Контрольная работа по "Сделки с недвижимостью"

                               МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Филиал Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения

высшего профессионального образования

«Санкт-Петербургский государственный

экономический университет»

 

                            Контрольная работа по дисциплине

 

                                 Сделки с недвижимостью

 

Выполнил: _______Лебедева  Е.М.                                                        _

 

студент _4_ курса _     _ специальность     экономика недвижимости__

                            

_(оценка объектов недвижимости)_____________________________________

 

группа_ЭН 11__ № зачетной книжки :02-96

 

Подпись:

 

 

Преподаватель: __Орлова  Виктория  Станиславовна       __ ______

 

Должность:     _____________________________________________

 

Оценка: _____________Дата: ___________

Подпись: ____________

 

 

Вологда

                                                    2015

 

Содержание: 

Введение………………………………………………………………..стр.3

1.Органы  государственной регистрации……………………………стр.4

2.Порядок  государственной регистрации……………   ……………стр.5

3. Единый государственный реестр прав на недвижимость……….стр.10

4. Государственный учет объектов недвижимости………………...стр.11

5. Государственная городская инспекция по контролю за использованием государственного и муниципального имущества………………….стр.12

Заключение……………………………………………………………стр.17

Список литературы…………………………………………………..стр.18

 

 

 

 

 
 
 
 

 

 

 

 

 

 

 

Введение 
           Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Важнейшим условием повышения эффективности хозяйствования является создание основ для оборота недвижимого имущества. Эта задача может быть решена путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного рынка недвижимости. 
           Недвижимое имущество (недвижимость) - особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Рыночный оборот недвижимости кардинально отличается от рыночного оборота других товаров. Это связано с тем, что недвижимость как товар, в большинстве случаев, нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую недвижимость как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение, качественные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей. 
          Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру сделок с недвижимостью, где помимо основных участников рынка - продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, оценщиков, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и государства. В условиях стремительного развития экономики, сделки с недвижимостью выходят на первый план. Ежедневно совершаются тысячи сделок направленных на куплю-продажу, аренду, дарение и т. д. недвижимого имущества .

         Целью данной работы является изучение механизма правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью.

 

 

 

 

 

 

Органы государственной регистрации

         Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Указом Президента РФ от 09.03.2004 № 314 осуществляла Росрегистрация и ее территориальные органы - самостоятельные юридические лица в системе Минюста России. В 2008 г.        Росрегистрация была передана в ведение Министерства экономического развития РФ'. С 1 марта 2009 г. объединены центральные аппараты трех ведомств: Федеральной регистрационной службы, Федерального агентства геодезии и картографии и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в единую организацию - Росреестр, которая подчинена Минэкономразвития России. Объединение территориальных органов будет осуществляться поэтапно до 1 января 2011 г.

          Создают территориальные органы по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней субъекты РФ (п. 2 ст. 33 Закона о госрегистрации). Но назначение и освобождение от должностей самих регистраторов входит в функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти - Росреестр по согласованию с субъектом РФ.      Возглавляют органы государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним руководители, назначаемые и освобождаемые от должности органами исполнительной власти, - директором Росреестра. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются только актами федерального законодательства (ст. 3 Закона о госрегистрации). Органы власти субъектов РФ могут принимать нормативные правовые акты лишь о поэтапном создании учреждений по регистрации прав. На центральные органы возлагаются правовой контроль, разработка методических нормативных материалов, координация работ, подготовка персонала и другие функции.

          На органы по регистрации прав возложена также правовая экспертиза сделок. В обязанности регистратора входят проверка юридической природы сделок и правовое их сопровождение. Поскольку право собственности возникает не с момента заключения соглашения, а с момента государственной регистрации сделок, то проверяться должен именно переход права на недвижимость.

          Так, в Московской области создана только одна организация по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (регистрационная служба), а в районах и городах действуют его филиалы и представительства, т.е. структурные подразделения, не обладающие самостоятельным статусом юридического лица. Такая система организации органов Росреестра обеспечивает непротиворечивость применяемых процедур и правил регистрации на территории одного округа.

 

 

Порядок государственной регистрации

         Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, в котором действует орган Росреестра. Основанием для регистрации служат акты органов власти, свидетельства о праве на наследство, договоры и другие сделки (схема 22.7), а также давность приобретения. Согласно ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Лицо, ссылающееся на давность приобретения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Течение срока давности приобретения в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

         Перечень необходимых документов для регистрации, установленный Законом о госрегистрации (ст. 16), включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы); удостоверение личности; доверенность; учредительные документы юридического лица и др. Обязательно прилагается кадастровый паспорт земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др.

         Если объекту недвижимости не присвоен кадастровый номер, идентификация его в ЕГРПН осуществляется по условному номеру, который присваивается органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

       Рассмотрим условный пример, когда имеется следующая структура: А - Б - В - Г. Здесь:

А - двухзначный номер субъекта РФ;

Б - двухзначный номер регистрационного округа;

8 - 9-значный номер книги  учета входящих документов, состоящий  из разделенных между собой  косой чертой:

o двухзначного номера  подразделения территориального  округа Росреестра (в том числе структурного подразделения центрального аппарата территориального округа службы, который обозначается цифрами "01");

o трехзначного порядкового  номера книги учета входящих  документов;

o четырехзначного номера  ведения книги учета входящих  документов.

Г - трехзначный порядковый номер записи в книге учета входящих документов. Составные части условного номера отделяются друг от друга знаком "-". Например, 77-09-01 (102 2005-127. где:

77 - номер субъекта РФ (г. Москва);

09 - номер регистрационного  округа;

01/002/2005 - номер книга учета  входящих документов, состоящий  из номера подразделения территориального  органа Росреестра, осуществляющего государственную регистрацию прав (01), порядкового номера книги учета входящих документов (002), года, в котором осуществляется ведение книга учета входящих документов (2005);

127 -порядковый номер записи  в книге учета входящих документов.

           В условном номере, присваиваемом Росреестром, его составляющие А и Б обозначаются цифрами "00". Например, 00-00-03/002/2005-056, где:

03 002/2005 номер книги учета  входящих документов, состоящий  из номера структурного подразделения  Росреестра, осуществляющего государственную регистрацию (03), порядкового номера книги учета входящих документов, ведущейся данным подразделением (002), года, в котором осуществляется ведение книги учета входящих документов (2005);

056 -порядковый номер записи  в книге учета входящих документов.

        С октября 2006 г. в Российской Федерации действуют административные регламенты по предоставлению государственных услуг гражданам органами Росреестра. Максимальное время ожидания в очереди при подаче документов на регистрацию прав на недвижимость установлено не более 45 мин, а но предварительной записи - не более 15 мин. Максимальный срок  приема документов от граждан - не более 30 мин, а от юридических лиц - 45 мин (приказ Минюста России 14.09.2006 № 293).

         В случае сомнений в отношении качества (подлинности) представленных документов регистратор может обратиться в правоохранительные органы, ЕИРЦ и другие учреждения для проведения соответствующей проверки. Исчерпывающий ответ они должны представить в 10-дневный срок. Если при проведении юридической экспертизы возникают замечания, которые можно исправить, то заявителю предоставляется право в месячный срок, а по письменному заявлению - в срок до трех месяцев привести весь пакет в соответствие с установленными требованиями. На этот период государственная регистрация прав приостанавливается.

         Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость возможен только в семи случаях, предусмотренных в Законе о госрегистрации (ст. 20), и может быть обжалован в суде (схема 22.10).

         Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в ЕГРПН.

         Государственная регистрация отдельных видов прав (ст. 22-30 Закона о госрегистрации) имеет некоторые особенности (схемы 22.15-22.18). Так, в кондоминимумах права общей долевой собственности на общее имущество, неразрывно связанные с правом на жилые и нежилые помещения, регистрируются одновременно. Однако для государственной регистрации права одного из владельцев на долю в общей долевой собственности необходимо письменное согласие всех других собственников, заверенное нотариально или в органе Росреестра по месту регистрации.

          В случае регистрации права на объект незавершенного строительства требуется документ на право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества и проектно-сметная документация с описанием объекта.

          Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после регистрации его вещных прав на недвижимое имущество с приложением нотариально удостоверенного договора об ипотеке и упомянутых в нем документов. Более подробно рассмотрим регистрацию залоговых операций с жилыми помещениями. В Москве регистрацию договора о залоге квартир проводят путем:

- внесения регистрационной  записи в книгу регистрации  залоговых операций с жилыми  помещениями (реестровую книгу);

- проставления отметки  о регистрации па всех оригиналах  договора о залоге;

- внесения сведений о  залоге в банк данных собственников  жилья;

- выдачи свидетельства  о регистрации залога по форме.

          Порядок государственной регистрации права собственности на гаражи значительно упрощен ФЗ от 30.06.2006 № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан па отдельные объекты недвижимого имущества". Теперь граждане могут самостоятельно заполнить декларацию на гараж, полученную в органах Росреестра, и зарегистрировать свое право собственности при законной застройке земельного участка, который ранее был предоставлен для индивидуального гаражного строительства. Если даже в акте о предоставлении земельного участка для гаражного строительства неизвестно право, на котором он предоставлен, граждане могут зарегистрировать свое право собственности на этот участок.

          Упрощенный порядок оформления прав на жилые дома, расположенные на земельных участках для жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, продлен до 1 марта 2015 г. (ФЗ от 17.07.2009 № 174-ФЗ). В режиме "одного окна" теперь принимаются от граждан заявления па получение кадастрового паспорта земельного участка и государственную регистрацию права собственности при упрощенной системе и когда не требуется проводить межевание участка.

          При получении документов, подтверждающих полное или частичное исполнение обеспеченного залогом обязательства, орган, осуществивший регистрацию залога, обязан незамедлительно внести соответствующую запись в реестровую книгу.

        Погашение регистрационной записи при прекращении залога или продление ее действия на более длительные сроки производится при условии:

- подачи совместного заявления  залогодателя и залогодержателя  или владельца закладной;

- представления оригиналов  договора о залоге с отметкой о его регистрации;

- представления доказательств в случае прекращения договора залога, исполнения обеспеченного залогом обязательства или оснований, перечисленных в ст. 34 Закона о залоге.

         Погашение регистрационной записи при прекращении залога или продление ее действия на более длительные сроки может производиться также по решению суда.

         О погашении регистрационной записи или продлении ее действия на более длительные сроки делается отметка в реестровой книге, в банке данных собственников жилья, на оригиналах договора о залоге и в архивном экземпляре договора.

         По запросу залогодателя и залогодержателя, а также других заинтересованных лиц Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы выдает:

- выписки из реестровой  книги;

- информацию о регистрации  залога (сведения о том, имеется  ли соответствующая запись о  залоге жилого помещения).

         За регистрацию залога, выдачу свидетельства о регистрации, а также представление выписок из реестровой книги взимается государственная пошлина в размере, определенном законодательными актами РФ.

         Не взимается государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случаях:

o передачи государственного  или муниципального имущества  в оперативное управление;

o ипотеки согласно законодательству;

o изменения содержания  закладной;

o прав, возникших до введения  в действие Закона о госрегистрации при госрегистрации перехода прав или отчуждения недвижимости.

        Отказ в регистрации залога, погашении регистрационной записи или продлении срока ее действия; отказ в регистрации несуществующего договора о залоге, отказ о внесении необходимых изменений, дополнения и отметки; отказ в выдаче сведений о регистрационной записи могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суде по местонахождению Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.

 

 

Единый государственный реестр прав на недвижимость.

         Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество (сокращенно ЕГРП)– это крупный информационный ресурс, созданный в 1998 году для осуществления государственного контроля над правильной подготовкой и реализацией сделок в отношении любого недвижимого имущества. Он дает возможность получать все сведения об объектах недвижимости и совершенных сделок с ними, также соответствующие данные об имеющихся в их отношении ограничениях, обременениях или арестах.

         Выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним — это наиболее распространенный вид официального документа, который можно получить из ЕГРП, чтобы  узнать все сведения об объекте (о квартире, доме или земельном участке). Точное ее название “Выписка из ЕГРП о правах на объект недвижимости”.

        Данная выписка содержит следующие сведения об объекте недвижимости:

Кадастровый (или условный) номер объекта;

Его наименование, а также назначение;

Точную площадь;

Адрес объекта;

ФИО правообладателей (собственников) объекта и доля каждого правообладателя (1/2 или 2/3 и т.п.). Если указан один правообладатель, то он является единственным собственником недвижимости;

Наличие ограничения (обременения), если они есть, то в чью пользу и на какой срок установлены;

Наличие договора долевого участия;

Данные об имеющихся притязаниях и требованиях, реализованных в судебном порядке.

          Срок действия выписки составляет 30 дней.

 

 

Государственный учет объектов недвижимости

           Учет объекта недвижимости должен сопровождаться присвоением ему кадастрового номера. Кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

           Кадастровый учет земельных участков и инвентаризация зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений необходимы для государственной регистрации прав (по существу, для имущественного оборота). Однако кадастровый и технический учет имеют разное юридическое значение, обусловленное разной природой объектов недвижимости.

 

 

Государственная городская инспекция по контролю за использованием государственного и муниципального имущества.

          С 1 сентября 2006 года в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 20 июня 2006 года № 415-ПП образован орган исполнительной власти города Москвы - Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекция по недвижимости), действующая на основании Положения, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 22 августа 2006 года № 602-ПП.

          Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция) является органом исполнительной власти города Москвы, уполномоченным на осуществление государственного контроля за:

- соблюдением установленного  порядка учета и использования  объектов нежилого фонда, находящихся  в собственности города Москвы, в том числе за пределами  ее территории (далее - объекты нежилого  фонда);

- соблюдением требований  по использованию и охране  земель, установленных правовыми  актами города Москвы;

- работой органов исполнительной  власти города Москвы и городских  организаций, осуществляемой в режиме "одного окна";

- работой органов исполнительной  власти, государственных учреждений, государственных унитарных предприятий  города Москвы по подготовке, согласованию и выдаче документов  заявителям на территории города  Москвы.

          Госинспекция для реализации своих функций имеет право:

Проводить в установленном порядке проверки использования объектов нежилого фонда города Москвы и земельных участков.

Проверять в соответствии со своей компетенцией работу органов исполнительной власти города Москвы и городских организаций, осуществляемую в режиме "одного окна", а также работу по подготовке, согласованию и выдаче документов заявителям на территории города Москвы.

Принимать решения о проведении необходимых измерений, обследований, экспертиз проверяемых объектов нежилого фонда и земельных участков.

Привлекать в установленном порядке для проработки вопросов, отнесенных к компетенции Госинспекции, проектные, научные и иные организации.

Применять предусмотренные законодательством меры, направленные на предотвращение и пресечение нарушений в использовании объектов нежилого фонда и земельных участков, в работе органов исполнительной власти города Москвы и городских организаций, осуществляемой в режиме "одного окна", а также в работе по подготовке, согласованию и выдаче документов заявителям на территории города Москвы.

Создавать для проведения проверок комиссии и рабочие группы, в том числе с участием представителей других заинтересованных органов исполнительной власти.

Разрабатывать и утверждать в установленном порядке образцы и правила ношения форменной одежды сотрудников Госинспекции, а также нормы обеспечения и порядок ее списания по истечении сроков носки.

Представлять в установленном порядке интересы города Москвы в судах, органах государственной власти, организациях и учреждениях по вопросам, входящим в компетенцию Госинспекции.

Вносить в установленном порядке предложения:

- по признанию утратившими силу правовых актов города Москвы или внесению в них изменений по вопросам использования объектов нежилого фонда и земельных участков либо работы, осуществляемой в режиме "одного окна";

- о привлечении руководителей органов исполнительной власти города Москвы к ответственности за нарушение установленного порядка распоряжения объектами нежилого фонда и земельными участками, а также за несоблюдение правил работы, осуществляемой в режиме "одного окна".

Вносить в Правительство Москвы и префектуры административных округов предложения о прекращении в установленном порядке прав на земельные участки в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Направлять в органы исполнительной власти города Москвы сведения о нарушениях для внесения предложений о дальнейшем использовании объектов нежилого фонда в случаях:

- невыполнения инвесторами  при проведении строительства, капитального  ремонта и реконструкции объектов  нежилого фонда условий инвестиционных  контрактов, договоров и соглашений, в которых имеются доли города;

- систематического нарушения  юридическими лицами, индивидуальными  предпринимателями без образования  юридического лица, должностными  лицами и гражданами порядка  учета или использования объектов  нежилого фонда, относящихся к  собственности города Москвы;

- длительного неиспользования  объектов нежилого фонда по  назначению, указанному в договоре (контракте).

Выступать в установленном порядке государственным заказчиком на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для нужд Госинспекции.

Размещать в установленном порядке государственные заказы на проведение экспертиз, исследований, анализов и оценок, необходимых для осуществления контрольных мероприятий.

Пользоваться в установленном порядке городскими справочными и информационными системами (базами данных), в том числе Правительства Москвы, Департамента земельных ресурсов города Москвы, Департамента имущества города Москвы и других органов исполнительной власти города Москвы.

Осуществлять подготовку предложений по улучшению работы органов исполнительной власти города Москвы и городских организаций, осуществляемой в режиме "одного окна", а также работы по подготовке, согласованию и выдаче документов заявителям на территории города Москвы.

Обращаться в суд с исками по защите интересов города Москвы в случаях, установленных законами и иными правовыми актами города Москвы.

Заключать в установленном порядке с территориальными органами федеральных органов исполнительной власти межведомственные соглашения о взаимодействии и координации своей деятельности в целях реализации соответствующих соглашений между Правительством Москвы и федеральными органами исполнительной власти.

Давать разъяснения юридическим и физическим лицам по вопросам, входящим в компетенцию Госинспекции.

Иметь иные права в соответствии с федеральным законодательством и правовыми актами города Москвы, необходимые для решения задач и выполнения функций Госинспекции.

            Сотрудники Госинспекции, на которых в соответствии с их должностными регламентами возложены контрольно-инспекционные функции, имеют право:

Осуществлять в соответствии со своей компетенцией, определенной должностными регламентами, контроль за:

- соблюдением юридическими  лицами, индивидуальными предпринимателями  без образования юридического  лица, должностными лицами и гражданами  требований по использованию  объектов нежилого фонда и  земельных участков, установленных  законодательными и иными правовыми  актами города Москвы;

- работой органов исполнительной  власти города Москвы и городских  организаций, осуществляемой в режиме "одного окна", а также работой  по подготовке, согласованию и  выдаче документов заявителям  на территории города Москвы.

Посещать и обследовать в установленном порядке объекты нежилого фонда и земельные участки, используемые юридическими лицами независимо от их организационно-правовых форм, индивидуальными предпринимателями, а также гражданами.

Составлять в порядке, установленном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, протоколы об административных правонарушениях в соответствии со своей компетенцией, определенной законами города Москвы.

Выдавать обязательные для исполнения предписания по устранению выявленных нарушений.

Составлять по результатам проведенных контрольно-инспекционных мероприятий акты проверок, протоколы.

Запрашивать и получать в установленном порядке сведения, материалы и документы, необходимые для осуществления Госинспекцией своей деятельности.

Обращаться в правоохранительные органы за оказанием помощи в пресечении действий, препятствующих их законной деятельности, установлении личности нарушителей и их принудительной доставке для составления протоколов об административных правонарушениях.

         Руководитель Госинспекции и его заместители, кроме того, имеют право:

Направлять в правоохранительные и иные федеральные органы исполнительной власти материалы по выявленным нарушениям для решения вопроса о привлечении виновных лиц к ответственности в соответствии с их полномочиями, определенными федеральным законодательством.

Выдавать распоряжения на проведение контрольно-инспекционных мероприятий.

Направлять в соответствующие органы государственной власти информацию о выявленных Госинспекцией нарушениях для принятия мер по устранению причин и условий, способствовавших их совершению.

            Функциональные обязанности и права сотрудников Госинспекции устанавливаются их должностными регламентами в соответствии с настоящим Положением.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

        Новый этап развития института государственной регистрации прав на недвижимость наступил с принятием Конституции РФ 1993 г. и дальнейших правовых актов, регулирующих осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество.