Земли населенных пунктов

 Содержание

Введение.....................................................................................................................2

1. Понятие  изъятия (выкупа) земельных участков  для государственных и муниципальных  нужд...............................................................................................3

2. Условия  изъятия (выкупа) земельного участка  .................................................6

3. Порядок  изъятия (выкупа земельного участка................................................13

Список используемой литературы........................................................................18

Приложение

ВВЕДЕНИЕ 

«Изъятие (выкуп) земельных  участков для государственных и  муниципальных нужд» обусловлена, прежде всего,  несколькими факторами. Во-первых, отношения, связанные с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных и муниципальных нужд регулируются сразу несколькими отраслями права – гражданским, земельным, жилищным правом. Как показывает анализ норм гражданского, жилищного и земельного законодательства, перечисленные отрасли права зачастую по-разному регламентируют некоторые вопросы, связанные с изъятием (выкупом) земельных участков для публичных нужд. 

Во-вторых, в настоящее  время арбитражные суды и суды общей юрисдикции рассматривают  все большее количество гражданских споров, связанных с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных и муниципальных нужд, которые касаются публичных и частных интересов.

В-третьих, большой интерес  к данной теме и проблемам, связанным с ней, вызван принятием  Федерального закона "Об организации и о проведении ХХII Олимпийских зимних игр и ХI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ, который установил специальные нормы для регулирования изъятия (выкупа), во многом отличающиеся от положений гражданского, земельного и жилищного законодательства.

 І. ПОНЯТИЕ ИЗЪЯТИЯ (ВЫКУПА) ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД 

Изъятие земельного участка  путем выкупа для публичных нужд представляет собой процесс, элементами (стадиями) которого являются:

·        принятие решения об изъятии, его государственная регистрация;

·        уведомления об изъятии;

·        определение порядка выкупа и возмещения убытков;

·        оплата выкупной цены и предоставление компенсаций;

·        прекращение правообладателями соответствующих прав на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества.

Институт принудительного  прекращения права собственности  в пользу государства в гражданском  законодательстве именуется как "выкуп" земельного участка для государственных  и муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ). В Земельном кодексе РФ это понятие сформулировано как "изъятие, в том числе выкуп" земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Смысл последней формулировки можно расценивать как желание законодателя рассматривать случаи изъятия более широко, чем выкуп. Складывается впечатление, что может быть изъятие земельного участка без выкупа. Но порядок изъятия земельных участков не предусматривает возможность прекращения права частного собственника без условия возмещения его стоимости. С другой стороны, различие в формулировках лишь подчеркивает соответственно гражданско-правовую или административную природу этого института. Несмотря на различия в определениях понятий "изъятие" и "выкуп", содержание их идентично.

В юридической литературе существуют расхождения мнений авторов по поводу вопроса, связанного с определением правовой природы выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Например, В.А. Евсегнеев считает, что с внешней (формальной) стороны принудительный (а тем более добровольный) выкуп земли у частного собственника может и должен быть осуществлен так же, как и обычная сделка купли-продажи земли. При этом, хотя передачу частной земли в публичную собственность в порядке ее принудительного выкупа нельзя признавать сделкой, но многие общие черты позволяют считать ее квазисделкой.

Аналогичной точки зрения придерживается и Д.Б. Горохов, который  делает вывод, о том, что отношения  по поводу изъятия земельного участка  формально не считаются сделками, так как здесь нет "автономии воли" в смысле ст. 2 ГК РФ, но по существу это сделки (квазисделки). Государство (в лице органов власти) при принудительном изъятии земельных участков распоряжается частными землями. В этом случае оно действует не в качестве собственника, а как публичная власть.

С точки зрения Н.П. Кабытова, выкуп относится к правомерным  действиям: юридическим актам, а  именно - сделкам. При этом автор  справедливо замечает, что хотя зачастую выкупу предшествуют принятие административного  акта (решение об изъятии земельного участка) или судебного решения, данные юридические акты существуют наряду с юридическим фактом выкупа земельного участка; и их не следует смешивать. Выкуп земельного участка - это действия продавца (частного собственника земельного участка) и покупателя, направленные на отчуждение прежним собственником участка, приобретение его новым собственником и уплате выкупной цены.

