Земельные отношения в России

Содержание.

1.Земельные отношения в России. …………………………. ……..стр.3-16

1.1.Понятие земельных отношений.

1.2.Классификация земельных отношений.

1.3.Основания возникновения,  изменения и прекращения земельных отношений 

2.Страхование  объектов недвижимости……………………………стр.17-31

1.1 Основные понятия страхования

1.2. Виды страховых услуг на первичном рынке недвижимости

1.3. Виды страховых услуг на  вторичном рынке недвижимости.

1.4. Страхование загородной недвижимости.

1.5. Страхование финансовых рисков  в долевом  строительстве.

1.6. Страхование при ипотечном кредитовании

1.7. Страхование при залоге  недвижимости.

1.8. Страхование при потере прав  на недвижимое имущество в  будущем (титульное страхование).

3.Решение задач                                                                                  стр.32-33

Список использованной литературы.                  стр.34

1.Земельные отношения в России

1.1.Понятие земельных  отношений

В связи с приобретением (приватизацией, куплей-продажей), использованием и охраной земель между органами власти, организациями и частными лицами складываются определенные отношения, которые регулируются нормами земельного права. Тем самым возникают земельные  правоотношения. Правоотношениям в  любой отрасли права, равно как  и в земельном, присуще наличие  нескольких элементов:

1.Норма права, которой  необходимо руководствоваться при  решении тех или иных земельно-правовых  вопросов.

2.Субъекты права, то  есть участники земельных отношений.  Участниками земельных отношений  являются граждане, юридические  лица, Российская Федерация, субъекты  РФ, муниципальные образования.

3.Объект права - индивидуально-определенный  земельный участок, по поводу  которого возникают земельные  отношения. Объектами земельных  отношений является также все  недвижимое имущество, которое  прочно связано с землей; в  сфере государственного управления  объектом земельных отношений  может быть весь федеральный  или субъектов Российской Федерации  земельный фонд в целом, его  составные части в пределах  границ республик, областей, административно-территориальных  образований, отдельные участки  (земля как природный объект  и природный ресурс; земельные  участки;  части земельных участков).

4.Содержание земельных  правоотношений, т. е. права и  обязанности их участников, совершающих  свои действия в точном соответствии  с нормами права, преследуя  цель, ради которой складываются  данные земельные отношения, при  этом учитываются особенности  и субъекта, и объекта данных отношений.

Российское государство, регулируя земельные отношения, выступает в двух качествах; прежде всего, как орган власти, суверен, и как собственник принадлежащих  ему земель. К первому виду регулирования  относятся экологические, санитарные, планировочные и строительные правила, различные обременения, публичные  сервитута и другие ограничения  и предписания в интересах охраны не только земли, но и других природных объектов и всего российского общества.

Как орган власти Российское государство выступило инициатором  земельной реформы и установило основные принципы и порядок ее проведения. Вместе с тем, будучи собственником  земли и других природных объектов, государство в этом качестве выступает  в роли хозяйствующего субъекта, заинтересованного  в наиболее производительном и рациональном использовании принадлежащих ему природных ресурсов.

Экономическую ценность земель закон учитывает в любом случае: и тогда, когда не преследуется материальный интерес государства, и тогда, когда  такой интерес присутствует. В  последнем случае хозяйственная  ценность земли выступает на первый план.

Так, если под застройку  отводится участок сельскохозяйственной земли, застройщик обязан внести местным  властям определенную плату, отвечающую количеству и качеству предоставленной  ему земли. Если земля используется в сельскохозяйственном производстве, то ее владелец обязан вносить государству  или налоговые платежи, или арендную плату на уровне этих платежей.

В глазах общества дефицитная сельскохозяйственная (или иная) земля  представляет собой такую же ценность, как любое другое имущество, в  том числе рукотворное. К этому  прибавляется и такое соображение, что почти все используемые земли  в свое время были окультурены  человеком. За счет общества (как правило) они были изучены, зарегистрированы, положены на карты. Их ценность неоднократно повысилась в результате создания общественной инфраструктуры, в частности дорог  общего пользования. Земельные богатства  требуют такого же хозяйского отношения  к себе, как все другие имущественные  ценности, находящиеся в распоряжении общества.

В частности, предоставление государственной земли во владение государственным организациям или  частному сектору должно оформляться  договорами, в которых следует  предусматривать права и обязанности  сторон, вытекающие как из природных  особенностей определенных участков земли, так и из специфики их использования.

