Земельно-правовые сделки, не сопровождающиеся сменой собственника

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ГУМАНИТАРНЫЙ

УНИВЕРСИТЕТ

 
 
ФИЛИАЛ  В г. ИВАНОВО

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине

ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО

тема: «Земельно-правовые сделки, не

сопровождающиеся  сменой собственника»

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Выполнила:

студентка 2 курса 
факультета 
«юриспруденция» 
экстернат 
ЛОГИНОВА Н.В. 
дата сдачи работы 
«' » 2003 г.

проверил:

 
 
 
 
 
 
 
ИВАНОВО 2003 год

ПЛАН

ВВЕДЕНИЕ

1. Аренда земельных участков
2. Залог земельных участков

     III. Залог права аренды земельного участка и права 
на земельную долю.

     IV. Договор      доверительного      управления 
недвижимым имуществом

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

 
    Земля является важнейшим для человека объектом материального мира. Не будь земли - не было бы человечества со всеми его проблемами. Никогда не заметит человечеству землю никакой иной объект материального мира, ибо нет в мире такого объекта.

   В настоящее время не найти в  России человека, так или иначе  не связанного с землей.

   Это прежде всего , десятки миллионов  семей владеющих на праве частной собственности садовыми и дачными участками, землями под собственными домами. Всем им закон предоставил права распоряжения и пользования землями.

   В ст. 36 Конституции РФ сказано, что  владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

   В соответствии с ч.2 ст.1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своих интересах. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

    В земельном же праве руководствуются  принципом, заложенным в ч. 1 ст.9 Конституции РФ, где земля и другие природные ресурсы используются и охраняются РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому сделки с землей должны регулироваться на ином, чем в гражданском праве принципе, и совершаться собственниками только в отношении тех из них, которые разрешены земельным законодательством.

    Поскольку тема моей работы «Земельно-правовые сделки, не сопровождающиеся сменой собственника земельного участка», то мне прежде всего хочется остановиться на понятии земельно-правовой сделки и правилах их заключения.

    К земельно-праввовой сделке относятся добровльные волевые действия правовомочных объектов земельных правоотношений, складывающихся по поводу земли, правомерные и направленные на возникновение , изменение и прекращение земельных прав и обязанностей.

    Специальные правила земельно-правовых сделок заключаются в следующем:

    1 .Земельно-правовые сделки совершаются  под контролем государства, полномочия которого осуществляются органами местной администрации. В частности, сделки купли-продажи и аренды земли подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре ; сделки приватизации земельных участков приватизируемых предприятий через конкурс или аукцион осуществляются через комитеты по управлению имуществом и фонды имущества; договоры залога земельных участков подлежат нотариальному удостоверению.

     2. Земельно-правовые сделки ограничиваются  кругом субъектов , в который могут входить лишь лица, предусмотренные законом, В частности, субъектами сделок купли-продажи земли в России не могут быть иностранные физические и юридические лица, за исключением случаев предусмотренных законов; при продаже участков собственникам приватизированных предприятий на конкурсной или аукционной основе участниками этих конкурсов могут быть только собственники приватизированных предприятий;

     3.Земельно-правовые  сделки ограничиваются видами  земель, которые могут быть объектами этих сделок. В частности, не подлежат продаже при приватизации государственных и муниципальных предприятий земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки , находящиеся во временном пользовании.

     4.Земельно-правовые  сделки осуществляются по особой, предусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой , с одной стороны, возможное признание данной сделки недействительной, а с другой стороны возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении этой формы и процедуры.

     З.Земельнол-правовые сделки регламентированы законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивалось рациональное использование земель, вовлечение в сферу этих сделок. Этс достигается тем, что дополнительно к договорным обязательствам лица, получившие земельный участок по земельно-правовым сделкам, обязаны использовать его с соблюдением всех установленных правил: эффективно, рационально, в строго целевом назначении.

    По  правовому содержанию земельно-правовые сделки можно подразделить на три основных вида: правоустанавливающие, правоизменяющие и правопрекращающие.

     Правоустанавливающие  сделки создаются между субъектами правовые отношения которых между ними не было до заключения этой сделки. Например, заключение сделки аренды земельного участка, являющееся длительным и сложным правоотношением между арендодателем и арендатором.

     Правоизменяющие сделки являются юридическим фактом, изменяющим содержание и характер правоотношений, существовавших между субъектами до их заключения. Такими сделками являются, например, залог земельного участка арендодателем арендатору в обеспечение займа денежных средств у последнего.

