Договор ренты и его виды

                           Негосударственное образовательное учреждение

Высшего профессионального  образования

Академия  управления «ТИСБИ»

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа

По  предмету: «Гражданское право»

На  тему: «Договор ренты и его виды»

 

 

 

 

                                                                 Выполнила:

                                         студентка группы ЗЮК-91

                           Хадиева Эльвина

                                                             Проверил(а): ____________

 

 

 

                                       Казань,2011 г.

Содержание

ВВЕДЕНИЕ

1. Гражданско-правовая характеристика и особенности договора ренты
2. .Элементы договора ренты

      3.Договор постоянной ренты

     4. Договор пожизненной ренты

     5.Договор пожизненного содержания с иждивением

Заключение

Список использованной литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Слово «рента» в современном языке  имеет два значения: во-первых, - это  определенный доход с капитала, имущества  или земельного участка, не требующий  от своих получателей предпринимательской  деятельности, а во-вторых, - это определенная ежегодная сумма, уплачиваемая страховым  обществом застраховавшемуся.

Данный  термин употреблялся до недавнего времени  в основном как экономическое  понятие. С принятием ГК отношения, обозначаемые этим термином, приобрели  и правовой характер. Потому следует  различать ренту как экономическую  категорию и как юридическое  понятие. Как юридическое понятие  этот термин употребляется в более  узком понимании и по существу отождествляется с договором  ренты, таким образом, имея в виду лишь одно значение данного слова - доход, не связанный с предпринимательской  деятельностью.

В наше время рента стала способом "обменять квартиру на обеспеченную старость". Пожилые люди, для которых  выдаваемая государством пенсия в итоге  не смогла стать источником. Не решившись  продать квартиру в городе и переехать  в пригород, чтобы на разницу в  цене городской и загородной недвижимости можно было жить несколько лет, владельцы  недвижимости.

Кроме того, участниками договоров ренты  становятся и молодые семьи, которые  не в состоянии приобрести отдельное  собственное жилье, но готовы оказывать  материальную и иную помощь собственникам  жилья.

Договор ренты выгоден обеим сторонам сделки, так как собственник жилья  получает материальное вознаграждение и иную помощь от плательщика ренты, а плательщик ренты получает недвижимое имущество с рассрочкой платежа  и иногда отсрочкой вселения.

Рента в России является также одним  из достаточно "удобных" способов решить вопрос передачи недвижимости по наследству. Это связано с тем, что при оформлении договора ренты "наследник" должен будет заплатить  нотариусу 0,5% от балансовой стоимости  квартиры, притом, если оформлять недвижимость как наследство, налоги превысят 3%.

 

 

 

 

1. Гражданско-правовая характеристика и особенности договора ренты.

Рента (нем.- Rente, фр.-rente, от лат .- reddita- отданная) как экономическая категория означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности.

Виды ренты:

1. постоянная - выплачивается бессрочно;

2. пожизненная - выплачивается на срок жизни получателя;

3. содержание с иждивением - пожизненная  рента с условием об иждивении.

Рента относится к группе институтов гражданского права, связанных с отчуждением (за плату или бесплатно) имущества, которое обеспечивает регулярный гарантированный  доход, получаемый лицом в обмен  на отчуждение имущества, сопряженный  с риском и неопределенностью  размера ренты в силу длительности выплаты рентных платежей.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты, несомненно, является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК РФ о договоре дарения.

Договор ренты является консенсуальным, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату. В этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК РФ о договоре купли- продажи. Именно поэтому плательщик ренты, в случае отказа получателя ренты передать в собственность под выплату ренты оговоренное в договоре движимое имущество вправе требовать от получателя ренты исполнения обязанности по передаче этого имущества Гражданский кодекс РФ, а при передаче под выплату ренты имущества ненадлежащего качества - требовать применения последствий, предусмотренных в ст.475 ГК РФ, и т.п.

Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право получения рентных платежей (ренты, рентного дохода) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. Соответственно с этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты. Рентные платежи могут осуществляться в форме денежных выплат, а также в форме предоставления иждивения, включающего в себя обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и т.п. Независимо от формы все рентные платежи должны иметь эквивалентную денежную оценку.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся долгое время и подлежит систематическому исполнению. В связи  с этим законодательство устанавливает  ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства  по выплате ренты.

