Земельные участки

Земельное право

Земельное право России

                                                    Болтанова Елена Сергеевна

                                                                      доцент кафедры природоресурсного,

                                                                    земельного и экологического права

Консультация в субботу, в 14:15, кафедра

Учебники:

1. УМК
2. Болтанова Е. С. Земельное право.

Вопрос 1. Предмет, метод земельного права.

Предмет земельного права

В 1917 г. земельное право стало  выделяться как отдельная отрасль  права.

Существуют различные точки  зрения на предмет земельного права. Одна группа авторов, в частности Жариков, определяет предмет через перечисление отдельных видов отношений, оставляя денный перечень открытым. Вторая группа авторов (Крастелев, Краснова) определяют предмет как волевые общественные отношения, возникающие по поводу земли, которые возможно и должно регулировать правовыми нормами. Третья группа авторов, авторы которых ссылаются на легальное определение земельных отношений, ст. 3 ЗК определяет предмет как общественные отношения, возникающие в сфере охраны и использования земель. Четвертая группа авторов устанавливает предмет через определение конкретных видов общественных отношений. Ерофеев говорит, что предмет – это отношения по владению, пользованию и распоряжению земельных участков и управлению земельной сферой.

Таким образом, предмет земельного права – это совокупность имущественных и неимущественных общественных отношений, возникающих в сфере использования, управления, охраны земель, урегулированные нормами земельного права.

Земля и земельные участки может  рассматриваться в различных  аспектах:

1. это часть окружающей природной среды, существующей независимо от воли и сознания человека;
2. это основа жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории (в соответствии со ст. 9 Конституции);
3. это объект хозяйствования, средство производства (в этом аспекте земля рассматривается, когда используется плодородие земли);
4. это объект собственности, объект недвижимости;
5. это пространственный предел распространения политической власти государства;
6. это территориальная основа для размещения иных объектов, в том числе объектов недвижимости.

Метод земельного права

Метод – совокупность юридических способов воздействия на участников юридических отношений. Существует 3 основных способа: обязывание, дозволение, запрет; сочетание которых приводит к императивному и диспозитивному методам. В ЗП используются оба метода.

Земельное право (как правовая отрасль) – это система правовых норм, регулирующих общественные отношения в сфере использования, управления, охраны земель с целью рационального использования земельных ресурсов, сочетания интересов общества и законных интересов физических и юридических лиц, а также с целью охраны жизни и здоровья человека.

Вопрос 2. Источники земельного права.

Источник ЗП – это внешняя форма выражения земельно-правовых норм:

1. международные договоры, ратифицированные Россией, общепризнанные принципы и нормы международного права;
2. нормативно-правовые акты:
1. федеральные законы (Земельный Кодекс, Лесной Кодекс, Водный Кодекс, иные законы);
2. нормативно-правовые нормы органов исполнительной власти;

Ст. 2 ЗК

3. законодательство субъектов РФ:

Земельное законодательство отнесено к совместному ведению РФ и её субъектов. На уровне федеральных актов: ограничение оборотоспособности земельных участков; порядок пользования и условия пользования земельными участками; ограничение прав землепользования; порядок государственного мониторинга и иные.

4. НПА органов местного самоуправления:
1. правила землепользования и застройки городского округа/городского поселения;
5. обычай – это сложившийся в течение длительного времени и широко применяемое правило поведения, не закреплённое в нормах законодательства.

Вопрос 3. Конституционные основы земельного права.

Конституционные основы земельного права – это положения, содержащиеся в Конституции, закрепляющие основы регулирования земельных отношений.

Выделяют 3 группы таких норм:

1. положения, которые определяют правовой режим земельных участков (ст. 9 Конституции; ст. 36 Конституции РФ, в соответствии с которой земельные участки могут находиться в различных формах собственности);
2. нормы, определяющие предметы ведения РФ и субъектов РФ (ст. 72 Конституции РФ: к совместному ведению отнесены вопросы разграничения государственной собственности на землю; управление, распоряжение федеральной собственности на землю осуществляет Правительство РФ; в совместном ведении находятся вопросы владения, пользования и распоряжения земель);
3. конституционные положения, устанавливающие права граждан на землю (ст. 36 ч. 1 – граждане и их объединения могут иметь в частной собственности земельные участки; ст. 35 – каждый может владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственником которого он является; никто не может быть лишен имущества, кроме как по решению суда; принудительное изъятие имущества допускается только при равноценном возмещении).

