Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка

ПЛАН:

Введение 3

Понятие земельно-правовых сделок 4

Общие правила земельно-правовых сделок 5

Специальные правила земельно-правовых сделок 9

Механизм применения наказаний за нарушение договорных обязательств 10

Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка

14

Заключение 20

Список литературы: 21

Введение

В условиях земельной реформы и перестройки управления экономикой происходят развитие самостоятельности, демократизации земельных отношений, расширение прав собственников земли и землепользователей, в том числе арендаторов, устранение командно-административного метода организации землепользования и землеустройства. Земельное законодательство предоставляет возможность выбора форм собственности и хозяйствования на земле. Развиваются институты права частной собственности на землю и аренды земли, государственное управление земельным фондом сочетается с широкой самостоятельностью хозяйств - пользователей земли.

Сегодня земельное законодательство рассматривает землю, прежде всего, не как объект администрирования, а как хозяйственную ценность. Предприятия, организации, учреждения, а также граждане, в чьем бы пользовании ни находились земли, каков бы ни был титул пользования ими, - все они признаются хозяевами находящихся в их владении земельных участков. Им гарантируется право самостоятельно хозяйствовать на земле, приобретенное право собственности на земельный участок, собственности на посевы сельскохозяйственных культур и свободного распоряжения произведенной продукцией, а также другие права. Тем самым повышается эффективность земельного законодательства, одной из главных целей которого является обеспечение заинтересованности в лучшем использовании земли.

Современная рыночная экономика предопределяет наличие рынка земли. Но введение рыночного оборота земли — процесс исключительно сложный и противоречивый и должен осуществляться на принципе приоритета земельно-правового регулирования, при котором отчуждение земельной недвижимости разрешается только в случаях, прямо разрешенных земельным законодательством.

В данной работе будет рассмотрен механизм земельно-правовых сделок, влекущих за собой смену собственника земельного участка.

Понятие земельно-правовых сделок

Современный оборот земли должен быть частно-публичным, поэтому его следует регулировать земельным законодательством на основе общих положений гражданского законодательства о сделках с землей (ст. 27 ЗК). Включение земли как недвижимости в гражданский оборот влечет за собой участие ее в сделках купли-продажи, аренды, мены, залога и т. п., а значит, и появление особого рода сделок -земельно-правовых.

Вопрос о земельно-правовых сделках недостаточно был разработан и в дореволюционном законодательстве, а уж современная земельно-правовая наука, недавно вышедшая из-под запретов монопольного положения государственной собственности на землю, имеет сплошные пробелы в разработке данной проблемы.

Земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим, поскольку они одновременно регулируются и нормами гражданского, и нормами земельного права Российской Федерации.

В ст. 36 Конституции РФ сказано, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. ГК РФ в ч. 3 ст. 209 указывает, что перечисленные правомочия собственник земли и Других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот Допускается законом (ст. 129 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своих интересах. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В земельном же праве руководствуются принципом, заложенным в ч. 1 ст. 9 Конституции РФ, где земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому сделки с землей должны регулироваться на ином, чем в гражданском праве принципе, и совершаться собственниками только в отношении тех из них, которые разрешены земельным законодательством.

Частная собственность на землю предполагает существование земельного рынка. Каким ему быть?

Цивилистическое      понимание      земельного      рынка стихийная

саморегулирующаяся сфера, живущая по законам свободной рыночной экономики. Однако с точки зрения здравого смысла очевидно, что закон обязан придать земельному рынку статус регулируемого, чтобы избежать в России формирования мафиозно-спекулятивных структур на земельном рынке. Поэтому государство должно взять на себя контроль за регулированием цен при заключении сделок с землей.

Переход от командно-административной системы в регулировании земельных отношений к рыночным земельным отношениям сделал возможным применение методов правового регулирования гражданских отношений к сфере регулирования земельных отношений. Однако нормы гражданского права действуют в этой сфере не непосредственно, а в трансформированном виде, значительно преобразуясь, так как учитывают требования земельного законодательства. Поэтому нормы гражданского права соотносятся с нормами земельного права как общее с частным. При этом общей

является норма гражданского права, а специальной — земельного права. При возникновении коллизии между нормами этих отраслей права преимущество получают нормы земельного права.