Государственные земельные  органы должны отвечать за состояние, охрану, улучшение, доходность земли - как в тех случаях, когда они  сдают ее в аренду, так и в ситуациях, когда они эксплуатируют ее хозяйственным способом, создавая хозяйственные организации.

По имущественным признакам  к земле, в качестве ее принадлежности, должны относиться почвенный покров и естественная растительность. В  качестве принадлежности земли следует  рассматривать здания, сооружения и  все, что прочно связано с земельным  участком. В этом плане земельные  правоотношения сближаются с гражданскими правоотношениями.

Принадлежностью земли являются также защитные и мелиоративные  устройства и посадки, поскольку  они не имеют особой от земли хозяйственной  ценности или же их ценность значительно  уступает ценности земли, которую они  защищают и улучшают. Принадлежностью  земли являются результаты защитных и мелиоративных работ, полностью  слившихся с землей (планировка поверхности  земли, химические мелиорации, террасирование склонов, уборка камней и др.).

Земельная реформа в России возникла на основе понимания того факта, что пользование землей в  хозяйственных целях не может  и не должно регулироваться только административными методами. Земледелец должен иметь право свободно выбирать способ использования своей земли.

Пользование сельскохозяйственной землей бывшими колхозами и совхозами  накладывало на них ряд натуральных  обязательств по продаже государству  большей части своей товарной продукции, минуя рынок. Эти обязательства  по своей правовой природе приближались к налогам. Они могли быть отнесены к области административных правоотношений.

Объемы натуральных обязательств в какой-то мере учитывали количество и качество земель, закрепленных за каждым хозяйством; в ряде случаев  допускалась замена одних видов  продукции другими. Таким образом, в своей основе это были хозяйственные  отношения.

Но поскольку они вытекали из факта владения колхозами и  совхозами государственной землей, их с полным основанием можно отнести  к земельным отношениям, правда, сильно искаженным в результате отказа государства применять в расчетах за землю с сельскохозяйственными  предприятиями денежные показатели в прямой форме.

В настоящее время с  введением института частной  собственности на землю и платного землепользования данная проблема больше не беспокоит общество. Земельные  отношения  приобрели новое содержание, поскольку они признаны имущественными, а земля перестала быть объектом администрирования, получила кадастровую  оценку с учетом потребностей развивающегося земельного рынка.

1.2.Классификация  земельных отношений

Существенные различия природных  свойств земли и неодинаковость хозяйственного ее использования могут  обусловливать самые разнообразные  земельные отношения. Одни отношения  складываются в процессе сельскохозяйственного  производства; другие - при использовании  земли в промышленности и строительстве; третьи - в лесном хозяйстве; четвертые - при выделении и использовании  земель поселений (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов) и т.д. Это позволяет говорить о классификации земельных отношений  по основному хозяйственному назначению земель. Каждый из названных  элементов  правоотношений приобретает здесь свое значение.

Так, земельные правоотношения в сфере сельскохозяйственного  производства имеют «свои» правовые нормы, свой объект, своих участников отношений, свое правовое содержание, выражающееся в осуществлении прав и соблюдении определенных обязанностей при сельскохозяйственном использовании земли.

Классификацию земельных  правоотношений можно строить и  по другим признакам, в зависимости  от того, какую особенность земельных  правоотношений мы намерены выделить и исследовать. Свое юридическое  значение имеет классификация земельных  правоотношений по их субъекту. Участниками  этих отношений могут выступать  коммерческие сельскохозяйственные предприятия, арендные коллективы, граждане и т. д.

По своему содержанию земельные  правоотношения характеризуются теми правами и обязанностями, которые  должны определять поведение их участников. Так, праву того или иного гражданина на получение земли соответствует  обязанность государственного органа предоставить или содействовать  в предоставлении ему земельного участка. Праву арендодателя, сдавшего участок в аренду, соответствует  обязанность арендатора своевременно выплачивать арендную плату за пользование землей.

По функциональному назначению земельные правоотношения могут  быть регулятивными и правоохранительными.

Регулятивные правоотношения - это такие урегулированные нормами  земельного права земельные отношения, которые выражаются в совершении участниками данных отношений позитивных (положительных) действий. Это  обычные, чаще всего возникающие на практике земельные отношения, примеры которых  уже приводились выше.

