Договор аренды здания с правом последующего выкупа

Содержание

     Введение  …………………………………………………………………………………….2

     1. Понятие обязательства …………………………………………………………………..3

     1.1. Отношения, регулируемые обязательственным правом…………………………….3

     1.2. Обязательственное правоотношение………………………………………………….4

     2. Основания возникновения обязательств………………………………………………..7

     2.1. Договоры………………………………………………………………………………. 7

     2.2. Односторонние сделки…………………………………………………………………7

     2.3. Административные акты……………………………………………………………….8

     2.4. Сложный юридический состав………………………………………………………...8

     2.5. Иные действия граждан и юридических лиц…………………………………………11

     2.6. События……………………………………………………………………………..…..12

     3. Договор аренды здания с правом последующего выкупа …………………………….13

     4. Задача ……………………………………………………………………………………..20

Введение 

     Обязательство как институт гражданского права  представляет собой самостоятельную обособленную группу юридических норм, регулирующих однородные имущественные и связанные с ними неимущественные отношения в сфере экономического оборота, которые устанавливаются в процессе товарного перемещения материальных благ, опосредуя передачу материальных ценностей от одних лиц к другим.

     Обязательство является правовой формой экономического оборота, то есть представляет собой правовую форму экономических связей в динамике.

     Эти отношения составляют предмет обязательственного права.

     Обязательственное право является наиболее крупной подотрослью гражданского права и понимается как совокупность норм прав, которые регулируют отношения, связанные с переходом имущественных благ от одних лиц к другим, а также с использованием нематериальных благ в товарном обороте.

     Данные  отношения возникают в связи  и по поводу передачи имущества в собственность или другое вещное право; выполнения работ; реализации результатов творческой деятельности; оказанию услуг; а также возникают из

     совместной  деятельности, либо из односторонних  действий; наконец, вследствие причинения вреда и неосновательного обогащения. Сущность же обязательства «заключается в имущественном интересе, соединенном с обязательственными отношениями».

     Основные  задачи, которые призвано решать обязательственное  право, то есть его

функции, составляют организация хозяйственных  связей между субъектами рыночных отношений, закрепление и охрана отношений товарного оборота.

     С усложнением и развитием товарного  оборота возрастает роль обязательственного права.

     Все многообразие отношений, возникающих  в гражданском обороте, описывают

одним термином - «обязательственные правоотношения», которые при всем их внешнем различии обладают некой юридической общностью, позволяющей систематизировать эти отношения, выявляя их характерные признаки.

     Обязательственные правоотношения в гражданском праве  принято именовать обязательствами.

1. Понятие обязательства

1.1. Отношения, регулируемые  обязательственным  правом.

     Обязательственное право является наиболее крупной  под отраслью гражданского

законодательства. Содержащиеся в нем правовые нормы  регулируют обширный круг общественных отношений, связанных с приобретением товаров в собственность, сдачей имущества в аренду, удовлетворением потребностей граждан в жилье, сооружением производственных и социально-культурных объектов, перевозкой грузов, пассажиров и багажа, оказанием услуг, кредитованием и расчетами, страхованием, совместной деятельностью, использованием произведений науки, литературы и искусства, охраной жизни, здоровья и имущества граждан и имущества юридических лиц и т.д. При посредстве обязательственного права осуществляется перемещение имущества и других материальных благ из сферы производства в сферу обращения, а из последней - в сферу производительного или личного потребления.

     Все многочисленные отношения, регулируемые обязательственным правом, охватываются понятием отношений экономического оборота. Общим для всех отношений экономического оборота является то, что они так или иначе связаны с перемещением материальных благ в виде вещей, денег, выполнения работ, оказания услуг и т.п. Так, при купле-продаже проданная вещь переходит от продавца к покупателю. По договору подряда результаты выполненной подрядчиком работы переходят к заказчику. При аренде имущество поступает во временное владение и пользование от арендодателя к арендатору. По договору поручения имущественные права и обязанности в результате действий поверенного переходят к доверителю и т.д.

     Вместе  с тем далеко не всякое перемещение  материальных благ опосредуется отношениями экономического оборота. Например, в сфере домашнего хозяйства также имеет место перемещение материальных благ от одного члена семьи к другому. Однако такое перемещение материальных благ не порождает отношений экономического оборота. Отношениями экономического оборота опосредуется перемещение только таких материальных благ, которые выступают в форме товара.

     Поэтому под отношениями экономического оборота следует понимать отношения, которые устанавливаются в процессе товарного перемещения материальных благ.

     Именно  эти отношения и составляют предмет  обязательственного права.

1.2. Обязательственное правоотношение

     В результате правового регулирования  отношения экономического оборота приобретают правовую форму и становятся обязательственными правоотношениями.

