Анализ ипотечного кредитования в Банке ВТБ

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

Введение…………………………………………………………………………...2

Глава1.Ипотечное кредитование………………………………………………..3

1.1 Краткий экскурс в историю становления и развития ипотечного кредитования……………………………………………………………………....3

1.2 Понятие и сущность ипотеки………………………………………………...5

1.3 Нормативно - правовое регулирование ипотечного кредитования в России……………………………………………………………………………...6

1.4 Характерные черты ипотеки………………………………………………...11

1.5 Принципы ипотечного кредитования………………………………………12

1.6 Объект ипотеки…………… ………………………...………………………13

1.7 Процесс ипотечного кредитования…………………………………………14

1.8 Преимущества ипотеки перед обычным кредитом………………………..15

1.9 Классификация ипотеки……………………………………………………..16

1.10 Виды и формы ипотечного кредитования в России……………………...18

Глава2. Анализ ипотечного кредитования в Банке ВТБ 24……….................24

2.1 Общая характеристика Банка ВТБ 24 (ЗАО)………………………………24

2.2 Организация кредитного процесса при ипотечном жилищном кредитовании Банка ВТБ 24…………………………………………………….28

2.3 Рекомендации по управлению рисками ипотечного жилищного кредитования в Банке ВТБ 24…………………………………………………..41

Заключение………………………………………………………………………43

Список используемых источников……………………………………………..45

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

В последние годы заметно  растет потребность в развитии такого сегмента банковских услуг, как ипотечное  кредитование, т.е. выдача кредитов, обеспеченных залогом недвижимости.

Но ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни  этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие – что ипотека пришла в  нашу страну как раз вовремя. Трудно встать на защиту какого-либо из этих мнений, не разобравшись во всех тонкостях данной проблемы.

Поэтому целью курсовой работы является разобраться в том, что же такое ипотека, в частности  в России.

Чтобы достичь этой цели, ставится ряд задач:

- выяснить, как зародилась  ипотека;

- выяснить, как в настоящее  время определяется ипотека и  что является/ не является ее объектами;

- определить, какие существуют  виды ипотеки, и по каким  признакам ее можно классифицировать;

- узнать, какие законы  регулируют процесс ипотечного  кредитования;

- выяснить, на какой стадии  развития находится сегодняшнее  ипотечное кредитование, а именно: проблемы и перспективы развития.

 

Глава I. Ипотечное кредитование

 

 

1. Краткий экскурс в историю становления и развития ипотечного кредитования

 

Слово «ипотека»  имеет греческое происхождение. Впервые оно было употреблено  в законодательстве Солона в конце  VII – начале VI вв. до н.э.

Предшественник  Солона – Драконт в 621 г. до н.э. ввел порядок, согласно которому любые посягательства на частную собственность сурово карались.

В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:

- отменяет  поземельные налоги;

- вводит  свободу завещания.

Личное  имущество умершего предка уже не обязательно переходит наследникам  рода. Теперь каждый человек имеет  право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению, в том числе  и оставлять ее в залог.

Солон предложил  ставить на имении должника столб  с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka – подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называемые ипотечными.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием  его товарно-денежных отношений. С  течением времени оно постоянно  совершенствовалось, отражая особенности  времени конкретной страны.

На первых порах развития общества способами  обеспечения своевременного исполнения обязательства являлись присяга  и поручительство. С развитием  товарно-денежных отношений возникает  практика строгого преследования лиц, не исполняющих принятых на себя обязательств. И, как правило, обеспечением исполнения обязательства служила личность должника, а не его имущество. В  те времена не существовало самого понятия «недвижимое имущество» и тем более «права собственности  на него».

Итак, сначала  договор ипотеки имел вид простого соглашения между заемщиком и  кредитором. Позже стали появляться официальные и неофициальные  документы, которые уже обладали правовой силой.

Особая  заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения  исполнения обязательств принадлежит Римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества.

Первоначально заложенное имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась фидуция (от лат. fiducia – сделка на доверии).

Следующая форма развития вещного обеспечения  – пигнус (от лат. pignus – неформальный залог) – в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора, предусматривая передачу имущества уже не в собственность, а только во владение.

