Контрольная работа по "Оценке собственности"

     Федеральное агентство по образованию

     ГОУ ВПО

     Оренбургский  государственный университет

     Уфимский филиала 

     Кафедра бухгалтерского

     учета, анализа и аудита 
 
 
 
 
 
 
 

     Контрольная работа

     по  дисциплине «Оценка собственности»

     выполнила студентка группы БАС4/2

     Аюпова  Ольга

     Специальности: 060500 «Бухгалтерский учет, анализ и аудит»

     Вариант 1 
 
 
 
 
 

     Проверила:  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Уфа – 2011г 

     Содержание

     Вариант 1

     1.Подходы  и методы, используемые для оценки  собственности .

     2. Оценка товарно-материальных запасов  предприятия.

     3. Оценка контрольного и неконтрольного  пакета акций . 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.Подходы  и методы, используемые для оценки  собственности .

     Собственность - имущество или финансовые средства, принадлежащие физическому или  юридическому лицу. Различают государственную, личную, акционерную, индивидуальную, паевую, совместную, общую, трудовую, коллективную, коммунальную, кооперативную и частную собственность.

     Эффективно  управлять своей собственностью невозможно без знания ее реальной стоимости.

     Независимая оценка имущества или имущественного комплекса проводится в различных  случаях: при сделках купли-продажи, кредитования под залог собственности, постановки ее на балансовый учет, принятия управленческого решения и т.д.

     Экспертная  оценка стоимости имущества (движимого  или недвижимого) предполагает комплексный  анализ, начиная с общего состояния  экономики и заканчивая конкретными  характеристиками объекта. Оценка имущества  производится в строгом соответствии с профильным законодательством (ФЗ «Об оценочной деятельности в  РФ, Федеральные стандарты оценки, ГК РФ и др), с применением действующих российских и международных стандартов оценки.

     Объекты оценки:

     недвижимое  имущество:

     - земельные участки,

     - недвижимость (жилая и коммерческая),

     - объекты незавершенного строительства.

     движимое  имущество:

     - транспортные средства,

     - спецтехника различного назначения,

     - приборы и оборудование,

     - товары и материалы,

     - сырье. 

     Проведение  оценки движимого и/или недвижимого  имущества предприятия, в том  числе оценка рыночной стоимости  каждого объекта, является одной  из наиболее востребованных и сложных  задач. В таком случае необходима экспертная оценка предприятия как  имущественного комплекса. Объектами  оценки являются здания и сооружения, земельные участки, автотранспорт, оборудование, различные передаточные устройства, сырьё – всё, что входит в состав имущественного комплекса  и то, что необходимо для осуществления  предпринимательской деятельности.

     Оценка  стоимости имущества подразделяется на следующие этапы:

     Формулировка  задания и заключение договора с  заказчиком

     Анализ  правоустанавливающей и технической  документации по объекту

     Осмотр  объекта, описание

     Обзор рынка

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования

     Выбор подходов (затратный, сравнительный  или доходный) и определение рыночной стоимости объекта оценки

     Выведение итоговой стоимости объекта, согласование результатов

     Подготовка  отчета об оценке (оценочный отчет  – это юридический документ, обязательный к рассмотрению любой официальной  инстанцией).  Эксперты  проводят оценку залогового имущества, то есть предлагаемого банку в качестве залога для получения кредита. В этом случае помимо рыночной стоимости, в обязательном порядке определяется ликвидационная стоимость имущества. Это та цена, по которой объект может быть отчужден на открытом конкурентом рынке при ускоренном сроке экспозиции, установленным банком. Кроме того, специалисты проводят переоценку залоговых активов и проблемной задолженности. В этих случаях оценка также производится с точки зрения реальной возможности продажи объекта на основе сравнения с аналогичными объектами.

     2. Оценка товарно-материальных запасов  предприятия 

     Под коммерческими товарными запасами понимаются товары, находящиеся у  оптовых и розничных торговых фирм и предназначенные для реализации. Товары, предназначенные для последующей  продажи предприятиями производственной сферы, называются готовой продукцией. На этих предприятиях также может  иметь место незавершенное производство, в состав которого входят материалы, частично подвергнутые обработке, но не прошедшие весь цикл до конца, а также могут существовать запасы полуфабрикатов, которые впоследствии станут частями производимых товаров.