Правоохранительные правоотношения, в отличие от регулятивных, вызываются аномалией, отклонением в поведении  участника земельных отношений  от нормы закона. Поэтому правоохранительные земельные отношения возникают  по поводу правонарушений, когда наступает  необходимость юридического воздействия  на нарушителя земельного законодательства.

Названные отношения могут  складываться и при отсутствии правонарушения, когда есть угроза его наступления. Поэтому, например, со стороны органов  земельного кадастра могут быть приняты  охранительные (предупредительные) меры, чтобы не допустить назревающего правонарушения.

Земельные правоотношения могут  быть материальными, возникающими на основании  норм материального права, и процессуальными - на основании процессуальных норм.

Материальные правовые нормы - это те, которые устанавливают  какие-то существенные права и обязанности  участников земельных правоотношений, например, право на получение земельного участка, обязанность охранять плодородие угодий, не нарушать интересов соседних землепользователей и т.д. Соответствующие  этим нормам земельные отношения называются материальными.

Процессуальные нормы  устанавливают формы реализации материальных норм (порядок подачи заявлений, просьб и ходатайств о  предоставлении (продаже) земли, порядок  проведения торгов, правила обжалования  решений государственных органов, процедуру рассмотрения земельных  споров, если они возникают, и т.п.). Возникающие в связи с этим отношения признаются процессуальными.

Наиболее сложными по своему юридическому содержанию являются земельные  правоотношения, в которых реализуются  права государства как собственника земли. Управленческий государственный  орган, как и всякий собственник, имеет так называемое «абсолютное  право».

Но из этого не следует, что он может игнорировать экономические  законы, пренебрегать нормами права, не считаться с законными интересами землепользователей, подавлять хозяйственную  самостоятельность сельскохозяйственных предприятий, фермерских хозяйств, отдельных  граждан и других землепользователей.

Государство, как любой  собственник земли, должно стремиться строить свои отношения с пользователями на взаимовыгодной основе. Для этого  необходимы в системе государственных  органов хозяйственные структуры, которые квалифицированно (без потерь для государства - собственника земель) участвовали бы в сделках с  землей, при ее приватизации, аренде и т. д.

Государственный орган, действующий  в качестве хозяйствующего субъекта, должен проявлять повышенное внимание к тому, чтобы ни его собственные  действия, ни действия его партнеров - пользователей земли не наносили ущерб природе, чтобы в заключаемых  с его участием арендных договорах  нашли отражение надлежащие права третьих лиц.

Например, владельцев коммуникаций, проходящих по земле, предоставленной  в сельскохозяйственную аренду. Иными  словами, государственный орган  должен не только блюсти имущественные  интересы государства, но и проявлять  повышенную заботу о соблюдении всего  комплекса нормативных актов, относящихся  к земле. Эта последняя сторона  земельных отношений подчеркнута  в законодательстве о порядке  государственного контроля за использованием и охраной земель.

Этот контроль за использованием и охраной, как известно, возлагается  на Федеральную службу земельного кадастра , Госстрой РФ, которые традиционно осуществляют полномочия в отношении застраиваемых и подлежащих застройке земель; органы по охране окружающей среды; органы санитарно-эпидемиологического надзора Министерства здравоохранения Российской Федерации и др.

Они могут возникать, изменяться или прекращаться на основании правомерных  и неправомерных действий (правонарушений) Так, например, при систематическом  нарушении земельного законодательства пользователь может быть лишен права  на землю. Земельный участок может  быть изъят (выкуплен) и при отсутствии нарушений, если он понадобился для  государственных или общественных нужд.

Изменения в содержании земельных  правоотношений происходят при частичном  изъятии земель, например в случае соглашения сторон об изменении условий  договора аренды, а также при некоторых  других обстоятельствах, не приводящих к полному прекращению права пользования землей.

Наконец, земельные правоотношения могут различаться по степени  взаимной обязанности их участников. Они могут быть отношениями равноправия (партнерские отношения) и отношениями  подчиненности одной стороны  другой. Как правило, равноправные земельные  отношения возникают между теми или иными хозяйствами - пользователями земли.

Так, согласование между  соседями порядка использования  граничащих (смежных) участков осуществляется путем свободной договоренности. Одна сторона не может диктовать  другой обязательных условий поведения, не учитывающих интересов соседа. Стороны этих отношений обязаны  в равной мере воздерживаться от нарушения  установленного порядка пользования землей.

