Анализ рынка недвижимости муниципии Кишинэу за период 2009-2010 гг

Содержание

  Введение                                                                                                Глава 1.Понятие недвижимости. Земля  как объект                  недвижимости в РМ                                                                           

1.1. Сущность понятия недвижимости. Классификация недвижимости.  

1.2. Структура рынка недвижимости  и факторы, воздействующие на  рынок недвижимости

1.3. Понятие и состав  земельного фонда. Право собственности  на землю.

1.4. Порядок заключения  сделок с земельными участками.

Глава 2. Анализ рынка  недвижимости муниципии Кишинэу за период 2009-2010 гг.

2.1. Динамика изменения  цен на  рынке недвижимости  муниципии Кишинэу за 2009 год.

2.2. Динамика изменения  цен на рынке недвижимости  муниципии Кишинэу за 2010 год.

2.3. Пути решения проблем  с недвижимостью и перспективы  на будущее.

Заключение 

Список литерат

Ведение

Рыночная экономика  имеет  сложную структуру, одним  из важных видов рынка  является рынок недвижимости. Объекты недвижимости являются не только важнейшим товаром, удовлетворяющий разнообразные  личные  потребности людей, но одновременно капитал, приносящий доход. Невозможно быть полноценным участником рынка  недвижимости оценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностей рынка. Знание рынка недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской  деятельности в различных видах  бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельных взятых граждан. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено  всей системы рыночных отношений.

В Молдове происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости, появился слой новых  владельцев недвижимости,  как в  сфере личного потребления, так  и во многих сферах предпринимательской  деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке  недвижимости. Разворачивается  деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Именно поэтому  рынок недвижимости является наиболее актуальной и обсуждаемой темой  в настоящее время. Касаясь актуальности данной темы, можно сказать одно - любой человек в своей жизни  стремится к максимальному комфорту. С развитием индивидуального  строительства появились возможности  приобрести недвижимость на любой вкус, способную удовлетворить любые, даже самые изысканные потребности; все сводится к цене вопроса. В  Молдове не так много людей, способных  свободно покупать объекты недвижимого  имущества, и дело здесь не в недостатке предложений, а в недостатке свободных  финансовых ресурсов.

В своей работе я  поставила целью рассмотреть  и проанализировать современное  состояние рынка недвижимости в  Молдове и выявить пути решения  проблем с недвижимостью.

Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• Определить понятия  рынка недвижимости, классификацию объектов недвижимости и факторы, воздействующие на рынок недвижимости в РМ;
• Проанализировать динамику изменения цен на жилье города Кишинэу за 2008-2009 гг.;
• Сформулировать общие выводы по рынку жилой недвижимости за 2010 год.

Глава 1. «Понятие недвижимости. Земля как объект недвижимости в  РМ».

1.1. Сущность  понятия недвижимости. Классификация  недвижимости.

Деление имущества  на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми  системами. Такое деление имущества  связано с правом частной собственности  на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота, что отразилось на многих политических и социальных правах граждан на протяжении многих веков.

В состав недвижимого  имущества включается земельный  участок и все, что с ним  физически и прочно связано путем  насаждений, построек и других объектов и не может быть отделено без нарушения  назначения вещи. Движимыми вещами называются все другие материальные объекты, способные к перемещению  или самостоятельно, как например, животные, или при содействии посторонней  силы, как например, мебель, произведения  искусства и тому подобное. Согласно Гражданскому Кодексу РМ статья 228:

1. Вещь может быть недвижимой или движимой.
2. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, прочно связанные с землей, а также все то, что естественно или искусственно включено в их состав, то есть вещи, перемещение которых без причинения существенного ущерба их назначению невозможно.
3. Остаются недвижимыми вещами материалы, временно обособленные от земельного участка для повторного использования, до тех пор, пока они сохраняются в той же форме, а также составные части недвижимой вещи, временно отделенные от нее, если они предназначены для нового размещения. Материалы, завезенные для использования взамен  старых, становятся недвижимыми вещами.
4. К недвижимым вещам законом могут быть отнесены и другие вещи.
5. Вещи, не отнесенные к недвижимым вещам, в том числе деньги и ценные бумаги, считаются движимыми вещами.

     Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающими. Законодатель может расширить этот перечень и отнести к недвижимости и иные объекты для того, чтобы приравнять их правовой режим к режиму недвижимости.

