Земельная рента. 4

Вопрос 3

 Земельная  рента

Субъекты аграрного  рынка

Фактор земля, как и фактор капитал (в отличие от фактора труд), не является неотделимым от своего владельца. Напротив, весьма распространена ситуация, когда собственником земли является одно лицо, а производственным использованием ее занимается другое. Иными словами, в аграрной сфере часто происходит расщепление пучка прав собственности. Собственник земли за определенную плату передает права на коммерческую эксплуатацию земли арендатору, который производит сельскохозяйственную продукцию и из выручки от ее продажи расплачивается с землевладельцем. Привлечение земли в качестве фактора производства вызывает к жизни категорию земельной ренты как своеобразной платы за этот ресурс (для арендатора) и одновременно особого вида дохода (для землевладельца, как мы позже убедимся — и для арендатора).

Земельная рента представлена двумя основными формами: дифференциальнойи  чистой.

Разнокачественность земельных участков

Как известно, земельные  угодья сильно отличаются по качеству. Одни расположены в благоприятных для развития сельского хозяйстваприродно-климатических зонах, обладают хорошими черноземными почвами, имеют достаточную увлажненность. Другие земли находятся в гораздо худших природных условиях. Отличаются земли и по местоположению. Так, некоторые расположены вблизи крупных городов и транспортных артерий, что приближает их к потребителям сельскохозяйственной продукции и поставщикам удобрений и иных промышленных товаров. Другие обрабатываемые земли лежат в глубинке. Вместе с тем земельный фонд ограничен, т.е. как земли вообще, так и земельных участков определенного качества имеется строго определенное количество.

Дифференциальная  рента I

Хозяйства, работающие на лучших и средних землях, находятся в выигрышном положении по сравнению с хозяйствами, расположенными на худших участках, поскольку их издержки ниже. Это дает им возможность получать дополнительный доход, называющийся дифференциальной рентой I. Наиболее типичными причинами образования дифференциальной ренты I являются преимущества, которые имеет земельный участок по плодородию или по местоположению.

Более детально механизм формирования дифференциальной ренты I

Пусть на некоторый вид аграрной продукции существует спрос, характеризующийся кривой D, и общеотраслевое предложение, выражаемое кривой S. Как всегда, рыночное равновесие установится в точке пересечения кривых О. Для сельскохозяйственных производителей, представляющих собой небольшие фирмы, это задаст уровень цен, по которым будет покупаться их продукция. Так, в первом приближении события будут развиваться, как и на рынке совершенной конкуренции. Пересечение кривых предельных издержек с кривыми предельных доходов (MC = MR = D) задаст для каждой из фирм оптимальные размеры производства Q_i.

Здесь, однако, сходство с совершенной конкуренцией в несельскохозяйственных отраслях обрывается. Земли бывают лучшими и худшими по качеству. И если на лучшем участке № 1 будут получаться экономические прибыли, то на худшем участке № 2 — обеспечиваться лишь безубыточное производство.

Кстати, худший участок № 2 принято называть предельным, поскольку он является последним типом участков, на котором при данном соотношении спроса и предложения еще возможно ведение производства. Все земли, которые хуже него по качеству, в долгосрочном плане обязательно будут выведены из производства, поскольку на них цена продажи продукции не покроет издержек.

Экономические прибыли на первом участке будут носить долгосрочный характер. В других отраслях, как известно, при совершенной конкуренции такого не бывает. Наличие экономической прибыли (если оно на время складывается) притягивает в отрасль новых производителей. Предложение растет, кривая S смещается влево, уровень цен падает, и прибыли исчезают.

Всего этого не происходит в сельском хозяйстве. Ведь экономические прибыли на лучших участках обусловлены природной причиной — более высоким качеством земли. Перенести же все производство только на лучшие участки нельзя: в отличие от промышленных предприятий они не «размножаются», их ровно столько, сколько создала природа. Экономическая прибыль, получаемая на всех участках, по качеству земли превосходящих предельные, называется дифференциальной рентой.

