Земельные отношения

     Развитие  земельных отношений  в России  

     С развитием государственности собственность  на землю приобретала все большее  значение. В IХ в. благодаря объединению  Киевского и Новгородского княжеств было положено начало формированию могущественного  древнерусского государства – Киевской Руси, во главе которого стоял Великий Киевский князь, являющийся самым могущественным феодалом и верховным собственником всей земли. Отдельные волости и княжества, входившие в государство, управлялись княжескими наместниками (посадниками) из Киева.

     Начало  разграничения земель у восточных  славян и появления межевания  на территории древнерусского государства  в истории четко не прослеживается. До некоторых пор существовало обилие свободных земель. Пограничные знаки  не ставились. Границей могли служить естественные рубежи (реки, ручьи, лощины и т. п.). Межи, засечки на деревьях с течением времени появились, предположительно, при сближении границ осваиваемых территорий. В дальнейшем славяне пользовались специальными межевыми знаками “тамги”, представляющими собой сложенные определенным образом камни. Межой являлись и борозды.

     Разграничение (межевание) земель необходимо было как  для технического, так и для  правового оформления границ.  

     Землемерие (землеустройство) известно было в крупнейших политических центрах Древней Руси (Киеве, Новгороде, Смоленске) еще до официального принятия христианства.

     Землемерие (землеустройство) известно было в крупнейших политических центрах Древней Руси (Киеве, Новгороде, Смоленске) еще до официального принятия христианства.

     В удельный период и во времена Московского  царства межевые работы осуществлялись представителями известных княжеских  и боярских фамилий. Первые землемеры, межевщики должны были знать грамоту, межевые законы и владеть элементарными  приемами геодезических измерений.

     Период  татаро-монгольского владычества в  истории русского землеустройства  связан с проведением писцовых описаний российских земель, включавших в себя определение площадей, состава, качества, местоположения и принадлежности земельных владений в целях правильного обложения их собственников налогами и повинностями (1245, 1257, 1275 гг.). Подобные работы проводились и в начале XIV в.

     Присоединение удельных княжеств к Великому Московскому  княжеству после свержения татаро-монгольского ига вызвало необходимость проведения переписей для одинаковой раскладки податей. Переписи проводились чиновниками, называвшимися “численниками”, “пошлинниками” или “писцами”. Они мерили владения всех частных лиц по отдельности и всего княжества в целом.

     Появились и получили распространение местные межевые законы Московского, Новгородского и Псковского княжеств.

     Качественно новым этапом в развитии межевания  явились работы, связанные с введением  при Иване III Васильевиче (1440—1505 гг.) поместной системы, то есть вознаграждения за службу землей, отдаваемой в потомственное или пожизненное владение.

     Качественно новым этапом в развитии межевания  явились работы, связанные с введением  при Иване III Васильевиче (1440—1505 гг.) поместной системы, то есть вознаграждения за службу землей, отдаваемой в потомственное или пожизненное владение. Необходимость в нарезке поместий и их разграничении превратила межевые работы в масштабах государства из разовых в постоянные.

     При Иване Грозном Указом от 20 сентября 1556 г. был утвержден первый писцовый наказ, велевший разверстать “землемерием” все поместья, а излишки разделить между неимущими, что являлось началом писцовых описаний. Работы велись на основе “писцовых наказов” — специальных документов о порядке проведения описаний. Проверкой, исправлением и дополнением уже произведенных ранее описаний занимались дозорщики, измерением земли – мерщики.

     Наблюдение  за ходом земельных описаний и  межеваний было поручено Поместной  избе, учрежденной Иваном IV для ведения  всех дел, касающихся поместий и вотчин. По существу, это был первый в истории российского государства орган, ведающий земельно-кадастровыми работами. Впоследствии он был преобразован в Поместный приказ. Через приказ служилым людям предоставляли земли в поместное владение. Приказ являлся высшей инстанцией по разрешению земельных споров.

