Команда девелопера, ее участники и их функции

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Санкт-Петербургский государственный

инженерно-экономический университет»

Кафедра экономики и менеджмента недвижимости

Контрольная работа по дисциплине

Управление проектами развития и
обращения недвижимости

Тема:

«Команда девелопера, ее участники и их функции»

Выполнил: Дидяк Анна Викторовна

                                                        (ФИО)

Студент V курса  5,10 спец. 080502(9)-Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом).

Группа 7/7261  № зачет. книжки 50691/06

Подпись:             

Преподаватель:   Ильин С.Г.                                                        

                                                                      (ФИО)

Должность:  _______________

                                      ( уч. степень, уч. звание)

Оценка: _______________ Дата:             

Подпись:             

Санкт-Петербург

2011

Содержание:

1. Понятие девелопмента и девелопера………………………………3

2. Функциональные обязанности……………………………………...15

3. Заключение……………………………………………………..…….19

4. Список литературы………………………………………………….22

1. Понятие девелопмента и девелопера

Девелопментом (от англ. Development - развитие, расширение, рост) называется предпринимательская деятельность, связанная с развитием и извлечением прибыли из коммерческой недвижимости.

Принято различать два основных вида девелопмента: fee-development (от англ. fее - "вознаграждение") - и speculativedevelopment. Если в первом случае, девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает за гонорар от Заказчика, то во втором случае, девелоперская компания сама организует юридическое лицо и несет на себе всю ответственность за строительство и реализацию объекта, вкладывая в проект собственные средства.

Девелоперские компании участвуют в финансировании и брокерских операциях со строительными и архитектурными объектами. Часто профессия «девелопер» не совсем корректно именуется риелторской, то есть, неверно относится только к сфере продаж. Девелоперы  получают свою прибыль от создания объектов недвижимости (как правило, такие специалисты выступают в качестве авторов идеи проекта (что именно строить и где)). Они приобретают земельный участок под застройку, контролируют процесс проектирования объекта (лицензированными специалистами), нанимают Заказчика (с лицензией), генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), брокеров (для реализации вновь созданного объекта), управляющих недвижимостью (при необходимости), а также финансируют сами либо привлекают необходимые для реализации проекта инвестиции.

Таким образом, конечная цель девелопмента - получение наибольшей прибыли от объекта недвижимости. Этого можно добиться с помощью различных видов деятельности: от реконструкции зданий до оптимизации процесса налогообложения. Как правило, девелопмент состоит из следующих частей: подбор команды участников проекта, исследование рынка недвижимости; финансирование, проектирование и строительство объекта недвижимости; управление полученным объектом; получение прибыли от его использования или от его продажи.

Этапы девелопмента:

1.       Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта

2.       Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта

3.       Проектирование и оценка проекта

4.       Заключение контрактов и строительство

5.       Маркетинг, управление и распоряжение результатами.

Существует два вида девелопмента:

        Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар.

        Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.

Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера:

        Девелопмент жилой недвижимости

        Девелопмент коммерческой недвижимости

        Девелопмент загородной недвижимости

        Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент земельных участков).

Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости (элитная жилая недвижимость, жилая недвижимость бизнес-класса, эконом-класса и т. п.).

Предприниматель, занимающийся такой деятельностью, называется девелопер. Девелопер — риелтор, который занимается посредничеством при спекулятивных операциях не только с готовой недвижимостью, но и с ещё не готовой недвижимостью.

Девелопер – профессия в сфере недвижимости, это профессионал по операциям с недвижимостью. В качестве девелопера может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Девелопер – сложная профессия, поскольку необходимо брать на себя все риски от начала до конца проекта.

Он инициирует, создает, организует, финансирует, координирует и контролирует полностью весь процесс девелопмента. Также девелопер из всех участников процесса несет наибольшую ответственность, ведь даже малейшая небрежность или неточность может привести к огромным убыткам. Однако в случае успеха гарантирована немалая прибыль.

