Контрольная работа по "Экономика недвижимости". 9

 

 

Федеральное агентство  по образованию

Федеральное бюджетное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

«Тюменский  государственный нефтегазовый университет»

Институт  менеджмента  и бизнеса

Кафедра   МТЭК  

 

 

 

 

 

 

 

Контрольная РАБОТА

по курсу                                Экономика недвижимости   

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил: ст. гр.   ЭПзс 10-1  

(шифр группы)

Хасанов Н.Ш.  

(фамилия, инициалы студента)

Руководитель:        

(Ф.И.О., звание, должность преподавателя)

 

 

 

 

 

 

Тюмень, 2012г

Содержание

 

1. Состояние правовой среды рынка недвижимости      3

2. Сегментация рынка недвижимости        7

3. Расчетно-аналитическое задание        12

4.  Список использованных источников         17

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Состояние  правовой среды рынка недвижимости

 

Правовая среда функционирования объекта недвижимости формируется  системой органов законодательной, исполнительной и судебной власти и  их институтов во взаимодействии с  хозяйствующими субъектами, собственниками имущества и рынками, с применением  властных полномочий на основании нормативных  актов.

Применительно к недвижимости Конституция РФ:

-гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности;

-определяет особый статус земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории;

-устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов;

-гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ.

Гражданский Кодекс РФ устанавливает  систему понятий, норм, институтов и  принципов, гармонизирующих всю  законодательную базу в интересах  развития рыночных отношений, и применительно  к недвижимости обеспечивает:

-определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты гражданских прав;

-описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений;

-нормативное регулирование процедур создания и функционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационной структуры.

В Земельном кодексе РФ представлены основные принципы и состав земельного законодательства, описаны  отношения, регулируемые этим законодательством, охарактеризованы объекты и субъекты земельных отношений, ранжированы полномочия субъектов права на разных уровнях государственного управления. Здесь вводится категорирование земель по целевому назначению, определяется порядок отнесения земель к той или иной категории, оговаривается система мер по охране земли.

Кодексом устанавливаются  правила и порядок передачи земель гражданам и юридическим лицам  в собственность и в аренду, а юридическим лицам - и в постоянное пользование (без права распоряжения). Оговариваются условия предоставления участков под строительство, для  ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства и огородничества, для дачного строительства и  иных, не запрещенных законом целей.

Водный кодекс РФ определяет особенность вод как особого  компонента природной среды. Кодекс вводит основные понятия, определяет состав, цели водного законодательства, отношения, регулируемые водным законодательством  и действие водного законодательства во времени. В нем дается определение  понятия водного объекта и  классификация видов таких объектов (поверхностные и подземные водные объекты; внутренние морские воды и  территориальное море РФ), приводятся характеристики поверхностных и  подземных объектов.

Лесной кодекс РФ устанавливает  правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства  лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала. Здесь устанавливается, что:

-купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются;

-сделки с правами пользования участками лесного фонда и правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, осуществляются в порядке, установленном лесным законодательством, а в части, не урегулированной им - гражданским законодательством;

-древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством.

Жилищный кодекс РФ регулирует отношения по поводу:

-возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;

-пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

пользования общим имуществом собственников помещений;

-отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

-учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений;

переустройства и перепланировки жилых помещений;

-управления многоквартирными домами;

-создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

-предоставления коммунальных услуг;

-контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Градостроительный Кодекс РФ регулирует отношения в области  создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства  городских и сельских поселений. Регулируются также вопросы развития в поселениях инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального  природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия и  охраны окружающей природной среды - в целях обеспечения благоприятных  условий проживания населения.

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" устанавливает  основания возникновения ипотеки  и ее регулирование, включая перечень обязательств и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов  объектов недвижимости, которые могут  быть предметом залога, а также  характеристики права передачи имущества  в залог, вводится запрет на залог  имущества, изъятого из оборота, ставшего предметом взыскания, подлежащего  обязательной приватизации или не подлежащего приватизации вообще, условия залога права аренды, а также имущества, находящегося в общей собственности.