     К наиболее распространенным методам  оценки товарно-материальных запасов  относятся следующие:

      1. Метод поштучной оценки. Индивидуально  описывается и оценивается каждая  единица товарно-материальных запасов,  а учет ведется по ее фактической  себестоимости. Осуществляется наблюдение  и точное отображение фактического  товарного потока. Каждая единица  конечного продукта может быть  идентифицирована и оценена. 

      2. Первый в запас - первый в  производство (ФИФО). Этот метод основывается  на предположении, что товарно-материальные  ценности, дольше всего находящиеся  в составе товарно-материальных  запасов, продаются или используются  самыми первыми. Товарно-материальные  запасы по состоянию на конец  периода считаются приобретенными  в ходе самой последней закупки. 

      3. Последний в запас - первый  в производство (ЛИФО). При этом  методе оценка основывается на  предположении, что товарно-материальные  ценности, закупленные последними, продаются или используются первыми.  Остаток на конец отчетного  периода оценивается по самой  ранней закупке. 

      4. Метод средней стоимости. При  его применении для оценки  потока товаров исходят из  предположения, что вся готовая  к реализации продукция перемешивается  в случайном порядке и при  ее продаже берется из товарного  запаса наугад.

      5. Метод скользящей средней. При  его использовании предполагается, что товарный поток случайным  образом перемешивается при каждом  добавлении новой партии товарно-материальных  запасов, а их изъятие для  производства или продажи производится  также случайно и из общей  массы в этот же момент.

     3. Оценка контрольного и неконтрольного  пакета акций .

     Методы  оценки стоимости пакетов акций

     В процессе оценки часто требуется  определение рыночной стоимости  не всего предприятия, не всех 100 % акций  предприятия, а лишь конкретного  пакета (пая). Здесь необходимым становится определение влияния на стоимость пакета следующих факторов: какой – контрольной или неконтрольной – является доля оцениваемого пакета; каково воздействие на эту стоимость степени ликвидности акций предприятия и др.

     Под контрольным (мажоритарным) пакетом  подразумевается владение более 50 % акций предприятия, дающее владельцу  право полного контроля над компанией. Но на практике, если акции компании распылены, этот процент может быть значительно меньшим.

     Неконтрольный (миноритарный) пакет определяет владение менее 50 % акций предприятия.

     Большинство методов оценки позволяют учесть степень контроля (табл. 1).

     Если  оценщику нужно получить стоимость  на уровне контрольного пакета, то к  стоимости, полученной методом рынка  капитала, надо добавить премию за контроль. Для получения же стоимости миноритарного  пакета из стоимости контрольного пакета необходимо вычесть скидку за неконтрольный  характер. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Таблица 1 Учёт уровня контроля  

     Премия  за контроль – стоимостное выражение  преимущества, связанного с владением  контрольным пакетом акций. Она  отражает дополнительные возможности  контроля над предприятием (по сравнению  с меньшей долей, т. е. владением  миноритарным пакетом акций).

     Скидка  за неконтрольный характер – величина, на которую уменьшается стоимость  оцениваемой доли пакета (в общей  стоимости пакета акций предприятия) с учётом её неконтрольного характера.

     В определении скидки или премии большое  значение имеет тип акционерного общества. Традиционно в странах  с рыночной экономикой функционируют  акционерные общества двух типов: закрытые и открытые. Эти общества выпускают  акции, за счёт чего формируют собственный  капитал. Разница между открытыми  и закрытыми акционерными обществами сводится к следующему: закрытые имеют  право распределять акции только среди учредителей и акции  могут продаваться третьим лицам  лишь с согласия большинства акционеров. Акции открытых акционерных обществ  могут находиться в свободном  обращении.

     Если  определяется стоимость меньшей  доли закрытой компании с помощью  методов расчёта стоимости контрольного пакета, то необходимо вычесть скидку за неконтрольный характер и обязательно  скидку за недостаточную ликвидность.

     Стоимость владения (распоряжения) контрольным  пакетом всегда выше стоимости владения (распоряжения) неконтрольным пакетом. Держатели неконтрольных пакетов  не могут определять дивидендную  политику компании, а на избрание совета директоров влияют лишь в ограниченных принципами голосования рамках. Соответственно неконтрольные пакеты стоят меньше пропорциональной части стоимости  предприятия.

     При приобретении контрольного пакета акций  инвестор должен заплатить за право  решающего голоса в размере премии за владение контрольным пакетом.

     Однако  на практике часто действуют факторы, ограничивающие права владельцев контрольных  пакетов и снижающие стоимость  контроля. К таким факторам относятся: эффект распределения собственности,режим голосования, контактные ограничения, финансовые условия бизнеса.

     Эффект  распределения собственности. Например, все акции распределены между  тремя акционерами. Два акционера  владеют равными крупными пакетами, у третьего же пакет акций небольшой, однако именно он может получить премию за свой пакет сверх стоимости, пропорционально  его доле в капитале. Это связано  с тем, что при голосовании  его акции смогут «перевесить  чашу весов» в ту или иную сторону.

     Ещё пример: все акции компании распределены на несколько равных крупных пакетов, и пакеты не дают права полного  контроля. Поэтому будет осуществлена скидка на неконтрольный характер, однако размер скидки будет меньшим, чем для миноритарного пакета, вообще не дающего никакого контроля. В результате сумма стоимостей пакетов  будет меньше стоимости полного  контроля, т. е. стоимости предприятия.

     Режим голосования. В мировой практике используют некумулятивную и кумулятивную системы голосования при выборе совета директоров.

     При некумулятивной системе голосования  оказываются в выигрыше держатели  контрольных пакетов. При кумулятивной системе мелкие акционеры могут  распределять голоса по своему усмотрению в любой пропорции, тем самым  сконцентрировавшись на одной кандидатуре. Такая система голосования выгоднее держателям миноритарных пакетов. В  этом случае стоимость контроля, связанная  со способностью избирать директоров, переходит к миноритарным акционерам.

     Контактные  ограничения. Если долговые обязательства  компании существенны, то это может  ограничивать дивидендные выплаты  и т. д. Здесь часть стоимости  премии за контроль теряется.

     Финансовые  условия бизнеса. Если финансовое положение  компании неустойчивое, то многие права, связанные с контролем (например, право на покупку контрольных  пакетов акций других компаний), становятся труднореализуемыми. В каждом конкретном случае необходимо провести анализ элементов контроля, и если какой-либо из них отсутствует, то стоимость  контрольного пакета должна быть уменьшена. Напротив, если элементы контроля присутствуют у оцениваемого миноритарного пакета, то стоимость последнего должна быть увеличена.

     Оценка  стоимости неконтрольных пакетов  акций

     Существуют  три основных подхода к оценке неконтрольных (миноритарных) пакетов.

     Первый  подход – «сверху вниз». Он включает три этапа.

     1. Методами дисконтированных денежных  потоков, капитализации доходов,  стоимости чистых активов, ликвидационной  стоимости, а также методом  сделок оценивается стоимость  всего предприятия.

     2. Рассчитывается пропорциональная  неконтрольному пакету часть  общей стоимости предприятия. Базовой величиной, из которой вычитается скидка за неконтрольный характер пакета, является пропорциональная данному пакету доля в общей стоимости предприятия, включая все права контроля.

     3. Определяется, а затем вычитается  из пропорциональной доли скидка  на неконтрольный характер. На  этом же этапе должно быть  установлено, насколько необходима  и какова величина дополнительной  скидки на недостаточную ликвидность.

     Второй  подход – «горизонтальный». При  таком подходе необязательно  определять стоимость всего предприятия. Данные для оценки стоимости неконтрольного пакета можно взять из данных по продаже сопоставимых неконтрольных  пакетов открытых компаний и осуществить  расчёт методом рынка капитала. В  связи с тем, что данные по этим сделкам относятся к открытым компаниям, когда речь идет о закрытых компаниях, необходимо вычесть скидку за недостаточную ликвидность для  определения стоимости неконтрольного пакета.

     Третий  подход – «снизу вверх». В двух предыдущих подходах оценщик начинает расчёт с  какой-то величины (стоимости всего  предприятия или стоимости сопоставимых неконтрольных пакетов), а затем  вычитает из неё требуемые скидки, как бы идёт вниз. В третьем подходе  оценщик, напротив, начинает снизу, суммируя все элементы стоимости неконтрольного пакета.

     Владелец  неконтрольного пакета имеет два  источника финансирования стоимости: прибыль, распределённую в форме  дивидендов, и выручку от продажи  неконтрольного пакета.

     Эти ожидаемые будущие выплаты рассматриваются  оценщиком в качестве дисконтируемых будущих доходов, т. е. ожидаемые, прогнозируемые (по срокам и сумме) дивиденды и  прогнозируемая (по срокам и сумме) выручка от продажи в будущем  миноритарного пакета берутся за основу денежного потока. По соответствующей  ставке дисконта они приводятся к  текущей стоимости, и затем определяется стоимость миноритарного пакета. Можно рассчитать иначе: при расчёте  основываться на прогнозе не ограниченного  во времени потока дивидендов без  учёта остаточной стоимости.