Появление самой ипотеки было обоснованно  политическими и экономическими условиями того времени, т.е. ослаблением  рабовладельческого хозяйствования в  Риме и массовой передачей земель арендаторам. Эти причины и привели  к возникновению классического  института ипотеки.

На фоне этих условий был введен новый  залог – залог орудий труда, без  передачи предмета залога во владение арендодателя. Позднее данный вид  залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость. Именно таким образом классический институт ипотеки проходил свои этапы и осуществлял свою эволюцию.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.  Понятие и сущность ипотеки

 

Понятие «ипотека» достаточно неоднозначно.

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество  остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства  приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Но это  понимание ипотеки в широком  смысле. Если мыслит более узко, то можно  определить ипотеку просто как залог  недвижимого имущества.

С юридической  точки зрения ипотека состоит  в обременении имущественных  прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

С экономической  же точки зрения, ипотека – это  рыночный инструмент оборота имущественных  прав на объекты недвижимости, позволяющий  привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Также существуют 2 основных взгляда на ипотеку.

Первый  и наиболее распространенный можно  условно назвать «потребительский». В рамках этого упрощенного взгляда  все представления об ипотеке  укладываются и исчерпываются отношениями  между ссудозаемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита.

Второй  взгляд – «профессиональный». Он рассматривает  ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой подсистемы финансового рынка. Характерной чертой профессионального взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы «заемщик – кредитор» к схеме «заемщик – конечный инвестор». При таких крайних полюсах наиболее четко вырисовывается то, что банки и прочие финансовые институты, в сущности, выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам. Вместе с тем именно профессиональный взгляд на ипотечное кредитование наиболее четко показывает ключевую организующую роль в нем целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком смысле определенную траекторию, а в более широком – воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса.

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России

 

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации  основывается на положениях Гражданского кодекса [2, с. 3618]. Принятие части I в 1995 году и части II в 1996 году Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования. В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [8, С.3611].. Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним: вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права; государственной регистрации подлежат право собственности на недвижимое имущество; сделки с недвижимостью; ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление); создается единый банк информации в пределах регистрационного округа; государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица; государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон  РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Закон значительно расширяет  возможность использования ипотеки  в качестве средства обеспечения  кредита: в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению  сохранности заложенного имущества  в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.); в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев, возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц; изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем [9, С.42].

Согласно Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору ипотеки одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству  из стоимости заложенного недвижимого  имущества другой стороны - залогодателя за изъятиями, установленными законом [9, С.42].

Раньше Законом было установлено, что договор об ипотеке должен нотариально удостоверяться и подлежать  государственной регистрации, а  несоблюдение этих правил влечет его  недействительность. На сегодняшний  день нотариальное удостоверение договора об ипотеке больше не является обязательным условием оформления договора. Эти  изменения произошли в связи  с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который вступил в силу с 01.01.2005 [9, С.42].

Закон предусматривает также возможность  обращения закладных, т.е. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" [9, С.42] вводит в гражданский и коммерческий оборот новый вид ценных бумаг - закладные. Более того, в Распоряжении Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. № 195-р установлено, что закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, которые устанавливались Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, хотя в Федеральном законе от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" не устанавливается порядок обращения закладных [11, С.124]. В настоящее время закладные сложно рассматривать как широко распространенные ценные бумаги, поскольку закладные не являются эмиссионными ценными бумагами и инвестор при приобретении закладной вынужден в каждом случае изучать конкретные условия обязательства и его обеспечение.

Для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон  об ипотеке, которым в отношении  ипотеки могут быть предусмотрены  иные правила, чем в ГК РФ применительно  к залогу в целом, имеющие приоритет  над общими положениями Гражданского кодекса о залоге. Различные аспекты  жилищных отношений, основные начала жилищного  законодательства, действие жилищного  законодательства во времени, объекты  жилищных прав, право собственности и т.д. регулирует Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации" [6, С.4542].

Федеральный закон №122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним", принятый 21 июля 1997г., описывает все необходимые  подробности, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество, в том  числе и по ипотеке. Государственная  регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной  регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению  залогодателя или залогодержателя  прилагается договор об ипотеке  вместе с указанными в договоре документами [8, С.3611].

Федеральным законом "О кредитных  историях" №218-ФЗ от 30 декабря 2004 года определяются понятие и состав кредитной  истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных  историй, регулируется связанная с  этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками  формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России [13, С.103].