     Правопрекращающиеся сделки являются юридическим фактом, прекращающим существование до их совершения правоотношения в сфере использования земель. К числу таких можно отнести куплю-продажу земельного участка, при которой происходит прекращение права собственности одного лица с передачей его другому.

   Указанные разновидности сделок в «чистом» виде существуют очень редко, поскольку каждая сделка содержит в себе практически все три элемента. Например, при заключении договора аренды одновременно срабатывает правообразующий фактор создаются арендные правоотношения; правоизменяющий фактор - собственник ограничивается во владении, пользовании и распоряжении сданным в аренду земельным участком; и правопрекращающий фактор - собственник земельного участка лишается возможности лично осуществлять хозяйственную эксплуатацию сданного в аренду участка на период действия договора аренды.

   Наконец, квалифицирующим фактором земельно- правовых сделок является то обстоятельство, что они всегда складываются по поводу конкретных земельных участков.

   Все земельно- правовые сделки производны от институтта земельной собственности, поскольку только собственнику предоставлено право по своему усмотрению осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, находящимися в его собственности.

   В силу этого все земельно-правовые сделки целесообразно квалифицировать как сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка, и не влекущие такой смены.

  В своей работе я раскрою земельно-правовые сделки, не сопровождающиеся сменой собственника земельного участка.

     Основные  виды сделок в сфере использования  земель , которые не влекут за собой смены собственника земельного участка - это договоры аренды, договоры залога земельных участков, залог права аренды земельного земельного участка и право на земельную долю, а также доверительное управление недвижимым имуществом.

 
I. АРЕН ДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

     Под арендой земельных участков понимается урегулированная 
нормами гражданского и земельного законодательства земельно-

правовая  сделка, основными признаками которой  являются:

  срочность - выражается в передаче земельного участка на определенный в договоре аренды срок;

  возмездностъ  - поскольку существенным условием любого договора аренды является арендная плата за арендуемые объекты, которую пользователь данным объектом обязан уплачивать собственнику;

   целевой характер, определенный договором аренды земельного участка.

   В случае нарушения данного договора может наступить ответственность вплоть до расторжения его. В силу этого арендуемый земельный участок имеет двойной целевой статус: определенный согласно кадастровой документации государственными органами, регулирующими земельные отношения, и определенный арендодателем в договоре аренды, подписанном сторонами . Например, по земельно-кадастровой документации арендуемый участок определен в качестве пахотного , т.е на нем можно выращивать любые сельскохозяйственные культуры, арендатор же в договоре аренды, подписанном сторонами, сузил целевое назначение участка, разрешив использовать его лишь для выращивания зерновых культур;

   самостоятельная хозяйственная деятельность арендатора, выражающаяся в запрете арендодателю вмешиваться в деятельность арендатора, если он не нарушает условия договора. Незаконное вмешательство влечет за собой право арендатора и обязанность арендодателя возместить причиненные незаконным вмешательством убытки в хозяйственной деятельности.

      Обобщая перечисленные признаки, можно сформулировать земельно-правовую сделку по аренде земли, как срочное, возмездное и целевое использование земли арендатором для самостоятельного ведения хозяйства на ней в рамках договора аренды.

•

Содержание  договора аренды земельного участка

    Согласно  ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

   При передаче земельного участка в аренду, к арендатору переходит 
право владения и пользования, у собственника же остается право 
распоряжения имуществом. Таким образом, арендатор, получив 
землю в аренду, владеет ею и пользуется, т.е. извлекает из земли 
полезные свойства, и как пользователь арендатор приобретает по 
закону и в соответствии с договором (ст.606 ГК РФ) право

собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в 
результате использования земли. За собственником же остается право 
распорядиться земельным участком, но с условием соблюдения 
законодательных и договорных требований, предъявляемых к

арендодателю.

 
 
   По  определению ст. 606 ГК РФ имущество  может быть передано без передачи его во владение, только в пользование. В принципе, эта возможность может распространяться и на земельное имущество.

 
Стороны договора аренды

    На  этот вопрос ГК РФ отвечает следующим  образом ( ст.608): право предоставления имущества в аренду принадлежит его собственнику.

    Арендодателями  по ГК могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Значит, при предоставлении земли в аренду в качестве арендодателя договор подписывает или собственник или лицо, им управомоченное, или лицо, собственником не являющееся, но управомоченное законом сдавать землю в аренду.

