Договор аренды жилого помещения

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Понятие, особенности и существенные условия договора аренды жилого помещения
2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору аренды жилого помещения
3. Порядок заключения, изменения и расторжения договора аренды жилого помещения

Заключение

Список литературы

Приложение. Договор аренды жилого помещения

Введение

Конституция РФ (ст.40) провозгласила в числе  основных прав и свобод человека и  гражданина права на жилище. Право  на жилище - одно из важнейших социально-экономических  прав граждан России, поскольку оно  затрагивает самые основы жизни  людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.

Каждый  имеет право на жилище¹. Одним из способов реализации данного права является договор коммерческого найма жилого помещения.

Ранее, до принятия части 11 ГК РФ, в  ст. 2 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", право граждан на жилище также  было закреплено, но обеспечение жильем также допускалось и на условиях договора аренды либо приобретения или  строительства жилья за собственные  средства граждан без ограничения  площади. Новый ГК РФ по другому трактует понятие "аренда". До его принятия наем жилья сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения - арендой. Разница  между ними была определена вышеназванным  законом и заключалась в целевом  назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для его  потребительского, а аренда - для  коммерческого использования.

По действующему Гражданскому кодексу договор аренды жилого помещения  теперь возможен только между юридическими лицами. Его прежние функции - коммерческие - переданы договору найма жилого помещения  Физическое лицо (гражданин) может пользоваться чужим помещением только по договору найма. От аренды договор найма отличается также специальным объектом - жилым  помещением. Перемена объекта с жилого помещения на его противоположность - нежилое помещение - прекращает договор  найма жилого помещения и трансформирует его в договор аренды нежилого помещения.

Заключенные до 1 марта 1996 г. договоры аренды жилых помещений  с участием граждан сохраняют  силу на срок своего действия. После 1 марта 1996 г. гражданам заключать договоры аренды жилых помещений уже нельзя. Не потому, что аренда жилого помещения  для граждан запрещена, а потому, что договор аренды не должен повторять  нормы договора найма жилого помещения, так как в этом случае эти понятия  образуют синонимы. Если же аренда будет  оформляться по правилам главы 34 ГК РФ, то защищенность гражданина - арендатора будет резко снижена против защищенности гражданина - нанимателя в договоре найма жилого помещения, что недопустимо (ч. 3 ст.55 Конституции РФ).

Юридическое лицо может  участвовать в отношениях найма  жилья лишь в качестве наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое  помещение может быть представлено, но не на условиях жилищного найма, а на условиях договора аренды. По договору аренды юридическое лицо обязано  использовать жилье по его назначению, сдав помещение, уже в качестве наймодателя, своему сотруднику как нанимателю по договору найма.².

1. Понятие, особенности  и существенные условия договора  аренды жилого помещения

Основным документом по аренде жилья, регулирующим отношения между арендодателем  и арендатором, является договор  аренды жилого помещения, который заключается  в письменной форме.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество  за плату во временное владение и  пользование или во временное  пользование.

Договор аренды жилого помещения является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Согласно статье 671 ГК жилые дома, квартиры, части жилых домов и  квартир, служебные и специализированные жилые дома и квартиры, предназначенные  для проживания определенных категорий  граждан, могут быть предметом договора аренды только в том случае, если арендатором выступает юридическое  лицо.

Для регулирования правоотношений по владению и пользованию жилыми домами (помещениями) между гражданами применяются правила о договоре найма жилого помещения. Часть 2 статьи 671 ГК исключает возможность заключения договора аренды жилого помещения между  гражданами.

Рассмотрим данную проблему более  подробно:

Итак, имеется в виду п. 2 ст. 671 ГК РФ, который гласит: "Юридическим  лицам жилое помещение может  быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое  лицо может использовать жилое помещение  только для проживания граждан".

Речь также идет о логически  связанном с ним п. 1 ст. 677 ГК РФ: "Нанимателем по договору найма  жилого помещения может быть только гражданин".

На основе приведенных положений  П.В. Крашенинников делает вывод  о том, что "по существу, Гражданский  кодекс выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется  гражданам, и арендный или иной договор..., по которому жилое помещение предоставляется  юридическому лицу".