Высказанная в юридической литературе точка зрения о полной свободе земельного рынка в РФ не может быть признана правильной, так как при этом забывают, что земля является особым имуществом и оборот земли (особенно в отношении земель сельскохозяйственного назначения) должен осуществляться при строжайшем правовом регулировании земельным законодательством.

Так, если в 1996 г. в России было совершено 500 тыс. сделок с земельными участками, то в 2001-м — 5,2,млн.

В силу сказанного выше на сделки с землей распространяются общие и особенные правила, которые мы рассмотрим по отдельности.

Общие правила земельно-правовых сделок

Общие правила земельно-правовых сделок сводятся к следующему:

1. Земельно-правовая сделка  может быть совершена только  между правомочными субъектами, к числу которых могут быть отнесены:

а) дееспособные граждане, т. е. лица, достигшие восемнадцатилетнего возраста, не лишенные по суду дееспособности и не ограниченные в ней. В противном случае совершенная земельно-правовая сделка может быть оспорена в суде заинтересованным в этом лицом и признана незаконной со всеми вытекающими из этого последствиями.

К числу дееспособных граждан могут быть приравнены и лица, не достигшие совершеннолетия (восемнадцатилетнего возраста). В частности, ст. 21 ГК РФ признает полную дееспособность и за несовершеннолетними лицами, если они вступили в законный брак.

Граждане с 14-летнего возраста хотя и не являются совершеннолетними, тем не менее имеют право на совершение ряда сделок самостоятельно, все другие сделки совершаются подростками с письменного согласия своих законных представителей.

Если какая-нибудь из сделок, требующих такого согласия, уже совершится, а о ее разрешении подросток не позаботился, то она становится действительной только в случае письменного одобрения ее законными представителями гражданина (родители, усыновители или опекуны).

Согласно ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 14 лет, сделки могут совершать его представители, за исключением сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды, не требующих нотариального удостоверения или регистрации (п. 2 ст. 28 ГК РФ);

б) организации, обладающие правами юридического лица, если их уставная правоспособность допускает совершение подобных сделок. Например, промышленное предприятие, в уставе которого не оговорено право выращивания сельскохозяйственной продукции, не может совершать земельно-правовые сделки по покупке сельскохозяйственных земельных угодий. Такое право может принадлежать лишь сельскохозяйственным предприятиям либо предприятиям, в уставе которых

предусмотрена возможность осуществлять сельскохозяйственную деятельность наряду с промышленной.

2. Если земельно-правовая сделка  осуществляется через представителей, то они должны быть:

а) дееспособными, т. е. совершеннолетними и не лишенными дееспособности 
в судебном порядке;

б) иметь   надлежащие   полномочия   на   совершение   данной   сделки 
(доверенность   установленной   формы   с   необходимой   полнотой   реквизитов; 
служебные полномочия представителя администрации предприятия и др.).

3. Земельно-правовая сделка обязательно  предполагает активные (а не пассивные) действия субъектов этого правоотношения: подача оферты офертантом акцептанту; акцепт, подаваемый акцептантом офертанту в ответ на его оферту; регистрация сделки в местной администрации и т. п.

Пассивные действия (например, молчание) не могут служить основанием для заключения сделки, поскольку заключение земельно-правовых сделок предполагает по закону только активные действия.

4. Активные действия могут повлечь  за собой заключение земельно-правовой сделки только в том случае, если они направлены на достижение определенной юридической цели. В частности, ст. 170 ГК РФ признает не действительной мнимую (ничтожную) сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

При этом следует различать волю субъектов земельно-правовой сделки и их действительное волеизъявление. Так, указанная статья ГК РФ определяет статус сделок в зависимости от воли и волеизъявления, подразделяя их на действительные и притворные. Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны имели в виду. Иначе говоря, если стороны маскируют сделку купли-продажи земельного участка сделкой мены, к примеру, земельного участка на имущество, то применяться должны правила сделки купли-продажи.

5.При заключении земельно-правовых сделок должна обеспечиваться свобода воли сторон, поскольку дефект этой воли является основанием для признания недействительности сделок по суду. Например, заинтересованным лицом может быть признана через суд недействительной земельно-правовая сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; обмана, насилия, угрозы; злонамеренного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны и др. (ст. 178, 179 ГК РФ).

б.Земельно-правовая сделка не должна противоречить закону, поскольку 
признание ее незаконности влечет по суду признание ее недействительности с 
применением двойной реституции (возвратом сторонами

друг другу всего полученного по сделке и возвращением их в первоначальное положение, существовавшее до сделки).