2 .Элементы договора ренты

Из  вышеуказанного определения договора ренты следует, что сторонами  договора ренты являются:

1. Получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты).

2. Плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

На  вопрос о том, кто может быть получателем  и кто - плательщиком ренты, в законе нет прямого ответа. Поэтому круг лиц, которые вправе стать сторонами  такого договора, следует определять исходя из системного анализа норм общей части гражданского законодательства и непосредственно норм гл. 33 ГК РФ.

Получатель ренты.

Круг  возможных получателей ренты (рентных  кредиторов) определяется законодателем  двумя способами. Называя ренту  пожизненной или установленной  на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, законодатель определенно говорит, что получателями ренты в договоре пожизненной  ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров  могут быть только граждане. Иной способ - это прямое предписание нормы  права. В ГК РФ указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям  их деятельности.

Закон отказался от прежнего ограничения - продавцом жилого дома с условием его пожизненного содержания мог  быть лишь нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья.

Получатель  ренты может не совпадать с  лицом, передающим имущество под  выплату ренты. Так, пожизненная  рента может быть установлена  одним гражданином в пользу другого  гражданина или группы граждан. Так  же создаются государственные (муниципальные) службы, которые оказывают одиноким пожилым гражданам или супружеским  парам и инвалидам, заключающим  со службой договор купли-продажи  жилой площади с правом пожизненного содержания, социальные услуг:

· Уборка квартиры;

· Приготовление пищи;

· Санитарно-гигиенические услуги;

· Медицинские услуги;

· Транспортные услуги;

· Ритуальные услуги.

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и  некоммерческие, заинтересованные в  приобретении имущества, предлагаемого  получателем ренты, и способные  выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению  ее выплаты. Но следует иметь в  виду, что сама способность субъекта выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению  ее выплаты, является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора и служит для  получателя ренты основанием для  решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем, эта способность  может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда  уставом юридического лица запрещена  возможность заключения договоров  ренты).

Имущество, которое отчуждается под выплату  ренты, может быть передано получателем  ренты в собственность плательщика  ренты за плату или бесплатно. Если имущество передается за плату, то к отношениям сторон о передаче и оплате применяются правила  о купле-продаже.

Плательщик  ренты приобретает право собственности  на переданную получателем ренты  недвижимость с момента государственной  регистрации перехода права собственности по договору ренты. С этого же момента он принимает на себя обязанности по уплате земельного налога, налога на имущество физических лиц, а также стоимости коммунальных услуг. При этом рента выплачивается её получателю независимо от того, передается имущество плательщику ренты в собственность за плату или бесплатно. За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, размер которых определяется договором ренты. Если размер процентов договором ренты не установлен, то он определяется в порядке, предусмотренном ст.395 ГК РФ. В случаях когда имущество, которое отчуждается под выплату ренты, передается получателем ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, к отношениям сторон договора ренты применяются правила о договоре дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить её от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом.

Договор ренты - односторонний, т.е. порождающим у одной стороны только права, а у другой - только обязанности. У её плательщика только обязанность систематически, в течение длительного времени выплачивать другой стороне определенную, обусловленную денежную сумму либо предоставить в натуре эквивалентно средства на содержание получателя ренты в иной форме. При этом плательщик ренты обязан, безусловно обеспечить исполнение своего обязательства, а равно и надлежащее его исполнение.

Договор ренты - реальный. Этот договор начинает действовать с момента, когда получатель ренты передает плательщику ренты в собственность соответствующее имущество. Само соглашение о ренте до передачи имущества никаких правовых последствий не влечет.

Предмет договора ренты определен законодателем весьма обобщенно: указано, что получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество. Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением - предметом такого договора является недвижимое имущество.

Предметом имущества, которое участвует в  отношениях ренты, могут быть, без  каких-либо ограничений в законе, как движимые, так и недвижимые вещи в отличие от Гражданского Кодекса 1964 года, ограничившего объект только одним видом недвижимого имущества - жилым домом. В их числе:

· Денежные суммы;

· Предприятия;

· Частные коллекции картин;

· Посуда;

· Мебель;

· Изделия из драгоценных металлов;

А также:

· Квартира;

· Жилой дом;

· Дача;

· Гараж.

