае 76,8 % жилищного фонда находится в частной собственности, из которых 68,1 % жилищного фонда находится в собственности граждан. На втором месте находится муниципальная собственность – ее доля занимает 18,0 % в общей структуре жилищного фонда.

Данные показатели отличаются от среднероссийских. В целом в России частный жилищный фонд занимает 82,4 %, а муниципальный только 12,5 %. Примерно аналогичные цифры по Сибирскому федеральному округу.

В таблице 4 представлен анализ жилых помещений по общей площади, приходящейся в среднем на одного жителя.

Таблица 4 – Общая площадь жилых помещений, приходящихся в среднем на одного жителя (на конец года; квадратных метров)

Анализ показал, что общая площадь жилых помещений, приходящихся в среднем на одного жителя, в динамике стабильно увеличивалась. В Красноярском крае на конец 2008 года эта цифра составляла 21,6 м2, что на 0,4 м2 ниже, чем средняя цифра по России, и на 1,1 м2 выше, чем в Сибирском федеральном округе.

Для наглядности динамика общей жилой площади представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Динамика жилой площади

В таблице 5 представлен анализ ветхого и аварийного жилья в общей площади жилищного фонда.

Таблица 5 – Удельный вес ветхого и аварийного жилого фонда в общей площади всего жилищного фонда (в процентах)

Анализ показал, что в Красноярском крае изношено около 5,0 % жилищного фонда. В том числе признано ветхим 4,3 % жилищного фонда, и 0,7 % жилищного фонда это аварийное жилье. Данная динамика наблюдалась и в 2007 году. Однако в сравнении с 2005 году доля аварийного и ветхого жилья увеличилась на 1,5 %.

Данный показатель один из самых высоких по стране и федеральным округам: выше только в Дальневосточном федеральном округе (там доля составляет 6,2 %). Доля аварийного и ветхого жилья в Сибирском федеральном округе составляет 4,7 %, а в целом по России эта цифра равна 3,2 %.

Наименьший удельный вес аварийного и ветхого жилья наблюдается в Центральном федеральном округе.

В таблице 6 представлен анализ благоустройства жилищного фонда в 2008 году.

Таблица 6 – Благоустройство жилищного фонда в 2008 году (в процентах)