Дифференциальная  рента вне сельского хозяйства

Дифференциальная рента I образуется не только в сельском хозяйстве, а везде, где в процессе производства используются естественные свойства земли и других природных ресурсов, отличающиеся по своим качественным характеристикам. Например, это происходит в добывающей промышленности и строительстве, энергетике и рыболовстве. Так, в отличие от фирм обрабатывающей промышленности отдельные рудники, шахты и т.п. имеют устойчиво пониженные издержки по сравнению с другими предприятиями своей отрасли. Это преимущество (и обусловленные им экономические прибыли) связано с природными причинами: условиями залегания полезных ископаемых и богатством месторождений.

Немаловажное значение имеет  и местоположение шахт, скважин и рудников. Особенно же большое влияние на ренту местоположение оказывает в строительстве. Например, квартиры в центре города дороже, и соответственно на землях, отводимых здесь под застройку, образуется дифференциальная рента.

Дифференциальная  рента II

Кроме естественного плодородия земли, существует понятие экономического плодородия. Экономическое плодородие земли связано с последовательными дополнительными вложениями в нее капитала и отражает интенсивный путь развития сельскохозяйственного производства. Степень интенсивности производства в хозяйствах разная. Последовательные дополнительные вложения средств реализуются с различной эффективностью. Хозяйства, эффективно использующие капиталовложения и ведущие интенсивное производство, получают дополнительный доход — дифференциальную ренту II.

Принципиальный механизм образования дифференциальной ренты II не отличается от механизма возникновения дифференциальной ренты I. Его можно проиллюстрировать тем же рис. 13.2 для лучшего участка. Отличаются только причины пониженного уровня издержек. Если для дифференциальной ренты I они связаны исключительно с природными факторами, то для дифференциальной ренты II — с сочетанием природных факторов и вложений капитала. Предприниматель вкладывает средства в улучшение свойств земли, а она с большей или меньшей отзывчивостью реагирует на эти усилия.

Как и дифференциальная рента I, дифференциальная рента II может существовать не только в сельском хозяйстве. Так, закачка особых растворов может повышать отдачу нефтеносных пластов и снижать издержки даже на трудных месторождениях.

СОБСТВЕННОСТЬ НА ЧАСТНУЮ ЗЕМЛЮ

Чистая (абсолютная) рента

В рыночной экономике не существует «ничьей» земли. При этом ни один — даже самый худший — участок земли не будет отдан его хозяином в аренду бесплатно. Одновременно даже на худших землях арендаторские хозяйства должны иметь возможность покрывать свои издержки и получать доход, достаточный для расчетов по арендной плате, внесения налоговых платежей в бюджет, расширения производства и получения нормальной (или в других терминах — нулевой экономической) прибыли. Эта проблема решается с помощью чистой ренты, получаемой со всех земель без исключения, в том числе и с худших. Чистая рента (в литературе классической школы, в частности, и марксистской — абсолютная рента) является следствием абсолютно неэластичного предложения земли в условиях существования на нее частной собственности.

С одной стороны, частная  собственность на землю исключает свободную миграцию капитала в аграрный сектор экономики (нельзя использовать землю без разрешения собственника). С другой стороны, величина пригодных для сельскохозяйственного использования земельных угодий строго ограничена, т.е. неоткуда взять дополнительные участки в обход интересов землевладельца.

В этих условиях у землевладельцев появляется возможность запрашивать арендную плату за любые земельные участки^[1], а у арендаторов — возможность устанавливать завышенные (по сравнению с практикой формирования издержек и прибыли в других отраслях экономики) цены на сельскохозяйственную продукцию, чтобы иметь возможность ее заплатить.

Иными словами, чистая рента — это своеобразный налог, которым землевладельцы при посредстве арендаторов облагают все общество, пользуясь тем, что земля как фактор производства чрезвычайно немобильна. Если бы не было чистой ренты, уровень издержек каждой сельскохозяйственной фирмы был бы ниже. Если вновь вернуться к рис. 13.2, то без чистой ренты кривые издержек арендаторов (АТСi) и общеотраслевая кривая предложения S проходили бы ниже. А значит, тот же объем предложения сельскохозяйственной продукции существовал бы при более низком уровне цен на нее.

Несмотря на сказанное, было бы неверным рассматривать чистую ренту как однозначно негативное явление. Поскольку для арендатора она является издержками, он склонен минимизировать этот вид расходов, т.е. максимально эффективно использовать каждый участок земли (зачем платить лишнее?).

Напротив, отсутствие ренты  стимулирует бесхозяйственность. Ее, например, очень часто можно было наблюдать в  колхозах и  совхозах советских времен. Да и теперь огромные площади бесплатной земли в хозяйствах превращены в пустыри. Конечно, сильное хозяйство само заинтересовано использовать землю для увеличения объема производства. Но слабый или бесхозяйственный производитель, каких, к сожалению, еще много на селе, ничего не теряет, забросив большой кусок земли, до которого у него «не доходят руки». Другими словами, чистая рента представляет собой экономический механизм, обеспечивающий рачительное отношение к ограниченному природному ресурсу — земле.

Распределение земельной  ренты

Распределение земельной  ренты между субъектами аграрного  производства зависит от типа ренты.

Дифференциальная  рента I практически в полном объеме попадает к землевладельцу, поскольку он устанавливает арендную плату на уровне, учитывающем качество участков. Дифференциальная рента II является результатом производственных усилий арендатора и полностью присваивается им за вычетом подоходного налога. Во всяком случае так обстоит дело до завершения срока арендного договора. После же его окончания дифференциальная рента II начинает полностью или частично присваиваться землевладельцем. Дело в том, что достигнутые с помощью усилий арендатора улучшения земли обычно становятся неотделимыми от нее. Так, проложенные внутри хозяйства дороги или мелиоративные сооружения арендатор, покидая участок, не может взять с собой. Это обстоятельство резко усиливает позиции землевладельца при перезаключении договора аренды на новый срок. Он вполне может поставить арендатора перед выбором: плати больше или уходи. Причем в последнем случае землевладелец ничем не рискует. За улучшенную землю новый арендатор легко согласится платить больше.

Описанная механика присвоения дифференциальной ренты II сказывается  на эффективности ведения сельскохозяйственного производства. В частности, появляется зависимость между сроками аренды и отношением арендаторов к земле. При коротких сроках аренды арендаторы не заинтересованы в улучшении качеств земли: после окончания арендного договора они от собственных усилий только понесут потери. Чем лучше станет земля, тем резче поднимется арендная плата. При длинных сроках, напротив, смысл улучшать землю есть — все время, пока аренда действует, дифференциальную ренту II будет получать арендатор. Таким образом, только длинные сроки аренды способствуют рачительному отношению к земле.

Чистая рента присваивается  землевладельцем^[2] в форме арендной платы. Для него она выступает в качестве вознаграждения за обладание абсолютно ограниченным ресурсом.

Рента и арендная плата

После рассмотрения процесса распределения ренты мы можем уточнить понятия ренты и арендной платы, которые часто смешиваются не только в массовой, но и в профессиональной литературе.

Арендной платой называется вознаграждение за пользование землей, выплачиваемое арендатором землевладельцу. Или, иными словами, плата за уступку землевладельцем арендатору части из пучка прав собственности на землю. Экономической основой арендной платы является рента. Вместе с тем количественно рента и арендная плата различаются. С одной стороны, не все виды ренты входят в арендную плату (например, дифференциальную ренту II арендатор не передает землевладельцу). С другой стороны, арендная плата, являясь суммарной, совокупной величиной выплат за передачу в аренду конкретного земельного участка, часто включает платежи нерентного происхождения. Так, участок обычно сдается вместе с находящимися на нем постройками, оборудованием и даже с инвентарем. Плата за эти компоненты с точки зрения теории должна рассматриваться как процент: ведь здесь передается в пользование фактор капитал, а не земля.

Арендная плата выступает  как рыночная цена передачи права  пользования землей и оказывает решающее воздействие на объемы спроса и предложения на землю.

Равновесие на рынке земли

Предложение участков землевладельцами и  спрос на них арендаторов

можно наглядно представить графически

Рис. 13.3. Равновесие на рынке аренды земли

Предложение земли абсолютно  неэластично (вспомним ограниченность земли) и потому изображено на графике вертикальной линией. Спрос на землюпредставлен кривой с отрицательным наклоном, поскольку он диктуется величиной предельного продукта в денежной форме (см. 11.1), который арендатор может получить в результате использования фактора земля в своем производстве. Пересечение обеих кривых устанавливает уровень равновесной арендной платы^[3].

Если величина арендной платы  выше уровня равновесия, то количество арендаторов, которые в состоянии заплатить ее, уменьшается. Спрос на землю падает, что вызывает уменьшение арендной платы до равновесного уровня. Если арендная плата отклоняется от точки равновесия вниз, то число желающих арендовать землю превышает ее предложение, обостряется конкуренция между арендаторами за участки. Это вызывает увеличение арендной платы до ее равновесного состояния.

Цена земли

На земельном рынке  осуществляются не только арендные операции, но и происходит купля-продажа земли в собственность. Продажная цена земельного участка непосредственно связана с приносимой им арендной платой, поскольку отчуждая землю, ее владелец желает получить суммарную дисконтированную величину всех будущих арендных платежей. Но арендные платежи в предельном случае уходят в неопределенно далекое будущее. Поэтому при дисконтировании должна быть применена формула текущей дисконтированной стоимости для бесконечного периода (см. 12.2):

Р_земли = PDV_беск = TR_const / i,

где TR_const — величина годовой арендной платы; i — ставка процента.

Другими словами, цена земли  определяется двумя факторами:

1. 1) она прямо пропорциональна приносимой ею арендной плате;
2. 2) обратно пропорциональна норме ссудного процента.

Покупатель и продавец земли всегда сопоставляют арендную плату со ссудным процентом, который можно было бы получить, поместив деньги в  банк.

Поясним это на примере. Какова будет цена земельного участка, если он приносит в год 10 000 руб. арендной платы, а банковский процент равен 4? Тогда Р_земли = 10 000 : 0,04 = 250 тыс. руб.

Таким образом, рыночная цена земли есть капитализированная арендная плата, т.е. сегодняшняя дисконтированная стоимость всех ожидаемых в будущем арендных платежей.

Экономическое значение земли

Экономическое значение земли  состоит в том, что она является необходимым условием жизнедеятельности человека, вещественным фактором трудового процесса, главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также поверхностью, пространственно-территориальным базисом для размещения и развития всех отраслей экономики, городов и т. д.

Земля как средство производства - естественное условие труда, необходимая  материальная предпосылка для любого процесса производства. Непосредственно  экономическое значение земли определяется тем, что она является главным  средством производства и в первую очередь в сельском и лесном хозяйстве. В качестве средства производства земля  имеет ряд существенных особенностей.

Земля - невоспроизводимое  средство производства, отсюда естественная ограниченность земельных ресурсов вообще и пригодных для сельскохозяйственного  использования в частности. Свойства земли как средства производства зависят от климатических и других природных факторов, поскольку каждый данный участок земли в пространстве непереместим.

Основное свойство земли  как средства производства - плодородие, т.е. способность воспроизводить необходимые  средства для пищи человека и корма  для животноводства.

Все средства производства в зависимости от их функций в  процессе труда делятся на предметы и средства труда. Специфика земли  состоит в том, что она одновременно выступает предметом и средством  труда. Плодородие не является исключительно  естественным свойством земли; оно  поддерживается и повышается в ходе производственного процесса (обработка, внесение удобрений, мелиорация и пр). В этом смысле земля выступает  в качестве предмета труда. Земля  как условие и основа организации  всей технологии сельскохозяйственного  производства является средством труда.

2. Значение и  особенности использования земли  в сельском хозяйстве

Земля - важнейшее условие  существования человеческого общества, незаменимое средство удовлетворения его разнообразных потребностей: экономических, социально-бытовых, эстетических и т.д. Однако, говоря об использовании  земли, прежде всего подразумевают  ее функционирование в сфере общественного  производства.

Роль земли неодинакова  в различных отраслях народного  хозяйcтвa. В промышленности, транспорте и градоустройстве земля играет пассивную роль, функционируя как  место, на котором совершаются процессы труда, пространственный операционный базис для размещения производства. Особое значение земля приобретает  в добывающей промышленности. Здесь  она служит источником сырья.

В сельском хозяйстве земля - главное средство производства, функциониpyющee одновременно как предмет труда  и как средство труда.