Ситуация на рынке недвижимости в России сегодня такова, что в большинстве случаев в роли «коллективного» девелопера могут выступать целые организации. Девелопмент в России развивается постепенно, поэтому и квалифицированных специалистов в этой области сегодня не так много. Как правило, в девелопмент приходят специалисты из строительного бизнеса (например,  проектировщики и руководителей строительных проектов). В  качестве смежных специальностей можно выделить общий менеджмент, юристов, инженерно-строительные специальности, инженеров и ряд других профессий.

В России широко используется понятие «застройщик», которое унаследовано со времен СССР. Оно в определенной степени соответствует понятию «девелопер», однако является более широким. Под девелопером обычно понимают инвестора, который осуществляет инвестиции в строительство объекта, желая получить прибыль от продажи или сдачи в аренду этого объекта после его постройки (целиком или частями). Застройщик же может осуществлять строительство и для собственных нужд.
На основании Федерального закона N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (последняя действующая редакция от 17.06.2010 г.):
Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ).

Статья 3 214-ФЗ. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка. (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. (часть 3 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

Иностранный девелопер имеет возможность приобрести площадку, уже готовую для возведения недвижимости. В наших условиях приходится самостоятельно заниматься различными согласованиями, необходимыми для подведения коммуникаций. На это уходит большая часть времени и сил, ведь нужно получить около 300 различных подписей.

Традиционно сфера недвижимости делится в зависимости от типа объекта на пять основных составляющих, на пять основных частей. Это: девелопмент земли, девелопмент жилых зданий, девелопмент офисных зданий, девелопмент промышленных зданий, девелопмент зданий розничной торговли.

Важно различать девелопмент, осуществляемый за счет средств девелопера, от девелопмента, осуществляемого за счет средств инвестора. В первом случае девелопер создает и управляет недвижимостью, выступая как единоличный организатор проекта. Он занимается разработкой финансовой схемы строительства, а также проектирует и строит, сдает в аренду или продает недвижимость. Подобная деятельность требует колоссальных затрат, как финансовых, так и управленческих (от управления персоналом до управления зданием). Конечно, ни один, даже самый опытный, девелопер не может быть экспертом во всех этих областях, так что девелопер - это в первую очередь грамотный менеджер. Чтобы воплотить в жизнь проект, девелопер использует различные ресурсы: финансовые, материальные, кадровые; работает с массой различных специалистов: проектировщиками, архитекторами, инженерами, подрядчиками, строителями, арендаторами, покупателями, банкирами, инвесторами, юристами, должностными лицами и сотрудниками городской администрации. Речь идет не просто о приглашении сторонних специалистов, а о создании полноценной и работоспособной команды, от которой во многом будет зависеть эффективность работы, а значит, и конечный результат всего процесса девелопмента.

Часто бывает, что реализация какого-либо проекта требует привлечения ресурсов извне. Поэтому девелоперы прибегают к различным кредитным инструментам: банковские кредиты, предоплата от будущих арендаторов, инвестиции от третьих лиц. Собственный же капитал, вложенный девелопером в проект, играет роль финансового фундамента. Первыми инвестируя в проект, девелоперы принимают на себя весь риск, поскольку неудача может привести к банкротству.

Все же девелопер не всегда действует на свой страх и риск, вкладывая свои средства и привлекая заемный капитал под свою ответственность. Часто девелопер является наемным лицом, работая за вознаграждение в качестве менеджера крупного проекта. Проект осуществляется на деньги инвестора, а девелопер лишь руководит данным проектом либо выступает представителем других владельцев или инвесторов. Как правило, выбор девелопера происходит посредством тендера. В этом случае риски невелики.

Также девелоперы управляют рисками. Они стремятся минимизировать риски до приемлемого уровня еще на ранних стадиях реализации проекта.

Теперь рассмотрим девелопмент как сложную комбинацию экономических средств и правовых механизмов, разделенную на четыре основные стадии.

Предпроектная стадия:

· Анализ рынка недвижимости.

· Выбор наиболее перспективного объекта недвижимости.

· Разработка стратегии проекта.

· Подбор персонала под проект.

· Инвестиционный анализ.

· Оформление необходимой документации, получение требуемых законом лицензий и разрешений.

· Привлечение кредитных и инвестиционных средств и поиск резервных источников финансирования.

Стадия проектирования:

· Разработка финансовой схемы и организация финансирования.

· Формирование архитектурно-инженерной группы.

