Содержание.

Введение………………………………………………………………………...3

1. Договор  продажи недвижимости…………………………………………4

2 Форма договора и порядок его заключения……………………………..7

3 Исполнение договора продажи недвижимости…………………………...10

Заключение…………………………………………………………………….13

Задание………………………………………………………………………..14

Список  использованной литературы………………………………………18

Введение. 

     Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном  обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные  с куплей-продажей, открывают часть  вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным  видам гражданско-правовых обязательств. И на наш взгляд договор купли-продажи  недвижимости занимает ключевое положение  среди иных разновидностей купли-продажи.

     В последнее время увеличивается  количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в  большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в  качестве офисных центров. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.

     Актуальность  избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи  недвижимости в последние несколько  лет в нашей стране в связи  с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства  приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует  и то, что на правовую природу  таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости  от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение  и т.д. 

1. Понятие договора продажи недвижимости.

     Нормы о договоре купли-продажи недвижимого  имущества объединены в ГК РФ в отдельном параграфе исходя из специфики ее предмета, предопределяющей особенности договора купли-продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли-продажи: договор продажи недвижимости. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.

     К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся: земельные участки, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Закон может отнести к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК).

     Специфические черты недвижимости: прочная связь  с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимость определения  специальных правил, регулирующих участие  таких объектов в имущественном  обороте. Уже в первой части ГК РФ предусмотрен ряд специальных  правил в отношении обязательной государственной регистрации права  собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также  возникновения, ограничения и перехода таких прав (ст. 131).

     Практический  смысл, а вместе с ним и значение специальных правил, регулирующих договор  продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны  от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться  и в любом другом месте. Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно  знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, и в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т. п. Все это непосредственно влияет не только на цену и другие условия договора, но и на само решение вопроса о возможности приобретения имущества. Эта цель достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом.

     Кроме того, для правового регулирования  прав на недвижимость и оборота недвижимого  имущества характерно сочетание  частноправового и публично-правового  методов регулирования. В отношении  целого ряда объектов недвижимости (земельные  участки, недра, водоемы, лесонасаждения и т. п.) общественный интерес выражается в необходимости сохранения их целевого назначения и правового режима их использования. Задача публичного права - определить, допускаются ли соответствующие  объекты недвижимости в имущественный  оборот, существует ли необходимость  в установлении каких-либо - ограничений, касающихся использования отдельных  категорий объектов в имущественном  обороте (например, в отношении субъектов  прав на указанные объекты или  сохранения целевого назначения объектов недвижимости) и санкций за нарушения  требований законодательства, затрагивающие  публичные интересы. Что касается непосредственно имущественного оборота  объектов недвижимости, то его правовое регулирование обеспечивается частноправовыми  нормами.

     Такой подход в определении оптимального сочетания частноправовых и публично-правовых методов регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимого  имущества, был использован при  определении порядка введения в  действие новых положений ГК об отдельных  видах договоров, в том числе  правил, регулирующих договор продажи  недвижимости.

     По  договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. К нему относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, объекты, перемещение которых невозможно без ущерба, соразмерного их назначению — леса, задания, сооружения. Объектом недвижимости также признаются воздушные и морские суда, космические объекты, квартира и иное имущество.

     Купля-продажа  земельных участков регулируется специальными правилами и может переходить к новому собственнику двумя способами:

предоставление  из государственной или муниципальной  собственности путем проведения публичных торгов; совершение сделок в соответствии с гражданским  законодательством.

     Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного правила влечет его недействительность. Переход права собственности  по данному договору подлежит государственной  регистрации. В случае уклонения  одной из сторон от государственной  регистрации суд вправе вынести  решение о государственной регистрации  перехода права, а уклоняющаяся сторона  должна возместить причиненные убытки, вызванные такой задержкой.

Договор купли-продажи жилого помещения (а  не только переход права собственности) подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации. 
 
 
 
 
 

2 Форма договора и порядок его заключения. 

