Контрольная работа по "Оценка недвижимости"

1.Под ипотекой понимается

Под ипотекой в гражданском  законодательстве понимается залог  недвижимого имущества. Согласно п.2, 3 ст.339 ГК договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и  зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимостью.

     При ипотеке  предприятия или иного имущественного комплекса в целом право

залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и

недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные

в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст.340

ГК). Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой

по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или

сооружение, либо части  этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый

объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его

соответствующей части (п.3 ст.340 ГК). При ипотеке земельного участка право

залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания

и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания

на заложенный земельный  участок сохраняет право ограниченного пользования

(сервитут) той его  частью, которая необходима для использования здания или

сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью

участка определяются соглашением  залогодателя с залогодержателем, а в случае

спора - судом (п.4 ст.340 ГК).

     Государственная  регистрация ипотекипроводится на основании заявления

залогодателя после  государственной регистрации вещных прав (право собственности,

право хозяйственного ведения) залогодателя на недвижимое имущество. Такой

состав вещных прав следует  из содержания п.2 ст.335 ГК, в соответствии с которым

залогодателем вещи может  быть ее собственник либо лицо, обладающие правом

хозяйственного ведения  имуществом. К заявлению залогодателя прилагается договор

об ипотеке вместе с указанными в договоре документами

2. Относятся ли воздушные суда  к объектам недвижимости?

В соответствии с п.1 ст.130 ГК воздушное судно, подлежащее государственной регистрации относится к недвижимым вещам.

 В соответствии с  п.1 ст.33 Воздушного кодекса РФ (далее  – ВК РФ), воздушные суда, предназначенные  для выполнения полетов, подлежат  государственной регистрации. В  этом же пункте говорится об  общем порядке государственной  регистрации гражданских воздушных  судов, об особом порядке государственной  регистрации сверхлегких гражданских  воздушных авиации общего назначения, а также о порядке государственной  регистрации государственных воздушных  судов. Из буквального толкования  данной нормы следует, что государственной  регистрации подлежат все гражданские  и государственные воздушные  суда, предназначенные для выполнения  полетов. Следовательно, по замыслу  законодателя, все воздушные суда  – это недвижимые вещи.

 Интерес представляет  порядок государственной регистрации  сверхлегких гражданских воздушных  судов авиации общего назначения, установленный приказом Минтранса  РФ от 18.11.2011 №287. В соответствии  с абз.2 п.2 Порядка, метеорологические  шары-пилоты, неуправляемые аэростаты,  а также сверхлегкие воздушные  суда с массой конструкции  115 кг и менее (без учета веса  авиационных средств спасания) государственной регистрации не подлежат. Как представляется, вопрос о правомерности полного исключения Минтрансом РФ из требования о государственной регистрации воздушных судов данной категории, является достаточно дискуссионным. Также отметим, что Воздушный кодекс РФ в п.1 ст.33 говорит о том, что гражданские воздушные суда подлежат государственной регистрации, а уполномоченный орган компетентен только установить порядок (регламент) этой регистрации.

3. Что такое социальная норма площади жилья в соответствии с законом об основах федеральной политики?

Настоящий Закон определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации  на жилище в новых социально-экономических  условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных  форм собственности и видов использования  недвижимости в жилищной сфере.

Целью федеральной жилищной политики является: обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан; осуществление строительства  и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов; создание условий для привлечения  внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных  предпринимателей, кредитов банков и  других источников); развитие частной  собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников  в жилищной сфере; развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства.

Социальная норма площади  жилья - размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой  осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг.

4. Какая организация составляет  акт о непригодности жилого  помещения для постоянного проживания?

Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным  и подлежащим сносу или реконструкции  регламентирован постановлением Правительства  Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 (действует в редакции постановления  Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2013 г. № 311).

Постановлением утверждено «Положение о признании помещения  жилым помещением, жилого помещения  непригодным для проживания и  многоквартирного дома аварийным и  подлежащим сносу или реконструкции» (далее – Положение).

Признание жилого помещения  пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу  или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией (далее  – Комиссия). Комиссию создает федеральный  орган исполнительной власти, орган  исполнительной власти субъекта Российской Федерации либо орган местного самоуправления (п. 7 Положения).

В состав Комиссии включаются представители соответствующего органа исполнительной власти либо органа местного самоуправления, а также представители  органов, уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора (муниципального жилищного контроля), государственного контроля и надзора  в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической  и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских  и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций (п. 7 Положения).

К работе в комиссии с правом совещательного голоса привлекается собственник  жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях –  квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций, также с правом решающего голоса.

Основанием для признания  жилого помещения непригодным для  проживания является наличие вредных  факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность его жизни и здоровья вследствие ухудшения эксплуатационных характеристик в связи с физическим износом здания в целом или  его отдельных частей, приводящего  к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов и др. (п. 33 Положения).

Важно отметить, что Комиссия в случае признания жилого помещения  непригодными для проживания вследствие деформации фундаментов, стен, несущих  конструкций, значительной степени  биологического повреждения элементов  деревянных конструкций, которые свидетельствуют  об исчерпании несущей способности  и опасности обрушения, должна сделать  вывод относительно всего многоквартирного дома – признать его аварийным  и подлежащим сносу или реконструкции (п. 33 Положения).

