Министерство  образования Российской Федерации 

Филиал  СЕВМАШВТУЗ государственного образовательного

учреждения  высшего профессионального образования

«Санкт-Петербургский  государственный морской технический

университет»  в г. Северодвинске 
 

Факультет заочного и дистанционного обучения 
 
 

Контрольная     работа

                                                                                                                       ПО ДИСЦИПЛИНЕ  

«ЭКОНОМИКА   НЕДВИЖИМОСТИ» 

ВАРИАНТ № 7 
 
 
 

                                                                               Студент  Чабуев А.Н 

                                                                                Группа    2395 

                                                                           Преподаватель Широкова Т.А.

Северодвинск

2011 
 

СОДЕРЖАНИЕ 
 

Теоретическая часть

1. Факторы, определяющие величину предложения на рынке недвижимости

           Основными факторами, регулирующими  рынок любых товаров  и услуг, являются спрос и предложении, в результате взаимодействия которых  создается рынок продавцов или  рынок покупателей. Основная движущая сила  развития рынка – конкуренция  среди продавцов – действует  и на рынке недвижимости, что ведет  к регулированию  спроса и предложения.

     Факторы, определяющие величину предложения:

     - наличие резерва пустующих объектов  недвижимости в определенном  сегменте рынка;

     - объемы нового строительства  и затраты на него, включая:

     1. интенсивность строительства –  определяет объемы нового жилья.

     2. положение в строительной индустрии.

     3. изменения в строительной технологии  и возможное их влияние на  строительные затраты.

     4. соотношение затрат на строительство  и цен продажи недвижимости.

     5. затраты на улучшение неосвоенных   и имеющихся в предложении  земельных участков

1.2. Правомочия, которые включает в себя право собственности

     Важность  и значимость отношений собственности  закреплены в Конституции РФ, которая  устанавливает ряд принципиальных положений о собственности. Статья 8 Конституции РФ гласит: в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

     Это базовое положение развивается  и конкретизируется в последующих  статьях Конституции РФ (ст. 35, 36), закрепляющих правомочия собственника. Согласно ст. 35 Конституции РФ право  частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество  в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им, право наследования гарантируется. Опираясь на эти конституционные  положения, ГК РФ формулирует систему  норм о праве собственности, которые  дополняются другими федеральными законами и иными правовыми актами. В ГК РФ отчетливо выражены два  важных начала права собственности: во-первых, самостоятельность собственника в осуществлении его права  и, во-вторых, обязанность собственника не противоречить в своих действиях  требованиям законодательства и  не нарушать права и охраняемые интересы третьих лиц (ст. 209 ГК РФ) .

     Право собственности, связанное с основами государственного устройства, является комплексным институтом, и нормы  по этому вопросу содержатся во многих актах государственного права (Бюджетном  кодексе, Законе «Об общих принципах  организации местного самоуправления»), законах природоохранительного  права (Земельном кодексе РФ, Лесном кодексе РФ, Водном кодексе РФ, Законе «О недрах»). Однако основным регулятором  отношений собственности всегда были и остаются нормы гражданского права: понятия, решения и терминология, закрепленные в ГК РФ, используются в актах других правовых отраслей, когда они затрагивают вопросы  права собственности.

     В ст. 209 ГК собственность определяется как предоставление собственнику прав владения, пользования и распоряжения имуществом. Эта триада, как ее именуют  юристы, в общей форме отражает действительное содержание права собственности  и реально существующие способы  его использования. В совокупности они придают собственности характер наиболее широкого по юридическому содержанию имущественного права, которым могут  обладать все субъекты гражданского права .

     Правомочие  владения - это обеспечиваемая законом  возможность хозяйственного господства собственника над его имуществом. Фактического обладания им не требуется, достаточно иметь возможность использовать имущество. Собственник автомашины остается ее владельцем, уезжая в командировку или на отдых. Однако, передавая автомашину по заключенному договору в аренду, собственник отказывается от права владения, сохраняя, тем не менее, статус собственника, и может машиной распорядиться, продав ее.

     Владельцем  имущества могут быть не только его  собственник, но и носители многих других гражданских прав, прежде всего получившие имущество по договору. Однако такое владение всегда ограничено известными сроком и рамками, которые определяются, главным образом, целями и условиями заключенного договора.

     Правомочие  пользования представляет собой  обеспечиваемую законом возможность  извлекать из имущества его полезные свойства, которые в нем заложены и необходимы собственнику для удовлетворения его потребностей, чему и призвана служить собственность. Пользование  имуществом включает получение от него плодов, продукции и доходов (ст. 136 ГК), которые прирастают к первоначальной собственности. Правомочие пользования  чаще всего основывается на владении имуществом, однако возможны ситуации, когда для извлечения полезных свойств имущества собственник временно отказывается от владения, передавая имущество во владение третьим лицам.

     Правомочие  распоряжения - это обеспечиваемая законом возможность определять судьбу имущества посредством совершения разного рода юридических сделок: сдавать имущество внаем, дарить, продавать и т.д. Распоряжением являются уничтожение имущества собственником ввиду его износа или ненадобности, а также отказ от права собственности, о чем прямо говорится в ст. 236 ГК РФ .

     Собственник может обременять свое имущество, передавая  его в залог либо соглашаясь установить в отношении его временный  или постоянный сервитут (хранение), что ограничивает его правомочия собственника. По истечении срока обременения право собственности восстанавливается в полном объеме, и это его важное правовое качество принято именовать эластичностью права собственности.

