Договор продажи недвижимости. Договор аренды

Содержание :

1. Договор продажи недвижимости………………………………………..2
1. Правовая характеристика договора продажи недвижимости.

Отличительные особенности  договора продажи недвижимости

2. Порядок заключения договора продажи недвижимости.

Форма договора продажи недвижимости.

1.3 Иные существенные условия договора продажи недвижимости

    2.  Договор аренды. Общие положения……………………………………13

     3. Задача……………..…………………………………………………………21

     4. Список источников……………………………………………………...….24

1.  Договор продажи недвижимости.

Правовая характеристика договора продажи недвижимости.

Отличительные особенности  договора продажи недвижимости.

Договором купли-продажи  называется договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность, хозяйственное  ведение, оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество  и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1ст.424 Гражданского Кодекса Республики Беларусь).

Гражданский Кодекс Республики Беларусь (далее ГК) трактует куплю-продажу  как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. Соответственно многие ранее  самостоятельные договорные типы стали  пониматься как разновидности договора купли-продажи (например, поставка, контрактация, энергоснабжение). Это позволило  законодателю сформулировать ряд общих  положений (ст.424-461 ГК), применимых ко всем случаям возмездного отчуждения имущества. Однако сфера действия договора купли-продажи слишком широка, чтобы  можно было ограничиться только этими  общими нормами. Отдельные особенности  объектов продажи (недвижимость, предприятия, сельскохозяйственная продукция) оказывают  серьезное влияние на регулирование  соответствующих отношений.

Таким образом, в рамках общего понятия купли-продажи законодатель выделяет ее отдельные разновидности, регулируемые § 2-8 главы 30 ГК: розничную  куплю-продажу, поставку, поставку товаров  для государственных нужд, контрактацию, энергоснабжение, продажу недвижимости и продажу предприятия.

Согласно пункту 1 ст.520 ГК по договору купли-продажи недвижимого  имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Указанным обязанностям продавца недвижимости корреспондируют обязанности  покупателя принять данное имущество  и уплатить его цену.

Таким образом, договор купли-продажи  недвижимого имущества обладает всеми основными общими признаками договора купли-продажи. Этот договор  является консенсуальным (считается  заключенным в момент достижения соглашения между сторонами в  требуемой законом форме), возмездным (каждая из сторон договора получает встречное  удовлетворение) и взаимным (и продавец, и покупатель по договору наделяются соответствующими правами и обременяются обязанностями) [5,стр.98].

Выделение договора продажи  недвижимости в качестве особого  вида договора купли-продажи и закрепление  норм, посвященных данному договору, в параграфе 7 главы 30 ГК связывается  со спецификой его предмета - недвижимого  имущества: физической (связь с землей), экономической (высокая ценность), правовой (необходимость повышенной защиты интересов  лиц, участвующих в соответствующих  отношениях; ограничение по использованию  такого имущества в гражданском  обороте; использование его в  обороте в качестве индивидуально-определенной незаменимой вещи).

К недвижимым вещам (по правовому  режиму) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Не все из указанных  признаков предмета договора продажи  недвижимости являются универсальными для данного договора. Так, к недвижимым вещам согласно ст.130 ГК относятся (по правовому режиму) предприятия в  целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты, а также иное имущество, которое  относится к категории недвижимого  по указанию на то в законодательных  актах [3,стр150].

Можно сделать вывод, что  договор продажи недвижимости обладая  всеми основными признаками договора купли-продажи выделяется в качестве особого вида договора и закрепляется нормами благодаря его предмету - недвижимому имуществу.

Отличительной особенностью договора продажи недвижимости является то, что недвижимое имущество в  силу своих естественных свойств, не может использоваться иначе, как  вместе с земельным участком, на котором оно расположено. Следовательно, отчуждение такого имущества возможно только с передачей права пользования  соответствующим земельным участком. По договору продажи здания, сооружения, иного недвижимого имущества  покупателю одновременно с передачей  права собственности на такую  недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая  занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 1 ст.523 ГК).