Устранение нарушений  допускается не путем «самосуда», а компетентным органом государства (органами Федеральной службы земельного кадастра, судом, арбитражным судом). Партнерские отношения складываются между арендатором и арендодателем, между сельскохозяйственными предприятиями  и коллективом - собственниками земельных  долей, поскольку участники этих отношений обязаны уважать права  друг друга, добиваться взаимного согласия, не нарушать законных интересов другой стороны.

При отношениях подчиненности  складывается иной характер поведения  субъектов права пользования  землей. В этих отношениях, как правило, одной из сторон является орган управления, который по закону правомочен давать те или иные указания землепользователю, добиваться от него тех или иных действий, контролировать его поведение  и т. д.

Так, должностное лицо Федеральной  службы земельного кадастра может потребовать  от сельскохозяйственного предприятия  и всякого другого предприятия (хозяйства) прекращения работ, угрожающих состоянию угодий, и землепользователь, собственник, землевладелец обязан подчиниться этим законным требованиям.

1.3.Основания возникновения,  изменения и прекращения земельных  отношений

Земельные отношения - это  отношения между органами государственной  власти, органами самоуправления, предприятиями, организациями, учреждениями, гражданами по поводу владения и распоряжения землями, земельными участками, а также  по поводу государственного управления земельными отношениями.

Участниками земельных отношений  являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного кодекса РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в  соответствии с Федеральным законом  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация  сделок с земельными участками обязательна  в случаях, указанных в федеральных законах.

Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования, могут выступать в земельных  правоотношениях в двух качествах.

Во-первых, как регуляторы этих отношений применительно к  земельным участкам, находящимся  под их юрисдикцией на их территории. В этих случаях их акты имеют властный характер, иллюстрацией чего могут  служить обязательные предписания  при ведении государственного земельного кадастра, зонирование земель, санитарные и ветеринарные правила, требования по охране природы, сервитуты и др.

Во-вторых, как собственники земельных участков. В этом случае они выступают на равных началах  с иными участниками отношений: гражданами и юридическими лицами.

В имущественном отношении  к земле, в качестве ее принадлежности, должны относиться почвенный покров и естественная растительность. Иногда в юридической литературе можно  встретить предложения рассматривать  в качестве принадлежности земли  немигрирующие виды дикой фауны. В силу различий природных свойств  земли и неодинакового хозяйственного ее использования могут возникать  самые разнообразные земельные  отношения. Объектом купли-продажи  могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый  учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка  и ограничениях его использования.

Приобретение земельного участка из земель, находящихся в  государственной или муниципальной  собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка  на торгах (конкурсах, аукционах). Также  порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных  участков из земель, находящихся в  государственной или муниципальной  собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, для жилищного строительства  также регулируются земельным законодательством РФ.

1.Граждане и юридические  лица осуществляют принадлежащие  им права на земельные участки  по своему усмотрению, если иное  не установлено ЗК РФ, федеральными  законами.

2.Отказ граждан и юридических  лиц от осуществления принадлежащих  им прав на земельные участки  не влечет за собой прекращения  их обязанностей, установленных  статьей 42 настоящего Кодекса.

Возникновение права на земельные  участки возможно из судебного решения, которым устанавливается соответствующее  право на землю, например в соответствии со ст.274 ГК РФ суд может установить сервитут. На основании судебного  решения производится государственная регистрация прав на землю.

Основания возникновения  прав на земельные участки могут  быть установлены Федеральным законом. К ним относится сам ЗК РФ и  ряд других специальных законов, среди которых можно назвать  ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому по договору может  быть заложено недвижимое имущество в виде земельного участка.

Одним из наиболее распространенных в период рыночных преобразований оснований  возникновения прав на землю следует  признать приватизацию, как способ приобретения физическими и юридическими лицами прав частной собственности на землю.

Действующее законодательство предусматривает различные виды приватизации:

- приобретение земельного  участка в частную собственность  на торгах;

- приватизация ЗУ (земельного  участка) при приватизации государственных  и муниципальных предприятий; 

-  предоставление ЗУ  в собственность отдельным категориям  граждан для индивидуального  жилищного строительства, садоводства,  огородничества, дачного строительства);

- приватизация ЗУ, ранее  предоставленных в пользование  гражданам и юридическим лицам; 

- приватизация земель  сельскохозяйственного назначения  для организации крестьянского  (фермерского хозяйства (КФХ)).