Предметы труда - это то, на что направлен труд человека. Подвергая обработке землю, люди обеспечивают условия для роста  и развития сельскохозяйственных культур. С помощью средство труда воздействуют на предметы труда. Земля, обладая механическими, физическими, химическими и биологическими свойствами, воздействует на растения. Следовательно, в первом случае земля  выступает как предмет труда, во втором - как средство труда.

Земля как средство производства отличается от других средств производства рядом специфических особенностей.

1. Земля является продуктом  природы, в то время как другие  средства производства - результат  труда человека. Земля возникла  намного раньше самого человека  и не может быть продуктом  его труда (отчасти лишь плодородие  верхнего слоя земли - почвы  зависит от результатов труда). Следовательно, земля искусственно  невоспроизводима.

2. Земля территориально  ограничена. Это понятие в экономическом  смысле означает не столько  ограниченность поверхности суши, сколько недостаточность территории, обладающей определенным сочетанием  свойств и природных условий,  наиболее благоприятных для сельскохозяйственного  производства. В качестве условий,  ограничивающих хозяйственную деятельность  человека, выступают также естественные  преграды, препятствующие обработке  почвы.

3. Земля не может быть  заменена никакими другими средствами  производства; без нее не может  осуществляться производственный  процесс в сельском хозяйстве,  особенно в земледелии.

4. Земля неоднородна по  качеству, вследствие чего при  равных вложениях в единицу  площади количество получаемой  продукции может быть различным.

5. Результаты сельскохозяйственного  производства зависят от местоположения, размеров и рельефа участка.

6. Земля обладает территориальной  протяженностью и постоянным  расположением участков, что позволяет  широко применять в сельском  хозяйстве мобильные машины.

7. Характер использования  земли в сельскохозяйственном  производстве многоплановый. На  ней возделывается большое число  различных видов сельскохозяйственных  культур: зерновых, технических,  кормовых, плодовых и др.

8. Земля при правильном  использовании не изнашивается, не ухудшается, а, напротив, улучшает  свои свойства, тогда как другие  средства производства изнашиваются, устаревают морально и заменяются  новыми в процессе труда. Эта  особенность земли обусловлена  ее ценнейшим свойством - плодородием  почвы.

3. Земля как объект  социально-экономических связей

Оценивая землю как  объект социально-экономических и  прежде всего земельных отношений, следует учитывать, что она выступает  в трех основных качествах: земля  как объект недвижимого имущества, как товар и как объект хозяйственной  деятельности. В большинстве стран  земля относится к категории  недвижимости, но не сама по себе, а  в виде конкретных земельных участков.

Согласно законам большинства  государств, в том числе и России, лица, имеющие в собственности  земельный участок, вправе его продать, подарить, передать по наследству, отдать в залог, сдать в аренду, обменять, внести в уставный капитал предприятий, банков и т.п., т.е. имеют право  распоряжаться им по своему усмотрению как недвижимым имуществом. Это право  приводит к возникновению земельного оборота, осуществляемого в установленном  законом порядке процесса передачи (изменения) прав на земельные участки  как объекты недвижимого имущества. Развитый земельный оборот предполагает наличие земельного рынка.

Земельный рынок - это специфическая  сфера товарного обращения, в  которой формируются спрос и  предложение на землю как на объект недвижимости, а земельные участки  являются объектом гражданско-правовых сделок, в том числе по их купле-продаже.

Упорядочение земельного оборота в нашей стране началось с принятием в 1997 г. Федерального закона "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним ", который предусматривает  обязательную регистрацию любых  прав на земельные участки и расположенную  на нем недвижимость. Дальнейшее развитие система регистрации земельных  участков получила с принятием в  конце 1999 г. Федерального закона "О  государственном земельном кадастре ".

Перечисленные правовые акты приблизили порядок регистрации  и учета земельных участков и  связанных с ними объектов недвижимости в России к принятому в экономически развитых странах.