Законность сделки определяется по следующим направлениям: а)     по форме, т. е. по документальному оформлению ее. Как правило, сделки    в    земельных    отношениях    имеют    регламентированную    законом форму, преимущественно типовую. В частности, купля-продажа земельных участков гражданами осуществляется в форме купчей, подлежащей нотариальному заверению;

б) по процедуре заключения; нарушение которой может повлечь также незаконность сделки. Так, нотариально заверенная купчая на земельный участок гражданами подлежит регистрации в местной администрации. Однако, если данная последовательность нарушена и вначале осуществляется регистрация купчей, а потом ее нотариальное заверение, то это является основанием оспаривания ее в суде.

Местная администрация, которая осуществляет сделки по купле-продаже земельных участков, воспользовавшись правовым вакуумом в связи с отменой большей части статей действующего ныне ЗК РФ, сильно осложнила процедуру заключения этих сделок, поставив перед гражданами — собственниками земельных участков множество преград на пути осуществления их конституционного права по распоряжению принадлежащими им земельными участками, установив сложнейшую процедуру для его реализации.

Для того чтобы убедиться, какого высочайшего уровня достиг бюрократизм, граничащий с абсурдом, достаточно перечислить множество различных справок и документов, которые необходимо представить гражданину, вздумавшему продать собственный земельный участок. Так, земельный комитет Ленинского района Московской области для осуществления подобного рода сделки затрачивает около двух месяцев, а за вызов представителей различных служб районного масштаба и получение различных документов необходимо вносить установленные многочисленные поборы в больших размерах. Комитет определил предоставление следующих документов:

1)копии свидетельства  на право собственности на  земельный участок (предварительно для нотариальной конторы нужно получить от местной администрации справку о размерах земельного участка, об отсутствии арестов, запрещений на дом и земельный участок, судебного спора и задолженности по налогам с указанием о том, кто постоянно проживает по данному адресу);

2)протокола согласования  границ земельного участка с  соседями, который подписывается главой местной администрации, землеустроителем и собственниками смежных земельных участков;

3)справки о наличии  на участке магистральных подземных  коммуникаций, которая выдается районным архитектором;

4) справки из бюро технической  инвентаризации о принадлежности домовладения с указанием площади земельного участка по землеотводным документам, с указанием оценки домовладения, общей полезной площади (в том числе жилой), износа основного строения, в том числе самовольно построенной общей полезной площади;

5)справки из бюро технической инвентаризации (БТИ) в нотариальную контору на предмет оформления купли-продажи с указанием места нахождения земельного участка, с указанием краткой характеристики домовладения, зарегистрированной в материалах БТИ на праве частной собственности; срок действия этой справки 10 дней.

После предоставления в земельный комитет всех указанных материалов тот посылает на место геодезиста (землеустроителя) для осуществления кадастровой оценки земельного участка. Для чего собственник земельного участка пишет заявление

на имя председателя комитета по земельным ресурсам и землеустройству о подготовке кадастрового дела на принадлежащий собственнику земельный участок и выдает план участка для оформления купли-продажи (дарения) земельного участка, гарантируя оплату этой процедуры.

Так, если кадастровая служба при измерении земельного участка найдет разницу между планом земельного участка БТИ более чем в 50 метров, этого будет достаточно, чтобы вновь вызывать БТИ для повторного составления плана и для повторного получения нового свидетельства о праве собственности на земельный участок. Спрашивается, при чем же здесь собственник земельного участка?

Стоимость всего земельного участка и каждого квадратного метра определяются, исходя из земельно-кадастровых карт, составленных много лет тому назад и почти не уточняющихся. Невольно возникает вопрос: зачем же вызывать геодезистов и снова платить деньги? Неудивительно, что при такой оценке земельных участков квадратный метр земли может стоить неодинаково. Здесь нет преград на пути к произволу;

в) по содержанию земельно-правовой сделки, в которой должны быть отражены 
существенные ее условия, а последние можно подразделить на:

установленные законом. Так, при продаже земельных участков в ходе приватизации государственных или муниципальных предприятий в плане приватизации должны быть отражены: ситуационный план земельного участка; данные об его границах, размерах, местоположении, экологических и инженерно-геологических условиях и др.

