Земельно-правовые сделки. 2

                                        Содержание

1. Введение …………………………………………..............................................3

2. Земельно-правовые сделки. Общая характеристика........................................5

3. Особенности правового  режима земель особо охраняемых территорий и объектов……………………………………………………………………………9

4. Задача……..........................................................................................................12

5. Список литературы............................................................................................13

                                                 Введение

    Одним из главнейших  источников процветания любого  государства является принадлежащие  ему земельные ресурсы. От того, в чьих руках находится земля, для чего и как она используется, в конечном счете, зависят благополучие  каждого члена общества, социальный  прогресс, развитие экономики и  экологическое равновесие. Это предопределяет  необходимость совмещать два  понятия: с одной стороны, принадлежность  земельных ресурсов всему обществу, с другой стороны, частная собственность  на землю, закрепленную за конкретным  хозяином.

    В статье 9 Конституции  Российской Федерации закреплено, что земля и другие природные  ресурсы используются и охраняются  в Российской Федерации как  основа жизни и деятельности  народов, проживающих на соответствующей  территории1. Из этого следует, что конституционно-правовые нормы объекту «земля» отдают основополагающее значение в социальных, экономических, политических и правовых отношениях.

    Начиная с 1990 г. в Российской Федерации проводится  реформа в сфере земельных  правоотношений, коренным образом  изменившая земельный строй, существовавший  ранее. Одним из основных направлений  обновления действующего законодательства  стало разграничение государственной  собственности на землю, в результате  чего возникла собственность  Российской Федерации, субъектов  Федерации и муниципальных образований  на земли и земельные участки, а также приватизация земель, повлекшая за собой формирование  широкого круга частных собственников  на данный объект. Земельные участки  приобрели статус объекта гражданских  прав – недвижимого имущества  и таким образом были вовлечены  в гражданский оборот2.

    Перемены, произошедшие в российском обществе, развитие рыночной экономики в государстве, вовлечение земли в гражданский оборот потребовали изменений в сфере правового регулирования отношений, связанных с земельными участками. Принятие в 2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации повлекло за собой бурное развитие гражданских правоотношений в области земельного законодательства. В настоящее время земельный участок – это объект не только земельных, но и гражданских правоотношений, одновременно и объект гражданских прав, и объект недвижимости особого рода вследствие того, что является частью окружающей природной среды. Специфические особенности объекта, безусловно, должны учитываться при правовом регулировании отношений, возникающих по поводу земли вообще, и земельного участка, в частности.

    Государственное  управление земельными ресурсами  является важнейшим институтом  земельного права, который включает  в себя ведение земельного  кадастра, планирование использования  земель и контроль за ним, землеустройство и государственное наблюдение за охраной земель.

    Современное российское  законодательство земельные участки  и все, что с ними связано, относит  к недвижимости. Тем не менее, как считают многие российские  специалисты по земельному праву, правила обмена земельной собственностью  не могут полностью совпадать  с нормами гражданского законодательства, провозглашающими “неприкосновенность  собственности, свободу договора, недопустимость  произвольного вмешательства в  частные дела”.

         Земельно-правовые сделки. Общая характеристика

    Согласно земельному  законодательству РФ к числу  сделок, влекущих за собой смену  собственника земельного участка, можно отнести:

- сделки купли-продажи  земельных участков, земельных долей;

- обмена земельных участков  и земельных долей;

- приватизация земли;

- дарения земельного участка;

- наследование земельных  участков и земельных долей.

- передача земельного  участка, а также земельной доли  в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных  обществ и товариществ в качестве  пая в производственные и потребительские  кооперативы3.

    Сделки с землей  регулируются нормами ЗК, ГК РФ  федеральных законов, с учетом  особенностей, установленных законодательством  о недрах, об охране окружающей  среды, водным, лесным и иным специальным  законодательством.

    Согласно ст.52 Земельного Кодекса РФ отчуждение  земельного участка его собственником  другим лицам осуществляется  в порядке, установленном гражданским  законодательством, с учетом ограничений  оборотоспособности земельных участков, предусмотренных статьей 27 ЗК РФ4.

    При совершении  сделок с землей самовольное  изменение целевого назначения  земельных участков не допускается. Это можно сделать только в  порядке, установленном законодательством. Совершение сделки с земельным  участком возможно только при  отсутствии земельного спора  о принадлежности данного земельного  участка.

    Не допускаются  сделки с земельным участком, если они приводят к нарушению  агротехнических, градостроительных, экологических, санитарных, противопожарных  и иных специальных требований (норм, правил и нормативов) или  к невозможности соблюдения целевого  назначения земельного участка  и условий его использования.

    По договору  купли-продажи продавец земельного  участка обязуется в установленном  законом порядке передать земельный  участок в собственность покупателю, а покупатель обязуется в установленной  законом форме принять этот  участок и оплатить за него  определенную сделкой денежную  сумму. При этом расходы, возникающие  при оформлении земельно-правовой  сделки купли-продажи, стороны распределяют  между собой по взаимной договоренности (ст. 549 ГК РФ).

    При продаже  земельного участка стороны не  вправе изменять целевое назначение  его, за исключением случаев, предусмотренных  законом, а поэтому покупатель  может использовать купленный  земельный участок только в  соответствии с теми целями, которые  закреплены в документе, определяющем  правовой режим этого участка.

    Земельно-правовые  сделки купли-продажи земельных  участков осуществляются двумя  основными путями: путем свободной  продажи и путем продажи земли  через конкурсные или аукционные  торги.

     Процедура  аукционно-конкурсной продажи земельных участков значительно жестче процедуры свободной продажи земельных участков, поскольку если нарушения первой являются основанием к признанию торгов недействительными, то нарушения второй признать таковыми основаниями практически невозможно.

    Поскольку земля  является недвижимостью, то, как  правило, продажа земельного участка  осуществляется совместно с продажей  построенных на нем строений, сооружений, коммуникаций и других  недвижимых объектов, сделки с  которыми урегулированы общими  нормами гражданского права. В  силу этого процедура продажи  земельных участков с находящимися  на них, к примеру, жилыми домами включает в себя одновременную процедуру оформления и имущественной, и земельно-правовой сделок.

    Основным признаком, отличающим земельно-правовые сделки  купли-продажи земельного участка  от схожих сделок мены земельного  участка, является использование  в качестве платежа за участок  денежных сумм, а не имущества  или иных объектов (ст. 567–571 ГК  РФ).

    Мена земельного  участка как земельно-правовая  сделка может выражаться в  двух основных формах: в виде  обмена земельными участками  и обмена земельного участка  на какое-либо имущество.

    В обоих случаях  стороны данной земельно-правовой  сделки выступают одновременно  в двух ролях: в качестве продавцов  передаваемых в обмен земельных  участков и иного имущества  и в качестве покупателей получаемых  на обмен объектов.

    Обмен земельными  участками между субъектами земельно-правовой  сделки может иметь следующие  варианты:

а) обмен равнозначный, т.е. обмениваются земельные участки одинаковой площади, качества, стоимости и т.п.;

б) обмен неравнозначный, т.е. обмениваются земельные участки разной площади и стоимости. В таком случае происходит смешанная земельно-правовая и имущественная сделка, при которой одна из обменивающихся сторон, меняющая меньший по площади и низший по ценности земельный участок на больший по площади и высший по ценности и качеству, доплачивает другой стороне компенсацию, денежную или имущественную.    

    Данная сделка  имеет двойственную природу и  оформляется по двум направлениям: переоформляются права собственности  на обмениваемые земельные участки, и заключается отдельный договор  на компенсацию имуществом или  деньгами стороне, предоставившей  к обмену более ценный земельный  участок.

    Приватизация  земель – сделка, в результате  которой происходят отчуждение  государственной или муниципальной  собственности и ее передача в частную собственность граждан и юридических лиц. В результате приватизации меняется форма собственности – государственной или муниципальной на частную.