Федеральный закон "О недрах", содержащий правовые и экономические  основы рационального использования  и охраны недр, обеспечивает защиту интересов государства и граждан  Российской Федерации, а также прав пользователей недр. Он вводит определение  понятия недр, сферу регулирования, систему законодательных актов  о недрах, условия правового регулирования  отношений пользования недрами  и особенности реализации прав собственности  на недра. Предусмотрено, что недра  в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной  собственностью с реализацией этого  права совместно Российской Федерацией и ее субъектами, но без права  любой формы отчуждения участков недр.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Сегментация рынка недвижимости

 

Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей.

Различают следующие сегменты рынка недвижимости:

- рынок жилья;

- рынок коммерческой недвижимости;

- рынок земельных участков.

Рынок жилья. Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников - владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

Действовавшая ранее распределительная  система жилья привела к невысокой  дифференциации групп населения  и социальных слоев по обеспеченности жильем. Острый дефицит жилья - хроническое явление для России. В настоящее время жилищную проблему усугубляет постоянный приток беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство.

Большая потребность в  жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной  российской семьи, что не позволяет  большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку.

Основную группу покупателей, формирующих в настоящее время  спрос на жилье, составляет 4-6% населения, в которую входят семьи с высокими доходами. Следовательно, как только начнется устойчивое развитие экономики, станет повышаться благосостояние россиян, ускоренными темпами начнется рост спроса населения на жилье.

Рынок жилья в свою очередь  подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного  жилья.

Городской жилой фонд делится  на несколько групп, учитывающих  характер застройки: жилье низкого  качества, типовое жилье, застройка  сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими  на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.

Формирование рынка загородного  жилья связано со снятием ограничений  на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую  ситуацию в стране рост достаточно зажиточной прослойки населения  активизировал спрос на загородные дома, коттеджи. Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения (предпочтение отдается ближайшему пригороду, направлению от города, наличию современных  коммуникаций (электричество, газ, канализация, водопровод, телефон), близость мест отдыха (водоемы, лес), обеспечение личной безопасности и сохранности имущества.

Основные составляющие на рынке загородного жилья: новое  строительство (застройка), старая застройка, незавершенное строительство. На всплеск  деловой активности на этом рынке  влияет время года (осень - затухание  рынка, весна-лето - период подъема).

Рынок коммерческой недвижимости. Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке.

На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как  на рынке жилья. Рынок имеет большие  перспективы и резервы для  своего развития, особенно в крупных  городах, но развивается медленно. Приобретая права на аренду нежилых помещений  у муниципального фонда, арендаторы обязаны проводить за свой счет текущий  ремонт, благоустраивать прилегающую  территорию и т. д. Величина арендной ставки зависит от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей, количества телефонных линий, близости к основным городским магистралям, удобства подъезда.

Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые  дифференцируются по функциональному  назначению: офисные, торговые, складские, производственные.

Рынок офисных  помещений. На рынке офисов сформировалось три основных сектора:

Первый сектор - престижные офисы, соответствующие мировым  стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. По этой причине некоторые  российские предприниматели часто  арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.

Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а  иногда и в расселенных и качественно  отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы  для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных  предприятий (в основном научных  учреждений), кооперативных и частных  предприятий. Это помещения без  отделки и ремонта и сопутствующих  услуг. Арендные ставки здесь невысокие.

Рынок офисных помещений  имеет хорошую перспективу для  своего развития, так как свобода  ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых  предпринимательских структур, нуждающихся  в помещениях для их функционирования.

Рынок торговых помещений. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещении в центре города является купля-продажа торговых помещений, за пределами центра -- аренда помещений. Ставки арендной платы в центре и на окраине отличаются в несколько раз. Как показывает практика, в Москве, например, ставки арендной платы становятся недоступными для российских торговых фирм, продающих дешевые товары для населения. Их место занимают фешенебельные магазины. Многие покупатели сначала берут торговое предприятие в аренду, чтобы проверить, пойдет или нет торговля в данном месте, а затем покупают его. Получает развитие практика, когда арендуется земельный участок, на котором осуществляется торговля с автомашин или из контейнеров.