      Земельное и гражданское законодательство предоставляют право аренды российским и иностранным физическим и юридическим лицам.

       От  имени юридического лица в отношения  по поводу аренды (причем и в качестве арендатора) вступает его орган управления, управомоченный принимать решения по поводу распоряжения землей. В зависимости от вида юридического лица вполне возможен и целесообразен такой вариант, когда решение о сдаче в аренду земли принимает общее собрание представителей, а в качестве стороны в договоре аренды от имени юридического лица и по решению общего собрания выступает доверенное лицо - председатель или иное лицо исполнительного органа юридического лица.

      Но  поскольку земля может находиться и в государственной и в  муниципальной собственности, то в качестве арендодателя выступают также государственные и муниципальные органы. Эти органы не входят в разряд собственников земли, а управомочены сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

  В современном законодательстве условия  предоставления в аренду государственных и муниципальных земель и условия предоставления в аренду земель, находящихся в частной собственности, разнятся.

     По  законодательству арендатором, как  и арендодателем, может быть любое юридическое (в т.ч. иностранное или с иностранным участием) или физические лицо (в т.ч. и иностранцы), обладающее земельной правоспособностью.

 
Предмет договора аренды

     В ст. 607 ПС РФ устанавливается, что объектом аренды могут быть и земельные участки. Но земельный участок может быть объектом договора аренды не всегда. Например, ст. 666 ГК специально указывает, что земельный участок не может быть предметом договора финансовой аренды (лизинга). Статья 607 ГК РФ дополняет норму, касающуюся регулирования аренды земли указанием на то, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Собственно, к этим особенностям обращается земельное законодательство. Но некоторые особенности регулируются и гражданским законодательством.

    В частности, кроме аренды собственно земельного участка, он попадает в поле зрения правового регулирования арендных отношений

и при  аренде недвижимости. Права на земельный  участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК РФ. На основании этой статьи арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и та его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит арендатору на праве аренды или ином, предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). И участок переходит арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого арендатору передается соответствующий земельный участок. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, устанавливает также данная статья, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

   Чтобы стать объектом аренды земельный  участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско -правовых отношениях. То есть он должен быть отграничен в натуре, и его границы должны быть отражены на плане, который хранится в органах местной администрации.

   Целевое назначение земель предполагает то условие, что при предоставлении земель в аренду оно не изменяется или арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использования этих земель (это касается прежде всего земель сельскохозяйственного назначения, лесов, вод, земель рекреационного и оздоровительного назначения, земель санитарных и водоохранных зон).

 
Форма и государственная регистрация договора аренды

    Договор аренды земельного участка заключается  в письменной форме, и он должен подвергнуться государственной регистрации ( ч.2 ст.609 ГК РФ).

   Постановлением  Правительства РФ от 19 марта 1992 г  утверждена форма договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, 20 мая 1992 г. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству

(тогда  он назывался Комитетом по  земельной реформе и земельным  ресурсам) при Правительстве РФ был утвержден Порядок выдачи и регистрации договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения, договоров временного пользования землей сельскохозяйственного назначения Разумеется, при принятии этих документов имелось в виду предоставление в аренду земель, находящихся в муниципальной или государственной собственности, поэтому и в Постановлении договор аренды рассматривался как документ, удостоверяющий право на землю, а не просто форма договора. При аренде земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, может быть применено содержание этого договора. После того как законодательством было предоставлено право сдавать в аренду земельные доли, была принята и форма договора предоставления в аренду земельной доли

   Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 ГК РФ "Государственная регистрация недвижимости", а также в соответствии со ст. 164 ГК РФ "Государственная регистрация сделок". В соответствии со ст. 164 сделки с землей (а предоставление земли в аренду и является сделкой) подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Сделки с землей регистрируются в том же порядке, в каком предусматривается ст. 131 государственная регистрация вещных прав на землю. То есть на основании этой статьи регистрируется не только возникновение права аренды (проще говоря, заключение этого договора), но и его переход и прекращение. Все эти изменения заносятся в единый государственный реестр учреждениями юстиции.

 
Сроки действия договора аренды

   Когда заходит речь о сроках договорных обязательств, то, как правило, имеют в виду следующие сроки: срок действия договора, срок возникновения обязательств по договору, срок прекращения обязательств. Порядок течения этих сроков важно знать для того, чтобы у арендатора и у арендодателя не возникало разногласий по поводу того, когда у них возникают права и обязанности в рамках договора.