Например, по Французскому гражданскому кодексу к недвижимому  имуществу относятся земледельческие  орудия, семена на участке и другие вещи, а также права (ст.594 Французского гражданского кодекса – далее  ФГК ).Выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющих природных ресурсов, тесной связью другой недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует специальной регламентации их участия в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество, установлении особых правил для приобретения права собственности на недвижимость и в ряде других случаев.

Некоторые правоотношения, например, ипотека, могут иметь объектом только недвижимое имущество. Купля – продажа земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости значительно отличается от приобретения других объектов по такому же договору. Многие из присущих недвижимости правовых особенностей отмечались и раньше, но в условиях рынка, расширения объемов торгового оборота их значимость возрастает.

Следует подчеркнуть, что правовой режим отдельных  видов недвижимого имущества  существенно отличается друг от друга. Так, например правовая регламентация  сельскохозяйственных земель имеет  различия с режимом недр или режимом  строений и других объектов.

Уже упоминавшийся  Французский гражданский кодекс очень широко трактует недвижимое имущество, относит к нему машины, инструменты, сырья для производственных нужд, сельскохозяйственные орудия и другие предметы (ст. 517-526 ФГК). Германское гражданское  уложение (далее - ГГУ) дает более узкое  понятие недвижимости, относит  нему земельные участки, их составные  части, вещи, прочно связанные с почвой – строения, продукты земли, пока они  связаны с почвой, семена, если они  внесены в землю, растения. К существенным составным частям строения относятся  вещи, включенные в строение при  его возведении (§94 – 96 ГГУ). Сходные  признаки недвижимости содержатся и  в гражданском кодексе Италии (ст.812), Японии (ст.86), Швейцарии (ст.655). По гражданскому законодательству Италии вода тоже относится у недвижимому имуществу.

В дореволюционной  России термин «недвижимое имущество» был введен указом Петра в 1714 году. Это понятие имело значение для  ограничения оборота недвижимого  имущества и его наследования. К недвижимости (Закон Российской Империи ч.1 ст.384) относил часть земной поверхности и все то, что с нею связано так прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Строения, хотя они и были прочно укреплены в земле, считались переходящими в разряд движимых вещей, если сделка направлена на приобретение материалов, из которых они состоят, без участка земли под ним находящегося.

Итак, учитывая все  вышесказанное, дадим определение  недвижимости.

Недвижимость – (англ.  real estate) недвижимые вещи, имущество, объекты торгового оборота, к которым Гражданский Кодекс относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Перемещение из без несоразмерного ущерба для их назначения невозможно.

Приватизация государственных  и муниципальных предприятий, введение правового института частной  и муниципальной собственности  на землю и другие природные ресурсы, наряду с государственной собственностью на них, создали условия для развития рыночных отношений по поводу недвижимости и, следовательно, необходимость правового регулирования этих отношений. В отличие от движимых вещей, для недвижимых устанавливается особый правовой режим: правила приобретения права собственности на недвижимость, обязательность государственной регистрации сделок с недвижимостью, форма заключения договоров участников отношений в связи с недвижимостью, порядок прекращения и ликвидации прав на недвижимость и т.д. Некоторые правоотношения, например, ипотека, могут иметь объектов только недвижимое имущество.

Признание земель недвижимостью  было вызвано необходимостью реформирования экономики. В житейском смысле земля  всегда была и будет недвижимостью, как и другие недвижимые предметы и вещи – объекты гражданского права. Этому понятию придается  подобный юридический смысл для  того, чтобы средствами законодательства открыть возможность сближения  правового режима использования  земель и другого недвижимого  имущества – объектов товарного  оборота, отношения, по поводу которых  регулируются нормами гражданского законодательства.

Новые земельные  законы, признавая землю недвижимостью, гарантируют самостоятельное хозяйствование на земле, независимо от того, на каком  праве пользователи земли владеют  ею на праве частной собственности, бессрочного (постоянного) пользования, пожизненного наследуемого землевладения, временного пользования и аренды.

Таким образом, недвижимое имущество – это физические объекты  с фиксированным местоположением  в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли  или все, что является обслуживающим  предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением  объектами.

Понятие «рынок недвижимости»  означает куплю-продажу различных  объектов недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложений отношений, возникающих при операциях  с недвижимостью. Эти отношения  появляются между инвесторами при  купле-продаже недвижимости, сдаче  объектов в аренду, в наем и так  далее.

Купля-продажа объектов недвижимости капитала в объекты  недвижимости – это не просто купля-продажа  товара народного потребления, а  движение капитала, то есть стоимости, приносящей доход.

