Земельное право Российской Федерации

Земельное право  Российской Федерации

Вариант 3.

Задача №1

Администрация г. Челябинска и Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска обратились в суд с иском к  ООО «Антали» о признании недействительным зарегистрированного права пожизненного наследуемого владения ООО «Антали» в отношении земельного участка  площадью 297110 кв. м.

В ходе судебного заседания  было установлено, что ООО «Антали» 25.04.2009 зарегистрировало право пожизненного наследуемого владения на вышеуказанный  земельный участок.

Решением суда от 30.07.2009 признано недействительным зарегистрированное право пожизненного наследуемого владения общества «Антали» в отношении спорного земельного участка.

Проанализируйте законность решения суда.

Охарактеризуйте порядок переоформления гражданами права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Титул "право пожизненного наследуемого владения земельным участком" впервые  был закреплен в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик  о земле 1990 г. (ст. 5), а затем - в  ЗК РСФСР. Этот титул фактически представляет собой завуалированную форму  ограниченного права частной  собственности.

Статья 21 ЗК РФ устанавливает, что право  пожизненного наследуемого владения земельным  участком, находящимся в государственной  или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие настоящего Кодекса не допускается.

Таким образом, согласно действующему законодательству, право пожизненного наследуемого владения земельным участком является одним  из видов прав на землю. На праве  пожизненного наследуемого владения могут  владеть земельным участком только граждане. Нужно указать на невозможность  передачи данного права на землю  юридическим лицам.

Отсюда  следует, что судом было вынесено законное и обоснованное решение  о признании недействительным зарегистрированного  права пожизненного наследуемого владения общества «Антали» в отношении спорного земельного участка, поскольку таким  правом, согласно действующему законодательству, обладают только граждане, но никак  не юридические лица.

В соответствии со ст. 266 ГК РФ гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права  владения и пользования земельным  участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным  участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка  вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право  собственности. Права землевладельцев  определены в ст. 41 ЗК, а обязанности - в ст. 42 ЗК.

Землевладелец вправе распорядиться земельным  участком только посредством передачи его по наследству, поэтому право  пожизненного наследуемого владения, как отмечалось выше, по содержанию приближается к праву собственности. Аналогичная норма предусмотрена  и в ст. 267 ГК. Распоряжение земельным  участком, находящимся в пожизненном  наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права  на земельный участок по наследству.

Согласно  ст. 265 ГК право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся  в государственной или муниципальной  собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, предусмотренным  земельным законодательством.

Переход прав на земельный участок осуществляется в порядке наследования. Согласно ст. 1181 ГК принадлежавшие наследодателю  на праве собственности земельный  участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется  на общих основаниях, установленных  ГК. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.

При наследовании земельного участка или права  пожизненного наследуемого владения земельным  участком по наследству переходят также  находящиеся в границах этого  земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся  на нем растения, если иное не установлено  законом. Государственная регистрация  перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства  о праве на наследство.

Переход права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству подлежит государственной регистрации по правилам ФЗ от 21.07.1997 "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним".

Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании  свидетельства о праве на наследство.

Свидетельство о праве на наследство - это документ, выдаваемый на основании заявления  наследника по месту открытия наследства нотариусом или должностным лицом, уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие. Согласно ст. 1162 ГК РФ, по желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части. В таком же порядке выдается свидетельство и при переходе выморочного имущества в порядке наследования к Российской Федерации. В случае выявления после выдачи указанного свидетельства наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было выдано, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство.

Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам  в любое время по истечении  шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ. Например, при  наследовании как по закону, так  и по завещанию свидетельство  может быть выдано до истечения шести  месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или  его соответствующую часть, не имеется.

Статья 3 Федерального закона «О введении в  действие Земельного Кодекса РФ»  устанавливает, что, если земельный  участок предоставлен до введения в  действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой  земельный участок, за исключением  случаев, если в соответствии с федеральным  законом такой земельный участок  не может предоставляться в частную  собственность.

Государственная регистрация прав собственности  на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

Задача №2.

Администрация муниципального образования город Краснодар  обратилась в суд с иском к  ООО «Арт-Строй» о взыскании арендной платы за пользование земельным  участком в размере 1089071 руб. 48 коп. (как  неосновательного обогащения) и 207 536 руб. 55 коп. (процентов за пользование  чужими денежными средствами) с 26.04.2004 по 30.06.2008.

В ходе судебного заседания  установлено, что общество является собственником части торгового  комплекса. Право собственности  зарегистрировано в установленном  порядке 25.04.2004.

Права на земельный участок  площадью 595,48 кв. м под принадлежащими на праве собственности объектами  недвижимости не оформлены. Право собственности на земельный участок в установленном законом порядке не зарегистрировано. Ответчик уплачивал земельный налог.