Вопрос 4. Система земельного права.

Система – это некая внутренняя структура права.

Система ЗП – это объективно существующее, упорядоченное единство земельно-правовых институтов; последовательно расположенных в соответствии с их ролью, значимостью в регулировании земельных отношений и их содержанию.

Выделяют общую и особенную  части.

Общая часть включает правовые институты, которые регулируют все или почти все виды земельных отношений. Перечень правовых институтов:

1. институт права собственности на земельные участки;
2. институт землепользования – институт иных видов прав на землю (помимо права собственности существует иные 5 прав: пожизненное наследственное владение, постоянное (бессрочное) пользование, сервитут, аренда, безвозмездное срочное пользование);
3. институт управления в области использования и охраны земли;
4. институт охраны земель и защиты прав на землю собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов.

Особенная часть. В ЗП Особенная часть формируется в зависимости от категории земель. В России 7 категорий земель:

1. правовой режим земель сельскохозяйственного назначения;
2. земли населенных пунктов;
3. земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, космического обеспечении, обороны, безопасности и иного специального назначения;
4. земли особо охраняемых территорий и их объекты;
5. земли лесного фонда;
6. правовой режим земель водного фонда (земли, занятые водными объектами, занятые техническими сооружениями);
7. земли запаса (это единственная категория земель, целевое назначение которых не определено).

Вопрос 5. Принципы земельного права.

Принципы – это объективно обусловленные характером земельных отношений основополагающие идеи, положения, отражающие сущность земельного права.

ЗП основывается на межотраслевых принципах (напр., принцип законности), на отраслевых принципах.

Принципы земельного законодательства прямо закреплены в ст.1 Земельного кодекса, могут быть закреплены в других нормативно-правовых актах. Принципы ЗП меняются. Принципы земельного законодательства не всегда закреплены в нормативно-правовых актах, они могут следовать из сущности норм.

Основные принципы земельного права:

1. принцип учета публичных и частных интересов при регулировании земельных отношений;
2. принцип целевого использования земельных участков;

Это основная правовая характеристика земельного участка. За нарушение  этого принципа наступает административная, гражданско-правовая, земельно-правовая ответственность (вплоть до изъятия земельного участка). Реализация этого принципа на практике заключается в том, что если собственник земельного участка использует его не по назначению, то этот участок может быть изъят;

3. принцип рационального использования земельных участков;

Рациональное использование – это использование земельного участка с получением максимальной прибыли при минимальных издержках и с соблюдением всех требований законодательства (природоохранного, земельного и иного). Требование рационального использования реализуется не только правообладателем земельного участка, но и государственными органами (наиболее правильное перераспределение земельных ресурсов).

4. принцип управления в сфере использования и охраны всеми земельными участками независимо от формы собственности на них (этот принцип тесно переплетается с целевым назначением);
5. принцип платности использования земельных ресурсов;

Впервые о платности  использования земли законодатель закрепил в Земельном кодексе 1991 года; в этом же году был принят закон о плате на землю. Сегодня этот вопрос регулируется Земельным кодексом и Налоговым кодексом. Существует две формы платы: земельный налог и арендная плата. Исключение из этого принципа могут быть установлены ФЗ.

6. принцип приоритета интересов народов, населения, проживающих на соответствующей территории;

Он отражается в нормах законодательства: если земельный участок предоставляется  для строительства, должны учитываться интересы населения, проживающего в этой местности. В СМИ опубликовывается информация о планируемом выделении участка. Этот принцип связан с первым – принципом учета публичных и частных интересов;

7. принцип приоритета особо ценных земель и особо охраняемых земель (земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда, земли особо охраняемых природных территорий, земли историко-культурного назначения и другие);

Этот принцип означает, что изъятие  некоторых категорий земель осуществляется в исключительных случаях, либо на их изъятие установлен запрет;

8. принцип учета многоаспектности земли при регулировании земельных отношений.

Вопрос 6. Земельные правовые отношения.

Земельно-правовые отношения – это общественные отношения, возникающие в сфере управления, использования и охраны земель, урегулированные нормами земельного права, состоящие во взаимной связи взаимных субъективных прав и юридических обязанностей участников этих отношений.

Субъект земельных  отношений

Структура земельных отношений включает в себя 3 элемента:

1. субъект,
2. объект,
3. содержание.

Субъект – это лица (в т.ч. и публичные образования), наделенные законодательством юридическим свойством, позволяющим им участвовать в земельных правоотношениях.

Три группы субъектов в зависимости  от единства их правового статуса:

1. Физические и юридические лица – они являются участниками всех видов земельных отношений;
2. Органы государственной власти, органы местного самоуправления и их должностные лица – эти субъекты участвуют в управленческих отношениях и правоохранительных отношениях по использованию (предоставляются на праве постоянного бессрочного пользования или аренды). К этой группе относятся суды и правоохранительные органы
3. Публичные образования: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования – в основном, являются участниками только отношений публичной (государственной и муниципальной) собственности.

Объект земельных  отношений

Объект – то, по поводу чего возникают отношения.

К объектам относятся:

1. земля, как природный ресурс, как часть окружающей среды (как природный объект);
2. земельный участок;
3. части земельного участка (при установлении обременений). Напр., сервитут может быть установлен на часть участка; фактического разделения участка не происходит. “Часть земельного участка” – категория временная;
4. земельные доли или доля в праве собственности на земельный участок (в случае общедолевой собственности).

Содержание  земельных отношений

Содержание  земельных отношений – это совокупность субъективных прав и юридических обязанностей.

Субъективное право – предусмотренная правовой нормой мера возможного поведения уполномоченного субъекта, обеспеченная законом, которая включает в себя:

1. право на обладание земельным участком;
2. право на совершение конкретного действия или бездействия (на определенное поведение);
3. право требовать от обязанного лица определенного поведения (активного или пассивного);
4. право на защиту (спорный элемент).

Юридическая обязанность – это мера должного поведения участника правоотношения, обеспеченная нормой права.

Юридические обязанности бывают активные и пассивные.

Права и обязанности участников земельных отношений могут быть общими (все собственники должны использовать земельный участок по целевому назначению) и специальные (например, обязанность произвести осушение земельного участка).

Классификация земельных правоотношений

Классификация земельных правоотношений:

1. в зависимости от содержания:

1. отношения собственности на землю;

2. отношения землепользования (в широком смысле);
3. управленческие отношения;
4. правоохранительные отношения

2. в зависимости от характера земельных правоотношений:

1. материальные земельные отношения – это общественные отношения, урегулированные нормами земельного права, устанавливающие права и обязанности участников земельных отношений (как правило, это статистические отношения);
2. процедурные земельные правоотношения – это общественные отношения, урегулированные нормами земельного права, устанавливающие порядок положительной, позитивной деятельности уполномоченных субъектов;
3. процессуальные земельно-правовые отношения – это общественные отношения, урегулированные нормами права, устанавливающие порядок деятельности юрисдикционных органов (как правило, это суды) по принудительной реализации земельно-правовых норм, разрешению земельных споров и привлечению виновных лиц к ответственности. Процессуальные отношения – это отношения конфликтные.

Основания изменения земельных правовых отношений:

1. изменение качества земель;
2. изменение категории, целевого назначения, целевого использования земельного участка;
3. переоформление прав на земельный участок;
4. установление охранных зон – они предполагают некоторые ограничения на использование.

Вопрос 7. Земля и земельный участок как объект земельных отношений.

Вся земля в пределах государственной  границы РФ – это земельный  фонд России. На сегодняшний день земельный фонд России составляет 1708,9 млн. га (без территориального моря и внутренних вод). Земельный фонд (в зависимости от хозяйственных и экономических характеристик) по целевому назначению делится на категории земель.