· Руководство проектированием.

· Проведение тендера на строительные работы.

Первым этапом проектирования является разработка финансовой схемы и организация финансирования. Для этого необходимо открыть счета в кредитных организациях, заключить договоры кредитования, организовать обеспечение кредита и поступление денежных средств на счета девелопера.

После этого девелопер создает архитектурно-инженерную группу, которая совместно с командой строителей и других специалистов будет заниматься непосредственным созданием объекта недвижимости.

А проведение открытого тендера на строительные и инженерные работы позволяет найти самый выгодный вариант из предложенных и сформировать профессиональную команду, которая будет непосредственно воплощать проект в жизнь.

Стадия строительства:

· Координация и контроль за ведением строительных и инженерных работ.

· Контроль качества строительства и сметных расходов.

Девелопер обязан: координировать и контролировать ход работ, следить за поставками и качеством необходимых материалов, координировать и управлять строительными работами, осуществлять финансовый контроль за расходами, составлять сметы и промежуточные отчетные документы, вести договорную работу с подрядчиками и субподрядчиками.

После завершения стадии строительства необходимо произвести контрольный осмотр объекта, выявить и устранить возможные неполадки в работе инженерных и коммуникационных систем, при необходимости распорядиться о проведении дополнительных работ. И только после того как девелопер убедится в том, что объект выполнен качественно и может успешно функционировать, он может перейти к следующей стадии.

Стадия реализации:

· Привлечение брокеров и риелторов.

· Маркетинг и реклама, реализация площадей.

· Контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

На стадии реализации объекта недвижимости и сдачи в аренду площадей могут быть привлечены брокерские организации и риелторские фирмы. Среди брокеров и риелторов также целесообразно провести тендер.

Если недвижимость сдается в аренду, девелопер продолжает следить за тем, как объект недвижимости работает, и продолжает развивать его. Например, максимально увеличивает полезную площадь или оптимизирует поток покупателей внутри здания. Необходимо отметить, что девелопер может оптимизировать порядок налогообложения недвижимости и таким образом уменьшить расходы по содержанию.

Девелопер решает различные проблемы, которые возникают в ходе эксплуатации недвижимости. Он должен контролировать не только функционирование жизнеобеспечивающих, инженерных и прочих систем, но и следить за финансовыми потоками, корректировать арендные цены, искать новых клиентов и, разумеется, готовить новые проекты.

Таким образом, девелопер совмещает обязанности инвестора, проектировщика, юриста, иногда и управляющего строительством и эксплуатацией объекта недвижимости.

Российский рынок девелопмента находится только на стадии становления и в целом значительно отличается от западного рынка. Российские девелоперы сегодня - это чаще всего не самостоятельные компании, а структурные подразделения сырьевых или финансовых холдингов, крупных строительных компаний.

Западные девелоперы не начинают проекты, пока не заключен хотя бы один договор с будущим арендатором недвижимости, иностранные компании чаще инвестируют в недвижимость заемные средства. В России же девелоперы, как правило, вкладывают в проекты собственные средства или средства аффилированных компаний.

На Западе рынок девелопмента имеет вековую историю развития, в России же девелопмент долгое время оставался и во многом остается придатком инвестиционной и строительной деятельности. Со временем крупные холдинги все же пришли к пониманию того, что для того, чтобы соответствовать мировым стандартам ведения девелоперского бизнеса, необходимо выделить его отдельно. Постепенно девелопмент приобретает качество самостоятельной услуги на российском рынке и выделяется как самостоятельный вид бизнеса на рынке недвижимости.

Итак, девелопмент - это особая предпринимательская деятельность, которая существует самостоятельно, как в рыночной экономике, так и в праве.

Экономически такая предпринимательская деятельность нацелена на повышение ценности объекта недвижимости вследствие произведенных изменений. Такие изменения делают объект востребованным на рынке, соответствующим запросам его потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента.

Девелопмент представляет собой систему правоотношений, связанную с регулированием архитектурно-строительной деятельности, проектированием, преобразованием, реконструкцией, перепрофилированием и прочими мероприятиями по повышению эффективности использования объектов недвижимости. Важно отметить, что нормы права, регулирующие девелопмент, представляют собой совокупность норм частного и публичного права.

