Инвестиционный менеджмент. 6

Содержание

Задание 3

1. Определение суммы средств долевого участия 5

2. Стоимость строительства, структура капитальных вложений, предусмотренная в проектно-сметной документации 6

3. Программа производства строительных работ 8

4 Затраты на производство строительных работ 10

5 «График привлечения средств долевого участия» 12

6 «Порядок финансирования проекта (инвестиции)» 13

7  «План денежных поступлений и выплат по проекту» 15

8 «Расчет окупаемости инвестиций инициатора проекта» 16

Список  литературы 20

Задание

Необходимо  выполнить расчеты по обоснованию  возможности привлечения кредита  для строительства 12-этажного жилого дома со встроено-пристроенным торговым центром и подземной автостоянкой на условиях долевого строительства.

Студенты  заочной формы обучения выполняют  задания, принимая стоимость 1 м² общей площади 1-2-х комнатных квартир без учета НДС, выраженную в тысячах рублей, равной двум последним цифрам номера своей зачетной книжки. Вариант 08.

Кроме того, в расчетах должны быть учтены условия финансирования проекта (см. таблицу 1).

Таблица 1

Таблица для выбора варианта контрольных  заданий

Согласно проекту общая площадь  помещений – 10000 м², в том числе общая площадь квартир – 5800 м², торгового центра – 763,0 м², офисов – 1478,9 м², автостоянки – 1154 м², вспомогательных помещений и мест общего пользования – 804,1 м² . Характеристика квартир, торговых площадей и подземной автостоянки в строящемся 12-этажном доме (см. таблицу 3).

Соотношения договорных цен жилья, общественных помещений и мест на автостоянке, которые следует принять в расчете, представлены в таблице 2.

Таблица 2 - Соотношение договорных цен жилья, общественных помещений и мест на автостоянке в строящемся 12-этажном доме

На основании  данных таблиц 2 и 3 необходимо определить договорные цены жилья, общественных помещений  и мест на автостоянке в строящемся 12-этажном доме, а также общую сумму средств, привлекаемую инвестором в счет средств долевого участия в строительстве. Последняя величина определяется с учетом НДС, ставку которого следует принять в расчетах в размере 18% к сметной стоимости строительства дома.

Таблица 3 -  Характеристика квартир, торговых площадей и подземной автостоянки в строящемся 12-этажном доме

1. Определение суммы средств долевого участия

На основании данных Приложения 2 необходимо рассчитать цены за м.кв. (место). Согласно условиям, цена 1 м.кв. 1 комнатной  квартиры 8000 рублей без НДС. В связи  с этим:

Цена 1 м.кв. 3 комнатной квартиры с  НДС = 8 * 0,91 *1,18 = 8,6 тыс.рублей за 1 м.кв

Цена 1 м.кв. помещения общественного назначения на 1 этаже  с НДС = 8 * 1,23 *1,18 = 11,6 тыс.рублей за 1 м.кв

Цена 1 м.кв. помещения общественного назначения на 2-3 этаже  с НДС = 8 * 1,09 *1,18 =   10,3 тыс.рублей за 1 м.кв

Цена 1 места стоянки  с НДС = 8 * 13,63 *1,18 =    128,7 тыс.рублей за место.

Согласно  данных Приложения 3 необходимо рассчитать Договорные цены жилья, общественных помещений  и мест на автостоянке в строящемся 12-этажном доме.

Таблица 1 - Договорные цены жилья, общественных помещений и мест на автостоянке в строящемся 12-этажном доме

2. Стоимость строительства, структура капитальных вложений, предусмотренная в проектно-сметной документации

На основании данных Приложения 1 и Приложения 4 необходимо рассчитать стоимость строительства и структуру капитальных вложений, предусмотренную в проектно-сметной документации.

Таблица 2 - Структура капитальных вложений

3. Программа производства строительных работ

Срок  строительства – 24 месяца. График работ  представлен в таблице 3. Работы и затраты на их производство в пределах этапа распределяются равномерно.

Таблица 3 - График строительных работ по проекту с начала реализации кредитования

Таким образом за весь период были получены плановые накопления в размере 26651,7 тыс.руб. и сумма НДС для  пополнение местного бюджета в размере 14168,2 тыс.руб.

Рисунок 1 –  распределение работ по кварталам  

4 Затраты на производство строительных  работ

Расчеты затрат на производство строительных работ произведем для каждого этапа реализации проекта с начала его кредитования и представим его в форме таблицы 4.

Таблица 4 - Затраты на производство строительных работ

Следует помнить, что распределению  в заданной пропорции подлежит себестоимость  строительных работ, в целом же стоимость строительства, определяющая потребность в капитальных вложениях, включает и плановые накопления (6,67% сметной стоимости).

В таблице  5 рассмотрены затраты и они распределены по периодам возникновения

Таблица 5 - Затраты на производство строительных работ, тыс. руб.

