Контрольная работа по: «Оценка стоимости земли»

Министерство образования и  науки Российской Федерации

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

«Российский государственный профессионально-педагогический университет»

Институт менеджмента и экономической  безопасности.

 

 

 

Контрольная работа

По дисциплине: «Оценка стоимости земли»

Тема Правовое регулирование земельного рынка в РФ.

 

                                        Работу выполнила:

                                                                                                   Студентка(Ф.И.О.)Китун Е.С.

Группа ВП-320САУ

Проверила: Бикметова

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Екатеринбург

2013 г.

 

 

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

1.1 ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК И ЕГО ОСОБЕННОСТИ

 

Оценщики  рассматривают стоимость в контексте  рынков недвижимости, поэтому исследование рынка является важной частью процедуры  оценки. Рынки недвижимости отличаются от рынков других товаров и услуг  экономическими характеристиками и  поведением покупателей и продавцов, а также характеристиками находящихся  в обороте товаров. Рынки недвижимости подразделяются на сегменты исходя из различий между типами недвижимости и их привлекательности для различных  участников рынка.

На  все рынки недвижимости оказывают  влияние поведение, мотивация и  взаимодействие покупателей и продавцов  недвижимости, которые могут в  свою очередь быть подвержены влиянию  со стороны многих социальных, экономических, государственных и экологических  факторов. Исследование рынков недвижимости может проводиться с точки  зрения характеристик местоположения, конкуренции, а также спроса и  предложения, которые относятся  к общим условиям рынка недвижимости.

В процессе определения стоимости земли (в  частности, рыночной стоимости) знание оценщиком земельного рынка позволяет  ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других земельных участков. Чтобы  определить рыночную стоимость, оценщику необходимо идентифицировать и проанализировать земельный рынок или рынок  недвижимости в целом, оказывающие  влияние на стоимость оцениваемого земельного участка.

Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения.

Земельный рынок является основой для рынка  строительства и реконструкции  объектов недвижимости и бизнеса, поэтому  он во многом определяет возможности  их роста.

Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка.

Неотъемлемым  условием определения рыночной стоимости  недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости в целом и земельного рынка  в частности, которые оказывают  существенное влияние на поток доходов  за период владения, уровень риска  инвестирования и возможную цену продажи земельного участка на конкретную ее дату в будущем.

Спрос и предложение на земельные участки формируются под влиянием многочисленных факторов, которые можно разделить на четыре группы.

Первая  группа — экономические факторы, зависящие от макроэкономического состояния и экономической ситуации в регионе. На величину спроса на землю прежде всего влияют:

• уровень занятости населения;
• величина доходов и цен;
• доступность внешних источников финансирования (степень развития ипотеки, стоимость кредита);
• издержки по оформлению и регистрации сделок. На величину предложения земли оказывают влияние:
• число предлагаемых участков земли;
• затраты на освоение и производство строительных работ;
• налоги с продаж.

Вторая  группа — социальные и демографические  факторы:

• численность и плотность населения в данном регионе;
• возрастной и профессиональный состав; и миграция населения, размер семьи и др.

Третья  группа — факторы, обусловленные  государственным регулированием рынка  земли:

• правовое регулирование земельного рынка на федеральном и региональном уровне;
• территориально-экономическое зонирование;
• политика государства в области налогообложения, ценообразования, кредитования, инвестиций.

Четвертая группа — факторы, отражающие физические характеристики участка и влияние окружающей среды (местоположения):

• природно-климатические условия, продолжительность времен года, водный режим;
• физические характеристики участка (тип почвы, рельеф, форма участка);
• подверженность района местоположения земельного участка негативным воздействиям:
• природных факторов: затопления, засуха, оползни, землетрясения, сильные ветры, чрезмерная влажность,
• экологических факторов: изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и радиационное излучение, повышенный уровень шума, изменение естественной освещенности и др.,
• несовместимых вариантов землепользования, например промышленная зона, находящаяся рядом с жилой застройкой.

При кадастровой  оценке земель поселений учитывается  влияние следующих групп факторов:

• удаленность участка от центра города, объектов культуры и бытового обслуживания общегородского значения;
• обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда;
• уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах участка, микрорайона, квартала;
• историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;
• состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;
• инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;
• рекреационная ценность территории.