Важнейший аспект публично-правового регулирования девелопмента связан с регистрацией вновь созданного объекта недвижимости и оформлением произведенных изменений. Еще хотелось бы отметить, что правоотношения, связанные градостроительством, архитектурой, оборотом земель, тоже отличаются повышенной ролью публично-правового регулирования. К примеру, Градостроительный кодекс выделяет при этом следующие зоны: жилой застройки, общественно-деловые, производственные, рекреационные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, специального назначения, зоны военных объектов и режимных территорий. Для каждой из зон устанавливаются свои варианты использования и ограничений, которые и должны учитываться в проекте девелопмента.

Частным правом урегулированы отношения между субъектами девелопмента. Гражданское право с помощью различных механизмов, в основном используя договор, дает возможность для саморегулирования имущественных отношений между субъектами девелопмента.

Несомненно, что девелопмент требует разностороннего системного подхода, так как регулируется нормами и частного, и публичного, и международного права. Нельзя говорить о преобладании какого-либо вида норм в правоотношениях, связанных с девелопментом. На разных этапах девелоперской деятельности соотношение частного и публичного права различно.

Нормы частного и публичного права успешно дополняют регулирование девелопмента. Хотя зачастую достаточно большое число правовых норм, регулирующих отношения, связанные с недвижимостью, приводит к противоречиям и создает правовые коллизии. Поэтому правоотношения, связанные с девелопментом, требуют глубокого, тщательного и комплексного изучения и анализа как в теории, так и на практике.

Нормативная база, регулирующая девелопмент, довольно обширна, это все нормативно-правовые акты, регулирующие отношения, связанные с недвижимостью. Все законодательство, связанное с девелопментом, условно можно разделить на четыре основные группы: законодательство, содержащее нормы частного права (ГК РФ), инвестиционное законодательство, законодательство, регулирующее строительство, архитектурную и проектировочную деятельность, и законодательство, регулирующее земельные правоотношения.

Основополагающими законодательными актам являются Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ. Помимо того, существует множество законов и подзаконных актов, регулирующих строительную, архитектурную, инвестиционную деятельность. Из наиболее важных нормативно-правовых актов хочу назвать: Градостроительный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ и Федеральные законы от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании», от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации».

И несомненно, отдельного внимания заслуживают нормы международного права. Основой для российского права в области международных отношений, связанных с недвижимостью, является нормы раздела VI части третьей ГК РФ. Затем следует упомянуть о международных соглашениях и договорах, например Конвенция СНГ «О защите прав инвестора» от 28 марта 1997 г., и наконец, Соглашение «О межгосударственной экспертизе проектов строительства, представляющих взаимный интерес государств - участников СНГ» и Стратегия развития отношений Российской Федерации с Европейским союзом на среднесрочную перспективу (2000 - 2010 годы), ратифицированные Российской Федерацией две очень важные Конвенции: Сеульская конвенция «Об учреждении Многостороннего агентства по гарантиям инвестиций» 1985 г. и Вашингтонская конвенция «О порядке разрешения инвестиционных споров» 1965 г.

Важно отметить, что с позиций права дать определение девелоперу, как профессиональному предпринимателю, занимающемуся особым видом деятельности, довольно непросто. Наиболее близкое определение - это застройщик, застройщик, организующий реализацию объекта недвижимости, продавая либо сдавая объект в аренду. Если девелопер выступает как наемный служащий и не вкладывает в объект собственных средств, такой вид девелопмента на Западе называется - fee development, что можно перевести как девелопмент за вознаграждение. Но зачастую девелоперская компания выполняет функции не только застройщика, но и инвестора либо соинвестора, и такой вид девелопмента называется speculative development, что буквально переводится как спекулятивный девелопмент, то есть девелопмент, рассчитанный на извлечение доходов. В зависимости от видов девелопмента довольно существенно меняются права и обязанности девелопера. Важно отметить, что на разных стадиях девелопмента девелопментская компания выполняет различные функции и операции, использует различные комбинации и схемы для своей деятельности. С позиции права девелопер является и застройщиком, и риелтором, и архитектором, и инвестором, и управляющим (если заключен договор доверительного управления имуществом).