     На  Руси в ХVI в. сформировались следующие  формы землевладения и землепользования: феодальное (вотчинное и поместное) землевладение; крестьянское землевладение  и землепользование; монастырское и  церковное землевладение; дворцовое и государственное землевладение.

     На  Руси в ХVI в. сформировались следующие  формы землевладения и землепользования: феодальное (вотчинное и поместное) землевладение; крестьянское землевладение  и землепользование; монастырское и церковное землевладение; дворцовое и государственное землевладение.

     Вотчинное землевладение возникло в период удельных княжеств. Вотчина – участок  земли, которым владелец мог распоряжаться  на праве полной собственности (продавать, дарить, завещать). Владельцы вотчин обязаны были предоставлять в государственное войско вооруженных воинов. На основании Соборного уложения 1649 г. различались три вида вотчин: наследственные (родовые); выслуженные – полученные от князя за определенные заслуги; купленные – приобретенные за деньги у других феодалов.

     Поместное землевладение возникло при Иване III и получило распространение наряду с вотчинным, но в ХVII в. практически  полностью вытеснило его и  стало занимать около 80% всех земель. Поместье являлось временным земельным владением и предоставлялось государственным служилым людям (вместе с живущими на ней крестьянами) на определенных условиях на срок службы. Если служилый человек по каким-либо причинам оставлял службу, то земельный участок передавался другому лицу. Поместье не могло дробиться, а если передавалось по наследству, то лишь старшему сыну.

     Велики  были размеры монастырского и  церковного землевладения. В ХVI в. монастырское землевладение настолько расширилось, что представляло собой угрозу поместной  системе. По Соборному уложению, 1649 г. передача поместных земель монастырям была полностью запрещена.

     Дворцовое землевладение зародилось в удельный период. Удельные князья имели значительные земельные владения, передававшиеся по наследству и постоянно расширяющиеся  за счет земель мелких удельных князей, вотчин, принадлежащих боярам и служилым людям, а также крестьянских земель. С развитием государственности стали различать дворцовые и государственные земли. Дворцовые земли находились в собственности князя, и доходы с них шли на содержание князя и его семьи (дворца). Государственные земли считались собственностью государства, и доходы с этих земель поступали в казну. В ХIV – начале ХVIII вв. такие земли назывались черными.

     Из  государственных земель выделялись поместья служилым людям или жаловались вотчины. Впоследствии из государственных земель выделились специальные земли ведомств, например ямского (почтового).

     Середина XVII в. ознаменовалась завершением закрепощения крестьян.

     Середина XVII в. ознаменовалась завершением закрепощения крестьян. Соборное уложение 1649 г. ввело принцип крепостной наследственности, тем самым окончательно закрепив зависимость крестьянина от феодала. Крестьянином можно было распоряжаться по своему усмотрению, в частности продать, обменять, наказать и т. д. К концу XVII в. в крепостной зависимости находились почти 90% крестьян.

     В ХV—ХVI вв. была наиболее распространена оброчная форма ведения хозяйства. Оброк выплачивался крестьянами  помещику в натуральном (продуктами, услугами) или денежном виде за пользование земельным наделом. В ХVIII в. на смену оброчной форме ведения хозяйства приходит барщина, представляющая собой отработку крестьянами на земле помещика 3—6 дней в неделю.

     В 1680 г. был издан Писцовый наказ, предписывающий проведение валового межевания. Правительство уже в апреле 1684 г. издало новый Писцовый наказ по проведению всеобщего валового межевания всех земель государства. В основание вновь изданного указа была положена проверка прав каждого владельца земли.

     Существенно отразилась на развитии российского межевания реформаторская деятельность Петра I.

     Существенно отразилась на развитии российского  межевания реформаторская деятельность Петра I.