   Объектами приватизации  могут быть только те земельные  участки, которые не изъяты из  оборота в соответствии со  ст. 27 ЗК, другими законами и подзаконными  актами.

    К настоящему  моменту сложилось несколько  способов приобретения прав на  земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности. В зависимости от  условий приватизации и целевого  использования приобретаемых земельных  участков применяются следующие  процедуры:

а) приватизация земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов;

б) приобретение прав на земельные участки гражданами для целей, не связанных со строительством;

в) приобретение права собственности на земельные участки, предоставленные гражданам и организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения;

г) приобретение прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения;

д) приобретение прав на земельные участки для строительства.

   Приватизация может  быть платной и бесплатной5.

   Еще одной разновидностью  земельно-правовой сделки, фактически  применяемой лишь к праву частной  собственности физических и юридических  лиц на земельные участки, является  сделка дарения.

    Дарение – действие, в результате совершения которого  одна сторона (даритель) передает  или обязуется передать безвозмездно  другой стороне (одаряемому) право собственности или иное имущественное право на земельный участок.

  Особенности правового режима земель особо охраняемых территорий и                       объектов

     К землям  особо охраняемых природных территорий  относятся:

– земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, ботанических садов;

– территории традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

    Земли государственных природных заповедников, государственных природных заказников, памятников природы, национальных, природных дендрологических парков и ботанических садов образуют природно-заповедный фонд.

    На землях природно-заповедного  фонда запрещается деятельность, не связанная с сохранением  и изучением их природных комплексов. Не допускается изъятие взятых  под охрану земель или иное  прекращение прав на эти земли  для нужд, противоречащих их целевому  назначению.

   Порядок организации, использования и охраны земель  природно-заповедного фонда определен  Земельным кодексом РФ и ФЗ  от 14 марта 1995 г. №33-ФЗ «Об особо  охраняемых природных территориях», постановлениями Правительства РФ, положениями о конкретных особо охраняемых природных территориях.

    Высшей формой  особо охраняемых природных территорий  являются государственные природные  заповедники. Они организуются на  землях, имеющих природоохранное, научное, эколого-просветительное значение, как образцы естественной природной  среды, типичные или редкие ландшафты, места сохранения генетического  фонда растительного и животного мира.

     Их сохранение и изучение осуществляют федеральные природоохранные, научно-исследовательские и эколого-просветительные учреждения – государственные, природные заповедники. В настоящее время организовано 100 государственных природных заповедников.

   На территории  Российской Федерации учреждены  государственные природные заказники  различных профилей:

– комплексные (ландшафтные) заказники, предназначенные для сохранения и восстановления природных комплексов (природных ландшафтов);

– биологические (ботанические и зоологические), предназначенные для сохранения и восстановления редких и исчезающих видов растений и животных, в том числе ценных видов в хозяйственном, научном и культурном отношениях;

– палеонтологические, предназначенные для сохранения ископаемых объектов;

 – гидрологические (болотные, озерные, речные, морские), предназначенные для сохранения ценных водных объектов и экологических систем: болот, озер, рек, морей;

 – геологические, предназначенные для сохранения ценных объектов и комплексов неживой природы.

      Государственные  природные заказники федерального  значения учреждаются решением  Правительства РФ, регионального  значения – органами исполнительной  власти субъектов Федерации по  согласованию с соответствующими  органами местного самоуправления.

     Объявление  земель государственным природным  заказником допускается как с  изъятием земель (в том числе  путем выкупа), так и без их  изъятия у собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов.

    На землях государственных  природных заказников установлен  «заказ» – постоянный или временный  запрет деятельности, противоречащей  целям создания заказника или  причиняющий вред его природным  комплексам и компонентам.

     Памятниками  природы объявляются выделенные  памятники в установленном порядке, участки земель, на которых имеются уникальные, невосполнимые, ценные в экологическом, научном, культурном и эстетическом отношении природные комплексы и объекты.

