Содержание 
 

1. Формы государственного регулирования рынка недвижимости (прямое административное управление и экономические методы управления)

    В организационном отношении государственное  регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

    - путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

    - косвенным воздействием или экономическими методами управления.

    Прямое  административное управление включает совокупность следующих приемов:

    - создание нормативной базы: законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

    - отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости: регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

    - установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

    - контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

    - введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

    - поддержание правопорядка на рынке;

    - выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

    Административное  управление не связано с созданием  дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и  включает в себя меры запрета, принуждения  или разрешения. Например, в России введены ограничения на ведение градостроительной деятельности в зонах охраны памятников истории и культуры, в санитарных, защитных, водоохранных зонах, на территориях залегания полезных ископаемых, в поселениях с особым регулированием (городах Москве, Санкт-Петербурге и др.).

    Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

    а) системы налогообложения имущества  и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

    б) регулирования учетной ставки (дисконтной политики Банка России);

    в) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

    г) предоставления гражданам, нуждающимся  в улучшении жилищных условий, безвозмездных  субсидий для жилищного строительства  на коммерческой основе;

    д) реализации государственных приоритетных целевых программ;

    е) амортизационной политики;

    ж) внешнеэкономической деятельности.

    Высшей  формой управления рынком недвижимости является государственное экономическое  программирование, реализующее многочисленные цели, методы и способы регулирования. Целевые программы бывают обычные  и чрезвычайные, а по времени действия подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

    Правовое  поле в сфере недвижимости сформировали программы приватизации государственного и муниципального имущества, приватизации жилищного фонда, сохранения лесов  России (1997-2000 гг.), развития малых и средних городов РФ (1997-2005 гг.), Федеральная адресная инвестиционная программа на 1998 г., национальный проект «Доступное и комфортное жилье ? гражданам России» и др.

    Одной из приоритетных целевых программ структурной  перестройки экономики страны является Программа жилищной реформы. Она определяет принципиальные положения долгосрочной государственной жилищной политики по осуществлению следующих задач:

    - создание правовой базы в целях осуществления жилищной реформы;

    - преодоление сокращения объемов жилищного строительства;

    - изменение структуры жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, по источникам финансирования, типам зданий и технологии возведения;

    - поэтапный перевод жилищной сферы в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты малоимущих групп населения;

    - демонополизация жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, структурная перестройка базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов, изменение форм организации строительства, управления, обслуживания и ремонта жилищного фонда;

    - комплексный переход к решению вопросов землепользования и приватизации земли, связанных с жилищной проблемой, развитием инженерной инфраструктуры.

    Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, министерства и ведомства – положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

    Государственная дума, Совет Федерации являются представительными  органами власти РФ, они обладают полномочиями разрабатывать и принимать правовые акты по вопросам, касающимся управления недвижимым имуществом. Представительные органы власти осуществляют контрольные функции.

    На  Министерство государственного имущества  возложены функции и задачи по управлению и распоряжению в установленном  порядке объектами федеральной  собственности на территории РФ и  за рубежом, реализация на основе законодательства РФ государственной политики приватизации государственных и муниципальных предприятий, в том числе земельных участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями, и т. д.

    Муниципальные органы также принимают участие  в управлении недвижимостью.

2. Налоги на имущество и сделки с ним

    Плательщиками налогов на имущество физических лиц признаются физические лица, являющиеся собственниками имущества, признаваемого  объектом налогообложения. Если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в общей долевой собственности нескольких физических лиц, налогоплательщиком признается каждое из этих физических лиц соразмерно его доле в этом имуществе. Если же имущество находится в общей совместной собственности нескольких физических лиц, они несут равную ответственность по исполнению налогового обязательства. Также плательщиком налога может быть одно из этих лиц, определяемое по соглашению между ними.

    Объектами налогообложения признаются: жилые  дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения.

    Ставки  налога на строения, помещения и  сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления. Ставка зависит от суммарной инвентаризационной стоимости. Представительные органы местного самоуправления могут определять дифференциацию ставок в установленных.

    Ставки  налога устанавливаются в следующих  пределах:

    Налоги  зачисляются в местный бюджет по месту нахождения (регистрации) объекта  налогообложения.

    От  уплаты налогов на имущество физических лиц освобождаются следующие  категории граждан:

    Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;

    - инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;

    - участники гражданской и Великой Отечественной войн, а также других боевых операций по защите СССР;

    - лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, органов внутренних дел и государственной безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны;

    - лица, получающие льготы в соответствии с Законом РСФСР "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС", а также лица, указанные в статьях 2, 3, 5, 6 Закона Российской Федерации "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении "Маяк";

    - военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более;

    - лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;

    - члены семей военнослужащих, потерявших кормильца.