Сложность анализа спроса зависит от целевого использования земельного участка  и возрастает по мере перехода от незастроенных  участков к уже освоенным городским  территориям.

Кроме вышеперечисленных объективных (внешних) факторов, спрос на городские земли подвержен воздействию и субъективных факторов (вторичный спрос). К ним относятся: особый интерес покупателей к данному объекту, который объясняется, например интересом к примыкающему участку земли, воздействие рекламы, особые условия продавца или покупателя (ограничения во времени, схемы финансирования сделки и др.), стремление покупателя к монополии на данном сегменте рынка.

Соотношение спроса и предложения определяет текущий уровень цен на земельные  участки. На земельном рынке возможны три ситуации. Если спрос равен  предложению, то цены близки к общественно-нормальному  уровню. Когда спрос превышает  предложение, появляются спекулятивные  ожидания, и цены продажи земельных  участков растут. Возникает опасность  протекционизма и коррупции. Наконец, если предложение превышает спрос, то цены снижаются, и земельный рынок  приходит в депрессивное состояние.

Соотношение спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулирования  объясняет большие различия в  цене земельных участков в зависимости  от их целевого назначения, разрешенного использования и местоположения, т.е. находящихся в населенных пунктах или за их пределами, в центре или на окраине городов.

Вследствие  неразвитости земельного рынка в  России и наличия многочисленных ограничений на всех уровнях административной власти цены на земельные участки  не всегда в полной мере отражают соотношение  спроса и предложения.

Основные  цели и направления анализа земельного рынка. Анализ рынка обеспечивает основу для определения наиболее эффективного использования недвижимости. Максимальная эффективность существующего земельного участка или будущего строительного объекта для конкретного вида пользования может быть определена только после того, как будет доказано, что имеется соответствующий уровень рыночного спроса для данного вида использования. Углубленный анализ рынка дает развернутое описание спроса. Подобные исследования могут определять ключевые маркетинговые стратегии для существующей или проектируемой недвижимости, специфицировать характеристики дизайна или прогнозировать долю рынка, которую она может занять.

Рыночная  стоимость земельного участка в  значительной степени определяется его конкурентным потенциалом на рынке. Знакомство с характеристиками оцениваемой недвижимости усилит возможности  оценщика идентифицировать конкурирующие  объекты и понять сравнительные  преимущества и недостатки, которые  имеются у оцениваемого земельного участка. Понимание экономических  условий, их влияния на различные  сегменты рынка недвижимости и состояние  этих сегментов позволит оценщику точнее оценить внешние факторы, оказывающие  влияние на стоимость земли. Таким  образом, рыночный анализ позволяет  получить важнейшую информацию, необходимую  для определения стоимости с  помощью трех подходов к оценке стоимости  земельных участков.

Анализ  общего состояния земельного рынка  проводится по следующим направлениям.

Цели  анализа земельного рынка:

• уровень цен;
• состояние рынка;
• доступность и ликвидность земельных участков;
• эффективность инвестиций в земельные участки. Направления анализа земельного рынка:
• сегментирование земельного рынка;
• цены на объекты-аналоги;
• влияние важнейших параметров на цену;
• прогноз цен на объекты инвестиций;
• влияние местоположения на цену;
• законодательная и нормативная база;
• предложение, спрос и количество сделок;
• оценка ликвидности;
• поток доходов;
• экономическая и макроэкономическая ситуация;
• прогнозирование состояния рынка.

 

1.2 ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

Для установления оцениваемых прав на земельный участок  в процессе оценки необходимо четко  определить содержание понятий «земельные отношения» и «правовой режим  земельного участка».

Земельные отношения — отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельные отношения имеют особый юридический  статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим  и другими кодексами.

Земельное законодательство согласно Конституции РФ (ст. 72) отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ.

Нормативно-правовые акты, содержащие нормы земельного права, образуют следующую систему.

1. Международные нормативно-правовые акты:

а) договоры;

б) конвенции;

в) декларации.