в состав локальной сметы общестроительных работ, включая внутренние инженерные сети, включены затраты на приобретение оборудования общего пользования (лифтов, вентиляции, электрощитовых и др.). Расходы на приобретение оборудования распределено равномерно на весь период общестроительных работ.

5 «График привлечения средств долевого участия»

Для составления  графика привлечения средств  долевого участия воспользуемся  таблицей 1. Расчеты представим в  виде таблицы 10.Средства вносятся рвномерно

Таблица 6 -  Средства долевого участия, тыс.  руб.

Таким образом ежеквартально поступают  средства в размере 9839,34 руб.

Рисунок 2 – График поступления денежных средств долевого участия

6 «Порядок финансирования проекта (инвестиции)»

График инвестиций в проект и  схема финансирования проекта должны обеспечивать  такую структуру денежных потоков, при которой на каждом шаге  будет достаточное количество денег  для его продолжения.

Строительство объекта предполагается осуществлять с привлечением заемных  средств  Сбербанка РФ. 

Расчет потребности в кредите  и процентов по нему следует произвести исходя из предлагаемых банком  условий:

• выдача кредита ежеквартально в размере 70% сметной стоимости приходящихся на текущий квартал работ, если к началу кредитования освоено менее 30% стоимости проекта;
• выдача кредита ежеквартально в размере 100% сметной стоимости приходящихся на текущий квартал  работ, если к началу кредитования освоено 30% и более от стоимости проекта;
• начисление и выплата  процентов ежеквартально по ставке 18% годовых;
• предоставления залога согласно действующему порядку Сбербанка;
• на выплату процентов и возврат кредита следует направлять ежеквартально не менее 50%  средств, поступивших в этот период от дольщиков.

Кредитование прекращается, когда  суммы реинвестированных собственных средств застройщика и средств дольщиков будет достаточно для финансирования работ по проекту.

Результаты разработки схемы финансирования проекта, отражающей перечисленные  выше требования, представлены в форме, предложенной в таблице 7.

Таблица 7 – Инвестиции

Таким образом, в конце года останется неоплаченный кредит в размере 46439,1 тыс.руб.    

7 «План денежных поступлений и выплат по проекту»

Формально требование финансовой реализуемости  инвестиционного проекта выражается в неотрицательном значении общего сальдо денежного потока по производственной (операционной), инвестиционной и финансовой деятельности нарастающим итогом на каждом шаге проекта. Чтобы дать оценку выполнения данного условия в настоящем проекте, следует по данным всех предшествующих заданий заполнить таблицу 8.

План денежных поступлений и  выплат

В строке «Затраты по производству строительных работ» на первом шаге расчетов (1 квартал) приводятся затраты на работы, выполненные инициатором проекта до начала кредитования (отвод участка, возведение фундаментов и стен подвала, проектно-изыскательские работы). Стоимость этих работ отражается в строке «Собственные средства на начало проекта», так как инициатор проекта выполнял их исключительно за счет собственных источников финансирования. Таким образом сальдо с нарастающим итогом на 8 квартал составил 97404,7 твс.руб.

8 «Расчет окупаемости инвестиций инициатора проекта»

В качестве показателей эффективности  проекта следует рассчитать:

• чистый доход;
• чистый дисконтированный доход;
• потребность в дополнительном финансировании;
• срок окупаемости.

Чистый доход (NV) – накопленное  сальдо денежного потока за расчетный  период. Чистый дисконтированный доход (NPV) – накопленный дисконтированный эффект за расчетный период.                                        

NV и NPV характеризуют превышение  суммарных денежных поступлений над суммарными затратами соответственно без учета и с учетом неравноценности эффектов (результатов и затрат), относящихся к различным моментам времени.

Если чистый приведенный доход  имеет положительное значение, это  означает, что проект возмещает первоначальные затраты и приносит прибыль согласно принятой норме дисконтирования r.

С целью определения чистого  дисконтированного дохода следует  принять безрисковую норму дисконта с поправкой в 8–10%.  Безрисковая  норма дисконта, используемая для оценки коммерческой эффективности проекта, устанавливается в соответствии с требованиями к минимально допустимой будущей доходности вкладываемых средств, определяемой в зависимости от депозитных ставок банков первой категории надежности, а также ставки LIBOR по годовым еврокредитам, освобожденной от инфляционной составляющей.

Расчет безрисковой нормы дисконта может быть произведен рекомендуемым  Постановлением Правительства РФ от 22 ноября 1997 года  № 1470 способом:

где  r – норма дисконта, выраженная коэффициентом;

        d – действующая  ставка рефинансирования ЦБ;

         i – заложенный  в бюджет уровень инфляции.  

Ставка нормы дисконта составит  с 14 сентября 2012 года 8,25% и заложенная инфляция в бюджет на 2013 год – 7,5%. Тогда ставка дисконта составит