Размер передаваемого  покупателю недвижимого имущества  земельного участка определяется с  учетом целей, для которых использовалось это недвижимое имущество. В части  первой ст.55 Кодекса Республики Беларусь о земле применительно к такой  ситуации указывается только на определение  размера передаваемого участка, необходимого для использования  зданий и сооружений.

Согласно части второй ст.55 Кодекса Республики Беларусь о  земле при переходе права собственности  на строение и сооружение к нескольким собственникам, а также при переходе права собственности на часть  строения (сооружения) в случае невозможности  раздела земельного участка между  собственниками право на земельный  участок осуществляется собственниками строения (сооружения) совместно.

Продавец недвижимого  имущества может осуществлять владение земельным участком, на котором оно  расположено, как на основании права  собственности, так и на ином правовом основании (например, на праве пожизненного наследуемого владения или на праве  пользования).

В первом случае продавец вправе в соответствии с условиями заключенного договора передать покупателю недвижимого  имущества право собственности  либо предоставить ему право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (часть первая п.2 ст.523 ГК). Если стороны в договоре не определяют передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю в соответствии с частью второй пункта 2 ст.523 ГК переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. [3, стр.170]

В случае, когда продавец не является собственником занятого недвижимым имуществом земельного участка, передавая такой участок в  пользование покупателю недвижимости, он распоряжается чужой собственностью. Пользователь земельного участка по общему правилу не вправе распоряжаться  предоставленным ему земельным  участком. Так, согласно ст.88 Кодекса  Республики Беларусь о земле договоры купли-продажи, аренды, залога, а также  самовольный обмен земельных  участков, находящихся в пользовании, пожизненном наследуемом владении, недействительны.

Применительно к распоряжению земельным участком в связи с  продажей расположенного на нем недвижимого  имущества законодательство делает исключение из названного правила и  устанавливает следующие условия  распоряжения таким земельным участком:

1) продажа недвижимости  и, соответственно, передача права  пользования земельным участком, не принадлежащем продавцу на  праве собственности, допускается  без согласия собственника этого  участка, если это не противоречит  условиям пользования таким участком, установленным законодательством  или договором (часть первая  п.3 ст.523 ГК);

2) покупатель недвижимого  имущества приобретает право  пользования соответствующей частью  земельного участка на тех  же условиях, что и продавец  недвижимости (часть вторая п.3 ст.523 ГК). Несмотря на то что последнее  условие устанавливается в Гражданском  кодексе императивной нормой, Кодекс  Республики Беларусь о земле  предусматривает исключение из  него. Согласно части третьей  ст.55 Кодекса о земле при переходе  права собственности на строение и сооружение к предпринимателю, осуществляющем свою деятельность без образования юридического лица, для содержания и обслуживания строений и сооружений этому собственнику земельный участок (часть участка) передается в аренду. При этом, с учетом приведенной выше нормы ст.88 Кодекса о земле, в качестве арендодателя такого земельного участка выступает компетентный местный исполнительный и распорядительный орган [5, стр.146].

Связь недвижимого имущества  с земельным участком предопределяет не только невозможность отчуждения такого имущества без права пользования  земельным участком, но и невозможность  отчуждения земельного участка, на котором  находятся здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества, без установления ограничений покупателя в пользовании земельным участком в пользу владельца расположенного на нем недвижимого имущества. Когда  земельный участок, на котором находятся  принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается  без передачи в собственность  покупателя этой недвижимости, за продавцом  сохраняется право пользования  частью земельного участка, которая  занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором купли-продажи (часть 1 ст.524 ГК).

Приведенная норма части  первой ст.524 ГК исходит из того, что  размер остающейся в пользовании  продавца части земельного участка  и условия пользования этой частью (право собственности, аренда и т.д.) определяются в договоре купли-продажи  земельного участка. При отсутствии в договоре согласования соответствующих  условий, данные вопросы решаются согласно правилу, изложенному в части второй ст.524 ГК: “ продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением".

Представляется, что в  последнем случае речь должна идти о сохранении за продавцом права  пользования земельным участком площади, минимально необходимой в соответствии с земельным законодательством для использования расположенного на нем недвижимого имущества [2,стр. 74].