Субъектами девелопмента в России, прежде всего в инвестиционной деятельности, могут выступать российские и иностранные физические и юридические лица, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства и международные организации. В свою очередь, субъект инвестиционной деятельности может совмещать функции двух или более субъектов, к примеру, инвестор может одновременно выступать в роли заказчика.

Другими субъектами девелопмента в России являются физические и юридические лица, непосредственно выполняющие работы по созданию и эксплуатации объекта недвижимости, - подрядчики. Чаще всего подрядчиками выступают специализированные организации, осуществляющее проектирование, строительство, эксплуатацию. Российским законодательством установлено обязательное наличие лицензии для строительной деятельности и некоторых видов эксплуатационной деятельности, к примеру деятельности по эксплуатации электрических сетей.

Пожалуй, наличие лицензии для определенных видов деятельности - это единственное ограничение для участия в процессе девелопмента субъектов гражданского оборота. Практически любое физическое или юридическое лицо может стать субъектом российского девелопмента.

Девелопмент в России - это вид бизнеса, выделившийся в условиях становления рыночной экономики из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства. Правовое регулирование девелопмента находится только на стадии становления. Даже терминология, используемая в работе, только формируется, о чем свидетельствуют как трудности в подборе верного определения для понятия «девелопмент», так и трудности в определении места девелопмента в правовом регулировании рынка недвижимости. В связи с этим хочу отметить, что девелопмент как отдельный вид предпринимательской деятельности просто не может не столкнуться с массой юридических проблем, которых я коснулся в своей работе. Однако, несмотря на все сложности, развитие правового регулирования и выделение девелопмента как обособленного вида предпринимательской деятельности просто необходимо для столь интенсивно развивающегося рынка недвижимости, как российский рынок.

2. Функциональные обязанности

Функции, входящие в круг обязанностей девелопера, предельно широки и включают в себя следующие элементы:

        Покупка земельного участка и определение его коммерческого потенциала;

        Проведение анализа рынка недвижимости для наиболее эффективного использования объекта;

        Формирование первоначального плана по формату, объему, площади и функциональному назначению будущего проекта;

        Разработка первичной концепции объекта и эскизного проекта;

        Получение разрешения на строительство;

        Наблюдение за ходом строительства;

        Проведение маркетинговых исследований;

        Сдача в аренду готового объекта по предварительным договорам;

        Продажа готового объекта.

Таким образом, девелопер может выступать как в качестве Заказчика проекта, так и покупателя или арендатора земельного участка. Зачастую в его ведении находится и строительство объекта. Кроме этого, специалист в области девелопмента занимается и решением финансовых вопросов, связанных со строительством и последующей реализацией объекта. В круг его обязанностей входит поиск инвесторов, подсчет рисков и возможных затрат, решение вопроса по предоставлению банками кредитов и т. д. Также одной из задач, стоящих перед девелопером, является согласование проекта в различных государственных и муниципальных инстанциях.

Девелопер занимается проектированием, разработкой бизнес-плана строительного проекта, покупкой либо арендой земельного участка для строительства объекта недвижимости, организовывает и контролирует непосредственно процесс строительства, рекламную компанию, затем продает готовый объект либо сдает его в аренду с целью получения максимальной выгоды. Девелопер может выступать инвестором самостоятельно либо привлекать других инвесторов (во втором случае он получит в качестве вознаграждения лишь оговоренный процент от реализации готового проекта). Для более качественного выполнения вышеуказанных задач девелопер может создать команду опытных узкоквалифицированных специалистов.

Деятельность девелопера заключается в следующем: он заказывает проект, покупает или берет в аренду участок земли, «привязывает» проект к участку, согласовывает подведение всех коммуникаций, строит объект - например, большое офисное здание. Затем он может сдать в аренду или отдельные офисы, или здание целиком. А может продать принадлежащую ему недвижимость. Главное - окупить все затраты и получить прибыль. Иностранный девелопер имеет возможность приобрести площадку, уже готовую для возведения недвижимости. В наших условиях приходится самостоятельно заниматься различными согласованиями, необходимыми для подведения коммуникаций.