Постановление Правительства РФ №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" устанавливает порядок предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья до 2010. года, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилого помещения [15, С.2319]. А также выполнения обязательств по компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья, произведенных молодыми семьями - участниками подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей", при рождении (усыновлении) ребенка.

Постановлением Правительства  Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28 одобрена "Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (с изменениями от 08.05.2002 № 302), в которой определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий. В Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации. При этом были учтены практика создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах с переходной экономикой, а также опыт жилищного финансирования в регионах Российской Федерации [14, С. 647].

30 декабря 2005 года был принят  Закон №214 "Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости  и о внесении изменений в  некоторые законодательные акты  Российской Федерации", после  принятия, которого возникло много  споров и разногласий относительно  норм его применения. В результате  жестких требований к разрешительной  документации на строительство,  привлечению средств дольщиков,  а также нормы о солидарной  ответственности банков и застройщиков  закон не заработал [12, С.109].

В июле 2006 года в закон были введены  следующие нововведения:

разрешается привлекать денежные средства граждан в долевое строительство  путем выпуска нового вида облигаций - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение  жилья. При этом эмитент должен иметь  в собственности или на праве  аренды земельный участок и разрешение на строительство на этом участке  многоквартирного дома;

исключаются нормы, касающихся механизма  солидарной ответственности застройщика  и банка перед участниками  долевого строительства, при сохранении прав банков и участников долевого строительства на удовлетворение своих  требований;

снижается размер неустойки, уплачиваемой застройщику в случае нарушения  установленного договором срока  внесения платежа участником долевого строительства, до одной трехсотой  ставки рефинансирования Банка России. Такой же размер пени должен уплачивать застройщик участнику долевого строительства  в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи ему  объекта долевого строительства. При  этом если участником долевого строительства  является гражданин, то такая неустойка  уплачивается застройщиком в двойном  размере;

конкретизируется процедура расторжения  договора участия в долевом строительстве  и возврата денежных средств участнику  долевого строительства, а также  особенности рекламы и содержания проектной декларации [12, С.109].

По данным анкетирования, проведенного Консалтинговой группой "БФИ" совместно  с ассоциацией региональных банков России в конце 2011 года, где приняли  участие 61 банк из всех семи федеральных  округов, мнения банков по вопросу поправок в Закон "О долевом строительстве" были различными: 38,6 процентов опрошенных считали, что результатом принятия поправок будет умеренный рост объемов  строительства, который не окажет серьезного влияния на ситуацию на жилищном рынке; 26,3процента полагают, что поправки к закону не смогут решить проблему дефицита жилья; 29,8 процента - положительное влияние поправок видят только при долгосрочной перспективе; и только 5,3 процента считают, что поправки смогут оказать существенное влияние на положение дел в строительной отрасли.

В качестве первого шага в решении  проблем ипотечного кредитования в  России было выбрано изменение соответствующей  нормативно-правовой базы. В результате в 2005 г. вступили в силу, помимо ряда новых законов, новые редакции уже действующих кодексов и законов, основными из которых являются: Федеральный закон "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.04 № 188-ФЗ; Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98 № 102-ФЗ в редакции Федерального закона от 30.12.04№216-ФЗ; Гражданский процессуальный кодекс РФ в редакции Федерального закона от 29.12.04 № 194-ФЗ; Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции Федерального закона от30.12.04№217-ФЗ [8, С.3611]..

Жилищный кодекс среди других новаций  определил основания для возникновения  жилищных прав и обязанностей, уточнил  объекты жилищных прав и виды жилых  помещений, условия страхования  жилья, ввел понятие социального  жилья. Статья 21 ЖК РФ предусматривает  возможность страхования жилья  в оговоренных законом случаях. В новой редакции Закона "Об ипотеке" в статье 78 обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и иных лиц, проживающих в этом доме или квартире, при условии, что жилье заложено по договору об ипотеке или целевого займа [9, С.42].

Новая редакция Гражданского процессуального  кодекса, а именно статья 446, исключила  жилое помещение, являющееся предметом  ипотеки, из имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих  в этом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением [7, С.3064]. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. С изменением законодательства в России ипотека осталась рискованной как для заемщиков, так и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. Рассмотрим риски ипотечного кредитования в России.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.4 Характерные черты ипотеки

 

Ипотека характеризуется следующими чертами:

- ипотека,  как и всякий залог, – это  способ обеспечения надлежащего  исполнения другого (основного)  обязательства – займа или  кредитного договора, договора аренды. Следовательно, ипотека базируется  на основном обязательстве, так  как без него она теряет  всякий смысл;

- в качестве  предмета ипотеки всегда выступает  недвижимость. К недвижимому имуществу  относятся земельные участки  и все, что с ними связано:  предприятия, жилые дома, сооружения;

- предмет  ипотеки всегда находится во  владении должника. Он же остается  собственником, пользователем и  фактическим владельцем этого  имущества, но лишается права  распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода;

- договор  кредитора и должника об установлении  ипотеки оформляется специальным  документом – закладной, которая  сопровождается нотариальным удостоверением  и государственной регистрацией.

Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права  ее владельца: право на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления  других доказательств существования  этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой¹.

- при  значительном превышении стоимости  залога над суммой выданного  кредита ипотека дает возможность  получить дополнительные ипотечные  ссуды под залог того же  имущества. Права ипотечных кредиторов  по одному и тому же недвижимому  имуществу удовлетворяются в  порядке регистрации ипотеки,  т.е. внесения записи о регистрации  ипотеки в специальные ипотечные  книги;

- в случае  неисполнения обязательства, обеспеченного  ипотекой, кредитор в праве требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

 

 

 

 

 

 

1.5 Принципы ипотечного кредитования

 

Ипотеке присущи  следующие принципы:

1) Принцип  гласности, или публичности. Отражает  возможность доступа каждого  заинтересованного лица к информации, которая содержится в ипотечной  книге;

2) Принцип  специальности. Означает возможность  установления ипотеки только  к определенной недвижимости  и в определенном объеме;

3) Принцип  достоверности. Он гласит, что  записи в публичных книгах  означают, что в отношении данного  имущества нет иных прав и  правовых ограничений, кроме обозначенных;

4) Принцип  старшинства. Этот принцип отражает  преимущество одного закладного  права перед другим в зависимости  от времени внесения его в  ипотечную книгу;

5) Принцип  бесповоротности. Он свидетельствует,  что ипотека прекращается лишь  в случаях, прямо предусмотренных  в законе или договоре;

6) Принцип  срочности. Отражает необходимость  его возврата не в любое  приемлемое для заемщика время,  а в точно определенный срок, зафиксированный в кредитном  договоре или любом другом  заменяющем его документе.

7) Принцип  обеспеченности кредита. Этот  принцип выражает необходимость  обеспечения защиты имущественных  интересов кредитора при возможном  нарушении заемщиком принятых  на себя обязательств.

8) Дифференцированный  характер ипотечного кредита.  Этот принцип определяет дифференцированный  подход со стороны кредитной  организации к различным категориям  потенциальных заемщиков по ипотечным  кредитам.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.6 Объект ипотеки

 

Объектом  ипотеки могут вступать объекты  недвижимости, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для  государственной регистрации. К  ним можно отнести:

- предприятия  как единые имущественные комплексы,  используемее в предпринимательской деятельности;

- здания  и сооружения (используемые в  предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по  тому же договору земельных  участков, на которых они находятся,  либо частей этих участков, функционально  обеспечивающих эти здания и  сооружения;

- жилые дома, квартиры или их части;

- гостиницы,  дома отдыха, дачи, садовые домики;

- воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты;

- незавершенные  строительные объекты недвижимости  в совокупности с материалами  и оборудованием;

- участки  недр, обособленные водные объекты;

- леса, многолетние  насаждения;

- земельные  участки, находящиеся в собственности  граждан и предоставленные для  садоводства, животноводства, индивидуального  жилищного, дачного и гаражного  строительства, приусадебные земельные  участки, занятые зданиями, строениями  или сооружениями, а также для  личного подсобного хозяйства.

Объектом  ипотеки в свою очередь не могут  быть следующие объекты:

- часть имущества,  разделение которого фактически  невозможно без изменения его  назначения;

- имущество,  изъятое из оборота, на которое  не может быть обращено взыскание;

- имущество,  в отношении которого предусмотрена  обязательная приватизация либо  приватизация вообще запрещена;