Анализ рынка жилья в городе

Уральский государственный экономический университет

Центр дистанционного образования

 

 

 

 

Контрольная работа

 

по дисциплине: «Экономика города»

на тему:  Анализ рынка жилья в городе

 

 

 

 

 

 

                                                                   Выполнил: Коптяков А.Г.

                                                                                       (И.О. Фамилия)

                                                                   гр. УЗ-10 СР

                                                                           Проверил: _________________

                                                                                                                                     (должность,  звание)

                                                                            __________________________

 

 

 

 

Екатеринбург

2012

Содержание

Введение………………………………………………………………………	3
Глава 1. Основные виды и  методы маркетинговых исследований рынка недвижимости…………………………………………………………………	4
1.1 Понятие недвижимости……………………………………………..	4
1.2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база…………………………………………………………	5
1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости…..	7
Глава 2. Принципы формирования и динамика цен на рынке жилья  в городе………………………………………………………………………….	9
2.1 Виды стоимости жилья……………………………………………..	9
2.2 Определение рыночной  цены жилья на вторичном рынке……….	11
2.3 Анализ развития  рынка жилья в городе Карпинске………………	12
Заключение……………………………………………………………………	14
Список использованной литературы………………………………………..	15

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое  законодательство, и появились новые  для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

 

 

 

 

Глава 1. Основные виды методы маркетинговых исследований рынка недвижимости

1.1 Понятие недвижимости

Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие  рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом  или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

К экономическим характеристикам  недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Следует отметить, что  существует также имущество, которое  было движимым, но в настоящее время  прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения.

В зависимости от характера  использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны  и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

 

1.2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная  база

Рынок - это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями  рынка недвижимости являются: локальный  характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного  местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному  назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка  недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием  рынка недвижимости возникла необходимость  в оценочной деятельности. Оценочная  деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся  в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы  в России можно считать начало 90-х годов(см. Закон РСФСР «О земельной  реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991г.). Ранее существовало единое государственное собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (см. Уазы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.). важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

1.3 Факторы,  влияющие на формирование рынка  недвижимости

Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные  акты, принятие которых обуславливается  «политической конъюнктурой» в  тот или иной момент времени).

Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

Непрозрачность информационного  пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

Неравномерное развитие сегментов  рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается  рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы  накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2 Принципы формирования и динамика цен на рынке  жилья в городе

2.1 Виды стоимости, концепции стоимости жилья

Объект недвижимости может быть иметь «несколько»  стоимостей в зависимости от потребностей субъектов рынка недвижимости (целей оценки), то есть стоимость объекта недвижимости для нужд, страхования будет отличатся от стоимости, рассчитанной для продажи, залога и т.д. Например, основанием расчета стоимости для нужд страхования будет являться стоимость замещения подверженных риску элементов, для залога – способность имущества принести доход при прекращении выплаты кредита.

Цели оценки недвижимости могут быть различны (купля-продажа  объекта, страхование и имущественные  споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов стоимости.

Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В  отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор.

Основные виды стоимости  недвижимости: рыночная стоимость, стоимость  в эксплуатации, для целей налогообложения, инвестиционная, страховая, залоговая, балансовая, меновая или бартерная  стоимость, стоимость арендных прав, восстановительная стоимость, стоимость замещения и ликвидационная.

Рассмотрим наиболее часто встречаемые виды стоимости.

Наиболее распространенной является оценка рыночной стоимости недвижимости. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на свободном рынке.

Стоимость в эксплуатации отражает важность объекта для конкретного  субъекта, у которого может отсутствовать  намерение выставить объект на продажу. Стоимость в эксплуатации основана на доходности, полезности и удобствах объекта для владельца недвижимости.

Стоимость для целей  налогообложения базируется, как  правило, на затратах (на воспроизводство  объекта).

Страховая стоимость  основана на стоимости воспроизведения (замещения) элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Страховую стоимость используют для целей страхования. Как правило, эта величина восстановительной стоимости или стоимости замещения без учета земельного участка. Восстановительная стоимость – это затраты на воспроизведение точной копии застрахованной недвижимости, стоимость замещения – затраты на создание аналогичного объекта.

Для объектов, предоставляемых  в залог, определяется залоговая  стоимость – стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объекта недвижимости на рынке в случае невозврата кредита. Залоговая стоимость учитывается при определении величины выдаваемой ссуда.

Инвестиционная стоимость  – это стоимость капитальных  вложений для конкретного инвестора  с учетом его требований к инвестициям.

Ликвидационная стоимость определяется при ликвидации предприятия по решению собственника или судебного органа. Ликвидационная стоимость – это вынужденная для владельца цена продажи имущества в сроки меньше, чем достаточные для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей. Таким образом, в зависимости от целей оценки требуется определение различных видов стоимости. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. Достижение соответствия между целью оценки и определяемым видом стоимости – залог успешной работы оценщика.

2.2 Определение  рыночной цены жилья на вторичном  рынке

Рыночная стоимость  недвижимости – это наиболее вероятная  цена, за которую будет продан конкретный объект на открытом рынке, при соблюдении условий частной сделки.

Самым распространенным видом стоимости, определяемым оценщиками согласно большинству заказов на оценку недвижимого имущества, является рыночная стоимость.

Необходимым условием существования  рыночной стоимости является наличие  рынка объектов, аналогичным оцениваемому. В случае отсутствия указанного фактора оценщиком используется отличная от рыночной база оценки, что ведет к изменению вида стоимости.

Рыночная стоимости  отражает взаимодействие продавцов, покупателей  и инвесторов на рынке недвижимости. Для получения достоверной оценки рыночной стоимости объекта оценщик должен иметь полную информацию о рынке, на котором предлагается данная недвижимость.

Итак, рыночная стоимость  объекта недвижимости – это наиболее вероятная цена в денежном выражении, за которую имущество перейдет на открытом рынке от добровольного продавца к добровольному покупателю на дату оценки в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей и при соблюдении всех условий чистой (нормальной, равновесной) сделки.

Для определения рыночной стоимости в моей курсовой работе я использую методику примерного расчета стоимости квадратного метра жилья в г. Новосибирске и его пригородных районах. Средняя стоимость квадратного метра жилья рассчитывается по районам.

 

2.3.Анализ развития  рынка жилья рынка в городе Карпинске

В 2011 году на рынке жилья в Карпинске превалировали две основные тенденции. Во-первых, это активизация строительной отрасли и постепенное наращивание объемов строительства. В данный момент строится 4 многоквартирных домов. Однако даже на фоне стабильно высокого спроса на новостройки, динамика этого процесса оставалась скромной. В течение года многие застройщики переходили к реализации новых проектов, которые поступили на рынок, ускоряли темпы работ. Однако в настоящий момент можно говорить лишь о замещении, а не о наращивании общих объемов. 

Второй тенденцией уходящего  года стала рекордно высокая активность покупателей, которая наблюдалась  на фоне сдержанного роста цен. На вторичном рынке были «побиты  исторические рекорды» по количеству сделок купли-продажи. По данным Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии по городу Карпинску, за прошлый год в городе было зарегистрировано на 10 % сделок больше, чем за 2010 год. Мало того, эти показатели оказались на 20 % выше, чем в ажиотажном 2007 году.

В то же время по итогам года рост цен был существенным, чем пять лет назад. Динамика среднего по городу показателя составила +15,2 % на вторичном рынке и около +10 % на первичном. На конец декабря 2011 года средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу в Карпинске, составила 12500 рублей. Эти цифры вплотную приблизились к докризисной отметке осени 2008 года.

Невысокая динамика стоимости  жилья при столь активном рынке объясняется в первую очередь существенным объемом предложения на вторичном рынке, который наблюдался в течение 2011 года и оказывал сдерживающее влияние на рост цен. Правда, уже с мая количество выставляемых на продажу квартир начало сокращаться. По базе данных число объектов за это время снизилось с 300 до 200, то есть на – 33,3 %. Это привело к некоторому увеличению темпов роста цен, который, тем не менее, не приобрел ажиотажного характера. В 2011 году через агентства недвижимости в городе предлагалось на продажу только 250 квартир. 

Изменение средней цены предложения 1 кв. м общей площади  на вторичном рынке жилья 

	Цена на дек. 2011, руб.	Цена на март 2012, руб.	Изменение за период, %
в среднем по городу	12023	13850	+15,2
Центр	13251	15000	+13,2
район автовокзала	11863	13500	+13,8
район милиции	11834	14000	+18,3
район ж/д вокзала	11207	13000	+16,0

 

 

 

Средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном  рынке жилья в зависимости  от количества комнат

	Цена на дек. 2011, руб.	Цена на март. 2012, руб.	Изменение за период, %
1-комнатные	13095	14286	+9,1
2-комнатные	11964	13393	+11,9
3-комнатные	14706	17647	+20,0
4-комнатные	15493	16000	+3,3

 

 

 

Средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном  рынке жилья в зависимости  от типа домов

	Цена на дек. 2011, руб.	Цена на март 2012, руб.	Изменение за период, %
Хрущевки	12905	13200	+2,3
Крупногабаритные	15420	15680	+1,7
Улучшенной планировки	16030	16100	+0,4

 

 

 

Заключение

Стоимость строительно-монтажных  работ неуклонно повышается, что становится непреодолимым препятствием участия значительной части населения в строительстве жилья за свой счет. Ситуация обостряется и тем, что к проблеме низкой покупательной способности населения добавилась еще и проблема несоответствия отечественных технических решений и строительной технологии современным требованиям. Любое решение в этом направлении опять сопряжено сростом стоимости жилья. В ближайшее время потребуется широкое и более активное внедрение новых материалов и конструкций, новых технологий, с тем, чтобы жилье стало максимально удобным и комфортабельным, дешевым в строительстве и в эксплуатации, позволяющим включить в рыночный оборот значительные денежные ресурсы населения, заинтересованного в улучшении своих жилищных условий.

 

 

Список использованной литературы

1. Щербаков А.И., Золотарев И.И. Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. – Новосибирск: НГАСУ, 1997. – 124
2. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. – М.:РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. –231 с.: ил., табл., граф.
3. Маркетинговые исследования в строительстве. Методическое указание к курсовой работе для студентов специальности 060800 «Экономика и управление на предприятиях (в строительстве)» всех форм бучения. Редактор Г.К. Найденова. – Новосибирск: НГАС, 1999. –25 с.
4. Гражданский Кодекс РФ. Части 1,2. Официальный текст. – М.: Издательско-торговая фирма Кодекс, 1996.- 496 с.
5. Жилищное строительство. Ежемесячный специализированный журнал. –М.№6. – 2001.
6. Котлер Ф. Основы маркетинга. Пер. с англ. / Общ. ред. и вступ. ст. Е.М.Пеньковой. – М.: Прогресс, 1993. – 736 с.