Так же отличительной особенностью договора продажи недвижимости являются особенности продажи жилых помещений. Договор продажи жилых помещений  отличается от иных договоров продажи  недвижимости прежде всего тем, что  жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению - для проживания граждан. Целевой характер использования  жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение  предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по иному  основанию, например, по завещательному отказу прежним собственником. Поэтому  в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования  третьих лиц, в договоре обязательно  должен быть указан перечень лиц, сохраняющих  в соответствии с законом право  пользования жилым помещением после  его приобретения покупателем, а  также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом  помещении (ст.275 ГК); арендаторы (ст.582 ГК), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст.1054 ГК).

Объектами купли-продажи  могут быть: незаселенные и освобожденные  квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду; квартиры, построенные  для продажи; жилые дома (квартиры), не завершенные строительством, если они не являются объектами приватизации; квартиры, принадлежащие юридическим  лицам негосударственной формы  собственности; квартиры, принадлежащие  гражданам на праве собственности; жилые помещения, построенные (приобретенные, реконструированные) с привлечением льготного кредита, по истечении  трех лет со дня погашения этого кредита. [3,стр.154]

Не подлежат продаже:

- жилые помещения в  общежитиях;

- служебные жилые помещения  (кроме квартир, расположенных  в домах колхозов и совхозов, которые могут продаваться лицам,  работающим в этих хозяйствах  или проживающим в данной местности);

- жилые помещения, находящиеся  на территориях, подвергшихся  радиоактивному загрязнению в  результате катастрофы на Чернобыльской  АЭС (в зонах эвакуации (отчуждения) и первоочередного отселения);

- квартиры, расположенные  в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны;

- жилые помещения социального  пользования;

- жилые помещения в  специальных домах;

- жилые помещения, построенные  (реконструированные, приобретенные)  с привлечением льготного кредита,  до полного его погашения.

Договор купли-продажи жилых  домов и квартир совершается  в письменной форме, установленной  ст.521 ГК для договоров купли-продажи  недвижимого имущества. Однако, в  отличие от договора продажи недвижимости, по которому в соответствии с пунктом 1 ст.522 ГК государственной регистрации  подлежит переход права собственности  на недвижимость к покупателю, согласно пункту 2 ст.529 ГК государственной регистрации  подлежит сам договор продажи  жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

На куплю-продажу жилых  помещений распространяется и пункт 4 ст.275 ГК, согласно которому отчуждение жилого помещения, в котором проживают  несовершеннолетние члены семьи  собственника помещения, допускается  только с согласия органа опеки и  попечительства. Нарушение этого  условия влечет признание договора недействительным (ничтожным) и предъявление управомоченными лицами в судебном порядке применения последствий, установленных  пунктом вторым статьи 168 ГК (двустороннюю реституцию).

Таким образом, отличительными особенностями договора продажи  недвижимости являются: недвижимое имущество  не может использоваться без земельного участка, на котором находиться и  отчуждение этого имущества возможно только с передачей права пользования участком. И с другой стороны: невозможность отчуждения земельного участка, на котором находиться недвижимое имущество, без ограничений покупателя в пользовании участком в пользу владельца недвижимого имущества, расположенного на этом участке; договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости тем, что жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только для проживания граждан.

1.2 Порядок заключения договора продажи недвижимости. Форма договора продажи недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 ст.404 ГК Республики Беларусь договор  может быть заключен в любой форме, если законом не установлена определенная форма. Если законодательством для  данного вида договора не требуется  нотариальной формы, но стороны договорились заключить его в такой форме, то договор считается заключенным  с момента придания ему нотариальной формы.

Если законодательством  для данного вида договора не требуется  письменной (простой или нотариальной) формы, но стороны договорились заключить  его в простой письменной форме, то договор считается заключенным  с момента придания ему простой  письменной формы.

Если по законодательству и соглашению сторон договор должен быть заключен в письменной форме, он может быть заключен путем составления  одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами  посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной  и иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит  от сторон по договору (пункт 2 ст.404 ГК).