Исходя из положений  статей 279-283 ГК РФ, статей 45, 46, 49, 55, 63 ЗК РФ, выкуп земельного участка и  расположенных на нем иных недвижимых объектов для государственных или муниципальных нужд представляет собой действия уполномоченного органа власти, направленные на прекращение прав на земельный участок у его собственника для удовлетворения возникших публичных нужд, и заключение соглашения с собственником о выкупной цене в соответствие со ст. 281 ГК РФ. Следовательно, выкуп одна из форм изъятия земельного участка, которая применяется только к собственнику земельного участка и находящихся на нем иных недвижимых объектов.

Изъятие земельного участка, который принадлежит правообладателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения или аренды – это действия уполномоченного органа власти, направленные на прекращение прав на земельный участок у его землевладельца, землепользователя, арендатора для удовлетворения возникших публичных нужд, и возмещение указанным лицам убытков в соответствие со ст. 283 ГК РФ и ст. 63 ЗК РФ. В случае если на земельном участке расположены иные недвижимые объекты, принадлежащие правообладателю на праве собственности, такие объекты выкупаются у собственника.

Было бы логично различать  выкуп как процесс, а соглашение о выкупе как двух- или многостороннюю сделку (договор). Договорные отношения, связанные с выкупом, могут строиться различно, в зависимости от согласия правообладателя на изъятие, вида вещных прав на земельный участок и расположенные на нем иные недвижимые объекты.

В случае согласия собственника земельного участка на его изъятие, соглашение о выкупе может строиться по типу купли-продажи либо по типу договора мены земельными участками, если по желанию собственника ему взамен предоставляется равноценный земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену, а также путем заключения соглашения, содержащего условия, характерные для договора купли-продажи и договора мены (смешанное соглашение).

Более сложные ситуации возникают при отсутствии согласия собственника земельного участка. Согласно ст. 282 ГК РФ при отсутствии согласия собственника на изъятие земельного участка либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления может предъявить иск о выкупе земельного участка в течение 3-х лет с момента направления собственнику участка уведомления об изъятии участка и находящихся на нем недвижимых объектов. В соответствии со статьей 282  Гражданского кодекса выкуп осуществляется по решению суда.

Изъятие земельного участка может осуществляться и у лица, не являющегося его собственником. Статья 283 ГК РФ применительно к таким случаям не употребляет понятие "выкуп", а предусматривает прекращение прав владения и пользования на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования земельным участком, но применительно к правилам, предусмотренным для выкупа участка у собственника.

Таким образом, соглашение о выкупе и соглашение о возмещении убытков – это гражданско-правовые сделки, которым предшествует принятие решения об изъятии земельного участка и (или) расположенных на них иных недвижимых объектов, принятое уполномоченным органом власти. В законодательстве присутствует пробел относительно урегулирования порядка подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков для публичных нужд и определения федеральных органов исполнительной власти, органов власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, уполномоченных принимать такие решения.

 2. УСЛОВИЯ ИЗЪЯТИЯ (ВЫКУПА) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД 

1. Государственные  и муниципальные нужды как  условие изъятия (выкупа) земельного  участка  

Первоначальным условием выкупа земельного участка согласно статье 279 ГК РФ является наличие государственных  либо муниципальных нужд. Следует отметить, что действующее законодательство Российской Федерации для данного случая не содержит легального определения "государственных и муниципальных нужд". Земельный участок может быть изъят только для государственных и муниципальных нужд. Таким образом, российское законодательство критерий общеполезности устанавливает как нужды государственные или муниципальные.

В зарубежном законодательстве этот критерий формулируется с некоторыми отличительными особенностями в  конкретных государствах. Так, например, в Германии указанное понятие сформулировано как "общественное благо", в США - как "общественно-полезные цели", в Португалии и Турции - "общественные интересы", в Швеции - "важные общественные интересы", в Италии - "общие интересы", в Белоруссии - "общественная необходимость", в Испании - "общественная целесообразность или социальные интересы". Как видим, в основе изъятия лежит общественный, а не государственный интерес.