    Налог на строения, помещения и сооружения не уплачивается:

    - пенсионерами, получающими пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством Российской Федерации;

    - гражданами, уволенными с военной службы или призывавшимися на военные сборы, выполнявшими интернациональный долг в Афганистане и других странах, в которых велись боевые действия;

    - родителями и супругами военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей. Супругам государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей, льгота предоставляется только в том случае, если они не вступили в повторный брак;

    - со специально оборудованных сооружений, строений, помещений, принадлежащих деятелям культуры, искусства и народным мастерам на праве собственности и используемых исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий, а также с жилой площади, используемой для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек и других организаций культуры, - на период такого их использования;

    - с расположенных на участках в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан жилого строения жилой площадью до 50 квадратных метров и хозяйственных строений и сооружений общей площадью до 50 квадратных метров.

    Правовых  оснований для предоставления льгот  по налогу на имущество физических лиц налогоплательщикам, выполнявшим задачи в условиях вооруженного конфликта в Чеченской Республике и других территориях Северного Кавказа и имеющим удостоверения "Ветерана боевых действий", не имеется. Однако, учитывая, что в соответствии со статьей 15 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц относится к местным налогам и полностью поступает в бюджеты соответствующих муниципальных образований, пунктом 4 статьи 4 Закона "О налогах на имущество физических лиц" органам местного самоуправления предоставлено право устанавливать льготы по налогу на имущество физических лиц и основания для их использования налогоплательщиками.

    В соответствии с пунктом 3 статьи 346.11 Кодекса применение упрощенной системы  налогообложения индивидуальными  предпринимателями предусматривает замену уплаты ряда налогов, в том числе и налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности). Таким образом, индивидуальный предприниматель, являющийся собственником имущества, используемого для осуществления его предпринимательской деятельности, в отношении которого он осуществляет уплату по упрощенной системе налогообложения, не является налогоплательщиком налога на имущество физических лиц. В отношении иного имущества указанный индивидуальный предприниматель является налогоплательщиком налога на имущество физических лиц.

    Органы  местного самоуправления имеют право  устанавливать налоговые льготы по данным налогам.

    Исчисление  налогов производится налоговыми органами. Лица, имеющие право на льготы самостоятельно представляют необходимые документы в налоговые органы. Налог на строения, помещения и сооружения исчисляется на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года. Налоговые органы при определении ставок налога на имущество физических лиц должны руководствоваться соответствующим нормативным правовым актом органа местного самоуправления, устанавливающим зависимость ставки налога либо от стоимости имущества, либо от суммарной инвентаризационной стоимости имущества. За строения, помещения и сооружения, находящиеся в общей долевой собственности нескольких собственников, налог уплачивается каждым из собственников соразмерно их доле в этих строениях, помещениях и сооружениях. За строения, помещения и сооружения, находящиеся в общей совместной собственности нескольких собственников без определения долей, налог уплачивается одним из указанных собственников по соглашению между ними. Органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также органы технической инвентаризации обязаны ежегодно до 1 марта представлять в налоговый орган сведения, необходимые для исчисления налогов, по состоянию на 1 января текущего года. По новым строениям, помещениям и сооружениям налог уплачивается с начала года, следующего за их возведением или приобретением. За строение, помещение и сооружение, перешедшее по наследству, налог взимается с наследников с момента открытия наследства. В случае уничтожения, полного разрушения строения, помещения, сооружения взимание налога прекращается начиная с месяца, в котором они были уничтожены или полностью разрушены. При возникновении права на льготу в течение календарного года перерасчет налога производится с месяца, в котором возникло это право. Платежные извещения об уплате налога вручаются плательщикам налоговыми органами ежегодно не позднее 1 августа.

    Сделки  с недвижимостью в настоящее  время являются одной из наиболее востребованных, но в то же время  одной из наиболее сложных областей права. Без должного опыта и соответствующих знаний в данной области достаточно сложно самостоятельно ориентироваться. Что включает в себя понятие сделки по недвижимости, какие сделки бывают и в чем могут быть серьезные отличия?

    Сделки  с недвижимостью — это взаимодействие между юридическими и/или физическими лицами, результатом которых должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав. Основанием для заключения договора является волеизъявление физического или юридического лица, направленное на достижение той или иной цели.

    Наиболее  часто используемым основанием для  заключения сделок с имуществом является договор (дарения, купли-продажи и  так далее). В большинстве случае для заключения подобного договора необходима свободная письменная форма договора (нотариально составленный договор требуется только в одном случае — при оформлении ренты).