     Недостаток  же ликвидности у неконтрольных  пакетов в закрытых компаниях  может быть учтён двумя способами: через увеличение ставки дисконта или  через расчёт скидки за недостаточную  ликвидность. 
 

     Практическая  часть  контрольной работы

    Задача 1.

    Предприятию предложены три вида новой техники  со следующими необходимыми данными: 

     Eн – норма эффективности капитальных вложений;

     С – себестоимость годового объема производства (тыс.руб.)

     К – капиталовложения (тыс.руб.)

     Методом приведенных затрат определить приобретение какого вида новой техники является выгодным для предприятия? 

     Решение

     Приведенные затраты: З = С + К * Ен

     Техника А: За = С + К * Ен = 42,3 + 116  * 0,275 = 74,20 тыс.руб.

     Техника Б: Зб = С + К * Ен = 48,7 + 138  * 0,275 = 86,65 тыс.руб.

     Техника В: Зв = С + К * Ен = 54,3 + 71,7 * 0,275 = 74,02 тыс.руб.

     Методом приведенных затрат определили, что  по технике В имеются минимальные затраты, значит, приобретение техники В является выгодным для предприятия. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Задача 2.

     Какая сумма будет накоплена вкладчиком через три года, если первоначальный взнос составляет 300 тыс.рублей, проценты начисляются ежегодно по ставке 12%?

     Положили 300 000 руб в банк под 12% процентов годовых.

       Через год на  счету будет  лежать сумма = 300 000 + 300 000*12% = 336 000руб.

       Прибыль – 36 000 рублей.

       Второй год 

       Через 2 года в банке накопится 336 000 + 336 000*10% = 376 320 руб.

     Третий  год 

     Через три года в банке накопиться 376 320+376 320*12%=421 478 руб 

     Прибыль за первый год (36 000 рублей) прибавилась к основной сумме (300 000р) и на второй год уже сама генерировала новую прибыль. Тогда на 3-й год прибыль за 2-й год прибавится к основной сумме и будет сама генерировать новую прибыль. И так далее. 

     Задача 3.

     Требуется оценить двухэтажное злание комната площадью 400 кв.м., нуждающееся в текущем ремонте. В качестве аналога было выбрано двухэтажное офисное здание площадью 350 кв.м., в котором был проведен капитальный ремонт. Цена продажи аналога – 250 000 у.е. В базе даных были найдены следующие данные по парным продажам.

     Решение:

     Стоимость 1 кв.м. одноэтажного кирпичного офисного здания площадью 150 кв.м., требующего ремонта: С1 = 80 000 у.е. / 150 кв.м. = 533,33 у.е./кв.м.

     Стоимость 1 кв.м. одноэтажного кирпичного офисного здания площадью 150 кв.м., не требующего ремонта: С2 = 160 000 у.е. / 200 кв.м. = 600,00 у.е./кв.м.

     Коэффициент удорожания при потребности текущего ремонта

     К = С2 / С1 = 600,00 / 533,33 = 1,125

     Стоимость 1 кв.м. двухэтажного кирпичного офисного здания площадью 350 кв.м., не требующего ремонта: С3 = 250 000 у.е. / 350 кв.м. = 714,29 у.е./кв.м.

     Стоимость 1 кв.м. двухэтажного кирпичного офисного здания площадью 350 кв.м., требующего ремонта: С4 = 714,29 у.е./кв.м. / 1,125 = 634,92 у.е./кв.м.

     Стоимость двухэтажного кирпичного офисного здания площадью 400 кв.м., требующего ремонта: СС4 = 400 кв.м. * 634,92 у.е./кв.м. = 253 968 у.е. 
 

     Список  используемой литературы : 
 
1. Н.Левадная “Оценка собственности ” //   Москва; август 2006г.  
 
2. Д.Хамин, Д.Юрков “Рынок недвижимости глазами риэлторов” // Экономика и жизнь ; № 3, 2006г.  
 
3. А.Лозебо “О правах собственности на недвижимое имущество” // Экономическая газета; № 4, 2001г.  
 
4. В.Кузьмин “Предвыборный рынок” // Эксперт; № 23, 1996г.  
 
5. “Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года”. (Утверждены Указом Президента РФ № 1535 от 22 июля 1994года).  
 
6. “Рынок земли и недвижимости в России: состояние, перспективы развития” // Земля и недвижимость; декабрь 1994г.  
 
7. Н.Г. Волочков «Справочник по недвижимости.».1996.