Всё зависит от целей, которым служат рентные платежи.

Виды договора ренты:

1. договор постоянной ренты;

2. договор пожизненной ренты; 

3. договор пожизненного содержания  с иждивением.

3. Договор постоянной ренты

По  этому договору плательщик ренты  производит в обмен на переданное ему имущество периодические  денежные платежи получателю ренты. Возможна выплата постоянной ренты  и в иной форме: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Размер платежа устанавливается  в договоре ренты.

Получателем постоянной ренты могут быть только граждане , а также некоммерческие организации, если это не противоречит целям их деятельности. Круг последних ограничен: правоспособность некоммерческих организаций специальная, что означает возможность иметь также гражданские права и носить такие обязанности, которые соответствуют целям деятельности, предусмотренных в учредительных документах. Больше всего этим целям соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно- полезные цели. В меньшей степени отвечают целям постоянной ренты потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют названным целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные для представительства и защиты их общих имущественных интересов. Таковы, например, союзы и ассоциации кредитных организаций. Права получателя ренты могут передаваться путем уступки требования, а также переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено договором ренты.

Особенности договора постоянной ренты:

· Получателями могут быть граждане, некоммерческие организации;

· Права получателя передаются в порядке  наследования (правопреемства), путем  уступки требования;

· Выплата производится в деньгах, а также в виде предоставления вещей, выполнения работ, услуг, соответствующих  стоимости ренты. Денежный эквивалент не является постоянным: в процессе исполнения договора постоянной ренты  он увеличивается пропорционально  росту минимального размера оплаты труда, определяемого законом. Конечно, стороны вправе согласованно отказаться от этих изменений или от принципа этих изменений, установив этот принцип· Риск случайной гибели имущества лежит на плательщике ренты. Если имущество было передано бесплатно, то за ним сохраняются обязательства по выплате ренты. В случае гибели возмездно переданного имущества плательщик вправе потребовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Специальных норм о размере постоянной ренты  в ГК нет, а поэтому её размер должен определятся договором. Таким образом, договор постоянной ренты, в котором отсутствует указание на ее размер, следует считать незаключенным, поскольку стороны тем самым не достигли согласия по одному из её существенных условий.

Правило о сроке рентных платежей - по истечении каждого квартала - действует, если стороны договора не установят иного условия о периодичности выплат, например, по истечении каждого полугодия или 1 раз в год.

Постоянная  рента бессрочна. Бессрочность обязательства по выплате постоянной ренты означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или существования получателя. Вместе с тем закон предусматривает возможность плательщика преждевременно её выкупить, прекратив односторонне таким образом договорные отношения.

Выкуп ренты. Плательщик ренты может прекратить выплату постоянной ренты путем ее выкупа. Выкуп ренты означает выплату плательщиком постоянной ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены постоянной ренты, определенной сторонами в договоре постоянной ренты. Однако договором может быть предусмотрено, что такое право не может быть осуществлено в течение жизни получателя ренты или в течение иного срока, но не более 30 лет. Плательщик должен за 3 месяца до прекращения выплаты письменно предупредить об этом получателя. Обязательство по выплате ренты прекращается с момента получения всей суммы выкупа получателем.

Цена  выкупа определяется договором. Если такое  условие отсутствует в договоре, то выкуп осуществляется по цене, равной годовой сумме подлежащей выплате  ренты - если имущество было передано за плату.

Получатель  ренты имеет право требовать выкупа в случаях, если:

1. плательщик ренты просрочил ее  выплату более чем на 1 год,  если иное не предусмотрено  договором постоянной ренты;

2. плательщик ренты нарушил свои  обязательства по обеспечению  выплаты ренты;

3. плательщик ренты признан неплатежеспособным  либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что  рента не будет выплачиваться  им в размере и сроки, которые  установлены договором;

4. недвижимое имущество, переданное  под выплату ренты, поступило  в общую собственность или  разделено между несколькими  лицами;

5. в других случаях, предусмотренных  договором.