При переходе имущества в порядке наследования или дарения взимается специальный налог с этого имущества в соответствии с Законом РФ от 12 декабря 1991 г. «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» с соответствующими изменениями и дополнениями1.

При совершении этих сделок необходимо знать, что если общая стоимость переходящего в собственность физического лица имущества превышает необлагаемый минимум (при наследовании он составляет 850-кратный минимальный размер оплаты труда, а при дарении — 80-кратный), взимается указанный налог. Поэтому очень важно произвести правильную оценку имущества;

Государственная налоговая служба РФ в письме от 24 декабря 1993 г. № НП-4-02/200 «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» разъясняет, что с доходов, получаемых гражданами от продажи земельных участков или земельных долей уплачивается подоходный налог в установленных размерах;

устанавливаемые сторонами. Например, каждая из сторон вправе определить в качестве существенного условия земельно-правовой сделки со стояние земельного участка в момент продажи; порядок передачи проданного земельного участка; освобождения его от хранящихся на участке материалов и т. п.;

г) по продаваемому объекту. Например, согласно п. 2 Указа Президента РФ от 
14 июня 1992 года № 63 Г не подлежат продаже земли общего пользования в 
населенных пунктах (площади, улицы, проезды, дороги и т. п.); земли заповедников, 
памятников   природы,   национальных   природных   и   дендрологических   парков, 
ботанических садов; земли оздоровительного и историко-культурного назначения; 
земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны 
недр;  земли,  зараженные опасными веществами и  подверженные  биогенному 
заражению и др.

Специальные правила земельно-правовых сделок

Специальные правила земельно-правовых сделок заключаются в следующем.

1. Земельно-правовые   сделки   совершаются   под   контролем   государства, 
полномочия   которого   осуществляют   органы   местной   администрации,   т.   е. 
надведомственные органы. В частности, сделки купли-продажи и аренды земли 
подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном 
реестре учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК РФ); сделки приватизации земельных 
участков приватизируемых предприятий через конкурс или аукцион осуществляются 
через комитеты по управлению имуществом и фонды имущества; договоры залога 
земельных участков подлежат нотариальному удостоверению и т. п.

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» этот процесс определяется межведомственной комиссией, ею выдается заключение, которое подписывается десятью членами.

Для осуществления регистрации в каждом районе создана регистрационная палата.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

2. Земельно-правовые сделки ограничиваются кругом субъектов, в который могут 
входить лишь лица, предусмотренные законом. В частности, субъектами сделок купли- 
продажи земли в России не могут быть иностранные физические и юридические лица, 
за   исключением   случаев,   предусмотренных   законом;   при   продаже   участков 
собственникам приватизированных предприятий на конкурсной или аукционной основе 
участниками   этих   конкурсов   (аукционов)   могут   быть   только   собственники 
приватизированных предприятий; собственником земли по результатам конкурса 
(аукциона)   может   быть   лишь   победитель   его   (лицо,   наибольшим   образом 
удовлетворившее   конкурсные   требования   или   предложив   шее   в  ходе   торгов 
максимальную цену).

3.Земельно-правовые сделки ограничиваются  видами земель, которые могут  быть 
объектами этих сделок. В частности, не подлежат продаже при приватизации 
государственных и муниципальных предприятий

земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании и др.

4.3емельно-правовые сделки  осуществляются по особой, предусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой, с одной стороны, возможное признание данной сделки недействительной, а с другой — возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении этой формы и процедуры. Так, для выделения земли под ведение крестьянского (фермерского) хозяйства заинтересованные лица должны подать письменное заявление в местную администрацию, которая, в свою очередь, обязана в месячный срок выделить земельные

доли заявителя-работника сельхозпредприятия и членов его семьи в натуре. С одной стороны, неподача заявления или досрочное (до истечения месячного срока) требование решения земельного вопроса не гарантировано законом к исполнению, а с другой — задержка сверх месячного срока с выделением земли влечет для виновных установленный законом штраф.

5.Земельно-правовые сделки регламентированы  законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивалось рациональное использование земель, вовлеченных в сферу этих сделок. Это достигается тем, что дополнительно к договорным обязательствам лица, получившие земельный участок по земельно-правовым сделкам, обязаны использовать его с соблюдением всех установленных правил: эффективно, рационально, в строго целевом назначении и т. п.