Подлежат ли удовлетворению заявленные исковые требования?

В чем заключается  содержание принципа платности использования  земли?

Дайте характеристику формам платы за землю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса  Российской Федерации использование  земли в Российской Федерации  является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог и арендная плата.

Согласно  части 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации, плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В силу статьи 19 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками  признаются исключительно организации  и физические лица, на которых, в соответствии с Кодексом, возложена обязанность уплачивать налоги. Поэтому действующее законодательство не позволяет считать налогоплательщиком лицо, использующее земельный участок без оформления прав на него в установленном законом порядке.

Вместе  с тем, согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой  оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого  лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное  или сбереженное имущество (неосновательное  обогащение).

В соответствии с п. 2 статьи 1105 Гражданского кодекса  Российской Федерации неосновательное  обогащение за беститульное землепользование рассчитывается по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Такой ценой с учетом изложенных в задаче условий, является нормативно установленный размер арендной платы за землю.

Основанием  гражданско-правовой ответственности, предусмотренной статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (выплата процентов за пользование чужими денежными средствами), является денежное обязательство, при этом в силу пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является не единственным основанием возникновения обязательства. В настоящем споре денежное обязательство имеет своим основанием неосновательное обогащение (глава 60 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 Таким  образом, все заявленные истцом  требования подлежат удовлетворению. Вместе с тем, суд вправе  уменьшить заявленную в иске  сумму неосновательного обогащения на произведенные ответчиком налоговые платежи.

Одним из принципов земельного законодательства, установленных ст. 1 ЗК РФ, является платность использования земли, согласно которому любое использование  земли осуществляется за плату, за исключением  случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Установление  и порядок платежей за землю регулируются следующими нормативными правовыми  актами: Налоговый кодекс РФ (глава 31 "Земельный налог"), Гражданский  кодекс РФ (глава 34 "Аренда"), Закон РФ "О плате за землю" в части, не противоречащей Налоговому кодексу РФ.

Принцип платности землепользования на практике зачастую нарушается. Так, наиболее частыми  судебными спорами в данной области  являются:

1) споры,  связанные с нарушением сроков  и порядка внесения арендной  платы по договорам аренды  земельных участков;

2) пользование  земельным участком без оформления  соответствующих документов, что  приводит к неосновательному  обогащению пользователя;

3) споры,  связанные с неуплатой земельного  налога в порядке и в сроки,  которые установлены законодательством.

Формами платы за использование земли  согласно ст. 65 ЗК РФ являются земельный  налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством  РФ о налогах и сборах. Основным нормативным правовым актом в  данной сфере является Налоговый  кодекс РФ (глава 31 "Земельный налог").

В настоящее  время Государственная Дума активно  рассматривает вопрос о введении единого налога на недвижимость, заменяющего собой земельный налог и налог на имущество физических лиц. В материалах к законопроекту о федеральном бюджете на 2008 год и последующий период до 2010 года было предусмотрено введение в действие единого местного налога на недвижимость с 1 января 2009 г. по 1 января 2010 г. Однако отсутствие реестров с полными характеристиками объектов недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, методик и специализированных структур по оценке недвижимости, правил расчета указанного налога не позволило ввести единый налог на недвижимость в указанные сроки.

Задача №3.

Гражданка Разина обратилась в суд с заявлением к администрации  муниципального образования города-курорта  Геленджик о признании незаконными  действий, выразившихся в отказе в  приватизации земельного участка площадью 29 кв. м, прошедшего кадастровый учет, на котором находится принадлежащий  ей на праве собственности магазин-киоск, и о понуждению к совершению действий.

Из материалов дела следует, что испрашиваемый земельный  участок относится к категории  земель населенных пунктов.

Доводы администрации  о том, что указанный земельный  участок находится в пределах особо охраняемых природных территорий, подтверждения не нашли.

Какое решение  должен вынести суд?

Какие земельные  участки из земель населенных пунктов  не подлежат приватизации?

Охарактеризуйте правовой режим земель населенных пунктов.

В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, граждане, имеющие в собственности строения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Поскольку спорный земельный участок относится  к категории земель населенных пунктов, а доводы городской администрации  о том, что указанный земельный  участок находится в пределах особо охраняемых природных территорий своего подтверждения не нашли, говорить о каких-либо ограничениях в его  оборотоспособности в установленном  законе порядке в данной ситуации нельзя.

Таким образом, исковое заявление Разиной должно быть удовлетворено судом путем признания отказа в приватизации спорного земельного участка незаконным и возложения на администрацию города-курорта Геленджик обязанности заключить с истицей договор купли-продажи указанного участка по цене в соответствии с требованиями статьи 36 ЗК РФ.