Земельные правоотношения могут  возникать, изменяться или прекращаться на основании правомерных и неправомерных  действий (правонарушений). Так, например, при систематическом нарушении  земельного законодательства пользователь может быть лишен права на землю. Земельный участок может быть изъят (выкуплен) и при отсутствии нарушений, если он понадобился для  государственных или общественных нужд.

Основаниями прекращения  прав на землю выступают юридические  факты. В зависимости от вида права  на землю можно выделить несколько  групп оснований прекращения  прав собственников земли, землевладельцев  и землепользователей. Прекращение  права частной собственности  на земельный участок наступает  в случаях: отчуждения земельного участка  путем реализации права распоряжения (дарение, продажа, мена); смерти собственника; ликвидации юридического лица, являющегося  собственником земельного участка. Права собственности на земельный  участок прекращаются также в  связи с обращением на него взысканий  по обязательствам собственника, в  том случае, если земельный участок  является предметом обеспечения данного обязательства (например, предметом залога).

1.Изъятие имущества путем  обращения взыскания на него  по обязательствам собственника  производится на основании решения  суда, если иной порядок обращения  взыскания не предусмотрен законом  или договором.

2.Право собственности  на имущество, на которое обращается  взыскание, прекращается у собственника  с момента возникновения права  собственности на изъятое имущество  у лица, к которому переходит это имущество.

Отказ от права собственности  также является основанием прекращения  права собственности на земельный  участок. Но сам отказ от права  собственности не влечет прекращения  прав и обязанностей собственника в  отношении земельного участка до принятия права собственности на него другими лицами.

Основаниями для прекращения  права пользования земельным  участком могут выступать акты государственных  органов управления или акты органов  местного самоуправления об изъятии (или  выкупе) земельных участков соответственно для государственных или муниципальных  нужд[46]; добровольный отказ от пользования  земельным участком, истечение срока  арендного договора. В качестве оснований  для прекращения прав пользования  земельным участком могут выступать  также неправомерные действия землепользователя: нарушения принципа целевого использования  земли.

Также  использование  земельного участка способами, которые  приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или ухудшению экологической обстановки в регионе.

Не устранение совершенных  умышленно таких земельных правонарушений, как отравление, загрязнение, порча  или уничтожение плодородного слоя почвы.

Аренда земельного участка  прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренных гражданским законодательством - по соглашению сторон, по решению суда, по истечении срока аренды при  наличии письменного заявления  арендодателя (перечень не является исчерпывающим).

Основания и порядок изъятия  земельных участков для государственных  или муниципальных нужд, прекращение  права землепользования может  также  в случае прекращения трудовых отношений  землепользователя и организации, предоставившей ему служебный земельный  надел также предусмотрены законодательством РФ.

Поскольку ЗУ представляет собой объект гражданских прав, то, они могут свободно отчуждаться  или переходить от одного лица к  другому в порядке универсального правопреемства наследованием либо иным способом.

Однако в отношении  отдельных ЗУ невозможны гражданско-правовые сделки, так как они изъяты из оборота. Ст. 27 ЗК РФ устанавливает перечень ЗУ, которые полностью изъяты из оборота. Их перечень является исчерпывающим  и не может быть расширен по решению  органов власти субъектов или  органов местного самоуправления. Из оборота изымаются, прежде всего, ЗУ, на которых расположены объекты  недвижимости, находящиеся в Федеральной  собственности, а именно: государственные  природные заповедники, заказники, объекты ВС РФ, пограничной службы РФ, других войск и воинских формирований; воинские суды, ФСБ, объекты атомной  энергетики, исправительно-трудовых учреждений, воинские и гражданские захоронения и др..

Иную категорию составляют земли, ограниченные в обороте. Их отличие  от ЗУ, полностью изъятых из оборота, состоит в том, что эти ЗУ могут  предоставляться в частную собственность, но с ограничениями, которые установлены  специальным законодательством. Ограниченными  в обороте могут быть ЗУ, находящиеся  в государственной и муниципальной  собственности. Решение вопроса  о возможности передачи в частную  собственность ограниченных в обороте  ЗУ Земельный кодекс отнес к компетенции  Федерации.

Ограничения оборота земельных  участков устанавливает п.5.ст.27 ЗК РФ. К ним относятся земли, занятые лесным и водным фондом, земли, предоставленные для нужд обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд, организаций федерального транспорта (морского, речного, воздушного) и др. Ограничение оборота ЗУ может устанавливаться Федеральными законами.