Договор ренты. 2

ВВЕДЕНИЕ

Часть 1. Понятие, основные положения и элементы договора ренты

1.1.              Понятие и особенности договора ренты

1.2.              Стороны, предмент и форма договора ренты

1.3.              Договор пожизненного содержания с иждивением

Часть 2. Тестовое задание

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Список использованных источников и литературы

ВВЕДЕНИЕ

Данная работа посвящена договору ренты и его разновидностям.

Договор ренты известен со средних веков. В литературе упоминаются две основные причины возникновения договора ренты в европейском законодательстве. По мнению известного французского цивилиста Л.Ж. Морандьера, одной из них являлся недостаток наличных денег обстоятельство, приведшее к появлению ренты  недвижимости (рентной аренды)[1]. Другую причину появления ренты Л.Ж. Морандьер видел в том, что церковь запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические.

Актуальность работы заключается в том, что рентные отношения могут накладываться как на недвижимое, так и на движимое имущество. Сегодня рентные отношения получили новый виток своего развития, в первую очередь в виде рентных платежей за использование городской недвижимости, а так же в связи с принятием Жилищного, Земельного кодексов РФ. Актуальность работы определяется так же и тем, что рента обременяет пользование земельным участком, здание или сооружение или другим недвижимым имуществом, а вот получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

При написании контрольной работы использовались следующие нормативные акты: Конституция Российской Федерации, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также использовался ряд кодифицированных актов. Среди них, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс и другие. В подготовке данной работы руководствовалась также Постановлениями Правительства Российской Федерации, актами министерств Российской Федерации и других ведомств.

Глава 1. Понятие, основные положения и элементы договора ренты

1.1.      Понятие и особенности договора ренты

Понятие договора ренты сформулировано в п. 1 ст. 583 ГК. Как следует из этой нормы, договором ренты признается договор, по которому одна сторона, именуемая получателем ренты, передает другой стороне, именуемой плательщиком ренты, в собственность имущество. А плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Рента - реальный договор. Этот договор начинает действовать с момента, когда получатель ренты передает плательщику ренты в собственность соответствующее имущество. Само соглашение о ренте до передачи имущества никаких правовых последствий не влечет. Следовательно, основанные на одном лишь соглашении требования о передаче имущества в собственность с последующей выплатой ренты, как и требования о выплате ренты до передачи имущества в натуре, удовлетворяться судом не могут.

Договор ренты является односторонним договором. Обязанности в нем несет только плательщик ренты: в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ренту.[2] Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением и доверитель­ный характер. Одновремен­но с этим для ренты, как никакого другого договора, характерен признак аллаторности (рискованности, от лат. alea — игральная кость, случайность). Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обсто­ятельство и с ним соглашаются.[3]

1.2.           Стороны, предмет и форма договора ренты.

Сторонами договора являются: получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты). И плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту). Поэтому круг лиц, которые вправе стать сторонами такого договора, следует определять исходя из системного анализа норм общей части гражданского законодательства и непосредственно норм гл. 33 ГК РФ.[4]

Круг возможных получателей ренты (рентных кредиторов) определяется законодателем двумя способами. Называя ренту пожизненной или установленной на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, законодатель определенно говорит, что получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. Иной способ – это прямое предписание нормы права. В п.1 ст. 589 ГК РФ указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Так, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п.1, 2 ст. 596 ГК РФ).

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.[5]

Предмет договора ренты определен законодателем весьма обобщенно: указано, что получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество (п.1 ст.583 ГК РФ). Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением - предметом такого договора является недвижимое имущество (п. 1 ст.601 ГК РФ). Конкретный состав и виды имущества, которое может служить предметом договоров постоянной и пожизненной ренты, могут быть определены только путем доктринального толкования действующих норм гражданского законодательства с учетом тенденций правоприменительной практики.

В силу ст.128 ГК РФ под понятие "имущество" подпадают вещи, включая деньги, ценные бумаги и имущественные права. В соответствии со смыслом п. 1 ст.583 ГК РФ получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Безналичные же деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, "бездокументарные ценные бумаги", представляющие собой особый способ фиксации прав[6], равно как и иные имущественные права не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты.

Независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а если предметом служит недвижимость, то и регистрации. Нарушение любого из этих требований влечет недействительность сделки с возвращением сторон в прежнее положение. В рассматриваемом случае это означает передачу плательщиком ренты ее пользователю соответствующего имущества обратно. Если речь идет о нарушении требования о регистрации, тогда "исцеление" может последовать при условии, если требование о форме было соблюдено (то есть сделка была зарегистрирована у нотариуса).[7]

Субъектами договора постоянной ренты являют­ся получатель ренты и ее плательщик. Получателями постоянной ренты вы­ступают, прежде всего, граждане независимо от их возраста и трудоспособно­сти. Но постоянная рента может быть уста­новлена в пользу граждан и другими лицами. В этом случае перед нами дого­вор в пользу третьего лица, который после выражения указанным лицом на­мерения воспользоваться своим правом по договору не может быть расторг­нут или изменен без его согласия.[8] В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при ус­ловии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься тако­го рода деятельностью.

Предмет договора постоянной ренты, как и других видов рентных договоров, образует, с одной стороны, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а с другой, сама рента, которая выплачивается ее получате­лю. Применительно к имуществу закон не устанавливает никаких ограниче­ний, хотя на практике данный вид ренты чаще всего обременяет земельные Участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома и другие объекты недвижимости. Однако договором мо­жет быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, вы­полнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денеж­ной сумме ренты. Не исключается установление и смешанной формы ренты, сочетающей в себе выплату денежных сумм и предоставление содержания в натуре.[9]

Срок договора определяется сутью данного вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно, т.е. без ограничения ее каким-то конкретным пе­риодом. В отличие от других видов рен­ты, размер постоянной ренты устанавливается сторонами совершенно самостоятельно при отсутствии в законе указаний на ее возможный минималь­ный размер. Будучи определенным в договоре, размер выплачиваемой рен­ты в последующем увеличивается пропорционально увеличению установ­ленного законом минимального размера оплаты труда, если только сторона­ми не согласован иной порядок индексации ренты либо эта индексация пря­мо не исключена.[10]

Договор постоянной ренты приводит к установлению обязательственных отношений между плательщиком ренты и ее получателем, которые в принципе могут существовать бесконечно долго. Прежде всего, обязательство по выплате постоянной ренты может быть прекращено соглашением сторон о расторжении договора. Наконец, допустимы и иные способы прекращения обязательства по выплате постоянной ренты, предусмотренные главой 26 ГК, кроме, пожалуй, самого распространенного из них, а именно прекращения обязательства исполнением (ст. 408 ГК). Особым случаем прекращения рассматриваемого рентного обязательст­ва является выкуп постоянной ренты. Договором могут быть предусмотрены и другие основания для требования получателя ренты о ее выкупе, например, переход имущества, переданного под выплату постоянной ренты, к иному лицу; существенное изменение состава, качества или назначения имущества и т. п..[11]

1.3 Договор пожизненного содержания с иждивением.

Субъектами рассматриваемого договора высту­пают те же лица, которые могут быть сторонами договора пожизненной рен­ты. Между указанными договорами вообще достаточно много общего, в свя­зи с чем к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено предписаниями § 4 главы 33 ГК, посвященного данному виду ренты. Однако договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и т. п., получатель ренты, как прави­ло, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический кон­такт. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Учитывая это, закон устанавливает, что отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержа­ния, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Сказанное позволяет квалифицировать договор пожизненного содержания с иждивени­ем как договор доверительного (фидуциарного) характера.[12]

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением специфи­чен тем, что, во-первых, в обеспечение пожизненного содержания может от­чуждаться лишь недвижимое имущество — жилой дом, квартира, земель­ный участок и т. д., и, во-вторых, рента предоставляется не в денежной фор­ме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получате­ля ренты. Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщи­ка ренты по предоставлению содержания — обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг. Конкретным до­говором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей.[13]

Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость все­го объема содержания с иждивением. В соответствии с п. 2 ст. 602 ГК стоимость общего объема содержа­ния в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Статья 603 ГК содержит специальное указание на то, что договором по­жизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возмож­ность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца. Что касается стоимости объема содержания с иждивением, то она рассчитывается, по общему правилу, помесячно, если сторонами не предусмотрено иное.[14] Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

Глава 2. Тестовое задание.

Гражданско-правовые отношения — отношения между гражданами и юридическими лицами, регулируемые гражданским законодательством (ГЗ), которое определяет:

-правовое положение участников гражданского оборота;

-основания возникновения и порядок осуществления права собственности и др. вещных прав, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальной собственности);

-имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.

Имущество — совокупность вещей, которые находятся в собственности какого-либо физического лица, юридического лица или публично-правового образования (включая деньги и ценные бумаги), а также их имущественных прав на получение вещей или имущественного удовлетворения от других лиц.

Отсюда следует, что имущество, по поводу которого завязывается или развивается гражданско-правовое отношение не должно быть отделимо от имущества других лиц. Согласно Гражданскому кодексу РФ.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Появление частной собственности на недвижимость и высокие цены на нее, а также нестабильная экономическая обстановка в нашем государстве, приведшая к обнищанию пожилой части населения страны, дали благоприятную почву для широкого распространения договоров ренты.