В таком же ключе рассматривается  ст. 671 ГК РФ при комментировании  Гражданского кодекса. Как отмечает В.Н. Литовкин, "юридическому лицу жилое  помещение может быть предоставлено... на условиях договора аренды".

Такого же мнения придерживается и  П. Седугин. Он отмечает, что согласно ГК РФ договор аренды жилого помещения "является лишь основанием для предоставления жилого помещения во владение и (или) использование юридическим лицам".

Пожалуй, только профессор Ю.К. Толстой  не стал занимать столь жесткой позиции  и изложил свое видение этого  вопроса следующим образом: "По договору аренды арендатором согласно п. 2 ст. 671 ГК вроде бы может быть только юридическое лицо". Причем его  сомнение в справедливости такого утверждения  проявилось не только в использовании  слов "вроде бы", но и в специальной  оговорке о том, что "арендатором  по договору может быть и гражданин".

На стороне арендодателя (наймодателя) в обоих обязательствах (аренда и  наем) может выступать только собственник  имущества либо иное лицо, управомоченное законом или самим собственником (ст. 608, 671 ГК РФ). Разница в субъектном составе проявляется на стороне  арендатора (нанимателя) жилого помещения, которым должно быть только физическое лицо.

Считается общепринятым, что понятия "наем" и "аренда", в принципе, синонимичны.

Заметим, что ныне действующий ГК исходит из этих же позиций (ст. 606).

Предшествовавшее российское гражданское  законодательство не выделяло аренду как особый вид обязательства, используя  иной термин – "имущественный наем". При этом определения имущественного найма и его разновидности  – найма жилого помещения –  были максимально унифицированы (гл. 27, 28 ГК РСФСР 1964 г.). "По договору имущественного найма наймодатель обязуется  предоставить нанимателю имущество  во временное пользование за плату" (ст. 275 ГК РСФСР 1964 г.). "По договору найма  жилого помещения наймодатель обязуется  предоставить нанимателю за плату жилое  помещение для проживания в нем" (абз. 1 ст. 295 ГК РСФСР 1964 г.).

Вместе с тем цивилисты русской  дореволюционной школы, оставаясь  в рамках единого понятия договора имущественного найма, отмечали, что  арендой обыкновенно назывался  наем недвижимого имущества, проводя  тем самым деление по предмету обязательства – движимое или  недвижимое имущество.

Советские исследователи гражданского права, в том числе Г.И. Петрищева, под давлением административных методов как в экономике, так  и в праве в качестве особенности  аренды выделяли ее "планово –  регулируемый характер".

При этом не отрицался принцип, согласно которому нанимателем жилого помещения  может быть только гражданин: "Если, например, организация арендует жилое  помещение в доме местного Совета, то здесь имеет место договор  имущественного найма; если же определенная квартира в этом арендованном помещении предоставлена работнику данной организации, то налицо договор жилищного найма".

Той же точки зрения придерживался  и профессор С.М. Корнеев, утверждавший, что "если жилой дом (или отдельные  квартиры) арендует организация... то она  является стороной по договору имущественного найма, а не жилищного найма...".

Правда, позднее тот же автор  провел различие между рассматриваемыми видами обязательств по цели использования  жилого помещения. "Если речь идет о  сдаче жилых помещений под  офис, торговое предприятие и т.п., то подобные отношения регулируются правилами о договоре аренды имущества (имущественного найма). Если же жилое  помещение предоставляется в  пользование для удовлетворения жилищной потребности гражданина и  его семьи, то налицо договор жилищного  найма или жилищной аренды".

Подобные суждения о возможности  предоставления жилых помещений "под  офис" кажутся спорными как с  точки зрения нового законодательства (п. 2 ст. 288 ГК РФ), так и с позиций  действовавшего на момент подготовки к изданию процитированного учебника по гражданскому праву (ст. 7 ЖК РСФСР), на страницах которого было высказано  приведенное здесь мнение. Напомним: обе указанные статьи законов  определяют, что жилое помещение  не может быть использовано на иные, нежели проживание граждан, цели. Вместе с тем Основы гражданского законодательства Союза ССР 1991 г. содержали неоднозначную  по смыслу формулировку, которая и  вызвала разночтения при трактовке  положений об аренде жилых помещений.