     Проведенное им переустройство поместной системы  и изменение порядка взимания налогов привели к снижению значимости кадастровых описаний и межеваний в целом. Был ликвидирован Поместный приказ, а созданной на его базе Вотчинной коллегии вменялся из большого перечня ранее ведущихся межевых дел только разбор и укрепление прав на недвижимое имущество (на землю) и производство межеваний по указаниям Сената, присутственных мест, по просьбам частных лиц и др.

     По  указу 1714 г. деление на вотчины и  поместья было прекращено в связи  с реорганизацией российской армии  из поместной в регулярную (содержащуюся за счет правительства). Вместо вотчин и поместий было введено новое понятие “недвижимая собственность”, или “имение”. Помещики получили право полного и неограниченного распоряжения землей, не будучи обязанными, как ранее, служить на государственных должностях и содержать поместную армию. В целях укрепления феодального землевладения и охраны его от дробления в 1714 г. был издан Указ “О единонаследии в недвижимых имуществах”, по которому землевладения должны были переходить по наследству одному из сыновей владельца.

     При Петре I была изменена система взимания земельного налога. С введением подушной подати взамен налога с земель значительно  упростилась система взимания налогов, так как отпала необходимость  в количественном и качественном учете земель, сократились затраты на сбор налогов, к платежам было привлечено все трудоспособное население, что послужило увеличению доходов государства. Отмена налога с земель привела к прекращению кадастровых описаний земель с целью налогообложения. С одной стороны, это позволило сократить расходы государства на кадастровые работы, с другой – привело к путанице в земельных отношениях и возникновению земельных споров.

     Другим  преобразованием земельных отношений, проведенным Петром I, была секуляризация (изъятие в пользу государства) части монастырских, церковных и синодских земель, издан ряд указов, ограничивающих рост церковного и монастырского землевладения.

     В 1715 г. начались картографические работы по созданию общей (генеральной) карты  России и партикулярных карт на отдельные  губернии страны. Эти работы продолжались до середины 40-х годов и стали геодезической и межевой школой для первых русских геодезистов, создали базу для проведения обширных лесоустроительных и картографических работ в середине XVIII в., для составления планов Москвы и Петербурга в 1731—1739 гг. В результате этих работ был создан первый в истории государства печатный атлас земель России, состоящий из 20 карт.

     Императрица Елизавета Петровна в 1752 г. издала Манифест о межевании земель. Неустроенность земельных отношений и неудачная попытка межевания по инструкции 1754 г. привела к тому, что Указом от 20 февраля 1765 г. Екатерина II учредила особую Комиссию о государственном межевании, которой предписывалось подготовить проект основных правил государственного межевания, соответствующих современным условиям. Согласно этим документам, при отсутствии споров с соседями все земли в ходе межевания закреплялись за владельцами по их фактическому пользованию. В результате Генерального межевания не устанавливались границы всех отдельных владений, поскольку оно велось по дачам. В 1767 г. был установлен особый вид межевания внутри дач, названный “специально-коштным межеванием через землемеров генерального размежевания земель”, который проводился по просьбам землевладельцев и за их счет.

     Возможности крепостного хозяйства как экономической  системы ко второй четверти ХIХ в. были полностью исчерпаны и в 30—50-е годы страна вошла в полосу глубокого кризиса.

     19 февраля 1861 г. царское правительство  утвердило “Положение о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости” и Манифест о крестьянской реформе.  

     19 февраля 1861 г. царское правительство  утвердило “Положение о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости”  и Манифест о крестьянской  реформе. Крепостное право на  крестьян в помещичьих имениях и на дворовых людей отменялось навсегда. Крестьянам, вышедшим из крепостной зависимости, предоставлялись личные и имущественные права состояния свободных сельских обывателей. Помещики сохраняли право собственности на все принадлежавшие им земли. Эти земли они предоставляли в постоянное пользование крестьянам (под участки крестьянской усадьбы и прочие земельные наделы) для выполнения повинностей перед помещиком и государством. В качестве официальных документов, определявших земельные отношения между крестьянами и помещиками были утверждены Уставные грамоты, в которых указывалось количество земли, которой пользовались крестьяне до реформы и обозначались земли и угодья, которые оставались у крестьян при освобождении. В грамоте перечислялись также повинности крестьян в пользу помещиков, на ее основе определялся размер выкупных платежей крестьян на землю.

     Землеустроительные  мероприятия в этот период включали в себя следующие действия: определение  размеров земельных наделов; установление повинностей с земельных наделов; составление уставных грамот; определение размеров выкупных платежей; отвод земельных наделов в натуре; разверстание и отграничение крестьянских земель от помещичьих владений.

     Издание Указа, позволявшего закреплять за собой свой надел, положило начало Столыпинской аграрной реформе.

     9 ноября 1906 г. вышел Именной Высочайший  Указ, данный Сенату Николая II, содержащий положения о крестьянском  землевладении и землепользовании. Издание Указа, позволявшего закреплять за собой свой надел, положило начало Столыпинской аграрной реформе.

     Основной  целью реформы явилось ускорение  процесса расслоения крестьянства, насаждение частной земельной собственности  и создание многочисленного и  сильного класса зажиточных крестьян (кулаков), который должен был стать опорой государственной системы. Содержание нового землеустройства определилось целым рядом законов и положений, основными из которых явились Указ от 9 ноября 1906 г., Закон 14 июня 1910 г., Закон о землеустройстве от 29 мая 1911 г. (дополненный и изданный в качестве Положения о землеустройстве в 1912 г.) и Наказ землеустроительным комиссиям от 19 июня 1911 г.

     Накануне  реформы в России существовали два  вида крестьянских общин: передельные, в которых каждые 12 лет производились переделы земель; беспередельные, в которых в течение 24 лет переделы земли не производились. Для роспуска передельных общин требовалось решение не менее двух третей схода. Беспередельные общины распускались автоматически.

     Выходящий из общины крестьянин взамен многочисленных земельных участков, разбросанных на значительном расстоянии друг от друга, получал право на компактный участок – отруб или мог поселиться на хуторе – отдельном земельном участке с жилыми и хозяйственными постройками.

     В целом столыпинское землеустройство не смогло реализовать первоначальные цели, поставленные правительством. В стране образовалось множество форм землевладения и землепользования: помещичье, общинное, подворное, хуторское, отрубное, частновладельческое, церковное, государственное и др., которые в совокупности не представляли четко организованной системы и порождали множество неурядиц в земельных отношениях.

     Однако  положение в русской деревне  заметно улучшилось. В 1907 г. были отменены выкупные платежи. В связи с окончанием мирового сельскохозяйственного кризиса начался рост цен на зерно.

     Первым  документом, изменившим существующий до 1917 г. земельный строй стал Декрет о земле...

     Первым  документом, изменившим существующий до 1917 г. земельный строй стал Декрет о земле, провозгласивший, что вся земля (государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, частновладельческая, общественная и крестьянская) отчуждается безвозмездно, обращается во всенародное достояние и переходит в пользование всех тех, кто трудится на ней.

     Основное  содержание землеустроительных работ  в 1918 г. заключалось в отграничении земельных участков, не подлежащих распределению; сборе статистических и картографических материалов для  выработки норм наделения землей; распределении конфискованных земель во временное пользование; перераспределении всех земель (черный передел); съемке неделимых площадей для последующего устройства их территории; оказании помощи при распределении земель под посевы.

     14 февраля 1919 г. ВЦИК утвердил  специальное постановление, получившее название “Положение о социалистическом землеустройстве и о мерах перехода к социалистическому земледелию”. Новые задачи обусловили необходимость реорганизации землеустроительных органов. В составе Наркомзема в мае 1919 г. был создан Центральный отдел землеустройства (Центрозем), которому были переданы функции существовавших ранее землемерно-технического отдела, переселенческого управления и отдела текущей земельной политики.