Существует три вида договоров ренты: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. Данные разновидности ренты имеют свои особенности. Общими же для всех являются основные положения о том, что одна сторона договора (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество. А плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Для всех договоров ренты обязательно нотариальное удостоверение. Если по договору передается недвижимое имущество, договор должен быть зарегистрирован в Комитете по регистрации прав на недвижимо имущество и сделок с ним.[15]

И еще: все виды договоров ренты считаются рисковыми договорами. В большей степени рискует, конечно, плательщик ренты, который обязуется содержать гражданина неопределенное время. И если плательщик либо ренты, либо содержания будет не в состоянии выплачивать деньги или, к примеру, по состоянию здоровья не сможет ухаживать за подопечным, получатель ренты вправе в судебном порядке расторгнуть договор и вернуть свое имущество, при этом плательщик ренты не может забрать обратно вложенных средств.

В заключение данной работы можно сказать, что договор ренты представляет собой очень сложный и многоаспектный договор.

Список использованных источников и литературы.

1.      Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. // РГ. – 1993. - № 237. – 25 дек.

2.      Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 27.07.2006 г.) // СЗ РФ. 1996. № 9.

3.      Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 188-ФЗ (с изм. и доп. от 31.12.2005 г.) // СЗ РФ. 2004. № 1. Ст. 2.

4.      Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 27.07.2006 г.) // СЗ РФ. 1998. № 135. Ст. 35.

5.      Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 18.06.2006 г.) // СЗ РФ. 1997. № 15. Ст. 115.

6.      Закон РФ от 29.05.1992 г. N 2872-I «О залоге» (с изм. и доп. от 26.07.2006 г.) // СЗ РФ. 1992. № 2872-1. Ст. 33.

7.      Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 12.11.2004 г.)

8.      Брагинский. М.И., Витрянский. В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры по передаче имущества. М., 2004. – 874 с.

9.      Гражданское право: Учеб.: В 3 т. Т. 2. - 4-е изд., перераб. и доп. // Е. Ю. Валявина, И. В. Елисеев, и др.; Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. - М: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004.- 848 с.

10. Гражданское право : учеб. : в 3 т. Т. 2. – 4-е изд., перераб. и доп. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. – 848 с.

11. Гражданское право. Часть вторая: Учебник // Отв. ред. В.П. Мозолин. – М.: Юристъ, 2007. – 927 с. 

12. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: учеб. для вузов // отв. ред. – Е.А. Суханов. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Волтерс Клувер 2005. – 800 с.

13. Козырь. О.М. Аренда (гл. 34) // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель // Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. – 463 с.

14. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй. Договоры и другие обязательства // Под ред. О.Н. Садикова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.- 960с.

15. Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции: Книга 1. - М., 1961. С.253-254

16. Победоносцев К. Указ. соч. С.353-354.

17. Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. С.320

13

[1] Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции: Книга 1. - М., 1961. С.253-254

[2] Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй. Договоры и другие обязательства / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.- 560с.

[3] Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: учеб. для вузов / отв. ред. – Е.А. Суханов. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Волтерс Клувер 2005. – 800 с.

[4] Брагинский. М.И., Витрянский. В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры по передаче имущества. М., 2004. – 374 с.

[5] Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л.

Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. С.320.

[6] Гражданское право: Учебник / Под ред. проф. Е.А.Суханова. М., 1998. Т.1. С.313, 322.

[7] Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй. Договоры и другие обязательства / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.- 560с.

[8] Гражданское право : учеб. : в 3 т. Т. 2. – 4-е изд., перераб. и доп. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. С.132-136.

[9] Гражданское право: Учеб.: В 3 т. Т. 2. - 4-е изд., перераб. и доп. / Е. Ю. Валявина, И. В. Елисеев, и др.; Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. - М: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004.- 548 с.

[10] Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Отв. ред. В.П. Мозолин. – М.: Юристъ, 2007. – 527 с. 

[11] Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй. Договоры и другие обязательства / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.- 560с.

[12] Гражданское право : учеб. : в 3 т. Т. 2. – 4-е изд., перераб. и доп. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. С.137-140.

[13] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Т.2: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е Абовой и А.Ю Кабалкина; Ин-т государства и права РАН.- М.: Юрайт-Издат, 2004. – 745 с.

[14] Гражданское право : учеб. : в 3 т. Т. 2. – 4-е изд., перераб. и доп. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. – 348 с.

[15] Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 18.06.2006 г.) // СЗ РФ. 1997. № 15. Ст. 115.