Если  международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные Земельным  кодексом РФ, то применяются правила  международного договора.

2. Федеральные нормативно-правовые акты:

а) Конституция Российской Федерации;

б) федеральные законы (Земельный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28 «О государственном земельном кадастре» и др.);

в) федеральные подзаконные акты:

• указы Президента РФ,
• постановления Правительства РФ («Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11 ноября 2002 г. № 808; «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. № 945; «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316 и др.),
• распоряжения, инструкции, письма, решения Верховного суда РФ и иные акты.

3. Региональные  нормативно-правовые акты (например, в Москве):

а) законы Москвы (от 14 мая 2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» и др.);

б) подзаконные акты:

• постановления (Правительства Москвы от 27 июля 2004 г. № 522-ПП «О порядке проведения оценок стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности на территории города Москвы, и утверждении методики расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка» и др.),
• распоряжения,
• решения,

■ инструкции, письма, решения московских судов и иные акты. При оценке земельного участка необходимо установить правовой режим, который определяется принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с территориальным зонированием.

Правовой режим земельного участка включает в себя:

• целевое назначение;
• форму собственности;
• разрешенное использование.

Целевое назначение земель — порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель, установленные законодательством.

Весь  земельный фонд Российской Федерации  разделен на семь категорий.

1. К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся все земли в пределах черты поселений. Черта поселений — это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от земель других категорий. Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны.

В отличие  от других категорий земли, которые  представляют, как правило, отдельные  объекты, относительно независящие  и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми  улучшениями — системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими  элементами городской инфраструктуры — являются несоизмеримо более сложными объектами для оценки.

2. Земли сельскохозяйственного,назначения образуют территории за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В их составе выделяют:

а) сельскохозяйственные угодья (пашня, залежь, сенокосы, пастбища и многолетние насаждения — сады, виноградники);

б) земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан;

в) земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

Сельскохозяйственные  угодья были введены в гражданский  оборот после принятия Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101 «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения».

3. К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения относятся территории, расположенные за чертой поселений, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).
4. К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично эти земли изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим. К ним относятся земли заповедников, лечебно-оздоровительных местностей и курортов, объектов культурного наследия и др.
5. К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые лесом, а также земли, не покрытые лесом, — вырубки, гари, прогалины и др.) и нелесные земли (просеки, дороги и др.), используемые для ведения лесного хозяйства.
6. В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.
7. Земли запаса — государственные и муниципальные земли, не предоставленные гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Категория земель указывается:

а) в документах о предоставлении земельных участков: в актах федеральных органов исполнительной власти, органов субъектов РФ, органов местного самоуправления;

б) в договорах, предметом которых являются земельные участки;

в) в документах государственного земельного кадастра;

г) в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

1.3 ФОРМА СОБСТВЕННОСТИ И РАЗРЕШЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

Переход к рыночным отношениям в России привел к образованию новых форм собственности: федеральной, региональной, муниципальной, частной и др. Согласно ст. 9 Конституции  РФ земля и другие природные ресурсы  могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Земли, находящиеся в собственности  Российской Федерации и ее субъектов, являются государственной собственностью.

Разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 2001 г. № 101 «О разграничении государственной собственности на землю».

Федеральное агентство по управлению федеральным  имуществом совместно с другими  федеральными органами подготавливает перечни земельных участков, на которые  соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных  образований возникает лраво собственности.

В состав федеральной собственности входят:

• земельные участки, необходимые для обеспечения нужд обороны и безопасности государства;
• земли, занятые федеральными энергетическими и космическими системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности;
• государственные природные заповедники, национальные парки (например, Лосиный остров в Москве);
• лечебно-оздоровительные местности;
• объекты историко-культурного наследия и др.

В муниципальной  собственности находятся все  земли в пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся  в государственной собственности  и переданных в частную собственность.

По  действующему законодательству на земельные  участки существуют следующие права:

• право собственности;
• пожизненное наследуемое владение;
• постоянное (бессрочное) пользование;
• аренда;
• безвозмездное срочное пользование;
• сервитут.

В настоящее  время граждане Российской Федерации имеют земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.

Юридические лица Российской Федерации могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

В собственности граждан и юридических  лиц могут находиться земельные  участки, не изъятые из оборота.

Для права собственности на земельный  участок оценщик может рассчитывать следующие виды стоимости: рыночную, инвестиционную, специальную.

Землевладелец участка на праве пожизненного наследуемого владения обладает правом владения, пользования и ограниченного распоряжения, т.е. может передать свое право по наследству (п. 1 ст. 266 ГК РФ).

Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. Граждане, имевшие земельные участки в  пожизненном наследуемом владении до введения в действие ЗК РФ, имеют право приобрести их в собственность.

Договор аренды земельного участка — гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование.

Собственник земельного участка может предоставить арендатору по договору право ограниченного  распоряжения участком — безвозмездного срочного пользования, субаренды, залога.

Договор аренды земельного участка, заключенный  на срок более года или независимо от срока, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, заключается в письменной форме.

Право безвозмездного срочного пользования. В безвозмездное срочное пользование земельные участки предоставляются в виде служебного надела работникам организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, природных заповедников.

Служебные наделы предоставляются работникам данных организаций на время установления трудовых отношений на основании  заявлений работников по решению  соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных  участков.

Еще одним  элементом правового режима земельного участка является разрешенное использование.

Разрешенное использование земель — эксплуатация земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов.

Ограничения — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности или иных вещных прав.

Сервитут — ограниченное вещное право на недвижимое имущество, не соединенное с владением им, заключающееся в праве одного лица пользоваться полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу.

Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в ст. 274-277 ГК РФ и в ст. 23 ЗК РФ.

Сервитуты подлежат государственной  регистрации в соответствии с  Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Сервитута на земельные участки принадлежат  лицам, не являющимся собственниками земли, однако имеющим возможность в  том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах  без посредничества других лиц и  собственника, иногда даже помимо его  воли. Они сохраняются и при  смене собственника земли, т.е. следуют  не за собственником, а за самим земельным  участком, как бы обременяя его. Об этом необходимо помнить при оценке, так как наличие сер-витутов на тот или иной земельный участок является определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

Различают публичные и частные сервитута.

Публичные сервитуты устанавливаются законом или иным правовым актом Российской Федерации, ее субъекта, органа местного самоуправления для следующих целей:

• прохода или проезда через земельный участок;
• использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
• размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
• проведения дренажных работ на земельном участке;
• для забора воды, водопоя и других целей — водные сервитуты;
• прогона скота через земельный участок;
• сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
• использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
• временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
• свободного доступа к прибрежной полосе;
• для свободного пребывания граждан в лесном фонде — лесные сервитуты.

Публичный сервитут прекращается в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута или в случае изъятия участка органами государственной  власти или местного самоуправления.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и газопроводов, обеспечения водоснабжения, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Частный сервитут может устанавливаться  по соглашению между лицом, требующим  сервитута, и собственником земельного участка или решением суда.

Собственник участка, обремененного частным  сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено  федеральным законом, требовать  от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование  участком.

Сервитут  не может быть самостоятельным предметом  купли-продажи, залога и не может  передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Выплата соразмерной платы за сервитут может  производиться единовременно или  периодически (ежегодно), что может  быть предусмотрено соглашением  о сервитуте, решением суда или нормативным  правовым актом, которым сервитут установлен.

Соразмерная плата за сервитут определяется как  величина убытков, которые причинены  собственнику земельного участка, обремененного  сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута и рассчитывается путем  сложения трех величин:

1. реального ущерба;
2. упущенной выгоды;
3. убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

 

1.Боброва Н.П. Некоторые аспекты теории и практики оценки земли: Учебно-методическое пособие. -М. 2004.- 112с.

2.Василенко С.С. «Эволюция принципов оценки земли в процессе реформирования земельных отношений в России», Изд-во ЗАО «Экономика», М. – 2006;

3.Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 5: Оценка земли и иной недвижимости. - М., 2008. - 265 с.

4.Медведева О.Е. «Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества», Международная академия оценки и консалтинга, М. – 2005;