В соответствии с п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ, не подлежат приватизации земельные участки общего пользования в составе земель населенных пунктов, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

Термин  «правовой режим» представляет собой  широкое юридическое понятие, включающее в себя правовые средства согласно способам правового регулирования.

Наибольшее  распространение термин «правовой  режим» получил в отрасли земельного права, поскольку «для земельного права  характерен не способ правового регулирования (договорный или односторонний), не субъект правоотношений, а тот вещный объект - земля, назначением которой является максимальная производительность продуктов».

 Земельному  праву характерны свои режимы  регулирования, которые определяются  особенностями названной отрасли  права, ее целями, функциями, задачами, то же самое относится и к другим отраслям права, однако для нас представляет интерес дальнейшее развитие понятия «правовой режим» в контексте применения его к земельным отношениям.

Впервые вопрос о земельном режиме был  затронут И.И. Евтихеевым, который указал, что при общем правовом основании - государственной собственности  на землю - существуют разные, не совпадающие  по объему земельные режимы для отдельных  разрядов земель. Под земельным режимом  И.И. Евтихеев понимает статус прав и  обязанностей органов земельного управления в отношении данного разряда  земель, то есть выполнение органами земельного управления основных функций, таких  как административная, юрисдикционная и нормативная.

 Позже  подобная позиция была высказана  А.В. Венедиктовым: «все различия  в характере и назначении этих  объектов отражаются лишь на  объеме прав и обязанностей  отдельных государственных органов,  ими ведающих, т.е. на правовом  режиме соответствующих видов  государственного имущества».

 Н.И.  Краснов правовой режим государственного  земельного фонда определил как  «установленный нормами советского  права порядок должного поведения  по отношению к земле как  объекту права исключительной  собственности государства, права  землепользования и правовой  охраны, направленный на обеспечение  ее рационального использования  как всеобщего условия труда  и основного (главного) средства  производства». 

 Г.А.  Аксененок считал, что определить  правовой режим любой категории  земель - это означает, во-первых, дать  понятие этих земель как объекта  данного земельного отношения,  во-вторых, определить круг землепользователей  этих земель, установить их права  и обязанности, в-третьих, выявить  порядок государственного управления  этими землями и, наконец, в-четвертых,  указать на те формы и меры  ответственности, которые определены  законом для пользователей .

 Понятие  правового режима земель исследовалось  в советской науке посредством  определения основных элементов  данного понятия применительно  к земле любой категории и  к земельному фонду в целом.  Под правовым режимом земель  в советский период понималось  теоретическое понятие, обобщающее  правовую характеристику земли  как объекта права и содержащее  указание на круг основных  правовых отношений, складывающихся  по поводу земли .

 Позже  О.И. Крассов определил правовой  режим земель как «определение  в законодательстве содержания  права собственности, иных прав  на земельные участки, управления  использованием и охраной земель, мер по охране земель, выражающееся  в правах и обязанностях лиц,  использующих земельные участки,  посредством установления основного  целевого назначения земель, зонирования,  ограничения прав» .

 И.А.  Иконицкая указывает на то, что под правовым режимом земель следует понимать установленное нормами права возможное и должное поведение по отношению к земле как объекту права собственности и иных прав на земельные участки, объекту управления государственными ресурсами и объекту правовой охраны земли как природного ресурса, выполняющего определенные Конституцией РФ важнейшие социально-экономические функции — основы жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

 Представляется  интересным для теории земельного  права понимание правового режима  Н.Л. Лисиной, которая отмечает, что правовой режим земель  может быть представлен в нескольких  аспектах: 1) правовой режим земель (общий правовой режим); 2) правовой  режим земель определенной категории  (особенный правовой режим); 3) правовой  режим видов земель определенной  категории (специальный правовой  режим); 4) правовой режим конкретного  земельного участка либо части  земельного участка (конкретный  правовой режим).

 А.С.  Трифонов правовой режим земель  характеризует как «совокупность  всех действующих правовых предписаний,  определяющих разрешенное использование,  правила и условия включения  в гражданский оборот земельных  участков, их охраны, учета и мониторинга,  в соответствии с принадлежностью  земельных участков к той или  иной категории земель и территориальным  зонированием».

 Исходя  из сказанного, можно сделать  вывод, что понятие «правовой  режим земель» используется для  характеристики видов земель различных категорий. Основным критерием для этого является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории, а также разрешенного использования земель в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).

 Общее  определение понятия правового  режима земель, как было сказано  ранее, может быть применено  к любой категории земель, в  том числе к землям населенных  пунктов.

Правовой  режим земель населенных пунктов  представляет собой установленный  нормами земельного, градостроительного и другого законодательства порядок  использования и охраны земельных  участков в пределах границы населенного пункта, определяющий права и обязанности субъектов прав на земельные участки посредством градостроительного планирования, территориального зонирования и регулирования застройки в целях обеспечения благоприятной среды жизнедеятельности и устойчивого развития населенного пункта.