     В гражданском праве обязательственные  правоотношения принято именовать обязательствами.

     Обязательства тесно связаны с правоотношениями собственности, и в реальной жизни наблюдается их постоянное взаимодействие. Реализация собственником правомочия распоряжения ведет к возникновению обязательственного правоотношения, а исполнение обязательств нередко вызывает к жизни правоотношение собственности. Так, осуществляя правомочие распоряжения, собственник заключает договор купли-продажи, из которого возникает обязательство между собственником (продавцом) и покупателем. Покупатель, принимая по обязательству вещь от продавца, становится ее собственником и участником правоотношения собственности и т. д. Вместе с тем между правоотношением собственности и обязательством имеются существенные различия.

     Правоотношения  собственности опосредуют процесс  присвоения материальных благ и в силу этого носят абсолютный характер. Обязательства же опосредуют процесс перемещения материальных благ от одного лица к другому и поэтому всегда устанавливаются между строго определенными лицами, т. е. приобретают относительный характер. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц) (п. 3 ст. 308 ГК). Так, обязательство купли-продажи возникает между конкретным продавцом и конкретным покупателем. Только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

     Как и в любом правоотношении, в  обязательстве участвуют две  стороны: управомоченная и обязанная. Поскольку перемещение материальных блат невозможно без активных действий, управомоченная в обязательственном правоотношении сторона наделена правом требовать от обязанной стороны совершения определенных активных действий. В свою очередь, на обязанную сторону в обязательственном правоотношении возлагается обязанность совершить эти активные действия. Например, в арендном обязательстве арендодатель вправе требовать по истечении установленного срока возврата арендованного имущества, а арендатор обязан в этот срок вернуть имущество арендодателю. В правоотношении же собственности управомоченная сторона (собственник) может требовать от обязанных лиц лишь пассивного воздержания от определенных действий. Принадлежащее управомоченной в обязательстве стороне субъективное право принято именовать правом требования, а сама управомоченная сторона именуется кредитором. Обязанная сторона в обязательстве называется должником, а лежащая на нем обязанность - долгом. Если каждая из сторон в обязательстве несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Так, в обязательстве купли-продажи продавец является должником перед покупателем, поскольку обязан передать ему проданную вещь, и одновременно выступает в качестве кредитора покупателя, поскольку вправе требовать от него уплаты покупной цены за проданную вещь.

     Право требования кредитора и долг должника составляют юридическое содержание обязательственного правоотношения. В качестве объекта обязательства выступают действия должника. Так, действия подрядчика при выполнении подрядных работ и передаче их заказчику образуют объект обязательства подряда.

     Таким образом, обязательство - это относительное  правоотношение, опосредующее товарное перемещение материальных благ, в котором одно лицо (должник) по требованию другого лица (кредитора) обязано совершить действия по предоставлению ему определенных материальных благ.

     В отличие от приведенного доктринального определения обязательства его легальное определение сформулировано в ст. 307 ГК следующим образом: в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

     Недостаток  этого определения состоит в  том, что оно позволяет подвести под понятие "обязательство" практически любое относительное правоотношение. Это послужило поводом для ряда авторов утверждать, что обязательство -это не гражданско-правовое, а межотраслевое понятие, используемое в различных отраслях права. Отсюда делается вывод о существовании трудовых, финансовых, управленческих, хозяйственных, внутрихозяйственных и других обязательств

     Между тем обязательство, как научное  понятие, имеет смысл и значение только тогда, когда оно рассматривается в качестве специфической правовой формы опосредования товарно-денежных отношений. В противном случае обязательство становится тождественным другому научному понятию - "относительное правоотношение", которое действительно является межотраслевым понятием.

     В качестве одной из специфических  особенностей обязательства обычно выделяется принадлежащее управомоченной стороне (кредитору) право требования.

     Между тем эта черта присуща любому правоотношению. Так, принадлежащее собственнику субъективное право предоставляет ему возможность требовать от окружающих лиц пассивного воздержания от любых действий, препятствующих собственнику владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Управомоченная в любом правоотношении сторона потому и называется управомоченной по отношению к обязанной, что она вправе требовать от последней соответствующего поведения. Специфика отдельных видов правоотношений проявляется в том, что именно может требовать управомоченная в конкретном правоотношении сторона.

     Особенностью  обязательственного правоотношения является то, что кредитор вправе требовать от должника совершения действий по предоставлению ему определенных материальных благ.

     Именно  эта особенность нашла отражение  в приведенном выше доктринальном определении обязательства.

     Поскольку любое обязательство опосредует перемещение материальных благ в той

или иной форме, оно не может быть сведено  к пассивному поведению должника.