Существует 7 категорий:

1. земли сельскохозяйственного назначения – земли, находящиеся за границами населенных пунктов и предоставленные или предназначенные для нужд сельского хозяйства;

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяется фонд перераспределения, в который включаются выморочные земельные участки, земельные участки, изъятые из государственных или муниципальных нужд, либо земельные участки, от которых добровольно отказались.

2. земли населённых пунктов – это земли, используемые и предназначенные для застройки населённых пунктов;

Земли населенных пунктов всегда отделяются границами от других земель.

3. земли специального назначения – это земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для использования в соответствующих специальных целях, и права на которые возникли по основаниям, предусмотренным земельным законодательством;
4. земли особо охраняемых территорий – это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, рекреационное, эстетическое, оздоровительное и иное ценное назначение, которые изъяты из хозяйственного использования и для которых установлен особый правовой режим;
5. земли лесного фонда – состоят из лесных земель (это покрытые лесной растительностью, либо предназначенные для её восстановления) и нелесных земель (предназначены для лесного хозяйства);
6. земли водного фонда – это земли, покрытые поверхностными водами и занятые гидротехническими либо иными сооружениями, расположенными на водных объектах;
7. земли запаса – это земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставленные физическим и юридическим лицам (исключение составляют земли сельскохозяйственного назначения).

Перевод земель или земельных участков – это процедура изменения категории земель или земельных участков, урегулированная специальными нормативно-правовыми актами (ФЗ от 21.12.2004 г. “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”, Земельный кодекс, иные федеральные законы и законы субъектов РФ). В основном переводятся земли сельхоз назначения и земли запаса.

Решение о переводе земель или земельных  участков принимают следующие органы:

1. Правительство РФ – в отношении федеральных земель;
2. органы исполнительной власти субъектов РФ – в отношении региональных земель (земель субъектов РФ) и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной или муниципальной собственности;
3. органы местного самоуправления – в отношении иных земель (муниципальных земель и частных земель, за исключением земель сельскохозяйственного назначения).

Особенности:

1. в отношении земель населенных пунктов и при переводе в земли населенных пунктов решение принимается в порядке, определенном для установления границ населенных пунктов;
2. при переводе земель особо охраняемых территорий решение принимается путём установления или изменения границ туристско-рекреационной особой экономической зоны (одна из особых экономических зон).

Закон предусматривает случаи, когда  сами органы местного самоуправления могут осуществлять перевод. Органы местного самоуправления и органы государственной власти могут ходатайствовать о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую без согласия их правообладателей, только в 2^х случаях: если такой перевод связан с установлением или изменением границ населенного пункта, либо при создании особо охраняемых природных территорий без изъятия у правообладателя. Во всех остальных случаях волеизъявление должно идти от собственника или правообладателя.

Перевод считается состоявшимся с  момента внесения записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.  Изменение правоустанавливающих документов не требуется.

Земельный участок – это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Основными правовыми характеристиками земельного участка являются целевое назначение и разрешенное использование.

Границы земельного участка устанавливаются  путём межевания. В результате межевания, которое проводится кадастровым  инженером, составляется межевой план, который необходим для государственного кадастрового учета.  В результате этого каждому земельному участку присваивается индивидуальный кадастрово-учетный номер, сведения о земельном участке вносятся в государственный кадастр недвижимости и такие сведения подтверждают существование земельного участка или прекращение существования земельного участка.

Основными юридическими характеристиками  являются экономические, технические  и юридические сведения.

К важнейшим правовым характеристикам  относятся целевое назначение и разрешенное  использование.

Целевое назначение – это установленный законодательством порядок и условия использования земельного участка для конкретных целей в соответствии с категорией земель.

Разрешенное  использование – это порядок и условия использования земельных участков с учетом целевого назначения и установленных ограничений, обременений.

Пример: категории земель – земли населенных пунктов, целевое назначение – жилищное строительство, разрешенное использование – девятиэтажный двухподъездный дом.

Впервые нормативно разрешенное использование появилось в 1994 г.  В теории права разрешенное использование как категория встречалась.

Земельное законодательство связывает  разрешенное использование с  зонированием территории.