Статья 85 упомянутых Основ гласила: "По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование либо пользование  за плату для самостоятельного осуществления  предпринимательской деятельности или иных целей".

Представляется, что указанные  цели арендных отношений не могут  охватывать проживание граждан.

При этом нельзя не прийти к более  важному заключению: если следовать  логике данной статьи Основ, то становится понятным выделение договора найма  жилого помещения, призванного обеспечить реализацию потребности населения  в жилье.

Однако устранение условия, касающегося  цели предоставления имущества в  аренду (ст. 606 ГК РФ), вызвало необходимость  выработки иного критерия для  разделения арендных и наемных обязательств по предоставлению жилых помещений.

Итак, с любой точки зрения, деление  договоров найма и аренды жилого помещения в зависимости от преследуемой цели видится не вполне обоснованным, так как оба вида обязательств в качестве конечной цели использования  жилого помещения указывают на проживание граждан. В роли альтернативного  критерия был выдвинут субъектный состав правоотношений, складывающихся вокруг жилых помещений.

Исходя из того, что по договору найма имущество передается в  пользование, приходим к следующему заключению: поскольку жилое помещение  предназначено только для проживания, то пользование жилым помещением именно юридическим лицом становится в силу этого невозможным.

Итак, проанализировав историю  развития и различные мнения, вернемся все же к законодательном закреплению  данного вопроса.

Таким образом, по договору аренды жилого помещения арендатором в соответствии с ч. 2 статьи 671 ГК и ч. 2 статьи 30 ЖК может быть только юридическое лицо, но необходимо отметить, что арендатором  может быть и физическое лицо –  индивидуальный предприниматель. Арендодателем  может быть не только юридическое  лицо, но и гражданин.

В соответствии с п. 1 статьи 2 ГК предпринимательской  является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли  от пользования имуществом, продажи  товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными  в этом качестве в установленном  законом порядке.

Таким образом, обязанность физического  лица регистрироваться в качестве индивидуального  предпринимателя возникает при  осуществлении данным лицом предпринимательской  деятельности.

Тем не менее действующим законодательством  не предусмотрена государственная  регистрация физического лица в  качестве индивидуального предпринимателя  в случае сдачи им принадлежащего ему имущества в аренду.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 № 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве  и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем" разъяснялось, что если лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, приобрело для личных нужд жилое  или иное недвижимое имущество, но в  связи с отсутствием необходимости  в использовании этого имущества  временно сдало его в аренду или  внаем и в результате такой  гражданско-правовой сделки получило доход, содеянное им не влечет уголовной  ответственности за незаконное предпринимательство.

Таким образом, в случае сдачи физическим лицом в аренду принадлежащего ему  помещения государственная регистрация  в качестве индивидуального предпринимателя  не требуется.

Гражданин – собственник недвижимости, сдаваемой в аренду, обязан по окончании  финансового года представить в  налоговые органы декларацию о доходах  и уплатить налог от суммы полученных доходов.

Информация о любом зарегистрированном договоре аренды передается регистрирующим органом в налоговые органы.

В случае, когда юридическое лицо выступает в качестве арендатора, владение и пользование жилым  домом (помещением) может быть осуществлено лишь с целью проживания граждан.

Причем сделки, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также  иным, не связанным с проживанием  граждан, использованием организациями  жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в  действие части первой ГК, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным  статьей 168 ГК.

Порядок и условия аренды жилых  помещений, находящихся в государственной  и муниципальной собственности, устанавливаются законодательством  РФ и ее субъектов.

Установление порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью находится в исключительном ведении  представительных органов местного самоуправления. Муниципальные органы могут утверждать Положения об условиях аренды жилых помещений (в том  числе с правом выкупа) муниципальной  собственности. Данное Положение определяет условия предоставления юридическим  лицам в аренду (в том числе  с правом выкупа) жилых помещений, находящихся в муниципальной  собственности.

Платежи по договору аренды

Итак, как уже было сказано, согласно статье 606 ГК по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, в договоре аренды должны быть указаны:

объект (квартира, комната, дом);

срок, на который заключается договор;

стоимость договора (цена аренды объекта  за единицу времени);

порядок оплаты аренды;

порядок оплаты коммунальных платежей.