     Договор купли-продажи может заключаться  в устной, простой письменной, нотариальной форме, а также путем совершения конклюдентных действий.

     В случаях, предусмотренных законодательством, необходима государственная регистрация  договоров купли-продажи.

Выбор той или иной формы определяется предметом договора, составом его  участников и ценой. Так, для купли-продажи  недвижимости предусмотрена простая  письменная форма в виде единого  документа, подписанного обеими сторонами. В связи с принятием Федерального закона от 21 июля 1997 года "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" нотариальная форма  для сделок с недвижимостью больше не требуется, однако необходима их государственная  регистрация.

     Согласно  устоявшейся практике и обычаям  делового оборота составление любого договора начинается с его названия. Вслед за наименованием договора следует его номер, дата и место  подписания.

     Все вышеуказанные реквизиты договора хотя и традиционны для существующей практики, однако несут в себе правовую и смысловую нагрузку как формально-юридическую  необходимость. Так, наименование договора не только указывает на его вид, но и индивидуализирует сам договор, а тем более облегчает его  толкование (ст. 431 ГК РФ), особенно если в дальнейшем предстоит рассмотрение в арбитражном суде правоотношения, вытекающего из договора. Далее за названием следует номер договора. Присвоение ему конкретного номера является также индивидуализацией договора. Затем в его тексте фиксируется дата и место подписания. Отсутствие того и другого реквизита грубейшая ошибка сторон договорного обязательства, так как точное определение момента его заключения связано с окончанием срока действия договора, а значит и всех тех юридических последствий, которые с ним связаны.

     Редко, но все же бывает, когда стороны  сделки подписывают договор в  разное время. В этом случае он считается  заключенным с момента его  подписания последней стороной.

     Иногда  стороны договорного обязательства  не фиксируют в его тексте срок вступления договора в силу. Если последнее  не явствует и из самого существа договора, то тогда дата заключения договора имеет решающее значение, поскольку  она может являться моментом вступления договора в законную силу.

     Место подписания договора тоже имеет большое  юридическое значение. Так, по гражданскому законодательству местом совершения определяются:

     1) правоспособность и дееспособность лиц совершивших сделку (ст. 17, 21 и 49 ГК РФ);

     2) форма сделки (ст. 8, 153 и 158 ГК РФ);

     3) применение законов и норм других государств.

     Существенным  условием всякого гражданско-правового  договора признается его предмет (см. ст. 432 ГК). Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В противном случае договор не считается заключенным. Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ):

- во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

- во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

   Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом  и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом  или иным документом, подписанным  обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической  передачи проданного недвижимого имущества  покупателю и подписания сторонами  передаточного акта или иного  документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или  подписания передаточного акта рассматривается  как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

   Дополнительные  требования, направленные на защиту проживающих  в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558 ГК РФ). В  частности, государственной регистрации  подлежит договор купли-продажи  не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или  квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или  квартиры, в которых проживают  лица, сохраняющие право пользования  соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с  указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным. 
 

3 Исполнение договора продажи недвижимости.

     Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом  и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом  или иным документом, подписанным  обеими сторонами (ст. 556 ГК). До фактической  передачи проданного недвижимого имущества  покупателю и подписания сторонами  передаточного акта или иного  соответствующего документа договор  продажи недвижимости не может считаться  исполненным. Более того, уклонение  одной из сторон от передачи имущества  или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

     Неисполнение  продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого  имущества может повлечь для  продавца различные неблагоприятные  последствия, включая обязанность  возместить покупателю причиненные  убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

     Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено  ГК лишь в отношении последствий  передачи недвижимости ненадлежащего  качества. В случае передачи продавцом  покупателю недвижимости, не соответствующей  условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли-продажи) товар с недостатками (ст. 475 ГК), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

     Неисполнение  покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта  недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности  возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК).

     Если  покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с  договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК (п. 3 ст. 486 ГК).

     Невыполнение  покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором  продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.