4. Договор пожизненной ренты

Пожизненная рента определяется в договоре как  денежная сумма, периодически выплачиваемая  получателю ренты в течение его  жизни.

Пожизненная рента (в отличие от постоянной) выплачивается  только в денежной форме на период жизни гражданина, передающего имущество  под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Особенности договора пожизненной  ренты .

· Устанавливается на период жизни  гражданина, передавшего имущество, или указанного им гражданина либо нескольких граждан, имеющих равные доли в праве на получение ренты;

· Договор, устанавливающий пожизненную  ренту в пользу гражданина, который  умер к моменту заключения договора, ничтожен

· Размер ренты определяется как денежная сумма, периодически выплачиваемая  в течение всей жизни получателя; он должен быть не менее 1 МРОТ и подлежит индексации с учетом уровня инфляции. Если иное не предусмотрено договором, рента выплачивае6тся по окончании  каждого календарного месяца;

· Риск случайной гибели имущества  лежит на плательщике ренты. Его  обязательства сохраняются на тех  же условиях даже при гибели имущества;

· При существенном нарушении договора пожизненной ренты получатель вправе требовать от плательщика выкупа ренты, возврата квартиры, жилого дома или иного переданного имущества, если они не были отчуждены бесплатно.

В отличие от договора постоянной ренты  выкуп пожизненной ренты по инициативе плательщика ренты не допускается.

Одно  из существенных отличий пожизненной  ренты от постоянной проявляется  при решении вопроса о последствиях случайной гибели переданного получателем  ренты ее плательщику имущества: при постоянной ренте плательщик вправе требовать прекращения договора или изменения такого права у  плательщика ренты не создают. Комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ для предпринимателей.

5.Договор пожизненного содержания с иждивением

Это самая распространённая и вместе с тем юридически наиболее сложная  разновидность ренты, поскольку  содержание с иждивением требует  наличия в законе диспозитивных, достаточно гибких правил, облегчающих  заключение таких договоров.

По  договору пожизненного содержания с  иждивением получатель ренты - гражданин  передает принадлежащие ему жилой  дом, квартиру, земельный участок  или иную недвижимость в собственность  плательщика ренты, который обязуется  осуществлять пожизненное содержание гражданина с иждивением и (или) указанного им третьего лица (лиц). Обязанность  плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого  требует состояние здоровья гражданина, - также и уход за ним. Договором  пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Срок действия договора - время жизни получателя - позволяет распространить действие правил договора пожизненной ренты на отношения пожизненного содержания с иждивением, регулирующим договор пожизненного содержания с иждивением.

Особенности договора пожизненного содержания с  иждивением:

· Применяются правила о пожизненной  ренте;

· Обязанность содержания включает: обеспечение  жильем, питанием, одеждой, уход за гражданином, оплату ритуальных услуг;

· Должна быть определена стоимость объема содержания, которая не может быть менее 2 МРОТ. Допуская возможность  возникновения споров об объеме содержания, Гражданский кодекс указывает на общие критерии для их разрешения: суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности;

· Предоставление содержания может быть заменено по договору выплатой в течение  жизни получателя определённых сумм;

· Для отчуждения имущества, принадлежащего плательщику на праве собственности требуется согласие получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением отличается от договора пожизненной  ренты, разновидностью которого он является, тем, что:

1. распространяется только на определённый  вид имущества (недвижимость, в  частности жилой дом, квартиру, земельный участок);

2. предусматривает необходимость  определить в договоре стоимость  всего объема содержания с  иждивением;

3. предполагает более высокий нижний  предел ренты: не менее 2 МРОТ, установленных законом;

4. допускает предоставление содержания как в деньгах, так и в натуре;

5. устанавливает ограничение права  плательщика ренты на полученное  им имущество( хотя плательщик и в этом виде ренты признается собственником переданного ему имущества, распоряжаться им - отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания, в частности сдавать в аренду, можно только с предварительного согласия получателя ренты).

Как и при пожизненной ренте, случайная  гибель или повреждение переданного  имущества не освобождают плательщика  ренты от обязательств по содержанию получателя ренты на условиях, предусмотренных  заключенным договором. Это правило - важная гарантия интересов граждан, пожелавших воспользоваться институтом ренты.