     Для перемещения материальных благ должник  обязан совершить какие-то активные действия. При этом он может быть обязан к воздержанию от определенных действий, сопровождающему его активные действия, но не заменяющему их. Такое пассивное воздержание не относится к числу существенных признаков обязательства, и поэтому указание на него не должно включаться в определение понятия обязательства.

     В литературе высказывается мнение о  возможности существования неимущественных обязательств. Однако приводимые сторонниками этой позиции примеры безвозмездных договоров или отдельных неимущественных обязанностей являются недостаточно убедительными, так как не меняют имущественный характер обязательства в целом, которое так или иначе всегда связано с перемещением определенного материального блага в той или иной форме.

2. Основания возникновения обязательств 

2.1. Договоры

     Как и любые гражданские правоотношения, обязательства возникают на основе определенных юридических фактов, которые принято называть основаниями возникновения обязательств. В основе обязательственных правоотношений могут лежать самые разнообразные юридические факты. Вместе с тем среди всех возможных оснований возникновения обязательств законодательство особо выделяет договор (п. 2 ст. 307 ГК). Это не случайно. Обязательства устанавливаются между строго определенными лицами. Поэтому вполне естественно, что обязательственное правоотношение наиболее часто устанавливается по воле участвующих в нем лиц, выраженной в договоре. Такой способ формирования обязательств в наибольшей мере соответствует потребностям развития экономического оборота. В силу этого большинство обязательств, существующих в нашем обществе, относятся к договорному типу.

     Основанием  возникновения обязательств могут  быть самые различные договоры.

Так, ГК предусматривает возможность заключения договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, найма жилого помещения, подряда, перевозки, страхования, поручения, комиссии, хранения и т.д. Многие виды договоров предусмотрены и подзаконными нормативными актами. Вместе с тем обязательства могут возникать и из договоров, хотя и не предусмотренных гражданским законодательством, но не противоречащих ему (п. 1 ст. 8 ГК). Возможность заключения такого договора прямо не предусмотрена ни одним нормативным актом гражданского законодательства. Однако заключение подобного рода договоров допускается, поскольку они не противоречат гражданскому законодательству.

2.2. Односторонние сделки

     Наряду  с договорами основанием возникновения  обязательств могут служить и односторонние сделки. В этих случаях субъект гражданского права путем одностороннего волеизъявления либо распоряжается своим субъективным правом, либо возлагает на себя субъективную обязанность, наделяя тем самым другую сторону в обязательственном правоотношении соответствующим субъективным правом. К числу таких односторонних сделок относятся завещательный отказ, публичное обещание награды и некоторые другие сделки, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

     Включение в число оснований возникновения  обязательств наряду с договорами односторонних сделок не противоречит основным началам гражданского законодательства. Вместе с договорами они позволяют в наибольшей мере юридически обеспечить необходимые для участников товарно-денежных отношений независимость и самостоятельность.

2.3. Административные  акты

     Основанием  возникновения обязательств могут  служить и административные акты.

При этом содержание обязательства, возникающего из административного акта, определяется этим актом. Включение административных актов в арсенал гражданского права во многом было обусловлено административными методами управления, внедряемыми в течение длительного периода времени в нашу экономику. Однако случаи возникновения обязательств непосредственно из административных актов встречались довольно редко даже в период господства командно-административной системы. Наиболее типичным для этого периода примером является обязательство поставки продукции на экспорт, возникающее на основе наряда-заказа, выдаваемого экспортным объединением поставщику.

     Еще более редкими являются случаи установления обязательств непосредственно из административных актов в настоящее время. Тем не менее возможность установления обязательственного правоотношения на основе административного акта предусмотрена и новым ГК. В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Так, сохранившееся в наши дни распределение в административном порядке муниципальной жилой площади обусловливает возникновение обязательства на основе выдаваемого местной администрацией ордера на жилое помещение. В силу этого обязательства жилищно-эксплуатационная организация обязана заключить с ордеродержателем договор социального найма жилого помещения, указанного в ордере.

2.4. Сложный юридический  состав

     Значительно чаще в качестве основания обязательства  выступает сложный юридический состав, включающий в себя административный акт и заключенный на его основе договор. Так, в приведенном выше примере само жилищное обязательство возникнет из сложного юридического состава: ордера и заключенного на его основе договора социального жилищного найма. Для возникновения и существования обязательств в таких случаях требуется наличие обоих юридических фактов - и административного акта, и договора. При отсутствии любого из них не может возникнуть, а в дальнейшем и существовать

обязательственное правоотношение. Поэтому при изменении  или отмене административного акта соответственно изменяется или прекращается и обязательственное правоотношение. Так, в случае признания по решению суда недействительным ордера на жилое помещение прекращается и жилищное обязательство, в основе которого лежал данный ордер, и заключенный в соответствии с ним договор. Действие административного акта в сложном юридическом составе проявляется, прежде всего, в том, что он юридически обязывает стороны (или одну из сторон) заключить договор на условиях, указанных в административном акте. Поэтому содержание обязательства в таких случаях предопределяется наряду с законом не только договором, но и административным актом, на основе которого он заключен.

     Широкое распространение сложный юридический  состав, включающий в себя планово-административный акт и заключенный на его основе договор, получил в период существования плановой экономики. Планово-административным актам в условиях плановой экономики отводилась чрезвычайно важная роль: они обеспечивали существование необходимых хозяйственных связей между предприятиями и организациями независимо от их экономических интересов, обеспечивали возможность централизованного планового управления экономикой в масштабах всей страны в целом. Заключенный же на основе планово-административного акта договор должен был обеспечивать сочетание интересов

отдельных звеньев народного хозяйства, участвующих в гражданском обороте.

     Поэтому в цивилистической науке долгое время господствовало мнение, что  в сложном юридическом составе найдена наиболее адекватная правовая форма, позволяющая сочетать плановые и товарно-денежные начала в нашей экономике.

     Предполагалось, что потребности централизованного планового управления народным хозяйством воплощаются в планово-административных актах, а самостоятельность и инициатива отдельных товаропроизводителей реализуются в договорах, заключаемых между ними на основе этих планово-административных актов. При этом с удовлетворением отмечалось, что договор в сложном юридическом составе приобретает целый ряд новых функций: средства планирования, выявления ошибок в планировании, уточнения и конкретизации плановых заданий и т.п.

     Между тем, приобретая новые функции, договор  в сложном юридическом составе как-то незаметно утратил те свойства, которые позволяют ему обеспечивать необходимое поведение сторон по договору в рамках опосредуемых им товарно-денежных отношений. Наоборот, договор сам стал нуждаться в административных мерах, обеспечивающих его исполнение. Поэтому стороны в плановом договоре понуждались к его исполнению административно-правовыми средствами: учет в административном порядке степени выполнения договоров; возложение административной обязанности по взысканию со стороны, нарушавшей договор, штрафных санкций; административная ответственность за неприменение этих санкций и т.п. Фактически товарно-денежные по своей природе отношения экономического оборота облекались в несвойственную им административно-правовую форму, что и явилось одной из причин застойных явлений в нашей экономике.

     В связи с изложенным следует признать, что попытки совместить несовместимое (план и договор) в одном сложном юридическом составе не увенчались и не могли увенчаться успехом. С переходом же к рыночной экономике надобность в сложном юридическом составе, включающем в себя плановый акт и договор, отпадает естественным путем. Если в условиях плановой экономики стабильность хозяйственных связей между товаропроизводителями может быть обеспечена только планово-административными актами, то в условиях рыночной экономики стабильность хозяйственных связей базируется на экономической заинтересованности участников товарно-денежных отношений, воплощенной в свободно заключаемых между ними договорах. В силу этого, дальнейшее развитие гражданского законодательства по мере перехода к рыночной экономике должно идти по пути освобождения договора от влияния административных актов.

     По  этому пути пошел законодатель, принимая Основы гражданского законодательства 1991 г., часть первую (1994 г.) и часть вторую (1995 г.) нового Гражданского кодекса Российской Федерации, в которых отсутствуют какие-либо плановые предпосылки для заключения договоров между субъектами гражданского права.

     Сложный юридический состав может включать в себя не только административные акты и договоры, но и иной набор юридических фактов. Так, обязательство купли-продажи приватизируемого государственного предприятия может возникать из проведенного аукциона и заключенного на основе его результатов договора купли-продажи приватизируемого государственного предприятия и т.д. Поэтому сложный юридический состав по-прежнему остается одним из наиболее характерных оснований обязательственных правоотношений.

     Причинение вреда (деликты) и другие неправомерные действия. Договоры, односторонние сделки и административные акты представляют собой правомерные действия, призванные способствовать развитию экономического оборота.

     Совершение  же неправомерных действий в сфере экономического оборота препятствует его нормальному функционированию. В целях устранения негативных последствий, вызванных указанными неправомерными действиями, закон связывает с ними возникновение особого вида обязательств. В силу ст. 1064 ГК вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению лицом, причинившим вред, в полном объеме. В качестве основания возникновения таких обязательств выступают сами неправомерные действия (деликты), поэтому возникающие на их основе обязательства принято называть деликтными обязательствами. Хотя деликтные обязательства и возникают из неправомерных действий, направлены они на достижение правомерного результата - восстановление нарушенного

имущественного положения участников экономического оборота.

     На  достижение такого же результата направлены и обязательства, возникающие вследствие неосновательного обогащения. В силу ст. 1102 ГК лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

2.5. Иные действия граждан и юридических лиц