Так, покупка земельного участка означает вложение денег  в этот земельный участок, который  затем можно или продать по более высокой цене и получить доход за счет разницы в ценах, или использовать его для сельскохозяйственного  производства и получать доход от этого производства.

Купленный жилой  дом или квартиру можно точно  так же продать через некоторое  время по более высокой цене или  сдавать внаем жильцам. Капитал, затраченный на приобретение предприятия, будет приносить инвестору доход  в результате работы данного предприятия. Вложение средств в недвижимость представляет собой устойчивое средство против инфляции. Цены на недвижимость постоянно растут, что служит причиной в спекулятивной сделке с недвижимостью, концентрации земель в руках владельца, выведение земельных участков из хозяйственного оборота с целью  выждать повышения цен.

К особенностям рынка  недвижимости относят следующее:

1. Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическими (местонахождение объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки) факторами: состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, магистралей, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков и так далее).
2. Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое  положение в настоящее время привело к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимости.
3. Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.
4. Вложение капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат:

• затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и другое);
• ежегодный налог на владение недвижимостью;
• налоги или сборы на сделки с недвижимостью.

Недвижимость можно  подразделить на коммерческую и жилую. К основным видам коммерческой недвижимости относят:

• Производственные площади
• Торговые площади
• Складскую недвижимость
• Офисную недвижимость

К жилой недвижимости относят квартиры и частные дома. Данный рынок подразделяется на первичный и вторичный рынки жилья. Также недвижимость подразделяется на жилую и нежилую.

Под физическими  объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные  участки  и расположенные на них  строения. Различия в понятии  недвижимости как объекта оценки и в определении  Гражданского кодекса РМ отражены в  рисунке 1

Рисунок 1

Различия в понятии  недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса РМ

Следовательно, под  объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный  комплекс, а во-вторых, земельный  участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
• обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
• инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
• стационарные сооружения благоустройства территории участка;

     элементы  хозяйственного, транспортного и  инженерного обеспечения,          относящиеся к данному объекту  недвижимости, но расположенные   вне границ его земельного  участка;

Отношения, возникающие  по поводу недвижимости, регулируются:

• гражданским законодательством;
• законодательством, относящимся к предметам совместного ведения (например, жилищное, земельное, водное, лесное законодательство о недрах);
• градостроительным законодательством.

Важнейшее значение имеют следующие характеристики недвижимости:

• Ограниченность объектов;
• Стационарность объектов;
• Уникальность объектов;
• Долговечность и длительность создания;
• Сложность.

Любой объект недвижимости обладает такими физическими признаками как:

• Стационарность (привязанность к определенному месту на земной поверхности);
• Уникальность (отсутствие аналогов);
• Долговечность (сроки службы от 15 до 150 и более лет);
• Длительность создания объектов (сроки строительства могут составлять до нескольких лет);
• Сложность (сочетание в объекте природных и искусственно созданных элементов).

В отношениях по поводу недвижимости существенным являются также  такие особенности земли, как  ограниченность и невоспроизводимость. Ограниченность (как невозможность создать неограниченное количество объектов  на определенном участке земли) может существенно влиять на цены на рынке и в тенденции способствуют росту ценности недвижимости.

Стационарность  и уникальность недвижимого имущества  внутренне связаны между собой, поскольку к строго определенному  участку поверхности земля является важнейшим фактором, отличающим данный объект недвижимости от любого другого.

Стационарность  означает, что спрос и предложение, покупатель и продавец встречаются  не на рынке недвижимости вообще, а  на конкретном территориальном (локальном) рынке.

Рынок недвижимости – это локальный рынок, на который, конечно, влияет и общая макроэкономическая, социальная и политическая ситуации. Развитие рынка недвижимости и его  основные параметры существенно  различаются даже в рамках единой национальной экономики, испытывая  на себе влияние состояния и особенностей региона. Национальный рынок представляет собой мозаику из региональных рынков, отличающихся друг от друга активностью  рынка недвижимости, уровнем цен, доходности и рисков.

Уникальность объектов недвижимости влечет за собой уникальность каждой сделки на рынке, которая является результатом столкновения интересов  двух субъектов – покупателя и  продавца. Следовательно, на рынке недвижимости нужно осторожно относится к средним показателям – средняя стоимость квартиры, средняя цена за квадратный метр и т.д. За ними могут скрываться весьма существенные различия в реальных ценах на конкретные объекты.