Анализируя роль земли  с социально-экономических позиций, можно выделить следующие ее особенности, а именно: земля - самый надежный объект вложений в недвижимость; земля - объект всеобщих земельно-имущественных  интересов, главная составляющая рынка  недвижимости и сквозной фактор воспроизводства; земля - один из основных факторов интенсификации инвестиционных процессов в условиях рыночной экономики; земля - особый объект имущественных отношений и специфический  вид товара. Конкретные участки земли  используются по-разному в зависимости  от их качества, местоположения и других свойств. В связи с этим между  различными субъектами (физическими  и юридическими лицами, государственными органами) неизбежно устанавливаются  определенные взаимоотношения по поводу использования земли. Земельные  отношения - это общественные отношения, связанные с присвоением земельных  участков, владением, пользованием и  распоряжением ими. Возникают они  между гражданами, предприятиями, государственными органами и другими субъектами хозяйственной  и иной деятельности. Урегулированные  законом, они приобретают форму  земельных правоотношений, непосредственным объектом которых являются земельные  участки разной площади, местоположения, качества и назначения.

4. Экономическая  оценка земли в сельском хозяйстве

Экономическая оценка земли  в сельском хозяйстве отражает сравнительную  ценность ее как особого средства производства в сельском хозяйстве, исходя из объективных условий в  соответствующих природно-экономических  районах. В основе экономической  оценки лежат различия в качестве почв, вызванные как природными, так и экономическими условиями  производства. При экономической  оценке земли определяются степень  влияния качества почвы на такие  важнейшие показатели, как валовую  продукцию, валовой и чистый доход, прибыль и др.

Экономическая оценка земли  осуществляется в двух направлениях: общая экономическая оценка земли  как средства производства и частная  оценка по эффективности возделывания отдельных сельскохозяйственных культур. Методика экономической оценки земли  основывается на массовых данных как  минимум за последний пятилетний период о фактической урожайности  сельскохозяйственных культур и  материальных затрат на их производство. Оценочные показатели рассчитываются по агропроизводственным группам почв, отдельно по орошаемым, осушенным и  немелионируемым землям при относительно выровненной структуре производства.

Земельная рента как экономическая  категория представляет собой доход, получаемый земельными собственниками в виде платы за пользование землей. Общим для различных форм ренты  является то, что она является экономической  формой реализации права земельной  собственности.

Дифференциальная земельная  рента - это форма земельной ренты, которая характеризуется добавочной прибылью, возникающей как разница  в производительности труда при  равно великих затратах на средних  и лучших по плодородию и местоположению участках земли. Условиями образования  дифференциальной земельной ренты  являются наличие различий в уровне плодородия земли, в местоположении участков по отношению к рынкам сбыта, а также в отдаче добавочных вложений капитала в земельные ресурсы. Источником дифференциальной ренты выступает  дополнительный чистый доход, образующийся на относительно лучших и удобно расположенных  землях или при повышающейся производительности добавочных инвестиций в землю. В  практике оценки земли дифференциальную ренту еще называют дифференциальным доходом.

По способу воспроизводства  добавочной прибыли различают два  вида дифференциальной ренты: дифференциальная рента I и дифференциальная рента II. Дифференциальная рента I представляет собой устойчивую добавочную прибыль, полученную как результат разной производительности одинаковых затрат труда на равных земельных участках различного плодородия и местоположения. Она имеет две разновидности: дифференциальная рента I по плодородию участков и дифференциальная рента I по местоположению земель.

Дифференциальная рента II - это устойчивая добавочная прибыль, полученная как результат различной  производительности последовательных добавочных вложений капитала на одном  и том же участке земли. Она  органически связана с процессом  интенсификации сельского хозяйства, целью которой является увеличение выхода продукции с единицы земельной  площади при данных затрат капитала.

Дифференциальная рента I исторически возникла значительно  раньше дифференциальной ренты II и  растет по мере развития экстенсивного  земледелия. Она увеличивается в  связи с вовлечением в хозяйственный  оборот новых земельных участков. Масса дифференциальной ренты I может  возрастать при данном уровне техники  как в случае перехода от худших земель к лучшим, так и в случае перехода от лучших земель к худшим. В первом варианте рост ренты будет  обусловлен уровнем регулирующей цены производства при вовлечении в эксплуатацию относительно лучших по качеству земельных  участков. Во втором - масса ренты  будет расти в связи с увеличением  добавочной прибыли за счет большой  площади использованных средних  земель.