Концепция управления коммерческой недвижимостью

Министерство  образования Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Башкирский государственный университет»

Башкирская  академия комплексной безопасности предпринимательства 
 
 

Кафедра экономики, управления и финансов 
 
 
 

     Концепция управления коммерческой недвижимостью

     по  дисциплине: «Управление недвижимостью» 
 
 
 
 
 

                                                Выполнил: студент  дневного

                                                отделения Ильтуганов Е.В.

                                                Группа ЭУП-01-06 

                                                Проверила: Карачурина Р.Ф. 
 
 
 
 
 

Уфа - 2009

     Содержание 

1 этап. Анализ рынка и текущего состояния объекта недвижимости……........3

     1.1. Мониторинг и анализ рынка недвижимости……………………..….3

     1.2. Анализ местоположения объекта недвижимости…………….……..4

     1.3. Юридическая экспертиза объекта недвижимости……………….….5

     1.4. Экспертиза технического состояния объекта недвижимости…..…..5

     1.5. Экономическая экспертиза………………………………………..…..7

     1.6. Управленческая экспертиза объекта недвижимости……………..…9

2 этап. Разработка  стратегии и программы управления  объектом недвижимости……………………………………………………………………12

2.1. Определение субъекта, который будет реализовывать программу управления объектом……......……………………………………………13

2.2. Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости………………………………….14

     2.3. Определение основных элементов стратегии маркетинга………...14

3 этап. Реализация программы управления и организация деятельности управляющей компании…………………………………………………………16

Приложение

      1 этап. Анализ рынка и текущего состояния объекта недвижимости

     1.1. Мониторинг и анализ рынка недвижимости

     Анализ  текущего состояния и потенциала рынка недвижимости осуществляется для того, чтобы определить, насколько  та или иная стратегия и цели собственника вписываются в характер спроса и предложения на рынке недвижимости.

     Учитывая  нынешнее состояние экономической ситуации в стране, можно прийти к выводу, что создание объекта недвижимости с нуля наиболее затратный процесс и по времени, и в денежном эквиваленте. Поэтому наиболее эффективно и выгодно взять здание или помещение в аренду либо приобрести объект.

     В данном случае собственником решено приобрести недостроенное трёхэтажное здание, расположенное по адресу: РБ, г. Благовещенск, ул. 50 лет Октября, 1а. Учитывая, что данный город сравнительно не большой, поэтому цены на недвижимость ниже, чем в крупных городах (по сравнению с г. Уфа). Приобретение такой недвижимости возможно.

     Постройка «заморожена» и строительные работы были прекращены примерно 4-6 лет назад в связи с тем, что владелец данного объекта был направлен в места не столь отдалённые. Учитывая эти факты, данное недвижимое имущество будет дешевле и выгодно для обеих сторон.

     Проанализировав рынок коммерческой недвижимости г. Благовещенск, решено создать объект общественного питания и культурного отдыха. В городе имеется 3 таких заведения, одно из которых расположено рядом с анализируемым объектом. Это означает, что конкуренция есть, но небольшая. Ее и не будет, если грамотно и эффективно спланировать эксплуатацию объекта. 

     С учётом всего вышеизложенного стоимость недостроенного здания будет меньше, так как оно стоит долгое время запущенным, потому что у супруги нет средств для полного завершения проекта. Продажа данного объекта будет выгодно для владелицы даже по низкой цене.

     1.2. Анализ местоположения объекта недвижимости

     Местоположение  объекта недвижимости  важный фактор, влияющий на его привлекательность для потенциальных посетителей.

     Объект находится в центре города, в близи центральной улицы¹, рядом с остановкой городского транспорта (с западной стороны)², на территории городского парка, в котором проводятся различные мероприятия и в котором отдыхает население и гости города.

     В юго-западном направлении от анализируемого объекта находится небольшая парковка³. Это удобно и выгодно, так как нет необходимости затрачивать средства на строительство парковки.