Как справедливо замечает Т. В. Дамбиева, точное определение критерия общеполезности имеет важное значение, так как размытые формулировки позволяют трактовать их в ущерб частным собственникам. Например, во Франции правомерность экспроприации была закреплена в Декларации прав человека и гражданина 1789 г., определившей собственность священным и неприкосновенным правом, которое может быть отчуждено только в случае общественной необходимости за справедливое, предварительно уплаченное возмещение. Однако выдвинутый доктриной и закрепленный действующим законодательством принцип был переформулирован и звучит в настоящее время как ссылка, обосновывающая принудительную экспроприацию не "общественной необходимостью", а "общественной полезностью". Изъятие, производимое исходя из соображений "полезности", а не "необходимости", стала в руках государства гораздо более гибким инструментом политики экономического вмешательства. Так, использование государством института изъятия по «необходимости» отождествлялось с общественными работами, а позднее и с публичными нуждами.

В США до начала XX в. под публичным использованием понималось непосредственное использование земли для целей удовлетворения общественных потребностей и интересов. Верховный Суд США в 1916 г. признал неадекватность данного понимания "публичного использования" для решения современных социальных и экономических общественных проблем и отказался от его узкого толкования. Практически, как считают американские ученые, это сделало сферу возможного государственного вмешательства еще более неопределенной. В настоящее время в общем праве США до сих пор отсутствует четкое определение права отчуждения. Аморфность правового понятия позволяет судебной системе быть свободной в выборе целесообразного решения конкретного дела и помогает беспрепятственно защищать интересы той или иной общественной группы.

В Германии изъятие земельных  участков возможно только в интересах  общества. При этом такие цели должны быть определены в законе и быть вескими, поскольку на чашу весов  положено другое социальное благо - право  собственности. Целями изъятия могут быть: строительство объектов общего пользования (дороги, аэропорты, объекты промышленности, энергетики, транспорта и т.п.), объектов социального назначения (дома престарелых, школ, вузов, учреждений культуры и т.п.), сохранение облика городов и живописных местностей, обеспечение сохранности памятников природы и культуры, нужды безопасности и обороны, оптимизация границ земельных участков при проведении землеустройства, охрана природы, пресечение экологических правонарушений, недопущение нерационального использования земли выбытия земли из хозяйственного оборота.

Гражданский кодекс РФ, предусматривая публичные нужды в качестве оснований  для изъятия земельных участков, не содержит перечня случаев, определяющих указанные нужды. Решение этих вопросов отнесено к федеральному земельному законодательству (абз. 2 п. 2 ст. 279 ГК РФ).

Здесь особое значение приобретает  перечень исключительных случаев, при  которых возможно изъятие земельных  участков для государственных или  муниципальных нужд, закрепленный статьей 49 Земельного кодекса РФ. Исключительность случаев изъятия земель по рассматриваемому основанию обусловлена необходимостью сохранения стабильности земельных отношений, прав на землю, соблюдения законных интересов правообладателей.

Изъятие, в том числе  путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд возможно в случае  выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также в случае размещения объектов государственного или муниципального значения. Чтобы избежать расширительного толкования, Земельный кодекс РФ устанавливает исчерпывающий перечень таких объектов:

1.     объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

2.     объекты использования атомной энергии;

3.     объекты обороны и безопасности;

4.     объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

5.     объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

6.     объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ;

7.     линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

8.     объекты электро-, газо-, тепло-, водоснабжения муниципального значения;

9.     автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне этих границ;

10. автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения (подп. 2 п. 1 ст. 49).

Условием размещения данных объектов является отсутствие других вариантов возможного размещения. Таким образом, законодатель закрепляет принцип исключительности, которым необходимо руководствоваться при решении вопроса об изъятии, в том числе путем выкупа земельного участка для публичных нужд.

Из анализа практики можно сделать вывод, что при  изъятии земельных участков следует  учитывать характер, функциональную направленность и размер объекта, для которого производится изъятие земельного участка, наличие свободного земельного фонда, категорию земель, из которых производится изъятие, кадастровую оценку участка, местоположение и другие заслуживающие внимания обстоятельства.

Кроме того, как обоснованно  отмечает А.В. Бабанов, условием изъятия  участка для государственных  и муниципальных нужд является соответствие конкретной потребности (нужды) программе  социально-экономического развития территории, иным нормативным актам (генеральным планам, схемам зонирования территорий, иной градостроительной и землеустроительной документации).

Изъятие, в том числе  путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных  нужд может осуществляться в связи  с иными обстоятельствами в установленных законами случаях, а применительно к изъятию земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности - в случаях установленных законами субъектов РФ.

Дополнительные случаи изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд установлены, например, в ст. 24 Закона Томской области "О предоставлении и изъятии земельных участков в Томской области" от 4 октября 2002 года N 74.

Основаниями изъятия  участка для государственных или муниципальных нужд могут быть создание и развитие объектов оборонного, природоохранного, историко-культурного назначения, объективно связанных с реализацией федеральных, межрегиональных, региональных и муниципальных программ.

Таким образом, перечень случаев возможного изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд не является исчерпывающим, т.к. в него могут вноситься дополнительные основания путем принятия федеральных либо региональных законов. В связи с этим особую значимость приобретает законодательное регламентирование понятия "государственных и муниципальных нужд". Проанализировав действующее законодательство, а также существующие в юридической литературе суждения на этот счет, под государственными и муниципальными нуждами следует понимать объективно возникшую необходимость Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо муниципального образования в использовании объекта с целью обеспечения социально-значимых интересов и потребностей общества в целом, в связи с исполнением международных обязательств, размещением объектов государственного и муниципального значения и иными обстоятельствами, закрепленными действующим законодательством.  

3. ПОРЯДОК ИЗЪЯТИЯ (ВЫКУПА) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ  И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД 

Изъятие (выкуп) земельного участка  для государственных и муниципальных  нужд осуществляется на основании акта, принятого органом публичной  власти. Порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным  земельным законодательством (п. 2 ст. 279 ГК РФ). Однако до настоящего времени данный вопрос не урегулирован надлежащим образом, в связи с чем в действующем законодательстве присутствует пробел.

Действующее законодательство не определяет вид нормативного акта об изъятии и необходимые элементы, составы сведений, которые должны в нем присутствовать. Анализ актов уполномоченных органов власти различных регионов, позволяет констатировать, что в некоторых субъектах Российской федерации и муниципальных образованиях решения об изъятии принимаются в форме постановлений либо распоряжений.

Отдельные нормы по поводу данного вопроса можно найти  в ст.ст. 31 и 32 ЗК РФ, посвященных порядку  предоставления земель для строительства. Однако приведенные нормы ст. 31 и 32 ЗК РФ не могут применяться ко всем случаям изъятия земельных участков, так как обладают определенной спецификой.

Учитывая положения  действующего законодательства и правоприменительную  практику, согласно точке зрения А.И. Дихтяра и Е.С. Клейменовой, в решении  об изъятии земельного участка необходимо указывать:

1.сведения об изымаемом земельном участке (местонахождение, кадастровый номер, площадь, категорию земель, целевое назначение, обременения (залог, рента и др. ограничения использования) и форме его изъятия;

2.данные о собственнике, землепользователе, землевладельце или арендаторе изымаемого земельного участка;

3.цель предстоящего изъятия, в том числе сведения о лицах, в интересах которых предполагается изъятие;

4.срок, в течение которого предстоит осуществить изъятие; поручения соответствующим органам (службам) об уведомлении правообладателей о принятом решении, заключении договора с оценщиком, об обеспечении государственной регистрации решения в установленном порядке;

5.поручения соответствующим органам (службам) о подготовке проекта соглашения о выкупе или возмещении убытков и ознакомлении с ним правообладателя;

6.сведения о порядке  прекращения прав правообладателя  на земельный участок и расположенные  на нем иные недвижимые объекты;  поручения соответствующим органам  (службам) о государственной регистрации перехода недвижимости в публичную собственность.

Следует согласиться  с данной точкой зрения, поскольку  перечисленные выше сведения и данные, которые должны быть указаны в  решении об изъятии земельного участка, имеют огромное практическое значение. В частности, решение, содержащее такие данные, в полной мере обосновывает необходимость изъятия земельного участка и в полной мере отражает волеизъявление уполномоченных органов власти на принятие подобных решений.

Статья 279 ГК РФ определяет, что собственник земельного участка должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. ЗК РФ расширяет круг лиц, которые должны быть уведомлены об изъятии земельного участка. Согласно п. 2 ст. 63 ЗК РФ не только собственники, но и землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков должны быть уведомлены об изъятии земли, в том числе путем выкупа, исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии, не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия. Но законодатель не определяет порядок уведомления в случае смены правообладателя, например, в связи с наследованием, реорганизацией юридического лица либо в случае изъятия земельного участка, обремененного рентой, когда затрагиваются права третьих лиц. Следовательно, имеется пробел в законодательстве по этому вопросу. Для устранения пробела целесообразно, в качестве дополнительного источника информации о предстоящем изъятии установить, чтобы решение об изъятии в течение конкретного непродолжительного срока с момента принятия (например, в течение пяти или семи дней) в соответствии с законом опубликовывалось в определенном официальном издании.

Форма уведомления правообладателя об изъятии земельного участка не регламентирована действующим законодательством, в связи с чем закономерно возникает вопрос о том, что может служить в качестве доказательства уведомления.

В литературе высказано  мнение, что надлежащим является уведомление, врученное правообладателю лично под расписку либо направленное заказным письмом с уведомлением о вручении, а также опубликование соответствующего объявления в печатном издании, являющемся источником официального опубликования нормативных правовых актов, если такой способ уведомления установлен законом.

Подобная точка зрения является вполне целесообразной, поскольку  такое уведомление правообладателя  земельного участка на практике в  случае спора с органом власти могло бы послужить неопровержимым доказательством того или иного обстоятельства.

На основании принятого  уполномоченным органом решения  об изъятии земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд с собственником заключается  соглашение о выкупе у него земельного участка. При этом следует отметить, что действующее законодательство не устанавливает специальных правил относительно формы заключения подобного соглашения, что нельзя рассматривать как наличие пробела в гражданском законодательстве.

Соглашение является разновидностью договора купли-продажи с учетом требований ст. 279-282 ГК РФ, ст. 55, 63 ЗК РФ, а также положений федеральных и региональных законов, нормативных актов местного самоуправления, затрагивающих вопросы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Форма соглашения о выкупе земельного участка для государственных  и муниципальных нужд является аналогичной  форме договора купли-продажи недвижимости. Таким образом, данное соглашение заключается  в простой письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Соглашение о выкупе земельного участка и (или) расположенных  на нем иных недвижимых объектов, являющееся гражданско-правовой сделкой, должно содержать  все существенные условия, характерные  для такого вида сделок, в противном случае оно может считаться незаключенным.

Как одно из существенных условий, предмет соглашения включает два рода объектов: во-первых, продаваемое  недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате. Соглашение о выкупе земельного участка для публичных нужд должно включать сведения, позволяющие идентифицировать земельный участок как объект данной сделки.

Существенным условием соглашения также является выкупная цена, которая включает в себя рыночную стоимость изымаемого земельного участка, а также недвижимого имущества, на нем расположенного, все убытки, причиненные изъятием, включая убытки, которые несет собственник в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами и упущенную выгоду

Существенными условиями  соглашения являются срок исполнения продавцом обязанности по передаче недвижимости покупателю и срок исполнения покупателем обязанности по оплате выкупной цены, предоставления взамен изымаемого земельного участка и жилого дома равноценного земельного участка или равноценного жилого помещения.

Сторонами соглашения о  выкупе являются собственник, выступающий  в роли продавца, и Российская Федерация, субъект Российской Федерации или  муниципальное образование - покупатель, действующие в лице уполномоченного органа исполнительной власти.

Согласно ст. 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка  для государственных или муниципальных  нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Такой иск может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления уведомления о принятии решения об изъятии.

Судебным решением устанавливается  обязанность собственника заключить  соглашение о выкупе земельного участка  для публичных нужд на условиях, определенных решением суда. В связи с этим, принудительное на основании решения суда изъятие земельного участка и иной недвижимости согласно п. 2 ст. 55 ЗК РФ возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка и иной недвижимости.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 

І. Нормативный  материал:

1.     Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Российская газета. N 237. 25.12.1993.

2.     Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): ФЗ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.12.2007) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

3.     Земельный кодекс Российской Федерации: ФЗ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 08.11.2007) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.

4.     Закон Томской области "О предоставлении и изъятии земельных участков в Томской области": Областной закон от 4 октября 2002 года № 74 // СПС «КонсультантПлюс: Законодательство»