     30 октября 1922 г. 4-я сессия ВЦИК приняла Земельный кодекс РСФСР, который существенно изменил земельную политику, привел ее в соответствие с новыми задачами хозяйственного строительства в деревне.

     Вторая  половина 1929 г. стала началом сплошной коллективизации. Землеустройство вновь образуемых колхозов должно было проводиться в течение двух недель после их создания. Примерным уставом сельскохозяйственной артели от 1 марта 1930 г. был установлен порядок формирования землепользований колхозов.

     Сплошная  коллективизация сельского хозяйства в корне изменила структуру землеустроительных работ и сформировала два их основных вида: межхозяйственное (вместо ранее существовавшего межселенного), связанное с образованием новых и улучшением существующих землепользований социалистических сельскохозяйственных предприятий, и внутрихозяйственное (вместо внутриселенного), связанное с организацией территории социалистических сельскохозяйственных предприятий. Менялось и содержание землеустройства: вместо основной ранее землераспределительной функции главной становилась организация использования земли сельскохозяйственного назначения с учетом требований крупного производства, механизации полевых работ.

     Выдача  колхозам Государственных актов  на вечное (бессрочное) пользование  землей и связанное с ней землеустройство в 1935—1938 гг. потребовали мобилизации на эти работы всех землеустроительных сил, поэтому внутрихозяйственная организация территории колхозов и совхозов в этот период осуществлялась в незначительном объеме.

     В “Основах земельного законодательства Союза ССР и союзных республик”, принятых в 1968 г. и Земельных кодексах союзных республик нашел отражение опыт правового регулирования социалистических общественных отношений в области распределения, использования и охраны земель.   
 

     Земельная реформа 90-х годов XX в.

     Земельная реформа, начатая в России в 1990 г., имела следующие цели: осуществление  перехода к многообразию форм собственности  на землю, землевладения и землепользования; обеспечение социально справедливого  и экономически обоснованного перераспределения земель; создание равных экономических условий для всех форм хозяйствования; создание экономического механизма регулирования земельных отношений и стимулирования рационального использования и охраны земель; прекращение процесса деградации земли и других связанных с нею природных ресурсов, обеспечение их восстановления.

     Государство отказалось от монопольной собственности  на землю, но приватизация земли шла  медленно, непоследовательно, что порождало  путаницу и множество ошибок, особенно в вопросах получения крестьянами права собственности на имущество сельхозпредприятий и землю. Многие нормативные акты противоречили друг другу.

     В апреле 1990 г. Указом Президиума Верховного Совета РСФСР был изменен порядок  землепользования в сельских населенных пунктах. Из сельскохозяйственных земель выделялись участки для передачи сельским и поселковым советам. Было разрешено также арендовать земельные участки.

     На  основании Закона РСФСР от 14 июля 1990 г. “О республиканских министерствах  и государственных комитетах РСФСР” был создан Государственный комитет РСФСР по земельной реформе.

     В конце 1990 г. Верховный Совет РСФСР  принял законы: “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”, “О земельной реформе”; “О социальном развитии села”. Законом  “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” было установлено, что член колхоза (работник совхоза) имел право выйти из его состава и создать крестьянское хозяйство без согласия трудового коллектива или администрации предприятия. Кроме того, этот закон определил права собственников земельных долей.

     В России была провозглашена частная  собственность на земельные участки, используемые для сельскохозяйственного  производства (земли фермеров, садоводов, земли под личными подсобными хозяйствами, индивидуальным жилищным строительством, животноводческими кооперативами, а также находящиеся в колхозно-кооперативной и коллективно-долевой собственности). Другим категориям граждан и юридических лиц право частной собственности на землю предоставлено не было. Был введен мораторий на куплю-продажу земли (от 5 до 10 лет).

     В декабре 1991 г. в соответствии с Указом Президента РФ “О неотложных мерах  по осуществлению земельной реформы  РСФСР” и Постановлением Правительства  РФ “О порядке реорганизации колхозов и совхозов” коллективы колхозов и совхозов должны были по своему усмотрению принять решение о переходе к частной, коллективно-долевой и другим формам собственности. При этом разрешалась продажа земли для ведения гражданами крестьянского (фермерского) хозяйства.

     23 декабря 1992 г. был принят Закон РФ “О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства”.

     В конце 1991 г., как и во многих государствах мира, в России были введены платежи за землю: земельный налог, арендная плата, цена земли в случае ее купли-продажи.

     С ноября 1992 г. по декабрь 1993 г. было продолжено дальнейшее совершенствование системы  регистрации различных форм землевладения и землепользования, проведение учета количественных и качественных характеристик земель, определение подходов к экономической оценке земель в условиях рыночного оборота. За короткий срок было принято более 50 основных нормативных документов для реализации земельной реформы.

     Постановлением  Правительства РФ от 30 мая 1993 г. был  утвержден “Порядок купли-продажи  гражданам Российской Федерации  земельных участков”, в соответствии с которым мораторий на куплю-продажу  земель действовал только для крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных предприятий.

     В 1992—1993 гг. были также решены многие политические, экономические, технологические  и социальные проблемы, такие как  ликвидация монополии государственной  собственности на землю и осуществление  перехода к многообразию форм собственности на землю, владения и пользования ею; формирование слоя средних и мелких земельных собственников; улучшение структуры управления земельными ресурсами; обеспечение всех желающих граждан приусадебными и садово-огородными участками; внедрение нового экономического механизма регулирования земельных отношений и стимулирования рационального использования и охраны земель; реорганизация колхозов и совхозов, приватизация их земельной собственности, образование крестьянских и фермерских хозяйств.

     Важным  шагом в правовом регулировании  земельных отношений являлся  Указ Президента Российской Федерации  от 27 октября 1993 г. “О регулировании  земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”, который  впервые отнес землю к объектам недвижимости. Указом были отменены большинство ограничений на отчуждение земли, расширен перечень сделок с земельными долями.

     Принятие  новой Конституции РФ 12 декабря 1993 г. разрешило главный спорный  вопрос в сфере земельных отношений. Конституция закрепила право частной собственности на землю в РФ.

     Затем наиболее значимым документом явилось  Постановление Правительства Российской Федерации от 3 ноября 1994 г. “О порядке  определения нормативной цены земли”, установившее нормативную цену земли, равную 200-кратной ставке земельного налога на единицу площади земельного участка.

     С 1 января 1995 г. была введена в действие часть первая Гражданского кодекса  Российской Федерации, который определил, что к недвижимым вещам (недвижимому  имуществу) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей.

     1997 г. ознаменовался важным для  развития земельных отношений  в Российской Федерации событием: принятием в июле Федерального  закона “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (вступившим в силу в феврале 1998 г.). Закон установил основные принципы и порядок государственной регистрации прав на недвижимость и формирования единой системы регистрации, исключив из этой системы органы Госкомзема России.

     В 1998—2001 гг. был принят ряд важных законов: “О государственном земельном  кадастре”, “О землеустройстве”, “О разграничении государственной  собственности на землю” и Земельный  кодекс Российской Федерации, значительно  продвинувшие проблемы формирования земельных отношений в стране.

     В России в 1991—2001 гг. возникло приблизительно 275 тыс. крестьянских (фермерских) хозяйств; были расширены земли сельских населенных пунктов; создан фонд перераспределения  земель; начался процесс приватизации земли под предприятиями; приняты законодательные земельные акты; начался рыночный оборот земель; введена платность землепользования; стала формироваться автоматизированная система ведения государственного земельного кадастра, была обеспечена потребность населения в земельных участках для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства; существенный рост получило индивидуальное жилищное строительство.