В договор могут быть включены какие-либо дополнительные условия, касающиеся текущего ремонта, права на совершение каких-либо улучшений в арендуемом имуществе  лиц, проживающих совместно с  арендатором, порядка расторжения  договора.

Арендная плата устанавливается  в сумме, выраженной в рублях или  в эквиваленте иностранной валюты или условных денежных единицах. Сумма  арендной платы, эквивалентная иностранной  валюте или условной денежной единице, вносится в рублях и определяется по официальному курсу ЦБР соответствующей  валюты на день оплаты.

Арендная плата, плата за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы  вносятся арендатором независимо от факта пользования жилым помещением. Плата за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы перечисляется в установленном  законодательством порядке.

Далее рассмотрим арендованные жилые  помещения как место осуществления  деятельности организацией.

Большая часть организаций ведет  свою деятельность в арендованных помещениях. Поэтому важно знать, какой объект недвижимости может служить объектом договора аренды, а какой – ограничен  в участии.

Итак, рассмотрим видовую принадлежность и правовой режим недвижимого  имущества с позиций арендных правоотношений юридических лиц.

Объекты аренды

Разновидность объекта аренды влияет на правовые и налоговые последствия. Открытый перечень объектов, которые  могут быть переданы по договору аренды, приведен в статье 607 Гражданского кодекса.

Как уже было сказано, в аренду могут  быть переданы земельные участки  и другие обособленные природные  объекты, предприятия и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных  свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены  виды имущества, сдача которого в  аренду не допускается или ограничивается. Ограничения могут устанавливаться  и в отношении объектов, свободных  в обороте, например в зависимости  от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены  в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Условия арендных правоотношений с  участием таких объектов имеют свои особенности, поскольку действуют  в условиях формирования специфических  правил, которые здесь не рассматриваются  ввиду большого объема материала. Остальные  объекты можно сдавать в аренду свободно.

Главный признак, которым должен обладать объект аренды, – это непотребляемость передаваемой вещи, то есть объект, передаваемый в аренду, не должен терять свои свойства в процессе его использования, поскольку  предметом сделки является полезность имущества.

Получить эти полезные свойства можно, не вовлекая объект в оборот путем отчуждения с переходом  права собственности. Передача имущества  в аренду влечет только временное  отчуждение собственником права  пользования этой вещью.

Полезность объекта аренды заключается  в самом объекте, с помощью  которого арендатор может извлечь  для себя пользу. По окончании срока  договора аренды арендодателю возвращается то же самое имущество, обладающее теми же полезными свойствами.

В качестве объекта договора аренды могут выступать земельные участки  и другие обособленные природные  объекты, например: участки леса или  водные объекты, здания, сооружения и  иные виды недвижимого имущества, предприятия  и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Жилые помещения

В соответствии с п. 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в редакции от 23.07.2008г.) "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" помещение (жилое  и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

Президиум ВАС РФ подчеркнул, что  нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или  сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано.

Помещение представляет собой составную  часть здания и (или) сооружения и  предназначено, как правило, для  длительного нахождения в нем  людей. Правовой режим помещений  регулируется нормами об объектах недвижимого  имущества, сделки и права на которые  подлежат государственной регистрации  в соответствии с нормами законодательства.

Помещения подразделяются на два вида, отличающиеся друг от друга по целевому признаку их предназначения, – жилые  и нежилые. Жилое помещение предназначено  для проживания в нем людей, нежилое  может использоваться в иных целях. Нежилое помещение может использоваться в производственных, торговых, административных и других целях.

По видам целевого использования  можно классифицировать объекты  недвижимого имущества на:

административные;

торговые;

производственные;

жилые.

Жилые помещения встречаются довольно часто на рынке арендных правоотношений. При этом существует правовая специфика  взаимоотношений сторон по поводу передачи на время помещения, предназначенного для проживания.

Договоры о передаче жилых помещений  во временное владение и пользование  для проживания в них называются договорами найма (глава 35 "Наем жилого помещений" ГК).

Юридические лица (организации) арендуют жилые помещения по их назначению – для размещения в них своих  работников, командированных лиц, прибывающих  в место нахождения организации  из удаленных подразделений, филиалов организации, а также партнеров. Кроме того, организации вправе использовать жилые помещения в предпринимательской  деятельности, например инвестируя средства в жилые помещения для последующей  сдачи квартир в аренду.