Механизм применения наказаний за нарушение договорных обязательств

Правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется через механизм применения наказаний за нарушение договорных обязательств: расторжение сделок, условия которых нарушаются; взыскание убытков, причиненных нарушением договорных обязательств; иные неблагоприятные последствия. Рассмотрим их по отдельности.

Наказания за нарушение договорных обязательств (сделок в сфере использования земли) можно подразделить на законные (установленные действующим законодательством) и договорные (определенные договором).

Законные наказания выражаются в применении административной, уголовной и иной юридической ответственности за нарушение тех или иных условий договора. Так, административная ответственность наступает за самовольное строительство на арендуемом участке не предусмотренного договором объекта; загрязнение земель химическими или радиоактивными веществами; порчу и уничтожение плодородного слоя почвы и др.

Особенностью законных наказаний за нарушения отдельных условий земельно-правовых сделок является их применение государственными органами и должностными лицами в соответствии с Положением о государственном земельном контроле, нормами Кодекса об административных правонарушениях, УК и УПК.

Договорные наказания, в отличие от законных, применяются по инициативе одной из сторон земельно-правовой сделки в случаях, когда таковые предусмотрены договором и ситуация (основание применения данного наказания) соответствует диспозиции договорной санкции.

Договорные наказания за нарушение земельно-правовых сделок можно подразделить на следующие разновидности:

а) неустойка за нарушение договорных обязательств — денежная сумма, 
предусмотренная в земельно-правовом договоре за нарушение определенного вида 
договорных обязательств, как виновное, так и невиновное. Например, за 
несвоевременное внесение арендной платы за аренду

земельного      участка;      нарушение      порядка      пользования      арендатором земельным участком;

10

б) пеня за просрочку договорных обязательств. Отличается от неустойки 
длящимся характером действия. Если, например, неустойка применяется в виде 
одноразового 3% штрафа за несвоевременное внесение арендной платы, то пеня — в 
виде 0,05% штрафа за каждый день просрочки

внесения этой платы.

Договорные наказания могут применяться по двум основаниям:

а) по требованию потерпевшей стороны договора, если противоположная 
сторона    согласна    с    предъявленными    требованиями    (решение    дела    на 
претензионном уровне);

б) по решению суда (арбитражного суда), если противоположная сторона не 
согласна с требованиями потерпевшей стороны.

Если условия земельно-правовых сделок нарушаются, то они подлежат расторжению, что предусматривается:

а) в законе, например, если подрядчик — мелиоративная организация допустила 
существенные отступления от условий договора о мелиорации

земельного участка, то заказчик (собственник земельного участка) вправе потребовать расторжения данного договора и возмещения понесенных убытков;

б) в договоре с четким определением оснований, при которых возможно это 
расторжение. Например, обнаружение на проданном земельном участке загрязнений 
химико-бактериологическими веществами, которые невозможно было выявить при 
покупке участка, а продавец не предупредил об этом недостатке.

Взыскание убытков за нарушение договорных обязательств как правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется с соблюдением установленных законом следующих правил.

Убытки бывают двух видов: реальный ущерб и неполученные доходы. Реальный ущерб складывается из:

стоимости погубленных земельных угодий и связанных с ними природных и имущественных объектов. Например, участок в 0,5 га имел нормативную цену в 14 млн. рублей, а после залива его химическими отходами стал стоить 2 млн. рублей, т. е. на 12 млн. рублей меньше, что и составляет стоимость погубленного земельного угодья. Находившееся на этом участке вспомогательное деревянное строение стоило 6 млн. рублей, после залива химическими отходами участка, на котором оно построено, стало пригодным к использованию лишь на дрова, стоимость которых 1 млн. рублей, т. е. реальный ущерб составил 5 млн. рублей, а всего реальный ущерб, причиненный собственнику земельного участка химическими отходами, составил 17 млн. рублей;

дополнительных расходов, вызванных нарушением земельно-правовой сделки. Так, если Продавец несвоевременно передал покупателю проданный земельный участок и в результате этого было запущено окультуривание его, повлекшее за собой потерю значительной части его окультуренных свойств, то дополнительными расходами здесь будут затраты покупателя по восстановлению той части свойств участка, которые утрачены именно из-за задержки передачи его в соответствии с земельно-правовой сделкой. Затраты на текущее поддержание окультуренного состояния угодья не должны относиться к дополнительным расходам.