Данный  договор прекращается:

1. смертью получателя ренты;

2. требованием получателя о выкупе  ренты либо расторжении договора  при существенном нарушении плательщиком  своих обязательств. В этом случае  плательщик не вправе требовать  компенсации понесенных расходов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Договор ренты относится к числу новых  гражданских договоров, поскольку  возможность отчуждения имущества  в обмен на предоставление бывшему  собственнику стабильного денежного  или иного содержания ранее, до принятия нового ГК РФ, ограничивалась. Допускалась  только купля-продажа жилого дома с  условием пожизненного содержания. Однако проводимые реформы и изменение  экономической ситуации в стране вызвали необходимость в юридическом  оформлении фактически сложившихся  рентных отношений.

Рента и пожизненное содержание регламентируются гл. 33 ГК РФ (ст. 583-605). По договору ренты  одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а  плательщик ренты обязуется в  обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в  виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты является реальным, поскольку  для его заключения необходима передача имущества плательщику ренты. Он относится к числу односторонне-обязывающих, так как после передачи имущества  у получателя ренты есть только права  и нет обязанностей, а у плательщика  есть только обязанности и нет прав.

Договор ренты является возмездным, поскольку  налицо встречное предоставление в  виде содержания, передаваемого в  обмен на имущество .

Можно сделать ряд выводов:

Рента является одной из форм общественных отношений, регулируемых нормами гражданского права (гражданские правоотношения). Отношения, к которым относится  рента, возникают в связи с  отчуждением имущества одного лица под выплату этому лицу (бывшему  собственнику) или другому лицу денежного  или иного содержания (ренты).

Рента - это собственность, отданная в пользование  лицу, обязавшемуся регулярно выплачивать  оговоренную в договоре сумму  за приобретенную собственность. В  ренту можно отдать как деньги, так и товар (недвижимость, автомобиль и т.д.). Исчисляются рентные платежи  от размера вложенного капитала, а  проценты по ренте начисляются с  учетом различных факторов, таких  как, например, размер вложений, время  пользования капиталом (недвижимостью), вид вложений (недвижимость, деньги и т.д.)

Существует  три основных вида договора ренты: договор  постоянной ренты, договор пожизненной  ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. Причем каждый из них имеет свои особенности, касающиеся сторон, предмета, срока, цены и условий прекращения договора.

В настоящее время рентные отношения  требуют всестороннего изучения на новом уровне с учетом практики применения новейшего законодательства о договоре ренты. Многие аспекты  договора в ряде случаев нуждаются  в развитии и совершенствовании, в научном обосновании.

Рассматривая  судебную практику, можно сделать  выводы, что большинство споров возникает  по-поводу недействительности сделки. Наиболее часто встречающимися основаниями для признания договора ренты недействительным, являются: совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; обмана; злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной; при стечении тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях; а также совершение сделки гражданином, не способным понимать значения своих действий или руководить ими. Такие сделки оспоримы по иску потерпевшей стороны.

При признании сделки недействительной действует принцип возмещения реального  ущерба виновной стороной.

Подводя итоги, нужно отметим, что изучение судебной практики выявило при сравнительно небольшой распространенности договора большое количество судебных дел  возникают из исковых требований по признанию договора ренты недействительным.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

Нормативные акты:

1. Гражданский Кодекс РФ;

2. Семейный Кодекс РФ;

3. Налоговый Кодекс РФ.

Учебная литература:

1.Учебник  Гражданское право; Том 2 под  редакцией О.Н. Садикова 2007 год;

2. Учебник Договоры и обязательства; Курс Гражданского права Часть 3; К.П. Победоносцев; Москва 2003 год;

3.Учебник  для вузов Гражданское право  России; Л.Ю. Грудицына, А.А. Спектор; 2007 год;

4.Учебник Гражданское право 4-е издание 2 том под редакцией А.П.Сергеева, Ю.К. Толстого 2006 год Москва;

5.Учебник Гражданско-правовые договоры в России; Курс лекций; А.Ю. Кабалкин 2002 год;

6.Классический университетский учебник Гражданское право; под редакцией Е.А. Суханова; Том III; 3-издание Москва 2007 год;