3. Основные группы объектов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Объекты государственной  регистрации (согласно ГК РФ ст.131, 216, 265, 268, 294, 296; ФЗ №122 ст.4):

1. Права собственности – государственной, частной, общей совместной, общей долевой, муниципальной и др.;
2. Вещные права (ст. 216 ГК РФ) – хозяйственного ведения (ст.294), оперативного управления, пожизненно наследуемого владения земельным участком, постоянного пользования земельным участком, иные права;
3. Ограничения прав – сервитуты (ст.274, 277 ГК РФ), ипотека (ст.334 ГК РФ), доверительное управление (ст.1017 ГК РФ), аренда (ст.651, 658 ГК РФ), лизинг и др.;
4. Сделки, обеспечивающие: возникновение прав, изменение прав, подтверждение прав;
5. Объекты недвижимости  - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, здания и сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы, кондоминимумы, незавершенное строительство; (права на воздушные и морские суда , суда внутреннего плавания, космические объекты регулируются особым законодательством);
6. Особые условия – права, возникшие до 01.02.98 г., действительны без госрегистрации; госрегистрация в субъектах РФ и муниципалитетах до 01.02.98 г.действительна; госрегистрация сделок после 02.02.98 г. требует регистрации прав на объект, возникших до 02.02.98 г.
 

2. Практическая часть

Задача 1. Квартира стоимостью 200 000у.е. куплена в рассрочку. Рассчитать ежегодный взнос в погашение долга, если процентная ставка 10%, а долг надо погасить за 7 лет равными частями.

Решение

Для решения  задачи воспользуемся формулой:

DS = MP

   где DS - расходы по обслуживанию долга;

     MP - основная сумма долга

      у.е.

     Поскольку долг гасится равными частями, то ежегодный платеж по гашению основного  долга составит у.е.

     Тогда ежегодный взнос в погашение  долга составит:

     41081,10+28571,43=69652,53 у.е. 
 

        Задача 2. Имеются следующие данные (Таблица 1)

Таблица 1.Данные по продажам

Определить:

Корректировку на разницу в площади в 40 м²

Корректировку на наличие гаража

Корректировку на наличие дополнительной ванной комнаты

Решение

 Для  расчета корректировки на разницу в площади в 40 м² возьмем 2 квартиры разной площади, с одинаковыми условиями: первую и третью

433000-428000= 5000

Для расчета  корректировки на наличие гаража возьмем 2 квартиры с одинаковыми показателями, кроме гаража: первую и третью

428000-426500=1500

Для расчета  корректировки на наличие дополнительной ванной комнаты возьмем 2 квартиры с одинаковыми показателями, кроме ванной комнаты: вторую  и четвертую, но учтем, что их стоимость отличается вследствие разницы площадей на 5000

426500+5000-430000 = 1500

Таким образом, при продаже недвижимости корректировка на разницу в площади в 40м² составит 5000 у.е., на гараж 1500 у.е., на дополнительную ванную комнату – 1500 у.е.

Задача 3. Определить стоимость восстановления, если эффективный возраст  здания  50 лет, срок экономической жизни 100 лет, стоимость продажи 200 000 ден.ед., стоимость участка 15 000 ден.ед.

Решение

Воспользуемся следующими формулами:

где – рыночная  стоимость сопоставимого объекта

     – стоимость участка

      - стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа

,

где И – износ, руб        

     Т_э.в. – эффективный возраст, лет

    ПСВ - полная восстановительная стоимость, руб

   Т_эк.ж – типичный срок экономической жизни, лет

   оставшаяся экономическая жизнь (Т_оэк)

    С_{сзд с изн} = С_сзд – И,          

где С_{сзд с изн}   - стоимость восстановления сопоставимого объекта с учетом износа

    С_сзд - стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа

   И – износ

С_сзд =200000+15000 = 215000

И = 50/100*215000 = 107500

С_{сзд с изн} =215000-107500 = 107500

Таким образом, стоимость восстановления с учетом износа составит 107500 ден.ед, без учета износа 215000 ден.ед.

Задача 4. Необходимо оценить здание, обремененное ипотечным кредитом в размере 250 000 у.е., выданным под 11 % годовых на 6 лет. Известно, что объект приносит собственнику 90 000 у.е. в год чистого операционного дохода. Через 4 года собственник планирует продать объект за 400 000 у.е.; ставка доходности собственника составляет 15% годовых.

Решение

Для оценки стоимости здания воспользуемся  формулой:

где V- стоимость собственности

   a_n – фактор текущей стоимости аннуитета по ставке дохода на собственный капитал (i_с)

   NOI - чистый операционный доход (ЧОД)

   DS - расходы по обслуживанию долга

   Vⁿ - фактор текущей стоимости единицы по ставке дохода на собственный капитал (i_с)

     RP- цена перепродажи (реверсия)

     OS - остаток долга по кредиту

     MP - основная сумма ипотеки (кредита)

где DS – расходы по обслуживанию кредита,

OS – остаток ипотечного кредита на момент перепродажи недвижимости,

MP – основная сумма кредита,

i_k – процентная ставка по кредиту,1/год

N – срок кредита, год,

   n – время использования недвижимости до перепродажи, год

 у.е.

 у.е.

;

.

Таким образом, стоимость здания 509075,37 у.е.

Список  литературы

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: - Питер, 2004. – 512 с.
2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. – 848с
3. Гражданский кодекс РФ, Ч.1,2
4. Конституция РФ
5. Широкова Т. А.,Экономика недвижимости Конспект лекций для студентов заочного отделения Редакционно-издательский отдел Севмашвтуза
6. Широкова Т. А.,Экономика недвижимости Методические указания для студентов заочного отделения Редакционно-издательский отдел Севмашвтуза