Анализ ипотечного кредитования на примере ОАО "Сбербанк России"

Содержание

Введение 3

1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования. 5

1.1 Инструменты ипотечного кредитования 5

1.2 Становление и развитие рынка ипотечного кредитования в Российской федерации 13

1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в России 24

2. Анализ ипотечного кредитования на примере ОАО "Сбербанк России" 28

2.1. Характеристика банка. 28

2.2. Анализ кредитного портфеля ОАО Сбербанк России 32

2.3. Программы ипотечного кредитования ОАО  "Сбербанк России". 39

3. Проблемы и перспективы развития 46

Заключение 53

Список используемой литературы 55

Приложение А 57

Приложение Б 63

Введение

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности  решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье  появлялось как можно раньше, а  не после десятилетних ожиданий. В  этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

  Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Это как раз то, что делают 98% американцев, когда приобретают новое жилье. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.

  Действительно, в последние годы многие российские банки уделяют все большее внимание ипотечному кредитованию, стремясь избежать или ослабить воздействие экономических циклов, приводящее к периодическому снижению объемов традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности, а также избежать острой конкуренции со стороны иностранных банков.

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения  многих важных социальных, экономических  и правовых проблем, существующих в  нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом  аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами  и существенные проблемы. Решить эти  проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность  ипотечного кредитования. Все вышесказанное  подтверждает актуальность и практическую значимость темы курсовой работы.

  Объектом рассмотрения в курсовой работе является ипотечное кредитования ОАО Сбербанк России, предметом рассмотрения – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.

  Цель курсовой работы заключается в изучении ипотечного кредитования ОАО Сбербанка России

Научной и методической основой  курсовой работы послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.

  В курсовой работе применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, табличный метод и другие.

  Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, приложений.

1. Теоретические  аспекты ипотечного кредитования.

1.1 Инструменты ипотечного кредитования

В системе мер по  становлению  и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место  отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета  платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного  долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного  потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора  и заемщика путем:

- обеспечения прибыльности  ипотечной деятельности и возвратности  средств кредитора, защиты его  средств от инфляции;

- снижение рисков ипотечного  кредитования;

- обеспечения таких условий  кредитования, при  которых кредит  становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди  которых можно назвать следующие:

- ситуация в экономике  (уровень инфляции, доходы населения,  денежная политика правительства  и т.п.);

- источники и цена привлеченных  средств для выдачи ипотечных  кредитов;

- необходимость обеспечения  простоты и доступности для  понимания расчетов по кредитам.

Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.¹ 

Первая группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет - это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

Для расчета платежей по кредиту применяется следующая  формула:

R = P*r / 1- (1+r) - n

где

R - размер месячного платежа по кредиту;

P - сумма ипотечного кредита;

n - общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

 r - процентная ставка по кредиту за месяц.

Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно.  Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть  которой идет на погашение кредита  и часть – на уплату начисленных  за месяц процентов, что, во-первых,  дает стабильность заемщику в размере  его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются  на остаток невыплаченной суммы  по кредиту, то заемщик выплачивает  процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение  части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного  кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть  выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России.²

В целях анализа, а также  по просьбе заемщика может быть рассчитан  баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При  этом используется следующая формула:

                    P t = R *  (1-(1+r)-t)  / r

где

P t - баланс долга на конец t-го периода;

R - размер ежемесячного взноса;

 t - оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

r - процентная ставка по кредиту за месяц.

Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

Вторая группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными выплатами - подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной  выплатой основной суммы долга, кредиты  с «шаровым» платежом, ипотека  с ростом платежей, индексируемые  кредиты.

В условиях нестабильной экономики  наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

При использовании данного  кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих  показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская  ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент  по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость  ресурсов, за счет которых предоставляются  ипотечные кредиты.

Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться  с рядом проблем, а именно:

• не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;
• частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;
• возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;
• относительная сложность инструмента.

При использовании кредита  с переменной процентной ставкой  процент по нему, как правило, устанавливается  на 1,5-2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Чтобы повысить привлекательность  для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется  механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается  в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально  допустимое увеличение процента в течение  одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный  период. Однако в целях защиты интересов  банка может быть установлен минимальный  уровень процентной ставки.

Кредит с фиксированной  выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.

В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:

в течение кредитного периода  выплату только процентов, а в  конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;

частичную амортизацию кредита  с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока  уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока  вносится оставшаяся часть долга;

замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании  срока выплачивается вся сумма  кредита и начисленный сложный  процент.

Недостатком кредита с  «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.

Индексируемые инструменты  ипотечного кредитования были разработаны  для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует  назвать кредит с индексацией  непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

Кредит с индексацией  долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

Кредит с двойной  индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая  тем самым возвратность кредита  и его доступность;

номинальный непогашенный остаток  кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости  потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Таким образом, в заранее  оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость  платежей с учетом изменений в  индексе заработной платы, а номинальная  стоимость непогашенного остатка  долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.

Разновидностью кредита  с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой» т определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи  по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной  ставке, и тем, что он платит по платежной  ставке, регулярно прибавляется к  сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности  таким образом, чтобы к концу  срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период.

В то же время использование  кредитных инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой  платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой  роста кредитной задолженности  или «негативной амортизации», что  увеличивает риск ликвидности, который  означает, что приток наличных средств  в банк может оказаться недостаточным  по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая  платежи по процентам). Очевидно, что  риск ликвидности выше для тех  банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а  активы -  в долгосрочных кредитах.

Поскольку существует множество  различных видов ипотек (некоторые  из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как  другие - переменные платежи) и поскольку  сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием  и осторожностью относится к  определению сумм и времени осуществления  платежей при оценке риска и требуемой  ставки.³

1.2 Становление и развитие рынка ипотечного кредитования в Российской федерации

Сегодня в России, как  уже упоминалось выше, насчитывается  около 1300 коммерческих банков, из них  только около двух десятков условно  можно назвать ипотечными. Первыми  начали свою деятельность Санкт-Петербургский  ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, “Опцион”, Акционерный  специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный  банк, Соколбанк (г. Череповец) и др.

Санкт-Петербургский ипотечный  банк (СПИБ), созданный в июне 1992г., ограничивался выдачей кредитов под залог квартир и кредитованием  строительных организаций. Банк использовал 2 схемы: “Финансовый менеджер”  и “Облигационные займы”. В первой схеме банк выступал гарантом финансовых сделок по приобретению недвижимости, суть второй заключалась в том, что  банк выпускал облигации под конкретные объекты недвижимости (сроком на 2 года).

 В 1992г. с участием  СПИБ были учреждены Сибирский  ипотечный банк (Новосибирск) и  Коми ипотечный банк (Сыктывкар). Корпорация “Жилищная инициатива”  совместно со Сбербанком и  Госстрахом России разработала  первую программу ипотечного  кредитования жилищного строительства.  Программа предусматривала создание  на территории России сети  ипотечных банков. Она рассчитана  на привлечение сбережений граждан  и инвестиции коммерческих структур  под залог недвижимости и предусматривала  следующие 5 схем ипотечного кредитования  жилищного строительства.

1. Схема “Форвардкредитинвест” рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

2. Схема “Ретрокредитинвест” ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

3. Схема “Комбиинвест” рекомендуется при обратном соотношении, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

4. Схема “Фьючерсинвест” предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора – застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.

5. Схема “Рентный залог”  предлагает оформление закладной  на принадлежащее одиноким пенсионерам  жилье в обмен на пожизненную  ренту, индексируемую с учетом  инфляции. Рента устанавливается  в размере 5-20–кратного минимального  гарантированного уровня зарплаты  в соответствии со стоимостью  недвижимости.

6. Некоторые банки предлагают  открывать семейные жилищные  накопительные счета. Целью такого  счета является накопление денег  на банковском счете для получения  ипотечного кредита на приобретение  или строительство дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или  других объектов недвижимости  социально-бытового назначения. Владельцы  такого счета, накопившие 30% стоимости  объекта, приобретают право на  получение ссуды для покупки  или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи за него (вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

Аналогичную схему кредитования применяет Петербургский Промстройбанк. Правда, условия выдачи кредита здесь  более жесткие:

- первоначальный взнос  заемщика должен составлять не  менее 20% стоимости квартиры;

- ежеквартальные взносы  – не менее 20% (чтобы накопить 80% от ее стоимости);

- через 1,5 года после  открытия счета банк выдает  кредит на оставшиеся 20% стоимости  недвижимости.

Стандартбанк (Москва) одним из первых в середине 1993г. начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья работникам крупных предприятий (КамАЗ, табачная фабрика “Ява”). В операции участвовало 4 субъекта: банк, КамАЗ, строитель – подрядчик и заказчик.

Задачами банка были выдача кредита, обслуживание и отслеживание платежей и общая координация  действий участников операции. Заемщик  брал кредит под 10% годовых и оплачивал  его. КамАЗ выступал инвестором и  гарантом и выплачивал банку разницу  до рыночной процентной ставки заемщика (фактически субсидировал заемщика). Подрядчик, получая полную стоимость строительства, обязывался построить дом или  квартиру для заемщика в течение  года. Заемщик был обязан внести часть стоимости строительства  сразу, а остаток долга погасить в течение 15 лет.

По такой же схеме Стандартбанк выдал кредиты фабрике “Ява” для покупки готовых квартир.

С 1993г. Соколбанк предоставлял кредиты под залог недвижимости сроком не более 1 года под 60% от стоимости недвижимого имущества. Схема кредитования была следующей:

1. По условиям целевого  жилищного вклада первоначальный  взнос клиента составлял сумму  в размере стоимости 15 кв. метров жилья по 1400 тыс. руб. за 1 кв. метр.

2. Дальнейшие платежи  осуществлялись ежемесячно и  рассчитывались исходя из стоимости  жилья на последний месяц 2-го  года (12 месяцев – строительство  плюс 12 месяцев – ипотечное кредитование). Таким образом, ежемесячные взносы  фиксировались как в квадратных  метрах, так и в денежном выражении  с учетом коэффициента инфляции.

3. При заключении договора  с клиентом о целевом жилищном  накопительном вкладе в нем  фиксировались ежемесячные выплаты  в виде твердых сумм (чего не  делали другие инвесторы) и  гарантировалось предоставление  ипотечного кредита на оставшуюся  сумму (около 40-50% от стоимости  жилья) по окончании накопительного  года под 50% годовых. Если учесть, что в августе 1995г. ставка  рефинансирования ЦБ составляла 180%, то предлагавшиеся банком  проценты за кредит можно было  считать льготными. 

С мая 1994г. Мосбизнесбанк начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья своим сотрудникам на коммерческой основе. В 1994г. еще один крупный банк, Менатеп, выдал порядка 2 млн. долл. США в виде кредитов на приобретение жилья своим сотрудникам. Предоставление кредитов на покупку жилья своим сотрудникам было своеобразным поощрением их труда и одновременно давало банкам возможность отработать на практике процедуры данного вида кредитования, тем самым максимально снижая риски. При выдачи ипотечных кредитов банками не исследовалась кредитная история заемщика, возможные риски невозврата полученного кредита и так далее, все это тормозило развитие широкомасштабного ипотечного жилищного кредитования в России.

На следующем этапе  перед банкирами возникла более  сложная задача – перейти к  практике выдачи подобных кредитов широкому кругу заемщиков. В течение 1994-1997гг. наиболее активно на рынке долгосрочного жилищного кредитования действовала банковская группа “СБС-Агро”. Здесь приступили к осуществлению этого вида операций в мае 1994г., а к 1996г. число выданных кредитов превысило 1000. Общая сумма задолженности банку по жилищным кредитам на начало 1998г. составляла 17 млн. долл., при этом величина кредита в среднем составляла 40-50 тыс. долл.

В конце 1997г. банковская группа приступила к отработке кредитования по “классической” ипотечной схеме. Этому способствовал как накопленный  банком опыт работы с заемщиками, так  и стремление улучшить схему долгосрочного  кредитования, снять ограничения, накладываемые  при “арендной” форме обеспечения  кредита.

Как правило, кредиты предоставлялись  в рублях с привязкой к курсу  доллара США. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Заемщик для получения  кредита должен был иметь денежные средства в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Процентные ставки по таким кредитам колебались от 20 до 25%.

Схема кредитования Столичным  банком сбережений получила название “Продажа жилья в рассрочку”. Партнерами банка являлись Универсальная финансовая компания и ряд риэлтерских фирм (“Жилищная инициатива”, SAVVA, БАНСО  и др.). Банк предоставлял клиенту  кредит на приобретение жилья. Платежи  за кредит осуществлялись ежемесячно (проценты и часть основной суммы  долга). Отношение размера кредита  к стоимости недвижимости составляло 70% при кредитах до 2 лет, 60% – при  кредитах на 3-5 лет и 50% – на 6-10 лет.

При этом процедура получения  кредита стоила заемщику довольно дорого. Только заключение сделки обходилось ему в 14-17% от стоимости приобретаемого жилья, включая оплату услуг банка  в размере 4% от стоимости квартиры и 1,5% – страхование недвижимости. Причем данные средства в случае невыплаты  кредита не возвращались. Несмотря на такие жесткие условия кредитования объем операций рос вплоть до приостановки действия лицензии банка.

Наряду с “СБС-Агро” на рынке ипотечного кредитования активно действовал и Сбербанк. Если сложить выданные им в 1997г. рублевые и валютные кредиты физическим лицам и привести их к валютному эквиваленту, то получится сумма более 1 млрд. долл. В этом объеме около 15% – долгосрочные кредиты, которые выдавались с целью приобретения или строительства новой недвижимости или реконструкции существующего жилья. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Процентные ставки на тот момент составляли по рублевым кредитам – 28%, по валютным – 20,5%.⁴

В настоящее время количество банков, которые предоставляют ипотечные  кредиты, значительно увеличилось. Самым известным из них является ипотечный банк «Дельта Кредит». В целом, программа "Дельта Кредит" отличается наибольшей открытостью  и отсутствием многих ограничений  и дополнительных требований, присущих другим программам. Например, нет требования по наличию прописки в г. Москве или  гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Практически нет ограничений  по выбору квартиры.

Ипотечные кредитные продукты, предлагаемые по программе "Дельта   Кредит" в России, должны соответствовать  следующим критериям:

- Срок кредита до 10 лет; 

- Сумма кредита от 17 тысяч  до 200 тысяч долларов США, но  сумма кредита не должна превышать  70%-80% от стоимости приобретаемой  квартиры; - Первоначальный взнос  из средств должен быть не  менее 20-30% от цены квартиры;