Градостроительное зонирование  – это зонирование территорий муниципальных образований с целью определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов для этих зон. Зоны устанавливаются в отношении земель поселений и городских округов и земель, на которых планируется застройка. Основным документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки, которые утверждаются нормативно-правовым актом органа местного самоуправления.

Градостроительный регламент  – это устанавливаемые в пределах границ территориальной зоны устанавливаемые виды разрешенного использования земельного участка всего того, что находится над и под поверхностью земельных участков, может использоваться для их застройки земельных участков или последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений; ограничение в использовании земельных участков, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства (высота, объем, плотность). Это также документ, который содержит информацию о разрешенном использовании земельных участков, всего того, что находиться над и под поверхностью земельных участков и может использоваться для последующего строительства; сведения о параметрах разрешенного строительства; информация о предельных размерах земельных участков; информация об ограничениях, обременениях прав.

Градостроительный регламент не распространяются на земельные участки, занятые некоторыми памятниками и ассамблеями памятников; земельные участки в границах территорий общего пользования; земельные участки, предназначенные для добычи полезных ископаемых; земельные участки, занятые линейными объектам. Градостроительный регламент не устанавливается для земельного лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водными объектами, земель в границах особых экономических зон, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), земли запаса, земли сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, Градостроительный регламент не распространяется на земли общего пользования, земли, занятые памятниками истории и культуры, занятые линейными объектами или предоставленные для добычи полезных ископаемых.

 В соответствии с Градостроительным кодексом существуют следующие виды разрешенного использования:

1. основные виды разрешенного использования;
2. условные виды разрешенного использования – этот вид устанавливается по решению главы местной администрации (напр., малоэтажные строительства).
3. вспомогательные виды разрешенного использования (напр., кафе, гаражи, магазины применяется только как дополнительные к первым двум).

Основные и вспомогательные  виды разрешенного использования выбираются правообладателями земельных участков самостоятельно без дополнительных разрешений, за исключением государственных и муниципальных органов, государственных и муниципальных учреждений и предприятий. Условно-разрешенный вид использования предоставляется по решению главы местной администрации с учетом результатов публичных слушаний.

Разрешенное использование может  быть изменено в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Порядок изменения целевого назначения федеральным законодательством не урегулирован; целевое назначение в рамках одной территории можно принимать на уровне субъекта РФ.

Если разрешенное использование земельного участка не соответствует градостроительному законодательству, то такой земельный участок может использоваться, если это не опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Возможна выдача разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, когда размер земельных участков меньше минимальных размеров, либо конфигурация или иные характеристики неблагоприятны для застройки. Такое разрешение выдает Глава местной Администрации с учётом публичных слушаний.

Градостроительный план – это документ, который составляется в виде самостоятельного документа или в составе межевания  территорий и распространяется на земельные  участки, подлежащие застройке. Существует форма градостроительного плана, которая утверждена 29.12.2005 г.

Градостроительный план земельного участка  – это документ, который требуется  при получении разрешения на строительство, либо разрешения на ввод объектов в  эксплуатацию. Градостроительный план выдается на земельные участки, застроенные или подлежащие застройке. В градостроительном плане содержаться сведения о границах земельных участков, о зонах действия публичных сервитутов, информация о градостроительном регламенте, о существующих объектах капитального строительства, о технических условиях подключения к объектам инженерной инфраструктуры и другая информация, которая необходима для строительства.

Понятие делимой вещи определено в  ст. 133 ГК, в соответствии с которой  неделимой признается вещь, раздел которой невозможен без изменения целевого назначения. Неделимым земельный участок может быть признан законом.

Границы земельного участка в натуре устанавливаются путем межевания, которое является видом кадастровых  работ. Межевание – подготовительный этап для постановки на кадастровый учет. В результате межевания составляется межевой план. Межевой план выдается при постановке земельного участка на учет, при разделе земельных участков, при учете изменений земельного участка или его частей. Межевой план состоит из графической и текстовой части. В графической части указываются:

1. сведения о кадастровом плане территории или кадастровые выписки земельного участка;
2. информация о доступе к земельному участку;
3. местоположение границ.