В соответствии с п. 42 Положения  оценка соответствия помещения установленным  требованиям и признание жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания, а также признание  многоквартирного дома аварийным и  подлежащим сносу или реконструкции  проводится Комиссией на основании  заявления собственника помещения  или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов  государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции (например, Государственной жилищной инспекции).

Пунктом 45 Положения установлен перечень документов, которые заявитель  должен представить в комиссию по месту нахождения жилого помещения  для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным.

Комиссия должна рассмотреть  поступившее заявление или заключение органа государственного надзора (контроля) в течение 30 дней с даты регистрации и принять решение (в виде заключения), указанное в п. 47 Положения, либо решение о проведении дополнительного обследования оцениваемого помещения. В ходе работы Комиссия вправе назначить дополнительные обследования и испытания, результаты которых приобщаются к документам, ранее представленным на рассмотрение комиссии (п. 46 Положения).

Пунктом 47 Положения предусмотрен исчерпывающий перечень видов решений, которые может принять Комиссия по результатам работы:

1) о соответствии помещения  требованиям, предъявляемым к  жилому помещению, и его пригодности для проживания;

2) о необходимости и  возможности проведения капитального  ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим  обоснованием) с целью приведения  утраченных в процессе эксплуатации  характеристик жилого помещения  в соответствие с установленными  в настоящем Положении требованиями  и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;

3) о несоответствии помещения  требованиям, предъявляемым к  жилому помещению, с указанием  оснований, по которым помещение  признается непригодным для проживания;

4) о признании многоквартирного  дома аварийным и подлежащим сносу;

5) о признании многоквартирного  дома аварийным и подлежащим реконструкции.

Решение принимается большинством голосов членов комиссии и оформляется в виде заключения.

По окончании работы комиссия составляет в 3 экземплярах заключение о признании помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания по установленной Положением форме (п. 48 Положения).

В случае обследования помещения  комиссия составляет в 3 экземплярах  акт обследования помещения по установленной форме (п. 49 Положения).

На основании полученного  заключения соответствующий федеральный  орган исполнительной власти, орган  исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании  помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или  о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

В случае проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки жилого помещения в соответствии с решением, принятым на основании  указанного в п. 47 Положения заключения, Комиссия в месячный срок после уведомления  собственником жилого помещения  или уполномоченным им лицом об их завершении проводит осмотр жилого помещения, составляет акт обследования и принимает  соответствующее решение, которое  доводит до заинтересованных лиц.

5. Что влечет за собой несоблюдение  простой письменной формы сделки, не требующей нотариального удостоверения  или государственной регистрации?

Простая письменная форма  сделки предполагает составление специального документа либо совокупности документов, которые отражают содержание сделки и волю сторон сделки на её заключение. Волю на заключение сделки подтверждают подписи сторон или их представителей. Иногда к простой письменной форме  сделки могут устанавливаться дополнительные требования: исполнение на специальном  бланке, скрепление печатью и т. п. В простой письменной форме совершают  сделки:

а) если хотя бы одним из её участников является юридическое лицо;

б) между физическими лицами на сумму, превышающую 10 МРОТ;

в) если это установлено  законом или соглашением сторон.

Общим последствием несоблюдения простой письменной формы сделки является лишение сторон в случае спора права ссылаться в подтверждение  сделки и её условий на свидетельские  показания. В этих случаях стороны  сохраняют право приводить письменные (письма, расписки, квитанции и т. п.) и другие доказательства.

Несоблюдение простой  письменной формы сделки влечет её недействительность, если это прямо  указано в законе или в соглашении сторон. Несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки во всех случаях влечет её недействительность.

6. Какой срок исковой давности  по искам о применении последствий  недействительности ничтожной сделки?

Трехгодичный срок исковой  давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной  сделки применяется также к требованиям, ранее установленный Гражданским  кодексом РФ срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ (Федеральный закон от 21.07.2005 N 109-ФЗ).

1. Срок исковой давности  по требованию о применении  последствий недействительности  ничтожной сделки составляет  три года. Течение срока исковой  давности по указанному требованию  начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

2. Срок исковой давности  по требованию о признании  оспоримой сделки недействительной  и о применении последствий  ее недействительности составляет  один год. Течение срока исковой  давности по указанному требованию  начинается со дня прекращения  насилия или угрозы, под влиянием  которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня,  когда истец узнал или должен  был узнать об иных обстоятельствах,  являющихся основанием для признания  сделки недействительной.

7. Что включает в себя право собственности?

Право владения - это фактическое обладание вещью.

Право пользования подразумевает  извлечение из вещи ее полезных свойств  в целях удовлетворения потребностей обладателя вещи.

Право распоряжения - возможность определять судьбу вещи посредством различных гражданско-правовых возмездных и безвозмездных сделок.

Наличие всех трех полномочий в совокупности предоставляет лицу самое широкое и полное право  на вещь - право собственности. Собственнику принадлежат права владения, пользования  и распоряжения своим имуществом. Собственник вещи вправе по своему усмотрению совершать в отношении  этой вещи любые действия, не противоречащие закону и другим правовым актам и  не нарушающие прав и интересов других лиц. Право собственности бессрочно.

Субъектами права собственности  могут быть юридические и физические лица, а также государство.

Объекты права собственности  в настоящее время доктринальные источники и судебная практика придерживаются следующей классификации объектов:

• вещи как материальные блага;

•продукты духовного творчества (результаты авторской, изобретательской и рационализаторской деятельности и т. п.);

• личные нематериальные блага;

• действия субъектов;

• результаты действий субъектов.