Договор продажи недвижимости независимо от состава его участников заключается в письменной форме. Нормой ст.521 ГК сторонам такого договора предписывается составить и подписать  его в виде одного документа.

Нарушение данного требования согласно части второй ст.521 ГК влечет недействительность договора продажи  недвижимого имущества. Такая сделка как не соответствующая требованиям  законодательства является ничтожной (ст.169 ГК).

1.3 Иные существенные условия договора продажи недвижимости

Существенными условиями  договора продажи недвижимости являются:

- предмет договора, то  есть данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество,  подлежащее передаче покупателю  по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости  на соответствующем земельном  участке либо в составе другого  недвижимого имущества (статья 525 ГК);

- цена недвижимости (статья 526 ГК).

При отсутствии любого из указанных  условий договор продажи недвижимости считается незаключенным.

Условие о цене недвижимости регулируется ст.526 Гражданского Кодекса  Республики Беларусь. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается  незаключенным. Стороны договора продажи  недвижимости не могут при этом ссылаться  на установленное пунктом 3 ст.394 ГК правило о том, что в случае отсутствия в возмездном договоре условия  о цене, которая при сравнительных  обстоятельствах обычно взимается  за аналогичные товары, работы или  услуги. Согласно части второй пункта 1 ст.526 ГК данная норма к договору продажи недвижимости не применяется. Так, продаваемый земельный участок для садоводства строго индивидуален и имеет свои особенности даже по сравнению с соседними земельными участками. Эта индивидуальность может заключаться в его большей продуктивности, освоенности, наличии определенного количества многолетних насаждений и т.д.

Покупатель по договору продажи  недвижимого имущества обязуется  принять от продавца недвижимое имущество  в порядке, установленном ст.527 ГК, осуществить необходимые с его  стороны действия по государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимость, уплатить покупателю его цену.

Цена недвижимости в договоре купли-продажи определяется, если иное не предусмотрено законодательством, по соглашению сторон. Как уже указывалось, условие о цене является существенным условием договора продажи недвижимости и отсутствие в договоре такого условия не может быть компенсировано с помощью общего правила определения цены в возмездном договоре, установленного пунктом 3 ст.394 ГК.

Вместе с тем законодательство позволяет сторонам определить цену недвижимого имущества как путем  закрепления в договоре общей  суммы сделки, так и посредством  установления цены каждого отдельного элемента недвижимого имущества (цены здания, цены насаждений, цены земельного участка и т.д.).

Стороны могут установить в договоре цену недвижимости за единицу  ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае в соответствии с пунктом 3 ст.526 ГК общая цена недвижимого  имущества, подлежащая уплате, определяется из фактического размера переданного  покупателю недвижимого имущества.

Отсутствие в договоре условия о цене не может быть заменено общим правилом определения цены в договоре, потому что в своем  большинстве предметы недвижимого  имущества строго индивидуальны  и имеют свои особенности даже по сравнению с аналогичными предметами.

2. Договор аренды общие положения.

В соответствии с ч. 1 ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее  – ГК), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Стоит сразу же обратить внимание на правомочия в отношении имущества, которые передаются по данному договору: временное владение и пользование  или просто временное пользование. В отличие от договора аренды, договор  безвозмездного пользования имуществом или договор ссуды подразумевает  лишь возможность пользоваться передаваемой вещью. Соответственно имущество, которое  получено в безвозмездное пользование  может передаваться ссудополучателем в аренду лишь в пользование.

В ГК договору аренды посвящена целая  глава, которая включает как общие  положения, касающиеся всех видов аренды, так и специальные правила, относящиеся  только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

В теории гражданского права отмечается, что арендатор является титульным  владельцем. Отсюда вытекают два важных вывода: арендатору представлена возможность  использовать вещно-правовые способы  защиты в соответствии со ст. 286 ГК (например, требовать в судебном порядке  от третьих лиц устранения нарушений  своего права владения и пользования  имуществом) и арендатор наделен  правом следования, что означает, что  переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное  в аренду имущество к другому  лицу не является основанием для изменения  или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 588 ГК).