Однако жилые помещения, вовлеченные  в оборот арендных правоотношений, имеют ограничения – такие  помещения можно использовать только по целевому назначению – для проживания граждан (статьи 288 и 671 ГК и статья 17 Жилищного кодекса (ЖК)). В жилых  зданиях не допускается размещать  промышленные производства, размещение в жилом здании административных и торговых помещений допускается  только после перевода такого помещения  в нежилое. Перевод помещений  из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Согласно п. 2 статьи 17 ЖК допускается  использование жилого помещения  для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской  деятельности проживающими в нем  на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также  требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Можно ли использовать квартиру директора  для размещения офиса? В соответствии с п. 3 статьи 288 ГК размещение собственником  в принадлежащем ему жилом  помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения  в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Порядок смены целевого назначения помещений урегулирован главой 3 ЖК. Размещение офиса в жилом помещении, т.е использование жилья в иных целях, чем проживание, означает фактический  перевод помещения из жилого фонда  в нежилой без соблюдения установленных  правил, что противоречит жилищному  законодательству, а следовательно, является противоправным и незаконным. Таким образом, размещение в жилых  помещениях офисов запрещено.

Большая часть организаций ведет  свою деятельность в арендованных помещениях.

Далее рассмотрим следующие вопросы:

Можно ли зарегистрировать организацию  по месту жительства одного из учредителей, например, директора?

Почему организации предпочитают арендовать офис в жилом помещении, в чем их преимущество по сравнению  с нежилым?

Особенности регистрации организации  по месту жительства учредителя

Совершенно правомерная ситуация, при которой единственный учредитель создает организацию, основным видом  деятельности которой будет оказание услуг или иная другая предпринимательская  деятельность, позволяющая действовать  без аренды офисного помещения. Учредитель самостоятельно выполняет функции  исполнительного органа.

Согласно статьям 8 и 12 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ (в редакции от 23.07.2008г.) "О государственной  регистрации юридических лиц  и индивидуальных предпринимателей" государственная регистрация юридических  лиц при их создании осуществляется регистрирующими органами по месту  нахождения постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа – по месту  нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности. Адрес места нахождения указывается  в заявлении на регистрацию.

Для регистрации юридического лица необходимо представить в налоговый  орган установленный пакет документов. Перечень документов, представляемых при государственной регистрации  создаваемого юридического лица, является исчерпывающим и включает:

подписанное заявителем заявление  о государственной регистрации  по форме, утвержденной Правительством РФ;

решение о создании юридического лица в виде протокола, договора или иного  документа в соответствии с законодательством;

учредительные документы юридического лица;

документ об уплате госпошлины.

Государственная регистрация осуществляется в срок не более чем 5 рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган.

Налоговый орган вправе отказать в  регистрации юридического лица только по основаниям, изложенным в статье 23 Закона 129-ФЗ.

Отказ в государственной регистрации  допускается в случае:

непредставления необходимых для  государственной регистрации документов;

представления документов в ненадлежащий регистрирующий орган;

если юридическое лицо находится  в процессе ликвидации;

если не утратила силу государственная  регистрация индивидуального предпринимателя  в таком качестве, либо не истек  год со дня принятия судом решения  о признании его несостоятельным (банкротом) в связи с невозможностью удовлетворить требования кредиторов, связанные с ранее осуществляемой им предпринимательской деятельностью.

Нормы иных законодательных актов  также не содержат запрета на регистрацию  организации по месту жительства учредителя, если он выполняет роль директора.

Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной  регистрации (п. 2 статья 54 Гражданского кодекса).

Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного  органа, а в случае отсутствия такого органа – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.

Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения указанного учредителями в заявлении  о государственной регистрации  постоянно действующего исполнительного  органа, а в случае отсутствия этого  органа – по месту нахождения иного  органа или лица, имеющих право  действовать от имени юридического лица без доверенности (п. 2 статьи 8 Закона 129-ФЗ). Например, относительно обществ  с ограниченной ответственностью в  статьи 40 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ (в редакции от 29.04.2008г.) "Об обществах с ограниченной ответственностью" предусмотрено, что единоличным  исполнительным органом общества является директор.