Главная цель всех перечисленных мероприятий - компактно разместить разнородные  объекты, порой трудно совместимые  друг с другом (например, промышленное производство и жилье, сложные подземные  и воздушные системы, коммуникации, связь, энергоснабжение и др.), и  обеспечить их функционирование при  соблюдении экологических, санитарных, противопожарных, архитектурно-градостроительных, технических и т.п. норм.

Основными нормативными правовыми актами, регулирующими  отношения по использованию и  охране земель населенных пунктов, градостроительной  деятельности являются Конституция  РФ, Земельный кодекс РФ 2001 г. (в частности, ст. ст. 83 - 85 и др.), Градостроительный  кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ, федеральные законы, постановления  Правительства РФ, принимаемые в  соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов  РФ, нормативные правовые акты органов  местного самоуправления в пределах своих полномочий, нормативные правовые акты исполнительных органов государственной  власти.

Ключевым  понятием, определяющим особенности  изменения целевого назначения данной категории земель, является граница  населенного пункта. В пределах границы  населенных пунктов не может быть земель других категорий, кроме земель населенных пунктов.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого  земельного участка только к одной  зоне. 

Земельный участок и прочно связанные с  ним объекты недвижимости не соответствуют  установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: 

—виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;      

—их размеры  не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным  регламентом.

Земельные участки в населенных пунктах  могут быть изъяты, в том числе  и путем выкупа, для государственных  и муниципальных нужд в целях  застройки, в соответствии с генеральными планами населенного пункта или города федерального значения, правилами застройки и землепользования. В случаях сноса жилых помещений (домов), находящихся в собственности граждан, в связи с изъятием земельных участков для государственных, муниципальных или общественных нужд указанным гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются квартиры, согласно нормам, установленным действующим законодательством.

Кроме того, собственникам домов по их выбору может выплачиваться стоимость  сносимых сооружений, а отдельные  дома, подлежащие сносу, если это представляется возможным, могут быть перенесены и  восстановлены на новом месте.

Наличие большого количества (по площади) зон  общего пользования является одной  из отличительных черт земель населенных пунктов. Эти зоны заняты площадями, улицами, бульварами, скверами, набережными, закрытыми водоемами и пляжами. Все граждане имеют право беспрепятственно пользоваться указанными зонами, которые  приватизации не подлежат.      

В ст. 85 ЗК РФ упоминаются зоны с особым режимом — это зоны специального назначения и военных объектов.      Данные зоны определяются органами исполнительной власти РФ или субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления населенного пункта. Особенностью указанных территориальных зон является их ограниченный допуск в отношении большинства граждан. Исключением являются сервитуты, установленные для организаций, выполняющих задачи эксплуатации, государственного (муниципального) контроля, а также правоохранительные органы в части выполнения отдельных, предусмотренных законами действий.      Земельные участки в населенных пунктах могут предоставляться на праве общей собственности нескольким субъектам, таковым, как совладельцы одного жилого дома и квартир в нем, принадлежащим на праве частной собственности.      

Так, в  соответствии с ЖК РФ, созданные  товарищества собственников жилья, для краткости ТСЖ, могут приобретать  или арендовывать земельные участки, находящиеся под строением, включая придомовую территорию. Данная земля используется для благоустройства придомовой территории, строительства детских площадок, дополнительных объектов сервиса, гаражей и других объектов.      Как видно из вышесказанного, особая функция возложена на органы местного самоуправления, районные и поселковые администрации. В основе их деятельности заложены прямые федеральные нормы, содержащиеся в Градостроительном кодексе РФ, которые предписывают органам местного самоуправления планировать развитие населенного пункта, в том числе пресекать случаи незаконного строительства, «самозахвата» земель, уделять большое внимание благоустройству и развитию территориальных зон общего пользования и рекреационного назначения, заниматься охраной зон, относящихся к особо ценным и охраняемым.

Свои  особенности имеет и предоставление земельных участков в населенных пунктах.    

Земельные участки подлежат продаже только через процедуру проводимого  открытого аукциона, при этом в  ЗК РФ перечисляются необходимые  для участия в аукционе документы, основания отказа в допуске на торги, порядок признания победителя, случаи признания аукциона несостоявшимся, содержание протокола о проведении аукциона. Расширительное толкование указанных выше условий не допускается.

Альтернативой и наиболее часто встречающейся  формой землепользования является аренда.      

По  общему правилу, вопросы аренды являются договорными. Но применительно к  землям населенных пунктов, в большинстве  случаев, требуется обязательное согласование режимов землепользования заинтересованными  органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.