Рынок складских  помещений. Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузо-разгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады.

В настоящее время применяются  следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное  хранение груза, ответственное хранение со страхованием.

Ставки арендной платы  на рынке складских помещений  дифференцированы в зависимости  от степени автоматизации склада и наличия специального оборудования, месторасположения склада, удаленности  от транспортных узлов. Предложение  на рынке складов имеет тенденцию  роста. Затраты на складское хозяйство  значительно ниже затрат на жилье, офисные  помещения. Увеличение потребности  на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов  будет предъявлять гарантированный  спрос на складские помещения.

Рынок промышленной недвижимости. Для вновь образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности. В связи с продолжающимся экономическим кризисом продажа предприятий как имущественных комплексов не получила широкого распространения. Из-за несовершенства методической базы и опасений социального характера пока не распространяется процедура банкротств.

Наибольший интерес деловые  круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива  этого рынка зависит от перспективы  развития национальной экономики.

Рынок земельных  участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий.

Общее число сделок по купле-продаже  земельных участков, обмену, дарению  и др. увеличивается. Купля-продажа  и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками.

Спрос и цена реализуемых  участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности  от города, престижности местности, наличия  поблизости водоемов, леса.

Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные  участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством  правовой базы и действующего механизма  земельных отношений.

В зависимости от законодательной  базы, условий финансирования, форм владения рынок недвижимости постоянно  претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города.

 

3. Расчетно-аналитическое  задание

 

Задача №1.

Какими должны быть ежегодные  платежи по ипотеке в 100000д.е. при 12% годовых?  Выплаты производятся раз в год, срок амортизации 25 лет.

 

Решение.

Наиболее популярны два способа расчета ежегодных платежей.

1. Метод начисления  процентов на остаток долга по кредиту

Сумма взятого кредита  делится на срок кредита в годах , в итоге получается сумма, которая ежегодно будет идти на погашение основной суммы долга.

Ежегодно на сумму остатка по основному долгу начисляются проценты исходя из ставки, указанной в договоре. Проценты являются платой за кредит и направляются в доходы банка.

Основная масса банков производит расчет процентов по формуле простых процентов:

 

где:

S(ост) - остаток долга по  кредиту;

% - процентная ставка, указанная  в договоре;

Р(дн) - фактическое количество дней в рассчитываемом периоде

365(366) - фактическое количество  дней в году (365 или 366).

Итак, взят кредит в 2012г в сумме 100000 д.е. под 12% годовых на 25 лет.

Сумма ежегодного погашения основного долга 4000 д.е. (100000д.е. / 25лет)

Сумма процентов к погашению:

за 1 год (2012г) - 12000 д.е. (100000 х12% х365 / 365 х 100);

за 2 год (2013г) - 11520 руб. ((100000-4000)х12% х365 / 365 х 100)

Полный расчет процентов  и суммы ежегодного погашения представлен в таблице:

Дата погашения	Остаток основного долга на дату погашения (S(ост))	Ежегодная сумма погашения  основного долга	Сумма процентов к погашению  на дату	Итого к погашению
2012	100000	4000	12000	16000
2013	96000	4000	11520	15520
2014	92000	4000	11040	15040
2015	88000	4000	10560	14560
2016	84000	4000	10080	14080
2017	80000	4000	9600	13600
2018	76000	4000	9120	13120
2019	72000	4000	8640	12640
2020	68000	4000	8160	12160
2021	64000	4000	7680	11680
2022	60000	4000	7200	11200
2023	56000	4000	6720	10720
2024	52000	4000	6240	10240
2025	48000	4000	5760	9760
2026	44000	4000	5280	9280
2027	40000	4000	4800	8800
2028	36000	4000	4320	8320
2029	32000	4000	3840	7840
2030	28000	4000	3360	7360
2031	24000	4000	2880	6880
2032	20000	4000	2400	6400
2033	16000	4000	1920	5920
2034	12000	4000	1440	5440
2035	8000	4000	960	4960
2036	4000	4000	480	4480
Итого за 25 лет		100000	156000	256000

 

Таким образом, сумма ежегодного погашения уменьшается с каждым годом в связи с уменьшением суммы процентов, начисляемых на уменьшаемую сумму основного долга.

