Контрольная работа по "Оценке недвижимости"

Содержание

1. вопрос №8: Государственное регулирование оценочной деятельности

2. вопрос №19: Методы расчета рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода

3. Задача №8

Список литературы

Вопрос № 8:

Регулирование оценочной  деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым  профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно. Регулирование развивается  в рамках следующих процедур:

• определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки;
• определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью; данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики;
• определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.

Государственное регулирование  оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков  в части надзора и нормативно-правового  регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными  Правительством Российской Федерации (далее - уполномоченные федеральные  органы).

Регулирование оценочной  деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности (далее также - Национальный совет) в  части разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями  оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной  деятельности осуществляется этими  организациями. Федеральный закон  от 27.07.2006 N 157-ФЗ.

Первоначально оценочная  деятельность возникла в рамках профессии  сюрвейера (от англ. surveyor - землемер) в Великобритании в середине XIX столетия, когда в 1861 г. королем Великобритании была дарована хартия профессиональным сюрвейерам на право саморегулирования профессии и соответственно был создан Королевский институт чартерных сюрвейеров. В настоящее время данная организация является крупнейшей в мире профессиональной организацией, объединяющей специалистов, связанных с недвижимостью (архитекторов, агентов по операциям с недвижимостью, оценщиков и т.д.) и насчитывает в своих рядах более 70 тыс. членов в 100 странах мира. Для того чтобы получить звание члена Королевского института чартерных сюрвейеров (The Royal Institution of Chartered Surveyors - RICS), необходимо получить университетское образование в области недвижимости в одном из аккредитованных RICS университетов и пройти не менее чем двухлетнюю стажировку на фирме под руководством члена RICS.

Развитая система профессионального  саморегулирования оценочной деятельности существует также в США, где с  середины 30-х годов действует  Институт оценки, в настоящее время  объединяющий в своих рядах более 15 тыс. членов. Институт ведет собственную  систему подготовки оценщиков. Программа  подготовки составляет 400 часов и  разбита на два уровня - по четыре недельных курса в каждом. Для  получения профессионального звания «Член института оценки» необходим  стаж практической работы не менее 5 лет. Говоря о развитии профессиональной инфраструктуры рынка оценки в США, необходимо отметить, что помимо Института  оценки, который, несомненно, является самой престижной профессиональной организацией, действует порядка  семи других профессиональных структур. Особо следует отметить Американское общество оценщиков – много дисциплинарная профессиональная организация, объединяющая в своих рядах более 6 тыс. членов, в том числе оценщиков бизнеса, машин и оборудования, ювелирных изделий.

Основные формы саморегулирования  оценочной деятельности отражены на рис. 1.

Рис. 1. Основные формы саморегулирования оценочной деятельности

Формы государственного регулирования  оценочной деятельности отражены на рис. 2.

Рис. 2. Формы государственного регулирования оценочной деятельности

Одной из наиболее распространенных форм государственного регулирования  профессиональной деятельности является лицензирование по отношению к большинству  представителей массовых профессий, занятых  обслуживанием населения (врачи, адвокаты, архитекторы, брокеры по недвижимости и т.д.). Лицензия - разрешение со стороны  государства на занятие данной деятельностью, что обеспечивает определенный уровень  качества обслуживания граждан.

В целях настоящего Федерального закона применяются следующие основные понятия:

• лицензия - специальное разрешение на осуществление конкретного вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выданное лицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю;
• лицензируемый вид деятельности - вид деятельности, на осуществление которого на территории Российской Федерации требуется получение лицензии в соответствии с настоящим Федеральным законом;
• лицензирование - мероприятия, связанные с предоставлением лицензий, переоформлением документов, подтверждающих наличие лицензий, приостановлением действия лицензий в случае административного приостановления деятельности лицензиатов за нарушение лицензионных требований и условий, возобновлением или прекращением действия лицензий, аннулированием лицензий, контролем лицензирующих органов за соблюдением лицензиатами при осуществлении лицензируемых видов деятельности соответствующих лицензионных требований и условий, ведением реестров лицензий, а также с предоставлением в установленном порядке заинтересованным лицам сведений из реестров лицензий и иной информации о лицензировании; (в ред. Федерального закона от 02.07.2005 N 80-ФЗ)

За рубежом лицензия, как  правило, выдается различными органами управления, но все лицензионные требования, стандарты, связанные с получением лицензии, экзаменационные процедуры  в основном разрабатываются и  контролируются профессиональными  организациями специалистов. Обычно лицензирование вводилось тогда, когда  профессия становилась массовой, получив развитие в условиях свободной  конкуренции, и имела в своей  основе развитую и доступную систему  образования.