    Все совершаемые сделки подлежат обязательной государственной регистрации (исключения в данном случае составляют краткосрочные договоры аренды, заключаемые между несколькими физическими лицами без нотариального заверения). Регистрация сделок осуществляется в Управлении Росреестра (Федеральной регистрационной службы (ФРС, ГБР).

    Основные виды сделок с недвижимостью:

    Дарение

    Согласно  условиям этой сделки происходит безвозмездная  передача недвижимого имущества  одной стороны другой стороне. Отличительной особенностью данного вида сделки является отсутствие оплаты, в том числе денег или каких-либо услуг. До того момента, как будет зарегистрировано государственное право на недвижимость, даритель имеет возможность согласно условиям договора отозвать свое дарение.

    Основные  операции:

    - дарение земельного участка и  земельной доли;

    - дарение жилья.

    Аренда

    Согласно  условиям сделки по аренде недвижимость передается одним лицом другому лицу на основании получения каких-либо благ (денежной компенсации, либо дополнительных услуг). В редких случаях договор аренды может быть составлен на безвозмездной основе, но такой договор должен быть классифицирован как договор безвозмездного пользования.

    Основные  операции:

    - сдача в аренду земельного  участка; 

    - купля-продажа права аренды земельного участка; 

    - сдача жилья в аренду;

    - имущественный наем;

    - сдача жилого помещения в поднаем.

    Обмен (мена)

    Обмен - осуществляется между нанимателем (собственником) и нанимателем, фиксируется договором обмена. Мена - обмен собственности на собственность (договоры мены - те же правила, что и при сделке покупки-продажи).

    Основные  операции:

    - обмен земельного участка и  земельной доли;

    - обмен (мена) жилья, в том числе с доплатой.

    Купля-продажа

    По  договору купли-продажи продавец обязуется  передать объект недвижимости в собственность  покупателю, а покупатель обязуется  принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации.

    Стоит отметить, что в настоящее время  этот вид сделок является наиболее популярным и часто используемым:

    - купля-продажа жилья в т. ч.  и в рассрочку; 

    - расселение коммунальных и крупногабаритных квартир;

    - купля-продажа земельного участка, земельного пая;

    - купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений, имущественных комплексов;

    - расторжение договора купли-продажи.

    Наследование

    Согласно  юридической терминологии под наследованием  имущества предполагается переход  имущественных и не имущественных  прав на частную собственность от умершего физического лица другому  физическому лицу в том порядке, в котором это установлено законом.

    Операции:

    - наследование земельного участка  и земельной доли;

    - передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование;

    - наследование жилья.

    Ипотека

    Жилищная  ипотека характеризуется как  особенный вид кредитования населения, гарантией для уплаты долга и  процентов в котором выступает  чаще всего находящееся в собственности  заемщика имущество.

    Операции:

    - залог земельного участка и права на землю; 

    - кредитование под залог жилья (ипотека);

    - участие в долевом строительстве жилья.

    Приватизация

    Бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд).

    Операции:

    - приватизация комнат и квартир в муниципальном (государственном, ведомственном, общественном) жилом фонде;

    - приватизация земельного участка;

    - расторжение договора о приватизации (деприватизация). 

3. Задача

    Стоимость основных производственных фондов на предприятии на начало отчётного года составила 8 136 тыс. руб. С 1 мая этого года выбыло основных фондов на сумму 1 235 тыс. руб., а с 1 ноября того же года введены в эксплуатацию новые фонды стоимостью 1 450 тыс. руб. Объём реализации продукции составил 9 132 тыс. руб., а общая численность персонала – 250 чел.

    Определить:

    а) среднегодовую стоимость основных производственных фондов;

    б) фондоотдачу и фондоёмкость продукции;

    в) фондовооружённость труда. 

    Решение:

1. Стоимость на конец года:

8 136 тыс. руб. – 1 235 тыс. руб.  + 1 450 тыс. руб. = 8 351 тыс. руб.

    2. Среднегодовая стоимость имущества:

С_ср =

    3. Фондоотдача:

Ф_о =

    4. Фондоемкость:

Ф_е =

    5. Фондовооруженность:

Ф_в =

Литература

1. Теория  и методы оценки недвижимости: Учебное  пособие / Под ред. В.Е. Есипова. –  СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2004.
2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 2003.
3. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник/ В.А. Горемыкин. - 5-е изд. – М.: Высшее образование, 2008.
4. Ковалев А. Теория управления корпоративным имуществом. – М.: Росинформагротех, 2008.
5. Ковалев А. Управление имуществом на предприятии. – М.: Инфра-М, 2009.
6. Гранова И.В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2001.
7. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. – М.: Русская Деловая Литература, 2001.