 

2. Метод аннуитетов.

Аннуитет - (лат. annuitas –ежегодный платеж) – платежи, выплачиваемые равными денежными суммами через определенные промежутки времени в счет погашения полученного кредита (займа) и процентов по нему.

 

Расчет аннуитетных платежей при условии что все платежи равны во все периоды производится по формуле:

 

 

 

где:

S – сумма кредита (займа),

%(год) – годовая процентная ставка,

рр – количество периодов платежа .

Итак, взят кредит в 2012г в сумме 100000 д.е. под 12% годовых на 25 лет.

Сумма ежегодного погашения основного долга составит

 

 

 

Таким образом, за 25 лет пользования кредитом заемщик выплатит банку:

 

12749,99 х25=318749,75 (д.е.)

Очевидно, что при расчете  данным методом сумма выплат больше, чем при расчете методом начисления процентов на остаток долга по кредиту.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача №2.

Выбрать вариант, выгодный  для использования земли, если имеется участок, зонированный под коммерческое использование:

1 вариант – торговое  здание,

2 вариант – офисное  здание.

Стоимость земли методом  остатка :

1 вариант – 400000 д.е.

2 вариант – 300000 д.е.

 

Решение.

Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса  и доходной недвижимости, может использоваться метод остатка (техника остатка  дохода для земли). Этот метод применяется  также для оценки незастроенных  участков, если имеется возможность  их застройки улучшениями, приносящими  доход.

Метод остатка широко применяется  для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и  сооружениям, построенным на земле  за счет привлечения капитала, рабочей  силы и управления, отдается приоритет  при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится  к земельному участку.

Следовательно, целесообразно  выбрать вариант №1 – использование участка под торговое здание.

 

 

 

 

 

 

Задача №3.

Определить стоимость  земельного участка, если среднегодовой  чистый эксплуатационный доход от его  использования составит 1500 т.д.е., а  ставка капитализации 0,25.

 

Решение.

Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость  с помощью ставки капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости  участка. Иначе говоря, стоимость  участка может быть определена как  его способность приносить доход  в будущем.

            Если известны величина чистого  дохода (Д) и ставка капитализации  (СК), то можно определить стоимость  земли (С) по формуле:

 

С = Д : СК

С=1500 т.д.е./0,25=6000т.д.е.

 

            Капитализация - это пересчет  потока будущих доходов в сумму  текущей стоимости. Ставка  капитализации  - это множитель, с помощью которого  осуществляется переход от величины  текущего чистого дохода от  земельного участка к его стоимости.  Он выбирается таким, чтобы  обеспечить инвестору приемлемый  уровень дохода (отдачи) на вложенный  капитал и его  возмещение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Конституция РФ. - М., 1993
2. Гражданский кодекс РФ (ч.I). - М., 1994
3. Земельный кодекс РСФСР от 21.04.91 г. № 1103-1
4. Закон РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 № 135-ФЗ
5. Указ Президента РФ от 7.12.93 № 2118 "О налогообложении продаж земельных участков и других операций с землей"
6. Указ Президента РФ от 11.12.93 № 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость"
7. Постановление Правительства РФ от 03.11.94 № 1204 "О порядке определения нормативной цены земли"
8. Постановление Правительства РФ от 03.07.98 "Об организации учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества/Газета Экономика и жизнь. - № 29.-С.10
9. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок/Учебное и практическое пособие. - М.: ИНФРА-М, 1996
10. Лимитовский М.А. Методы оценки коммерческих идей, предложений, проектов. - М.: Дело, 1995
11. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и отбору их для финансирования. - М.: Информ электро, 1994
12. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты/Под ред. В.В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997
13. Стоянова Е. Финансовый менеджмент в условиях инфляции. - М.: "Перспектива", 1994
14. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - СПб.: ТОО "Технобалт", 1995
15. Харисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. - М.: РОО, 1994