   К памятникам природы  относят:

• участки живописных, исторически ценных местностей;
• эталоны нетронутой природы; старинные аллеи и парки;
• древние копи;
• каналы;
• объекты природы, послужившие основой для создания произведений литературы и искусства, связанные с жизнью замечательных людей; и др.

     Решение об  объявлении природного объекта  или комплекса памятником природы  федерального значения принимает  Правительство РФ, регионального  значения – органы государственной  власти субъектов Российской  Федерации, местного значения –  органы местного самоуправления. В связи с объявлением памятником  природы земельный участок, занятый  им, может быть изъят у собственников, землепользователей, землевладельцев. Памятники природы на местности  обозначаются знаками. Цель их  – определить границы охраняемой  территории и дать информацию  о памятнике природы.

    Таким образом, под землями особо охраняемых  территорий понимаются земли, которые  имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное  значение, изъяты полностью или  частично из хозяйственного использования  и оборота и для которых  установлен особый правовой режим.

    Основным элементом  режима охраны этих территорий  является ограничение или полный  запрет хозяйственной деятельности.

    Другой отличительной чертой правового режима земель особо охраняемых природных территорий является то, что он распространяется на смежные с этими территориями земли.

                                       Задача.

    Гражданин Антонов провел на отведенном ему земельном участке водопровод. Соседи обратились к Антонову с просьбой присоединиться к водопроводу и подвести трубы по земельному участку Антонова к своим участкам. Антонов дал согласие за отдельную плату.

    Соседи обратились к юристу за консультацией.

    Какой ответ должны получить граждане?

                                  Решение задачи.

   По ч.1 ст.40 ЗК РФ Гражданин Антонов имеет право «проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культур - технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями».

   Поэтому Антонов вправе распоряжаться своим проведенным водопроводом, так как считает нужным.

     Антонов дает соседям согласие на присоединение к водопроводу, но так как трубы будут проходить по его участку, просит за присоединение отдельную плату, потому что риск за прорывы и др. ситуации с трубами будут, в первую очередь, приносить неудобства гражданину Антонову.

    Таким образом, я считаю, гражданин Антонов вправе предлагать своим соседям такие условия.

                        Список используемой литературы

1. Нормативно-правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации // Российская газета. 1993. 25 декабря № 237.
2. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 21.07.2014) // Российская газета 1997 г. на Интернет-портале "Российской Газеты".
3. Указ Президента РФ от 17 августа 1999 г. № 1062-ФЗ «О структуре Федеральных органов исполнительной власти» (ред. от 09.08.2000) // Российская газета. 10 января 2000 № 18;
4. ФЗ от 14.03.1995 №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (ред. от 12.03.2014) // СЗ РФ. 1995. №1. Ст. 1024.

2. Литература:
1. Дамбиева Т.В. Земля как объект права собственности Российской Федерации // Журнал Российского права. 2005. № 11;
2. Ерофеев, Б.В. Земельное право России: учебник для вузов / / 10-е изд., перераб. и доп. – М.: Эксмо, 2008.;
3. Л.Ю.Грудцына, М.Н.Козлова. Земельные споры. Справочник собственника и арендатора // Ростов н/ Д: Феникс, 2007.;
4. Бобылев А.О. Некоторые проблемы регулирования земельных отношений органами местного самоуправления // Спорт: экономика, право, управление. 2008, - № 1 // СПС «КонсультантПлюс».;
5. Воробьева, Л.В. Земельное право Российской Федерации: учебное пособие // Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2007.

26.09.2014

1 Конституция Российской Федерации // Российская газета, 25 декабря 1993, № 237.

2 Дамбиева Т.В. Земля как объект права собственности Российской Федерации // Журнал Российского права. – 2005. № 11. – С. 13.

3 Земельное право России. Учебник. / Под ред. Б.В. Ерофеев. М., ООО «Профобразование», 2002

4 Федеральный закон от 05 октября 2001г. № 137-ФЗ «Земельный кодекс Российской Федерации»

5 Сосна С.А. Государственная собственность: есть ли предел приватизации // Государство и право. 2004. - № 12. – c. 8.