Лицензирование оценки недвижимости имеет особенности, так как несмотря на существование значительного  числа оценщиков, оценка не считается  массовой специальностью. Оценка недвижимости расценивается как элитарная, так  как к услугам оценщиков прибегают  в большинстве случаев не простые  граждане, а профессионалы-брокеры, работающие с недвижимостью, банковские служащие и т.д. Поэтому исторически  сложилось так, что в большинстве  стран с развитой рыночной экономикой деятельность оценщиков не регламентируется непосредственно государством. Высокий  профессиональный уровень поддерживается профессиональными организациями  путем принятия и соблюдения стандартов. Исключение составляют Италия, Испания, Япония, т.е. страны, в которых существует определенное государственное регламентирование  в форме лицензирования, а также  США, где пять лет назад было введено  государственное регулирование (лицензирование) оценщиков недвижимости, поскольку  американские кредитно-сберегательные фирмы в тот период понесли  огромные финансовые потери на операциях  с недвижимостью.

В настоящее время значение профессиональных организаций оценщиков  в США очень велико. Они предлагают членам организации профессиональное образование на высоком уровне и  открывают возможность практикующим профессионалам влиять на законодательство. Профессиональная организация может  защитить своего члена, обвиняемого  в каких-то нарушениях, в случае, если результат дела может отразиться на профессии в целом.

Ассоциация может применить  дисциплинарные санкции к тем  членам, поведение которых не соответствует  высоким профессиональным стандартам. Большое значение имеет возможность развивать отношения с людьми, занимающимися аналогичным бизнесом в стране и по всему миру.

В России оценка как род  деятельности и как профессия  переживает период становления. С начала перехода к рыночным отношениям в  России и, соответственно, с возникновением спроса на услуги оценщиков было создано  профессиональное общественное объединение - Российское общество оценщиков (РОО).

Российское  общество оценщиков с 1994 г. является ассоциированным членом Европейской группы ассоциаций оценщиков (ТЕGОVА) и может использовать европейские стандарты оценки для разработки собственных стандартов и общероссийских стандартов.

Одним из наиболее важных для деятельности оценщиков нормативных документов являются стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. N 519. Это постановление было издано в соответствии со статьями 19 и 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Им была создана методическая база для проведения оценочных работ, а также система профессиональной подготовки оценщиков в сотрудничестве с учебными заведениями. Однако бурное развитие профессии на волне переоценки основных фондов привело и к негативным последствиям. На рынке появилось  много оценщиков, работающих вне  рамок профессиональной организации, не придерживающихся каких-либо стандартов и оказывающих услуги очень низкого  качества. В связи с этим стало  очевидно, что на этапе становления  профессии в России необходимо введение государственного регулирования оценочной  деятельности для поддержания должного качества услуг. Эту задачу решил  Федеральный закон № 135 ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации», который вводит лицензирование оценочной деятельности. Порядок  лицензирования оценочной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации. Основными требованиями к лицензированию юридических лиц, изложенными в статье № 24 Закона, являются:

• государственная регистрация в качестве юридического лица;
• наличие в штате юридического лица не менее одного работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
• уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.

В развитие закона в августе  1999 г. было принято Постановление Правительства Российской Федерации «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации» от 20.08.1999 № 932, которое установило, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности являлось Министерство государственного имущества Российской Федерации (ныне - Министерство имущественных отношений Российской Федерации - Минимущество России). Уполномоченному органу было поручено разработать проект положения о лицензировании оценочной деятельности в Российской Федерации и проект стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

Положение о лицензировании устанавливает порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление  оценочной деятельности и определяет, что лицензирование оценочной деятельности осуществляет Министерство имущественных  отношений Российской Федерации (лицензирующий  орган). Оценочная деятельность в  соответствии с выданной лицензией  может проводиться на всей территории Российской Федерации.

Согласно Положению, лицензирующий  орган вправе по согласованию с органами государственной власти субъектов  Российской Федерации делегировать часть своих полномочий по лицензированию оценочной деятельности органам  исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Такие полномочия в настоящее  время переданы более чем половине субъектов Российской Федерации.

Лицензия выдается на осуществление  следующих работ (услуг) в области  оценочной деятельности:

а) оценка стоимости права  собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении  недвижимого имущества, за исключением  предприятий как имущественных  комплексов, подлежащих государственной  регистрации воздушных и морских  судов, судов внутреннего плавания, космических объектов (далее именуется - оценка стоимости недвижимого имущества);

б) оценка стоимости права  собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении  движимого имущества, за исключением  денег и ценных бумаг, а также  подлежащих государственной регистрации  воздушных и морских судов, судов  внутреннего плавания, космических  объектов (далее именуется - оценка стоимости машин, оборудования и  транспортных средств);

в) оценка стоимости права  собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении  результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них (интеллектуальной собственности), а также конфиденциальной информации, имеющей коммерческую ценность (далее  именуется - оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности);

г) оценка стоимости права  собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении  ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в  уставных (складочных) капиталах, а  также предприятий как имущественных  комплексов (далее именуется - оценка стоимости предприятия (бизнеса));

д) копии документов об образовании  работников (для юридических лиц) или индивидуального предпринимателя, подтверждающих получение профессиональных знаний по указанным в заявлении  работам (услугам) в области оценочной  деятельности в соответствии с образовательными программами, согласованными с лицензирующим  органом.

Согласно Положению основными  лицензионными требованиями и условиями  осуществления оценочной деятельности являются:

а) соблюдение лицензиатом  законодательства Российской Федерации  и законодательства субъектов Российской Федерации об оценочной деятельности;

б) предоставление по запросу  лицензирующего органа информации, необходимой  для контроля за соблюдением лицензиатом  лицензионных требований и условий;

в) осуществление страхования  гражданской ответственности оценщиков  путем заключения договора страхования  по указанным в лицензии работам (услугам) в области оценочной  деятельности либо по каждому заключаемому договору об оценке;

г) для лицензиата - юридического лица - наличие в штате работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении  на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности;

д) для лицензиата - индивидуального  предпринимателя - наличие документа  об образовании, подтверждающего получение  профессиональных знаний по указанным  в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области  оценочной деятельности.

Вопрос № 19:

Для оценки недвижимости (земли  и зданий, сооружений) возможно использование  трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.Применение доходного  подхода 

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

• метод капитализации доходов;
• метод дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации  доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем.

Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости  земельного участка.

Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1. Оценивается потенциальный валовый доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовый доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100 % использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.

ПВД = S * Cа , где

S — площадь в кв. м., сдаваемая в аренду;

Cа — арендная ставка  за 1 кв. м.

 Как правило, величина  арендной ставки зависит от  местоположения объекта, его физического  состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д.

2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле

ДВД = ПВД - потери.

3. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы  принято делить на:

• условно-постоянные расходы;
• условно-переменные или эксплуатационные расходы;
• расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся  расходы, размер которых не зависит  от степени эксплуатационной загруженности  объекта и уровня предоставляемых  услуг (например, страховые платежи).

 К условно-переменным  относятся расходы, размер которых  зависит от степени эксплуатационной  загруженности объекта и уровня  предоставляемых услуг.

 Основными условно-переменными  расходами являются коммунальные  расходы, расходы на содержание  территории, расходы на управление, зарплата обслуживающему персоналу  и т. д.

4.   Определяется прогнозируемый чистый операционный доход посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Таким образом, ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений).

5. Рассчитывается коэффициент капитализации. Существует несколько методов определения последнего:

5.1. Метод кумулятивного  построения.

5.2. Метод определения  коэффициента капитализации с  учетом возмещения капитальных  затрат.

5.3. Метод связанных инвестиций  или техника инвестиционной группы.

5.4. Метод прямой капитализации. Метод кумулятивного построения

Коэффициент капитализации  в оценке недвижимости состоит из двух элементов:

1. ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал). Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.
2. нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т. е. теряющей стоимость части активов.

Ставка дохода на капитал  строится на базе:

1. безрисковой ставки  дохода;

2. премии за риск;

3. премии за низкую  ликвидность недвижимости;

4. премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные, ранее перечисленные, составляющие. Для определения безрисковой  ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими.

В случае использования среднеевропейских  показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.

Российские показатели берутся  исходя из ставки дохода на государственные  облигации или, что является предпочтительнее, ставок по валютным депозитам (сравнимой  длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая  ставка определяет минимальную компенсацию  за инвестирование в данный объект.

 Премия за риск. Все  инвестиции, за исключением ранее  перечисленных, имеют более высокую  степень риска, зависящую от  особенностей оцениваемого вида  недвижимости. Чем большим является  риск, тем выше должна быть  величина процентной ставки для компенсации первого.

Премия за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько  быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна. Особенно высока эта  премия в странах, где слабо развита  ипотека.

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованы  и сложны инвестиции, тем более  компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует  путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в  операционные расходы.Метод определения  коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Как уже отмечалось ранее, коэффициент капитализации применительно  к недвижимости включает в себя ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение  стоимости актива (уменьшение или  рост), то возникает необходимость  учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.

Существуют три способа  возмещения инвестированного капитала:

1. Прямолинейный возврат  капитала (метод Ринга).

2. Возврат капитала по  фонду возмещения и ставке  дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным  методом.

3. Возврат капитала по  фонду возмещения и безрисковой  ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет происходить равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, иначе говоря, она представляет величину обратную сроку службы актива.

Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала.

Более того, сумма потока доходов будет представлять собой  доход на инвестиции, а другая будет  обеспечивать возмещение или возврат капитала.

 Более того, сумма возврата  капитала будет реинвестироваться  по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма  возврата инвестиций как составная  часть коэффициента капитализации  будет равна фактору фонда  возмещения при той же ставке  процента, что и по инвестициям  (этот фактор берется из таблицы  шести функций сложного процента). Сам же коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов будет равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактору фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации можно взять из таблицы шести функций сложного процента в графе взнос на амортизацию единицы).

Метод Хоскольда. Его используют в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для инвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы

 Так как большинство  объектов недвижимости покупается  с помощью заемного и собственного  капитала, коэффициент капитализации  должен удовлетворять требованиям  доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента  определяется методом связанных  инвестиций или техникой инвестиционной  группы. Коэффициент капитализации  для заемных средств называется  ипотечной постоянной и рассчитывается  по следующей формуле:

 Если условия кредита  известны, то ипотечная постоянная  определяется по таблице шести  функций сложного процента: она  будет представлять собой сумму  ставки процента и коэффициента  фонда возмещения или же будет  равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы.

Коэффициент капитализации  для собственного капитала рассчитывается по формуле:

Общий коэффициент капитализации  определяется как средневзвешенное значение

, где

M — доля заемных средств  в стоимости;

Rm — коэффициент капитализации  для заемного капитала;

Re — коэффициент капитализации  для собственного капитала.Метод  прямой капитализации

Существует еще один метод  определения коэффициента капитализации  — метод прямой капитализации. В  рамках доходного подхода стоимость  актива рассчитывается по формуле:

, где

V — стоимость оцениваемого  объекта;

Y — ЧОД;

R — коэффициент капитализации.

 Если вышеприведенная  формула преобразует ЧОД в  стоимость, то следующая формула  переводит стоимость в коэффициент  капитализации:

 Основываясь на рыночных  данных по ценам продаж и  значений ЧОД сопоставимых объектов  недвижимости, можно вычислить коэффициент  капитализации. Определенный таким  путем коэффициент капитализации  называется общим. Эта формула  используется, когда перепродажа  актива производится по цене  равной сумме первоначальных  инвестиций и, следовательно,  нет необходимости включать в  коэффициент капитализации надбавку  за возмещение капитала, а также  когда прогнозируется поступление равновеликих доходов.

6.    На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат 4-го этапа) на коэффициент капитализации (результат 5-го этапа):