   Общее условие, которое устанавливает  ст. 610 ГК, заключается в том, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. То есть срок устанавливают стороны, заключающие договор.

   Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

    Земельное законодательство в том, что касается сроков аренды земельных участков, пока не определилось. После отмены ст. 13 ЗК, устанавливающей условия аренды, где эти сроки определялись, на федеральном уровне новые правила о сроках аренды земли не принимались. Практически же существуют краткосрочные (до 3 лет) и долгосрочные (до 50 лет) сроки аренды.

   Так как , основой арендных отношений  наряду с законом является договор, поэтому на договор аренды распространяется ст. 425 ГК РФ, на основании которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

   Заключенным же договор аренды земельного участка  считается, в соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ, с момента его регистрации.

   ГК  РФ предусмотрены гарантии выполнения обязательства по передаче арендодателем арендованного имущества в срок. На основании ч. 3 ст. 611 ГК РФ, если арендодатель не представил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок аренды, а в случае, если такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ ("Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально - определенную вещь") и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

   Как правило, договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. С истечением этого срока прекращаются обязательства по договору - земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а право владения и пользования арендатора участком прекращается или договор перезаключается с тем же арендатором.

   Однако, арендные отношения могут закончиться  и досрочно. Или по волеизъявлению сторон (по взаимной договоренности или в одностороннем порядке) - об этом подробнее в части, посвященной

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
" 

правам  и обязанностям участников арендных отношений. Или по другим основаниям. Такие основания предусматривают и гражданское и земельное законодательство. В соответствии с земельным законодательством основаниями прекращения права аренды являются:

• взаимное волеизъявление сторон;
• смерть собственника и отсутствие правопреемника;

• смерть     арендатора     и     отсутствие   наследника,   желающего 
  воспользоваться преимущественным правом аренды;
• в        случае      невыполнения       арендатором       обязательств, 
  предусмотренных    договором    аренды,    а    также      в      случаях, 
  предусмотренных общими основаниями прекращения прав на землю.

 
Права и обязанности  арендатора земельного участка

   Прежде  всего из существа договора арендатор  получает право владеть и пользоваться земельным участком. Использует арендатор земельный участок в соответствии с законом и договором.

   Сначала о том, как регулирует правовое положение  арендатора закон. Как уже говорилось, арендатор, на основании ст. 606 ГК РФ и в соответствии с договором, имеет право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования земельного участка. Земельное законодательство утверждает практически то же самое, указывая, что арендатору принадлежит право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы от ее реализации.

   Земельное законодательство предоставляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же права, что и собственнику, а именно:

- самостоятельно хозяйствовать на земле;

• использовать общераспространенные полезные ископаемые, торф, 
  лесные угодья и водные объекты;
• возводить жилье,   производственные,   культурно -   бытовые   и 
  иные строения и сооружения;

• проводить мелиоративные работы;
• строить пруды и иные водоемы;
• участвовать в решении вопроса мелиорации земель;
• передавать землю во временное пользование.
 

    Арендатор вправе заложить право аренды, при  этом он вправе • отчуждать договор аренды с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, с предварительным уведомлением банка. Представляется, что в данном случае при залоге права аренды и при его отчуждении договором может быть предусмотрено предварительное уведомление об этом арендодателя.

    В соответствии с законодательством  граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию вложенных затрат для повышения плодородия почв при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду, в случае выкупа для государственных, муниципальных и общественных нужд (ст. 52 ЗК РФ) Арендатор, как и собственник, имеет право на возмещение убытков в случае изъятия.

    Может возникнуть вопрос, должен ли арендодатель быть информирован арендатором о совершении им действий, право на которые он имеет по договору. Арендодатель должен иметь представление об использовании своей собственности, иначе ему будет затруднительно отстаивать свои права при незаконном использовании или использовании, не предусмотренном договором.

   Подтверждает  это мнение то положение, что закон  требует от арендатора возведения построек и вообще ведение любого строительства с согласия арендодателя (ст. 53 ЗК РФ)

    К правам арендатора также относится  право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка, на основании ст. 611 ГК РФ.

    В соответствии со ст. 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков арендованного имущества арендатор вправе по своему выбору:

    потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества (проведение рекультивации земель, например), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

   непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;