Контрольная работа по «Экономика недвижимости». 5

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ОТКРЫТЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ

УНИВЕРСИТЕТ ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ

 

Факультет: «Экономический»

 

Кафедра: «Экономика, финансы и управление на транспорте»

 

 

 

Контрольная работа

По дисциплине: «Экономика недвижимости»

 

 

 

 

Рецензент:        Выполнила:

ст.пр. Гашникова Е.Л      студентка 5 курса

Пожидаева Е.Г

                                                                                           Шифр:1050-п/Э-1314

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Воронеж-2015

Содержание

Задача 1…………………………………………………………………3

Задача 2…………………………………………………………………6

Задача 3…………………………………………………………………9

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАДАЧА 1.

Определить рыночную стоимость объекта недвижимости производственного назначения затратным методом на основе данных, приведенных в таблице 2. Исходные данные принимаются по последней цифре учебного шифра.

Таблица 1

Характеристика оцениваемого объекта

№ п/п	Наименование показателя	Усл. обозначе ния	Ед. измерения	Величина показателя (вариант)
				4
1.	Строительный объем здания	Bv	м3	10200
2.	Фактический срок эксплуатации здания	Tf	годы	8 лет
3.	Удельные затраты  на строительство аналогичного  здания	ct	тыс. руб.	42,0
4.	Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового	k		1,05
5.	Функциональный износ здания	Df	тыс. руб.	80% от восстановительной  стоимости системы телефонизации, рассчитываемой в таблице 3
6.	Внешний износ здания	De	тыс. руб.	0,1 % от восстановительной  стоимости здания
7.	Ставка земельного налога в расчете на 1 м2 земли	Tl	руб.	3420,0
8.	Площадь земельного участка, относящегося к зданию	Sl	м2	400

Таблица 2

Расчет физического износа здания

Наименование конструктивных элементов здания	% от восстановительной  стоимости всего здания	Восстановительная стоимость элемента	Фактический срок эксплуатации	Нормативный срок эксплуатации	Коэффициент износа (гр.4/гр.5)	Сумма износа (гр.3*гр.6)
1	2	3	4	5	6	7
Фундамент	7	31487	8	100	0.08	2519
Наружные стены	15	67473	8	100	0.08	5398
Перекрытия	14	62975	8	100	0.08	5038
Кровля	8	35986	8	50	0.16	5758
Перегородки	9	40484	8	80	0.1	4048
Внутренняя отделка	6	26989	8	8	1	26989
Наружная отделка	3	13495	8	60	0.13	1754
Система водоснабжения и канализации	10	44982	8	50	0.16	7197
Система электроснабжения	7	31487	8	40	0.2	6297
Система отопления	9	40484	8	50	0.16	6477
Система вентиляции	2	8996	8	40	0.2	1799
Система пожаротушения	3	13495	8	50	0.16	2159
Система телефонизации	2	8996	8	40	0.2	1799
Лифты	5	22491	8	30	0.27	6073
Всего	100	449820	8			83305

 

Методические указания к задаче 1.

Восстановительная стоимость здания VR определяется исходя из объема здания, величины удельных затрат на строительство и коэффициента отличий оцениваемого здания от типового:

.

Для расчета физического износа здания Dp необходимо определить восстановительную стоимость его конструктивных элементов, а затем и величину их износа. Расчет физического износа определяется по данным таблицы № 3.

Накопленный износ здания D определяется по следующей формуле:

D = Dp + Df +De.

Df = VR*0.8 = 8996*0.8 = 7196.8 тыс.руб

D = 83305 + 7196.8 + 449.82 = 90951.62 тыс.руб

Остаточная стоимость здания Vrem определяется путем вычитания из его восстановительной стоимости величины накопленного износа:

Vrem =VR – D.

Vrem = 449820 – 90951,62 = 358868,38 тыс.руб.

 

Стоимость земельного участка, относящегося к зданию, определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 85-кратной ставки земельного налога:

.

Рыночная стоимость оцениваемого здания определяется как сумма остаточной стоимости объекта и стоимости земельного участка:

.

 

 

 

 

 

 

ЗАДАЧА 2

Определить рыночную стоимость торгового центра методом прямой капитализации дохода.

Таблица 3

Наименование показателя	Вариант (предпоследняя цифра учебного шифра)
	1
Полезная площадь торгового центра, кв. м	800
Арендная плата за 1 кв.м в месяц, тыс.руб.	15,0
Операционные расходы на 1 кв.м полезной площади в месяц, руб.	3000
Отчисления на капитальный ремонт	2 % от действительного  валового дохода.

Примечание. В аренду сдано 95% полезной площади торгового центра.

 

 

Таблица 4

Цена продаж и чистый операционный доход по сопоставимым с оцениваемым объектам (для всех вариантов)

Показатели	Сопоставимые объекты
	А	B	С
Цена продажи, тыс. руб.	3000	2500	3500
Чистый операционный доход, тыс. руб.	650	700	910

 

Методические указания к задаче 2

Метод капитализации дохода – это метод преобразования величины чистого дохода в оценку текущей стоимости. Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости. Финансовые выгоды могут включать в себя: валовой доход, чистый доход и др.

Валовой доход равен сумме поступлений из всех возможных источников за определенный период времени. Валовой доход является исходным пунктом оценки недвижимости по доходности. Стоимость объекта при оценке его методом прямой капитализации дохода определяется по формуле:

,

;

;

где NOI – чистый операционный доход, тыс. у.е.;

       R – коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход от здания может быть определен как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами (с отчислениями на капитальный ремонт):

,

     где EGI – действительный валовой доход;

      COE – общие операционные расходы по эксплуатации торгового центра,

      W – отчисления на капитальный ремонт.

           Действительный валовой доход определяется следующим образом:

,

      где PGI – потенциальный валовой доход от аренды здания,

       k – коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).

Потенциальный валовой доход PGI зависит от следующих факторов: арендной платы за 1 кв.м (rB) и полезной площади здания (SB).

Общие операционные расходы по эксплуатации торгового центра определяются по формуле:

,

где с – операционные расходы в расчете на 1 кв.м полезной площади в месяц.

Коэффициент капитализации учитывает получение прибыли на вложенный капитал и выражает взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит объект недвижимости, и стоимостью этого объекта. Коэффициент капитализации для оцениваемого здания определяется на основе данных, приведенных в таблице 5, как среднеарифметическая величина частного от деления чистого операционного дохода от каждого сопоставимого объекта на цену его продажи.

 

 

 

 

 

ЗАДАЧА 3

Инвестор рассматривает проект организации бизнес-центра на базе существующего здания, предлагаемого к продаже. Для подготовки здания к эксплуатации его необходимо отремонтировать и соответствующим образом оборудовать.

Определить текущую рыночную стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков, используя приведенные ниже данные, полученные в результате анализа рынка коммерческой недвижимости.

Таблица 5

Исходные данные

Наименование показателя	Вариант
	1
Затраты на ремонт и оборудование здания, тыс. руб.	1500
Полезная площадь бизнес-центра, кв.м	3000
Арендная плата за 1 кв.м полезной площади в месяц в аналогичных бизнес-центрах, тыс.руб.	12,0
Период коммерческого использования, годы	5 лет
Общие операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра в 1-й год эксплуатации на 1 кв.м полезной площади в месяц, руб.	3000

 

При введении бизнес-центра в эксплуатацию предполагается сдача полезной площади в аренду. В конце периода коммерческого использования здание можно будет продать.

Арендная плата за 1 кв.м полезной площади в аналогичных бизнес-центрах имеет тенденцию к росту на 5% в год.

Коэффициент заполняемости в первый год использования подобных зданий составляет 0,5; во второй – 0,75; в третий – 0,8; в четвертый и пятый – 0,95.

Коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет 0,3.

Общие операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра имеют тенденцию к росту на 3% в год.

Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне 20% для первого года коммерческого использования; 22% - для второго года; 24% - для третьего года; 25% - для четвертого и 27% - для пятого года.

Методические указания к задаче 3

Метод дисконтированных доходов предполагает преобразование по определенным правилам доходов, ожидаемых инвестором. Будущие доходы включают в себя:

• доходы от эксплуатации объекта недвижимости на протяжении срока владения;
• денежные поступления о продажи имущественного объекта в конце срока владения.

Текущая стоимость объекта недвижимости аккумулирует все будущие доходы от владения объектом недвижимости и показывает ту предельную цену, при которой затраты на его приобретение окупятся за время владения им.

Дисконтирование означает расчет текущей стоимости прав на получение будущих доходов.

Расчеты выполняются для каждого анализируемого года по приведенному ниже алгоритму и оформляются в виде таблицы 7.

 

 

 

Порядок выполнения расчетов.

1. Определяется потенциальный валовой доход:

2. Определяется действительный валовой доход:

3. Определяются операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра:

4. Определяется чистый операционный доход от здания:

5. Определяется дисконтированный денежный поток – DCF:

,

где i – ставка дисконтирования, выраженная в единицах;

      n – номер анализируемого года.

6. Определяется текущая стоимость  перепродажи здания (реверсии) в  конце срока его коммерческого  использования - PVr:

где DCF5 – дисконтированный денежный поток последнего, 5-го года.

1. Определяется текущая рыночная стоимость объекта – V:

где IC – первоначальные инвестиции (затраты на ремонт и оборудование здания).

Таблица 6

Расчет стоимости здания методом дисконтирования денежных потоков

Наименование показателей	Значение показателей по годам
	1	2	3	4	5
Полезная площадь здания, кв.м	3000	3000	3000	3000	3000
Арендная плата за 1 кв.м полезной площади здания в месяц, тыс.руб.	12	12,6	13,23	13,89	14,59
Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс.руб.	432000	453600	476280	500040	525240
Коэффициент заполняемости	0,5	0,75	0,8	0,95	0,95
Действительный валовой доход, тыс. руб	216000	340200	381024	475038	498978
Операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра на 1 кв.м полезной площади в месяц, руб.	3000	3090	3182,7	3278,18	3376,53
Операционные расходы, тыс. руб.	108000	111240	114577	118015	121555
Чистый операционный доход, тыс. руб.	108000	228960	266447	357023	377423
Ставка дисконтирования, %	20	22	24	25	27
Дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	90000	94611,57	72799,73	72713,44	61071,68
Первоначальные инвестиции, тыс. руб.	-2100
Текущая стоимость перепродажи (реверсии) здания, тыс.руб.	203572,27
Рыночная стоимость бизнес-центра, тыс. руб.	592668,69