     В 50-60 м на северо-западе от объекта находится ОАО «БАЗ»⁴, в котором работает 1,5-2 тыс. населения города.

     С северной стороны постройки расположен городской пруд, который граничит с парком. Он расположен вдоль берега пруда, что хорошо смотрится в общей концепции парка.

     На  востоке в 20 м от объекта находится городской стадион, где проводятся футбольные матчи⁵.

     На  юго-востоке и юге располагается  основная часть парка⁶.

     В принципе вокруг объекта развита  вся инфраструктура города: объекты  промышленности, образования, культуры, социального обеспечения, сферы обслуживания.

     Это местоположение наиболее выгодно для  коммерческой деятельности, так как  здание видно со всех сторон, имеется  свободный доступ к объекту, здесь  протекают все основные пути движения людей. 
 
 

     1.3. Юридическая экспертиза объекта недвижимости

     Правовая  обоснованность стратегии управления объектом недвижимости заключается  в его экспертизе с точки зрения:

• действующего законодательства;
• градостроительных нормативов (зонирование, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и т.д.);
• перспективных решений по районной планировке земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости;
• ограничений местной администрации и требований местного населения.

     С точки зрения законодательной базы данная коммерческая недвижимость не запрещена. А в условиях кризиса государство даже поддерживает и помогает развитию малого бизнеса.

     Данный  объект не нарушает никаких градостроительных  нормативов, не загрязняет окружающую среду, соответствует условиям пожаробезопасности. 

     1.4. Экспертиза технического состояния объекта недвижимости

     Техническую экспертизу объекта недвижимости проводят для оценки физического состояния  несущих и ограждающих конструкций, анализа качества архитектурного и объёмно-планировочного решения здания. Не менее важны сведения о материале основных несущих конструкций, данные об обеспечении зданий инженерными системами, их составе и техническом состоянии.

     Цель  технической экспертизы – получение  информации о функциях объекта и объемно-планировочных решений.

     Объект  незавершённого строительства состоит  из фундамента, шлакоблоков, бетонных плит, металлического каркаса стен второго и третьего этажей, потолочных перекрытий и крыши. Поскольку данный объект «заморожен» несколько лет назад и простоял долгое время без повреждений, говорит о том, что все строительные работы сделаны качественно и надёжно, несмотря на то, что объект находится на берегу городского пруда.

     Не  менее целесообразным были выбраны металлические балки для второго и третьего этажей, так как они легче, чем бетонные перекрытия и кладка из шлакоблоков. Поскольку при большей нагрузке земля под объектом начала бы проваливаться.

     Стены, потолочные перекрытия, крыша будут  сооружены из современных легких прочных материалов. Оборудование, сантехника, отделочные материалы будут приобретены хорошего качества.

     Объект  будет построен и введён в эксплуатацию с учётом готового основания через 2-3 месяца бесперебойного строительства.

     Результатом обследования технического состояния объекта недвижимости является разработка технического заключения о ремонте и восстановлении повреждённых конструкций, о мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию объекта. По величине процента износа даётся общая оценка текущего состояния здания. Затем приводятся все причины, обуславливающие плохое либо негодное состояние конструкций, а также приводятся рекомендации по усилению конструкций, технологии ремонтов, восстановлению, а также устранению неисправностей.

     При проведении технического обследования необходимо иметь следующую документацию по объекту:

• план участка;
• технические паспорта на здание и оборудование;
• результаты геодезической съемки;
• поэтажные планы;
• проектно-сметную документацию;
• акты приёмки объекта от строителей;
• схемы внутренних сетей: водоснабжения, канализации, центрального отопления, газоснабжения, электропроводки, водомерного узла, распределительного щитка, сигнализации, телефонной связи;
• схемы подземных коммуникаций;
• экспликацию колодцев;
• исполнительные чертежи контуров заземления с актами сварочных работ;
• акты предыдущих технических экспертиз объекта;
• проекты, сметы, ведомости дефектов для производства ремонтных (восстановительных или модернизационных) работ, акты приёмки работ.

     Всё вышеперечисленное имеется у  предыдущего владельца. Нужно будет при необходимости обновить и переоформить данные и согласовать с соответствующими инстанциями.

     На  основе этих данных можно спрогнозировать  расходы, связанные с проведением  ремонтных работ. Эти данные понадобятся  и при оценке рыночной стоимости объекта. 

     1.5. Экономическая экспертиза

     В процессе экономического обоснования  на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы объекта недвижимости. Решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недвижимости.

     Итоговым  результатом является составление вариантов бюджета доходов и расходов при различных стратегиях управления объектом недвижимости. Бюджет является основой всех прогнозируемых мероприятий по управлению объектом недвижимости, в нём отражаются стратегия и планы управления на запланированный период. 
 
 

     Таблица 1

     Показатели  бюджета на управление объектом недвижимости в год, в тыс. руб.

     Суммарная потенциальная выручка от коммерческого  использования объекта недвижимости при 100% загрузке объекта без учёта всех потерь и расходов составляет потенциальный валовой доход.

     Учитывая, что часть объекта недвижимости может простаивать (некоторые помещения  могут быть вакантными), а часть  арендаторов может не оплатить арендную плату, из потенциального валового дохода необходимо вычесть потери из-за вакансий и неплатежей. В результате получим эффективный валовой доход – прогнозируемый фактический доход от использования объекта недвижимости с учётом потерь от незанятости помещений и неплатежей арендаторов.

     Для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости необходимы периодические  операционные расходы. Среди наиболее важных статей операционных расходов можно выделить затраты на:

     1) управление объектом недвижимости (вознаграждение управляющего персонала или специализированной управляющей компании);

     2) продвижение объекта недвижимости на рынок (реклама);

     3) оплату коммунальных услуг;

     4) заработную плату обслуживающего персонала;

     5) содержание и текущий ремонт инженерных систем и помещений;

     6) обеспечение безопасности объекта;

     7) налоговые платежи (налог на имущество, налог на землю, НДС, налог на прибыль);

     8) страхование объекта недвижимости, восстановление правоустанавливающих документов;

     9) резерв на ремонт (периодическая замена элементов отделки помещений, инженерного, сантехнического оборудования и т.п.);

     10) прочие расходы (вывоз мусора, дезинсекция, дератизация, подготовка к сезонной эксплуатации и т.п.).

     Разница между эффективным валовым доходом  и операционными расходами составляет чистый операционный доход, который поступает собственнику и характеризует эффективность коммерческого использования объекта недвижимости.

     Роль  бюджета как основы для выбора стратегии управления определяет высокие  требования к содержанию исходной информации и точности составления доходных и расходных статей. В итоге может быть определена конечная эффективность управления объектом недвижимости для собственника, которая определяется доходом на собственный капитал (чистой прибылью): прибыль до налогообложения минус налог на прибыль и иные аналогичные обязательные платежи.

     В ходе анализа бюджета доходов  и расходов по трём стратегиям можно  сделать вывод, что наиболее целесообразно  и эффективно выбрать 3 стратегию. 

     1.6. Управленческая экспертиза объекта недвижимости

     Управление  – фактор, через призму которого пропускаются все возможные варианты развития объекта. Управленческая обоснованность имеет две составляющие – соответствие стратегии управления целям собственника и имеющимся управленческим ресурсам.

     Общая методология сравнения стратегий  схожа с методологией оценки эффективности  инвестиционных проектов. Здесь могут  использоваться различные показатели сравнения, среди которых можно выделить следующие:

     - Чистый дисконтированный доход;

     - Внутренняя норма доходности;

     - Индекс доходности (рентабельность);

     - Срок окупаемости;

     - Изменение рыночной стоимости объекта недвижимости.

     Для дальнейшего создания и введения в эксплуатацию объекта недвижимости потребуется: для Стратегии 1 – 1,5 млн. руб.; для Стратегии 2 – 1,7 млн. руб.; для Стратегии 3 - 2 млн. руб. У управляющей компании имеется 600 тыс. руб. собственных средств и остальные - заёмные. Анализируемый период взят 5 лет. Процентная ставка составляет 15% годовых (225 000; 255 000; 300 000).

     Платёж  через 5 лет составит:

     Стратегия 1 = 2 625 000 руб.

     Стратегия 2 = 2 975 000 руб.

     Стратегия 3 = 3 500 000 руб.

     Оценка эффективности предложенных проектов.

     1) Чистый дисконтированный доход показывает абсолютную величину прибыли от реализации проекта.

     Стратегия 1 = 1 500 000 – (2 625 000 / (1 + 0,15)⁵) = 187 500 руб.

     Стратегия 2 = 1 700 000 – (2 975 000 / (1 + 0,15)⁵) = 212 500 руб.

     Стратегия 3 =  2 000 000 – (3 500 000 / (1 + 0,15)⁵) = 250 000 руб.

     2) Внутренняя норма доходности = 15%

     3) Индекс доходности (рентабельность)

     Стратегия 1 = 2 120 000 / 1 500 000 = 1,41

     Стратегия 2 = 1 400 000 / 1 700 000 = 0,82

     Стратегия 3 = 2 840 000 / 2 000 000 = 1,42

     Потому  как индекс доходности при Стратегии 2 меньше 1, то данный проект следует отклонить, остальные 2 можно принять, так как у них индекс доходности больше 1. Но лучше принять Стратегию 3, потому что у неё индекс доходности больше, чем у Стратегии 1.

     4) Срок окупаемости (точка безубыточности)

     Стратегия 1 = 1 500 000 / 424 000 = 3,53 года

     Стратегия 2 = 1 700 000 / 280 000 = 6,07 года

     Стратегия 3 = 2 000 000 / 568 000 = 3,52 года

     2 этап. Разработка  стратегии и программы  управления объектом  недвижимости

     На  этом этапе осуществляется планирование процессов управления недвижимостью. Определяется общая стратегия формирования и управления недвижимостью.

     Для анализируемого объекта можно выделить 3 принципиальных схемы развития или стратегии развития:

     1. кафе;

     2. ночной клуб;

     3. кафе-бар.

     Стратегия 1 (кафе) представляет собой комплекс общественного питания работающий только днём. Он будет пользоваться спросом у большинства населения. Будет приносить стабильный доход.

     Стратегия 2 (ночной клуб) – развлекательный  комплекс, который будет пользоваться спросом у ограниченного числа  населения. График работы данного заведения  с 20:00 до 6:00. Доход, следовательно, не стабильный. Данная стратегия будет не целесообразна с учётом специфики данного населения и большой незанятой площади здания.

     Стратегия 3 (кафе-бар) – комплекс, включающий в себя и Стратегию 1 и Стратегию 2. При данной стратегии деятельность комплекса будет наиболее продуктивна и доходна. На первом этаже расположить ночной бар, а на втором и третьем  - кафе. Кафе будет функционировать с 7:00 до 21:00, а бар с 20:00 до 6:00.

     Первая  стратегия соответствует первоначальному  замыслу проекта развития анализируемого объекта. Вторая и третья стратегии предложены консалтинговой компанией в результате анализа и оценки перспектив развития в районе офисных, торговых и жилых помещений, а также автостоянок.

     Выбор оптимальной стратегии дальнейшего развития объекта недвижимости осуществляется инвестором в пользу наилучшего варианта с финансово-экономической точки зрения.

     В процессе определения стратегии управления объектом недвижимости необходимо внести ясность в следующие вопросы:

     - определение субъекта, который будет реализовывать программу управления недвижимостью;

     - выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости;

     - определение основных элементов стратегии маркетинга. 

     2.1. Определение субъекта, который будет реализовывать программу управления объектом

     Стратегии 1 может реализовываться силами собственника. Это неустойчивая форма управления, но самая распространённая. Как правило, это квалифицированный технический  работник, главная цель которого –  поддержание инженерно-технического состояния здания на уровне исправного функционирования. Данная форма управления не требует значительных расходов собственника, качество управления и сохранности недвижимости на уровне ниже среднего.

     При Стратегии 2 субъектом управления является профессиональный управляющий – штатный сотрудник управляющей компании либо индивидуальный предприниматель, прошедший обучение по специальной программе и аттестованный в установленном порядке для профессионального управления объектами недвижимости различного назначения и уровня сложности. Под профессиональным управлением подразумевается стремление увеличивать стоимость объекта недвижимости, что характерно для данных заведений.

     Стратегией 3 может управлять управляющая  компания – организация, основным видом  деятельности которой является управление недвижимостью. По сути, данный вариант – аналог профессионального управляющего, с целями, так же ориентированными на увеличение стоимости недвижимости. Но в отличие от профессионального управляющего недвижимостью, управляющая компания обладает преимуществом с финансовой стороны за счёт эффекта масштаба. Управляющая компания имеет возможность сократить ряд издержек (сэкономить на эксплуатации объекта, рекламе и др.), так как компания одновременно оказывает услуги нескольким собственникам. Поэтому данный субъект управления объектом эффективно справится с данной стратегией, которая включает в себя два вида деятельности. 

     2.2. Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости 

     Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости позволяет принять принципиальное решение о форме существования объекта недвижимости и путях его развития в период управления недвижимостью.

     Наилучшим и наиболее эффективным вариантом  использования объекта является реализация третьей стратегии, так как она включает в себя и первую и вторую. При данной стратегии все помещения объекта будут наиболее эффективно использованы. 

     2.3. Определение основных элементов стратегии маркетинга

     Стратегия маркетинга включает в себя подходы к управлению недвижимостью и инициативы, которые использует компания для привлечения клиентов, ведения конкурентной борьбы и укрепления своей позиции на рынке.

     Конкурентными преимуществами объекта недвижимости  является особый привлекательный эстетический вид, экологическая эксплуатация, широкий спектр предоставляемых услуг в одном месте, приемлемые цены, лёгкая доступность.

     Данному комплексу не будет равных в этой сфере коммерческой деятельности. Населению  будет приятно провести время в уютном месте, любуясь природой парка, пруда, дальними постройками вдоль берега.

     Проводится  регулярный анализ рынка управляющей  компанией, а собранная информация используется для разработки маркетинговой  стратегии, особенно той её части, которая  касается применения различных рекламных средств.

     В качестве рекламных средств в  основном используются PR-акции и СМИ, а именно:

     - газеты;

     - интернет, вывески, почтовая рассылка, брошюры, рекламные щиты.

     Выбор того или иного СМИ зависит  от самого объекта: его ценного уровня, функционального назначения, целей и возможностей собственника.

     3 этап. Реализация программы управления и организация деятельности управляющей компании 

     После утверждения стратегии и, соответственно, программы управления объектом недвижимости следует её осуществление.

     В соответствии с утверждённым на предыдущем этапе планом управления происходит реализация намеченных мероприятий. Ключевыми  сферами деятельности управляющей  компании на этапе реализации становятся:

     - приём объекта недвижимости в управление;

     - подготовка объекта недвижимости к коммерческому использованию;

     - продвижение объекта недвижимости на рынок;

     - техническая эксплуатация объекта недвижимости;

     - обслуживание клиентов.

     Причём  реализовывать программу управления и предоставлять услуги управляющая компания может как на этапе завершения строительства объекта недвижимости и приёмки его в эксплуатацию, так и на этапе функционирования и эксплуатации объекта.