     Так, комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию. В договоре предусмотрены обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной  станции продавцу и обязанность  продавца передать ее покупателю после  оплаты. Обязательства по оплате покупателем  не были исполнены, вследствие чего комитет  предъявил ему иск о расторжении  договора. При принятии решения по данному спору арбитражный суд  исходил из следующих соображений.

     В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК договор  по требованию одной из сторон может  быть расторгнут по решению суда при  существенном нарушении этого договора другой стороной.

     Согласно  п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых  вопросах, связанных с применением  части первой Гражданского кодекса  Российской Федерации», отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный  им объект приватизации нельзя рассматривать  в качестве основания для признания  сделки недействительной, поскольку  этот отказ не мог иметь место  при ее совершении и в силу п. 2 ст. 450 ГК должен признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта.

     Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» также предусматривает  право продавцов в случае нарушения  покупателями условий договоров  купли-продажи государственного или  муниципального имущества предъявлять  иски о расторжении сделок приватизации (ст. 29).

     Поскольку покупатель допустил существенное нарушение  условий договора, суд вынес решение  о его расторжении. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение.

     Недвижимость  является основой материального  производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость – важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования.

     В качестве полного объекта гражданских  прав недвижимое имущество стало  возвращаться в российский гражданский  оборот с начала 90-х годов.

     Значение  публично–правовых норм в регулировании  отношений недвижимости нельзя недооценивать. Природа этого объекта представляет наиболее значительное вмешательство  публичного права в регулирование  вопросов, связанных с недвижимостью, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав. Может  лишь возникать вопрос об оптимальном  соотношении частноправовых и публично-правовых норм.

     Гражданский кодекс РФ заложил основу такого соотношения, отличающегося от того, что было в советском праве. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Задание.

      2. Дать определение понятия «сделки».

      Сделка  — это действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение гражданских  прав и обязанностей, в том числе  обязательств, возникающих из договоров  и иных сделок.

     3. Назовите отношения, регулируемые гражданским правом.

     Общественные  отношения, которые регулируются гражданским  правом, составляют его предмет. К  ним относятся две группы отношений. 
Во-первых, это имущественные отношения, которые представляют собой отношения, возникающие по поводу имущества - материальных благ, имеющих экономическую форму товара. Во-вторых, личные неимущественные отношения, связанные с имущественными, а в некоторых случаях и не связанные с ними.

     4. В какой форме должна быть выдана доверенность, определите содержание доверенности (какие положения должна содержать доверенность).

     Доверенность - это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом (доверителем) другому лицу (доверенному, представителю) для представительства интересов доверителя перед третьими лицами, доверенность - это односторонняя сделка, она фиксирует содержание и пределы полномочий доверенного, действия которого на основе доверенности создают права и обязанности непосредственно для доверителя. Стоит отметить, что оформленная в нотариальном порядке доверенность является юридическим документом. Согласно Методическим рекомендациям по унификации текстов управленческих документов, при оформлении предприятием доверенности своему полномочному представителю в документе указываются:

1) фамилия,  имя и отчество доверенного  лица;

2) наименование  должности доверенного лица;

3) вид  действий, на совершение которых  уполномочено доверенное лицо;

4) образец  подписи доверенного лица;

5) срок  действия доверенности.

     При оформлении доверенности частного лица в документе в обязательном порядке  указываются персональные сведения о доверителе (фамилия, имя, отчество, место жительства) и вид действий по доверенности. Правовые основы оформления и последующего выполнения действий по доверенности образуют положения  Гражданского кодекса РФ. В соответствии со ст. 185 ГК РФ под доверенностью признается "письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами". При этом доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть также нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ. Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если же срок действия в доверенности не был указан, то она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Недействительна доверенность, в которой не указана дата ее совершения. В отдельных случаях на осуществление действий по доверенности и на оформление самих доверенностей налагается ряд ограничений. Так, доверенное лицо не может совершать действия по доверенности ни в отношении себя лично, ни в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

      5. Дайте определение договора купли-продажи.

      Договор купли-продажи – это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену) (п. 1. ст. 454 ГК РФ).

      6. Дайте определение договора хранения.

      Договор хранения — это соглашение, по которому одна сторона (хранитель) обязуется  хранить вещь, переданную ей другой стороной (поклажедателем), и возвратить эту вещь в сохранности.

7. А) Какие отношения регулирует гражданское законодательство:

3. имущественные и личные неимущественные отношения

Б) Участники  полного товарищества:

1. солидарно несут субсидиарную ответственность своим имуществом по обязательствам товарищества

В) На основании  и во исполнение каких правовых актов Правительства РФ вправе принимать постановления, содержащие нормы гражданского права?

3) ГК, иных законов, указов Президента РФ

   Г) Подлежит ли возмещению по общему правилу, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя?

3) не подлежит

    Д) какое число наследников по закону может наследодатель лишить в завещании права наследования?

3) одного, нескольких, всех. 

8. Решите задачу:

      Предприятие «Мособлгаз» заключило договор энергоснабжения с кирпичным заводом «Кирпич», по которому обязалось подавать ему газ в оговоренном количестве в течение пяти лет. Фактически газ длительное время подавался в значительно меньшем объеме, чем это было оговорено в договоре, и его не хватало для качественного ведения технологического процесса обжига кирпичей.

      Завод «Кирпич» перестал оплачивать такую  энергию и подал в суд иск  к «Мособлгазу», в котором потребовал возмещения его убытков, вызванных снижением количества подаваемого газа. Предприятие подало в суд встречный иск к заводу «Кирпич», в котором потребовало от него возмещения стоимости того, что абонент неосновательно сэкономил вследствие бесплатного использования газа.

Вопросы к задаче

      1. Вправе ли был завод «Кирпич»  не оплачивать газ, которым  он пользовался?

      Завод «Кирпич» вправе не оплачивать газ, которым  он пользовался, так как «Мособлгаз» по договору обязался подавать ему газ в оговоренном количестве в течении 5 лет, но газ подавался в меньшем объеме, чем это было оговорено в договоре (ст.541, 542 ГК РФ).

      2. Правомерно ли требование завода  «Кирпич» к предприятию «Мособлгаз» о возмещении убытков, понесенных им из-за снижения количества подаваемого газа?

      Требования  завода «Кирпич» о возмещении убытков  является правомерным, так как в  соответствии со ст. 547 п. 1 по договору энергоснабжения сторона, нарушавшая обязательства, обязана возместить причиненный этим реальный ущерб.

      3. Правомерно ли требование предприятия  «Мособлгаз» к заводу «Кирпич» об оплате газа, который поступал в малом количестве и причинил заводу убытки?

      Требование  предприятия «Мособлгаз» к заводу «Кирпич» является не правомерным, так как в связи с недобросовестным исполнением договора энергоснабжения «Мособлгазом» завод «Кирпич» понес убытки и вправе отказаться от оплаты такой энергии.

Список использованной литературы.

     1. Гражданский кодекс Российской Федерации : части первая, вторая, третья и четвертая – М.: Эксмо, 2011.

     2. Гражданское право: Учебник. Том I (под ред. доктора юридических наук, профессора О.Н. Садикова). - "Контракт": "ИНФРА-М", 2006 г.

     3. Гражданское право России. Учебник. Грудцына Л.Ю, Спектор А.А. 2008.

     4. Гражданское право Российской Федерации. Учебно-практическое пособие. Зенин И.А. МЭСИ, 2007.  

     5. Гражданское право Российской Федерации. В 2-х томах. Учебник. Под ред. Садикова О.Н. 2006.

     6. Гражданское право Российской Федерации. Ч.1. Учебное пособие. Воробьев Н.И. ТГТУ, 2007. 

     7. Договорное право.  Рожкова М.А., Елисеев Н.Г., Скворцов О.Ю. 2008.

     8. Гражданское право. Учебник. Алексеев С.С. М. - Проспект, 2009.