По действующему законодательству существенным условием любого договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. Согласно норме п. 3 ст. 578 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. Например, для согласования нежилого помещения передаваемого по договору, как правило, указывают общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений, кроме того, для идентификации соответствующих помещения к договору может быть приложен план (выкопировка) соответствующего этажа.

В аренду может сдаваться практически  любое оборотоспособное имущество; главное, чтобы оно не теряют своих  натуральных свойств в процессе его использования [4, стр.190].

Состояние подлежащего передаче имущества  определяется требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также  назначению такого имущества (п. 1 ст. 582 ГК). Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.д. Оно должно быть передано в аренду в установленный срок, который указывается в договоре или в разумный срок.

Передача имущества, как правило, оформляется актом. Однако, обязательность составления передаточного акта или иного документа о передаче имущества установлена лишь для  передачи недвижимого имущества (ст. 626, 630 ГК)

На протяжении всего срока аренды арендодатель обязан обеспечить надлежащее состояние имущества (п. 1 ст. 583 ГК). В  то же время, он не отвечает за те недостатки, которые оговорены при заключении договора, известны арендатору заранее, должны были быть обнаружены арендатором  во время осмотра имущества или  проверки его исправности при  заключении договора или передаче имущества  в аренду (п. 2 ст. 583 ГК).

Нужно отметить, что на арендатора возлагается обязанность пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а  если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с  назначением имущества (п. 1 ст. 586 ГК). Например, на практике нередки случаи использования помещения без учета его целевого назначения, что дает основания для арендодателя требовать расторжения договора (п. 1 ст. 590 ГК).

Если касаться обязанностей сторон по содержанию арендуемого имущества, то стоит отметить, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный  ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 582 ГК), а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном  состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы  на содержание имущества (п. 1 ст. 582 ГК). Данные правила применяются, если иное не установлено в специальном  законодательстве (например, в соответствии с п. 1 ст. 602 ГК по договору проката  текущий ремонт также является обязанностью арендодателя) или в договоре аренды.

Стороны договора. Ст. 579 ГК четко устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Поэтому, перед заключением договора аренды стоит убедиться в полномочиях соответствующего лица. В отношении недвижимого имущества это можно сделать на основании правоустанавливающих документов, в отношении транспортных средств – на основании техпаспортов. Нужно учитывать, что в случае, если имущество находится в республиканской собственности или коммунальной собственности, то оно может сдаваться самыми различными уполномоченными лицами – начиная от соответствующих республиканских органов управления до балансодержателей имущества.[3, стр.198]

Если касаться арендатора, то по общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование. Однако ГК предусматривает ряд исключений из указанного правила. Так, при аренде предприятия и финансовой аренде арендатором может быть лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 627 ГК, п. 1 ст. 636 ГК), по договору проката - лицо, которое использует имущество для потребительских  целей (абз. 2 п. 1 ст. 597 ГК).

Несмотря на то, что нормативные  акты по ценообразованию в части  регистрации цен не содержат исключения для договоров аренды, на практике соответствующие органы отказывают в регистрации арендной платы. Поэтому  на сегодняшний день в отношении  аренды негосударственного имущества  за некоторыми исключениями действует  свободное ценообразование, которое  определяется договоренностью сторон. Исключения касаются, определения арендной платы при сдаче юридическими лицами с долей государственной  собственности зданий и сооружений, порядок определения которой  установлен законодательством, а также  платы за торговые места в соответствии с требованиями Указа Президента Республики Беларусь от 24.03.2005 года N 148 "О неотложных мерах по поддержке  предпринимательства". Размер арендной платы является существенным условием для договора аренды зданий и сооружений.

В соответствии с п. 2 ст. 585 ГК арендная плата устанавливается за все  арендуемое имущество в целом  или отдельно по каждой из его составных  частей в виде:

1) определенных в твердой сумме  платежей, вносимых периодически  или единовременно;

2) установленной доли полученных  в результате использования арендованного  имущества продукции, плодов или  доходов;

3) предоставления арендатором определенных  услуг;