Долговечность определяет то важное качество, что в течение  своей жизни один и тот же объект недвижимости переживает целый ряд  экономических подъемов и спадов, которые  прямо влияют на уровень  спроса на недвижимость. При этом однажды  созданное недвижимое  имущество  длительное время остается на рынке  как составная часть предложения. Это предложение может носить и скрытый характер, если указанная  недвижимость используется. Но оно  может принять форму явного предложения, если недвижимое имущество по каким-либо причинам перестает эксплуатироваться  и начинает предлагаться на рынке. Это  существенным образом может повлиять на ценовую ситуацию.

1.2.Структура  рынка недвижимости и факторы,  воздействующие на рынок недвижимости.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделить различные сегменты рынка:

1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и так далее. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.
2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей низкой занятостью).
3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок собственного капитала, рынок заемного капитала, опционов).

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости.
1. – нормативные акты, регулирующие сделки купли – продажи недвижимости;
2. – налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;

1.3 – отдельные  нормативные акты, ограничивающие  сделки с недвижимостью на  региональном уровне.

2.Общеэкономическая  ситуация.

2.1- производство  национального дохода;

2.2- объем промышленного  производства;

2.3- занятость трудоспособного  населения;

2.4- ставки доходности  финансовых активов;

2.5- платежный баланс  страны;

2.6- состояние торгового  баланса;

2.7- притоки капитала;

2.8- оттоки капитала;

2.9- рост  доходов  населения;

2.10-индекс потребительских  цен.

3.Микроэкономическая  ситуация.

3.1- экономическое  развитие региона;

3.2- диверсификация  занятости работоспособного населения;

3.3- экономически  перспективы развития региона;

3.4- притоки капитала  в регион;

3.5- оттоки капитала  из региона.

4. Социальное положение  в регионе.

4.1- возможность межэтнических  и военных столкновений;

4.2- отношение к  частному капиталу;

4.3- отношение к  иностранному капиталу;

4.4- устойчивость  политики администрации региона;

4.5- уровень безработицы  в регионе;

4.6- популярность  проводимой администрацией региона  потилики.

5.Природные условия  в регионе.

5.1- экологическое  положение в регионе;

5.2- наличие развитой  инфраструктуры.

Как видно из вышеизложенного, решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в  стране и в регионах, общеэкономическая  ситуация, состояние финансового  рынка. Если  же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние  рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими  факторами.

Взаимосвязи макроэкономических и микроэкономических факторов иллюстрирует диаграмма причинно-следственных взаимосвязей факторов, которая позволяет проводить  анализ рынка недвижимости как в динамике, так и по состоянию на момент анализа. При построении диаграммы необходимо обратить внимание на следующие моменты:

Диаграмма оказывается  более эффективной, если рассматриваются  взаимосвязи достаточно большого количества факторов.

При отборе данных необходима их группировка по отдельным факторам, которые хорошо известны.

В случае, если действие отдельных факторов более или менее стабильно, анализ взаимосвязей оказывается достаточно простым.

Если фактор, стоящий  первым по порядку (например, политическая или общеэкономическая ситуация), технически труден для анализа, его  не следует пропускать, поскольку  макроэкономические факторы в значительной степени определяют и условия  функционирования рынка недвижимости на микроуровне.

При систематическом  составлении причинно-следственных диаграмм для одного и того же процесса и сравнения этих диаграмм в некоторых  случаях, несмотря на отсутствие заметных изменений в действии отдельных  факторов, меняют порядок расположения факторов, влияющих на эффективность  инвестиций на определенном рынке недвижимости. При нарушении стабильности процесса в этом случае нестабильность будет  сразу замечена.

Если действие данных факторов стабилизируется в одинаковой степени, то создаются условия для  более точного расчета ставки доходности и уровня риска инвестиций на рынке недвижимости.

Возможна ситуация, когда факторы, воздействие которых  усилилось, и факторы, доля влияния  которых не изменилась, находятся  между собой в корреляционной зависимости.

Таким образом, рынок  недвижимости подвержен многим внешним  влияниям, таким как:

изменения общей  социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность  средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;

изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;

изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.

1.3. Понятие  и состав земельного фонда  РМ. Право собственности на землю.

Земля является особым природным объектом, имеющим жизненно важное значение, особенно для традиционно аграрной страны, коей является Молдова, и не случайно законодатель счел уместным употребить в статье 5 Земельного кодекса применительно к земле термин «жизненно важное пространство». К сожалению, законодательного определения термина «земля» нет, и лишь ГОСТ 26640-85 содержал следующее определение: «Земля – это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами».