Договор аренды зданий, сооружений

                                      ПРАВИТЕЛЬСТВО СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

        Министерство общего и профессионального  образования Свердловской области

                          Государственное образовательное  учреждение

            среднего профессионального образования Свердловской области

« УРАЛЬСКИЙ  КОЛЛЕДЖ СТРОИТЕЛЬСТВА, АРХИТЕКТУРЫ  И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА»

                                            ( ГОУ СПО СО «УКСАП») 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                      КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

         ПО УЧЕБНОЙ ДИСЦИПЛИНЕ

    «ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЕ  ПРАВО» 

     НА  ТЕМУ: «ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ,

                        СООРУЖЕНИЙ» 

                                                    3 вариант 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                  г.Нягань 2009 
 

                                           План

1. Введение
2. Договор аренды зданий и сооружений

          а) Понятие, предмет и стороны договора

          б) Существенные и несущественные  условия договора 

          в) Содержание договора аренды зданий и сооружений

          г) Форма договора: порядок регистрации сделок с   

               недвижимостью

     3. Значение договора аренды зданий  и сооружений

     4. Заключение 

     5. Список литературы 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1.Введение

   Данная работа посвящена одному из видов договорных обязательств – договору аренды зданий и сооружений.

   Изучение арендных отношений  по зданиям (сооружениям) представляется  интересным, потому что ранее  действующий Гражданский Кодекс 1964 года не выделял аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного договора. Поэтому возникает необходимость уточнить понятие, предмет, стороны данного договора, определить какие права и обязанности имеются у арендодателя и арендатора, определить какие условия являются существенными, а какие несущественными. То есть цель работы – получить максимальные знания об аренде зданий и сооружений.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.Договор аренды зданий и сооружений.

      а) Понятие, предмет  и стороны договора.

      Аренда зданий и сооружений – один из видов договоров аренды согласно п. 1 ст. 650 ГК по договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание и сооружение.

     Понятие здание или сооружение подразумевает, прежде всего, нежилое помещение, включающее весь спектр нежилых производственных, культурных и других строений.  Если же здание по своему функциональному назначению является жилым, то для него используется другой правовой режим предусмотренный гл. 35 ГК «Найм жилого помещения». Следует вспомнить п.38 Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда  «О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ, который поясняет сделки связанные с арендой (имущественным наймом, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, жилищным законодательством, совершённые после введение в действие ГК РФ, являются ничтожными согласно ст. 168 (228) ГК.)

      Договор аренды зданий и сооружений регулирует как аренду здания (сооружения) в  целом так и его части. Правда, в этом случае возникают сложности  с передачей арендатору права  пользования земельным участком, который функционально обслуживает  такую часть. Если физически выделить часть земельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения), невозможно, права на такой участок к арендатору переходить не должны.

Здания  могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке (ст. 131 ГК). Самовольная постройка не является объектом аренды (ст. 222 ГК РФ).

       К арендуемым сооружениям относятся: гидротехнические, очистные, спортивные, сооружения транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, мосты и д.р. инженерные сооружения, имеющие характер недвижимости.

      Предмет договора аренды зданий  или сооружений является существенным условием. Значит, при заключении договора его необходимо конкретизировать: указать, какое конкретное здание (помещение) сдаётся в аренду, его место нахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технической характеристики помещений и его состояния. Все эти реквизиты необходимо указать либо в тексте договора, либо в передаточном акте, являющимся

неотъемлемой частью договора. Не включение в договор аренды указанных данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдаётся в аренду, означает, что договор является несостоявшимся (п.3 ст. 607 ГК).

   Стабильности арендных отношений и защите прав, законных интересов арендатора будет способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, на котором находится здание и которая необходима для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе и в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК РФ). В данном случае законодатель указал лишь один из способов отчуждения земельного участка – его продажу. Однако представляется, что при других способах отчуждения, например дарении, мены, наследовании, арендатор также сохранит своё право пользования земельным участком и зданием.

    Стороны по договору аренды  зданий и сооружений – это  арендатор и арендодатель. По  общему правилу арендодателем  нежилого помещения может выступать  его собственник. Но арендодателями  могут быть также и иные лица – как физические, так и юридические, управомоченные на то законом или собственником имущества. Так в соответствии с п.2 ст.295 и п.1 ст.297 ГК РФ предприятия и учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся сдаваемые в аренду нежилые помещения, вправе самостоятельно выступать в качестве арендодателей, получив на это предварительное согласие собственника помещения или управомоченного им лица.

      Правоотношение аренды нежилого  помещения сохраняют свою силу и при переходе права собственности (право хозяйственного ведения, оперативного управления) или пожизненного наследуемого владения на него другому лицу, поскольку это не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При реорганизации (преобразовании) юридического лица права и обязанности по договору аренды зданий или сооружений переходят к его правопреемнику, согласно общим нормам Гражданского законодательства о правопреемстве юридических лиц (ст. 58 ГК) и положениям о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК).

      По общему правилу  Арендатором  могут быть как физические, так  и юридические лица, т.е. закон  не предъявляет специальных требований к арендатору.

          б) Существенные и несущественные  условия договора.

      Рассмотрим другие условия договора  аренды зданий и сооружений (помимо  условий о предмете) и определим  какие из них являются существенными,  а какие нет.

     Срок – несущественное условие договора аренды здания и сооружения. Целесообразно в тексте договора определить срок действия арендных отношений. Теперь законодатель не содержит, каких – либо ограничений в отношении сроков аренды нежилых помещений, поэтому договоры аренды зданий и сооружений могут заключаться на любой срок. Если же срок аренды  в договоре не определён, договор считается заключённым на неопределённый срок. В таких случаях каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом вторую сторону за 3 месяца. Представляется, что предупреждение должно быть сделано в письменной форме. Срок предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменён сторонами в самом договоре  или же это может быть предусмотрено в законе. 

       Цена.

     В  отличие от общего правила  аренды имущества, для аренды  зданий и сооружений, определения в договоре размера арендной платы является существенным условием заключения такого вида сделок (ст. 654 ГК). При отсутствии в договоре размера арендной платы, договор аренды здания или сооружения считается незаключённым и не влечёт никаких правовых последствий, если только в последующем сторонами в дополнительном соглашении не будет достигнуто согласие о размере арендной платы или пересмотрены условия договора с определением в нём размера арендной платы. Договор об аренде в таких условиях следует считать заключённым с момента достижения сторонами согласия о размере арендной платы.

     Следует  иметь в виду, что установленная  в договоре арендная плата  за пользование здания или  сооружения включает в себя  и плату за земельный участок (или его часть), когда здание или сооружение непосредственно связано с земельным участком. Но это положение применяется только тогда, когда законом или самим договором аренды не предусмотрено иное. Значит, закон или договор может установить отдельную плату за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения. В случаях, когда арендная плата здания или сооружения установлена в договоре за единицу площади или иной показатель его размера, она определяется исходя из фактического размера передаваемого в аренду объекта. При длительных сроках аренды используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания. Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендуемого помещения или сооружения – на 1 кв. м. или 1 куб. м. (для мастерских художников). Стороны могут предусмотреть или иные показатели, например площадь здания в целом (для памятников культуры, истории, для гаража) или норматив площади в кв. м на одного сотрудника и т.д. Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы только в случаях, специально названых законом. Эти ставки устанавливаются и регулируются (как минимальные или придельные) уполномоченными на то государственными органами. Поэтому предусмотрен запрет применения номы п.3 ст. 424 ГК, устанавливающий на случай неурегулированности этого условия использовать цену за аналогичные товары, работы или услуги.

     Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению – биржевая, банковская, научная, правоохранительная, игорный бизнес, образовательная деятельность и т.д. Арендная плата должна учитывать и технические характеристики здания (помещения), названые в техническом паспорте (назначение, основания и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.д.).

       Форма договора аренды зданий и сооружений также является существенным условием договора (ст. 651 ГК). В отличие от общей нормы о форме договора аренды (ст. 609) договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений – юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор – короткий или длинный).

       Договор должен быть подписан сторонами собственноручно, без использования факсимиле  и других аналогов собственной подписи. Даже если стороны согласились, это не может изменить данное правило.

       Нарушение простой письменной формы сделки влечёт её недействительность, не зависимо от суммы сделки и участников договора.

Согласно ч. 2 ст. 651 договор, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

       В текст договора  аренды зданий и  сооружений по согласованию сторон могут  быть включены и дополнительные условия  любого характера. Главное, чтобы они не противоречили нормам гражданского законодательства РФ.

       Подводя итог характеристики существенных и  несущественных условий договора аренды зданий и сооружений, следует помнить  Постановление Президиума и определения судебных коллегий Верховного Суда РФ по гражданским делам, которое гласит, что «при разрешении спора, связанного с договором аренды суд должен исходить из условий этого договора».

       в) Содержание договора аренды зданий и сооружений

       Содержанием любого договора являются права и обязанности сторон.

       Арендодателю  и арендатору присуще общие права  и обязанности сторон договора аренды. Кроме того, закон конкретизирует некоторые способы исполнения этих обязанностей.

       Рассмотрим  права и обязанности арендодателя.

                    1. Арендодатель обязан передать  имущество арендатору в состоянии,  соответствующем условиям договора  и назначению имущества  (п.1 ст. 611 ГК). Особенностью договора аренды  зданий и сооружений является  то, что одновременно с передачей  арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п.1 ст. 652 ГК).

              2. Арендодатель обязан передать  здание или сооружение арендатору по передаточному акту, (п. 1 ст. 655 ГК) подписанному сторонами. Передаточный акт составляется либо после заключения договора аренды, либо непосредственно при заключении договора. Вместо передаточного акта может быть составлен и иной документ (протокол, соглашение и т.д.), главное чтобы он был подписан обеими сторонами и содержал подробную справочную,    материально – техническую информацию о здании (сооружении).

         Если иное не предусмотрено  законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.

       Уклонение одной из сторон от подписания документа  о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.

       3. Право на взыскание или получение  в добровольном порядке арендной платы за здание или сооружение. Напоминаю, что  у арендодателя есть право на получение отдельно ещё и платы за земельный участок, но только если это право оговорено в договоре.

       4. Арендодатель по общему правилу  договора аренды любого вида  обязан (то есть это императивная обязанность) предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду здание.

Кроме того, можно  упомянуть ещё две диспозитивные  обязанности, которые присуще арендодателю любого вида договора, в том числе  и аренде зданий и сооружений: производить за свой счёт капитальный ремонт здания или сооружения и возместить стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором. В этой связи интересно положение п.3 Письма Арбитражного Суда РФ, которое гласит:„ произведённые пользователем здания (те арендатором) значительные улучшения его технического состояния, ремонт и перепланировка не является основанием для отказа собственнику (то есть арендодателю) в иске об освобождения здания”.

       Теперь  обратимся к правам и обязанностям арендатора.

       1. Согласно п. 1 ст. 615 Кодекса арендатор  нежилого помещения обязан использовать  арендуемое имущество в соответствии  с оговорёнными в договоре  условиями, а если они в договоре  не определены – по его прямому  назначению. Нарушение этого правила  служит основанием для требования арендодателя о расторжении договора и возмещении ему этих убытков.

       2. Арендатор вправе сдавать арендуемые  помещения в субаренду или  иным образом передавать права  и обязанности по договору  другому лицу только с согласия  арендодателя и в установленном порядке. При этом договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок самого договора аренды здания или сооружения. Использование арендуемых помещений с нарушением условий о субаренде влечёт ничтожность договора субаренды.

       3. Арендатор обязан вернуть арендованное  здание (сооружение) по окончании  срока договора аренды или  при его досрочном прекращении.  Арендованное имущество должно  быть возвращено арендодателю  при непременном составлении  документа о передаче здания  или сооружения (п.2 ст. 655 ГК) – тот же самый передаточный акт. Порядок составления передаточного акта  при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания (сооружения) в аренду (п.1 ст. 655 ГК).

       Вообще  значение передаточных актов таково: в первом случае его подписание означает исполнение договора, а во втором –  прекращение арендных отношений.

       4. Можно ещё упомянуть общие  права арендатора: вносить своевременно  арендную плату; поддерживать здание (сооружение) в нормальном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт (но это диспозитивная обязанность).

       Подводя итог содержанию договора аренды зданий и сооружений следует отметить, что  прямо предусмотренных в ГК правами  и обязанностями арендодателя и арендатора, на практике сложились дополнительные правомочия сторон договора либо более конкретизированные.

       На  мой взгляд, не стоит уделять особого  внимания прекращению договора аренды зданий и сооружений и ответственности  по нему, так как § 4 ГК не содержит каких – либо специальных или особенных норм по этому поводу, а значит, прекращение договора аренды зданий и сооружений осуществляется по общим правилам прекращения договора аренды.

       г) Форма договора: порядок регистрации сделок с недвижимостью.

Как уже отмечалось выше, некоторые договоры аренды зданий и сооружений требуют государственной  регистрации: если срок аренды по договору превышает один год, то он подлежит государственной регистрации.

       Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предложил иной порядок и условия регистрации:

       Прежде  всего, данный нормативный акт рассматривает  государственную регистрацию, как  регистрацию не самого здания или  факта заключения договора, а как  регистрацию ограничений.

(обременений)  права собственности и иных  вещных прав арендодателя.

       Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений возможна лишь при наличии  государственной регистрации ранее  возникших прав на объект договора – права собственности или  иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Ст. 26 рассматриваемого закона устанавливает, что с заявлением о гос. регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды: либо арендодатель, либо арендатор. Но если договор регистрируется по инициативе арендатора, то она осуществляется при обязательном уведомлении арендодателя о зарегистрированном ограничении (ч.2 ст. 13).Если договор заключён в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением арендодателя зданий и сооружений.

       Ст. 16 указывает перечень документов, которые  необходимо представить на государственную  регистрацию: вместе с заявлением о  гос. регистрации и документами о правах на здание или сооружение предъявляются также документ об оплате регистрации, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица – учредительные документы лица и документы, удостоверяющие его личность и полномочия. Если в аренду сдаётся здание или сооружение, занимаемое определённый земельный участок, то требуется к договору приложить план (чертёж границ) земельного участка с указанием его части, занимаемой арендуемым зданием (ч.2 ст. 26). Также для гос. регистрации договора необходимо предоставить приложения с указанными в нём поэтажными планами здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Не принимаются на государственную регистрацию документы, имеющие подписки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговорённые в них исправления, записи карандашом.

       Регистрационный орган принимает документы, необходимые для гос. регистрации прав с обязательным приложением квитанций об оплате регистрации. Далее проводится правовая экспертиза документов и проверка законности договора; устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости (здания), а также другие основания для отказа или приостановления гос. регистрации. После этого вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершаются специальные надписи на правоустанавливающих документах (то есть договоре) и выдаются удостоверения о гос. регистрации. Проведенная гос. регистрация возникновения и перехода, прав на здание или другую недвижимость удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.

       Государственная регистрация производится не позднее  чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для неё.

       В гос. регистрации может быть отказано в случаях, если:  

        1) с заявлением о гос. регистрации  обратилось ненадлежащие лицо;

       2) поданные документы по форме  или содержанию не соответствуют требованиям закона;

         3) лицо, заключившее договор аренды, неуполномочено распоряжаться правами на данный объект (здание);

     Об отказе в гос. регистрации сообщается заявителю в письменной форме в течение 5 дней с указанием причины отказа. Отказ можно обжаловать в суде общей юрисдикции или арбитражном.

3. Значение договора  аренды зданий  и сооружений.

       В нынешних условиях договор аренды зданий и сооружений и имеет важное значение.

       Цель  данного договора – обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания  или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии (или приобретённых специально для ведения предпринимательства такого рода) производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое помещение для производственных или иных целей. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4.Заключение.

       Договор аренды зданий и сооружений занимает особое место среди других договоров  аренды. Он относится к аренде недвижимости, причём такого её вида как нежилое помещения. Выделение данного вида аренды в самостоятельный договор обусловлено специфическими чертами его предмета: здания или сооружения.

       Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны были с гражданской право и дееспособностью.

       К существенным признакам договора относятся:

• предмет;
• цена (арендная плата)
• форма, требующая в некоторых случаях соблюдения специального порядка государственной регистрации договора.

       Содержание  договора аренды зданий или сооружений нужно рассматривать шире, чем  оно представлено в ГК статьями 650-664, учитывая обширную арбитражную практику.

       Всё вышесказанное приводит нас к  выводу, что договор аренды зданий и сооружений имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений. А значит, его изучение требует дальнейшего продолжения. 

5. Список литературы

1. Гражданский  Кодекс РФ. Части первая и вторая.

2. Предпринимательское право России// учеб. 2006// В.С. Белых

3. Предпринимательское право//учеб. 2006// О.А. Беляева

4. Российское  предпринимательское право//2005//В.В. Гущин, Ю.А. Дмитриев

5. Предпринимательское  право( правовая основа предпринимательской  деятельности)//2007//С.Э. Жилинский