Анализ рынка недвижимости на примере г. Костромы

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

Костромской Государственный Университет им. Н. А. Некрасова 

Институт  Экономики

Кафедра математические методы в экономике 

Курсовая  работа

по эконометрическому моделированию 
 

«Анализ рынка недвижимости на примере г. Костромы» 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнил:

студент 4 курса 

специальности математические методы в экономике 

Скворцов  Андрей Юрьевич

Научный Руководитель:

Веселова  Нина Сергеевна 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Кострома

2011

Содержание 

Введение…………………………………………………………………….стр.3 

Глава 1 Принципы формирования и динамика цен на рынке жилья в городе 

      1.1 Виды стоимости, концепции стоимости жилья……………..….стр.5 

      1.2 Определение рыночной цены жилья………………….…………стр.8 

      1.3 Анализ динамике цен на рынке жилья в г. Кострома………..…стр.9 

      1.4 Обзор рынка первичного жилья………………………..…….…стр.10 

Глава2 Регрессионный анализ 

      2.1 Основы регрессионного анализа…………………………...……стр.12 

      2.2 Алгоритм составления множественной регрессии на примере Excel………………………………………………………………………….стр.13 

Глава 3 Модель множественной регрессии 

      3.1 Отбор информации (факторов), составление модели………….стр.16 

      3.2 Множественная регрессия, анализ модели…………..………….стр.18 

Заключение…………………………………………………………………..стр.21 

Список литературы………………………………………...………………..стр.22 

Введение 

     Среди элементов рыночной экономики особое место занимает  недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля,   административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта       потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

     Недвижимость  является главным предметом обсуждения при приватизации государственной  и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при  покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

     Изменилось  налоговое законодательство, и появились  новые для большинства граждан  России налоги: налог на имущество  физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

     В своей работе я бы хотел рассмотреть  непосредственно рынок жилого фонда, а в частности новостройки.

     Рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов  рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку.

      В данной работе я прежде всего хочу выяснить следующие моменты:

• Какие существуют виды стоимости.
• Как определяется рыночная стоимость жилья.
• Какова динамика цен на рынке недвижимости в г.Кострома
• На основе модели множественной регрессии выявить зависимость от влияния факторов на стоимость жилья.

      В работе я хотел бы подробнее рассмотреть данные вопросы. Объектом моей работы является рынок жилья г.Костромы, а субъектом – эконометрическое моделирование. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1 Принципы формирования и динамика цен на рынке жилья в городе 

     1.1 Виды стоимости,  концепции стоимости  жилья.

     Объект  недвижимости, может иметь «несколько» стоимостей в зависимости от потребностей субъектов рынка недвижимости (целей оценки), то есть стоимость объекта недвижимости для нужд, страхования будет отличаться от стоимости, рассчитанной для продажи, залога и т.д. Например, основанием расчета стоимости для нужд страхования будет являться стоимость замещения подверженных риску элементов, для залога – способность имущества принести доход при прекращении выплаты кредита.

     Цели  оценки недвижимости могут быть различны (купля-продажа объекта, страхование  и имущественные споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов стоимости.

     Перед началом проведения работ  по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости  и обосновать его выбор.

     Основные  виды стоимости недвижимости: рыночная стоимость, стоимость  в эксплуатации, для целей налогообложения, инвестиционная, страховая, залоговая, балансовая, меновая или бартерная стоимость, стоимость арендных прав, восстановительная стоимость, стоимость замещения и ликвидационная.

Рассмотрим  наиболее часто встречаемые виды стоимости.

1. Наиболее распространенной является оценка рыночной стоимости недвижимости. Рыночная стоимость  - это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости  на свободном рынке.
2. Стоимость в эксплуатации отражает важность объекта для конкретного субъекта, у которого может отсутствовать намерение выставить объект на продажу. Стоимость в эксплуатации  основана на доходности, полезности и удобствах объекта для владельца недвижимости.
3. Стоимость для целей  налогообложения базируется, как правило, на затратах (на воспроизводство объекта).
4. Страховая стоимость основана на стоимости воспроизведения (замещения) элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Страховую стоимость используют для целей страхования. Как правило, эта величина восстановительной стоимости или стоимости замещения без учета земельного участка. Восстановительная стоимость – это затраты на воспроизведение точной копии застрахованной недвижимости, стоимость замещения – затраты на создание аналогичного объекта.
5. Для объектов, предоставляемых в залог, определяется залоговая стоимость – стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объекта недвижимости на рынке в случае невозврата кредита. Залоговая стоимость учитывается при определении величины выдаваемой  ссуда.
6. Инвестиционная стоимость – это стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям.
7. Ликвидационная стоимость определяется при ликвидации предприятия по решению собственника или судебного органа. Ликвидационная стоимость – это вынужденная для владельца цена продажи имущества в сроки меньше, чем достаточные для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей. Таким образом, в зависимости от целей оценки требуется определение различных видов стоимости. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. Достижение соответствия между целью оценки и определяемым видом стоимости – залог успешной работы оценщика.[2]

      В настоящее время разработана  и вводится «Концепция уменьшения рыночной стоимости жилья».

      Авторами  этой концепции являются Министерство регионального развития РФ и Фонд РЖС.

      Концепция заключается в том, что была поставлена задача строить в основном жильё эконом-класса, так как категория данного жилья более востребована и доступна населению.

      По  планам данный вид жилья должен составлять около 75% от объёмов всего жилого строительства.

      В чём же суть вышеуказанной концепции? Во-первых, в концепции определены факторы, благодаря которым конечная цена жилых квартир получается слишком  высокой. Это, в первую очередь, аукционы по продаже земельных участков под жилищное строительство.

      Не  секрет, что на проводимых аукционах, землю получает тот, кто предложит  наибольшую цену. Аукцион есть аукцион. Но, в конце концов, расходы на покупку земли ложатся на себестоимость  построенного жилья. При этом застройщик ничего не теряет, а в проигрыше оказывается лишь покупатель. То же самое относится и к муниципалитетам, которые, как правило, затраты на оформление земельных документов перекладывают на застройщиков. Застройщики, естественно, понесённые расходы включают в себестоимость. Во-вторых, концепция предусматривает проведение в будущем, так называемых, аукционов на понижение. Данные аукционы широко применяются в Голландии.[9]

      Теперь  на аукционы предполагается выставлять конечную стоимость жилья, а за начальную будет браться средняя рыночная стоимость на момент проведения торгов. В связи с чем, уже подготовлены соответствующие поправки в Положение об аукционах. Более того, сроки передачи земельных участков застройщикам будут конкретизированы, т.к. в настоящее время эти сроки составляют от года до трёх лет. 

1.2 Определение рыночной цены жилья.

  Рыночная  стоимость недвижимости – это  наиболее вероятная цена, за которую  будет продан конкретный объект на открытом рынке, при соблюдении условий  частной сделки.

  Самым распространенным видом стоимости, определяемым оценщиками согласно большинству заказов на оценку недвижимого имущества, является рыночная стоимость.

  Необходимым условием существования рыночной стоимости  является наличие рынка объектов, аналогичным оцениваемому. В случае отсутствия указанного фактора оценщиком используется отличная от рыночной база оценки, что ведет к изменению вида стоимости.

  Рыночная  стоимости отражает взаимодействие продавцов, покупателей и инвесторов на рынке недвижимости. Для получения достоверной оценки рыночной стоимости объекта оценщик должен иметь полную информацию о рынке, на котором предлагается данная недвижимость.

     Итак, рыночная стоимость объекта  недвижимости – это наиболее вероятная цена в денежном выражении, за которую  имущество перейдет на открытом рынке от добровольного продавца к добровольному покупателю на дату оценки в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей и при  соблюдении всех условий чистой (нормальной, равновесной) сделки.

Для определения  рыночной стоимости в моей курсовой работе я использую методику примерного расчета стоимости квадратного метра жилья в г. Кострома.

Пример  исходной таблицы оценщика:

      На  основе данных полученных по таблице оценщик рассчитывает рыночную стоимость оцениваемого объекта. Так же в своих расчётах оценщик использует материалы независимых агентств предоставляющих стоимость застройки кв.м. если речь идёт о вторичном рынке жилья.

      Как небольшой вывод по данному пункту можно отметить, что при подсчёте рыночной стоимости и оценки объекта  жилой недвижимости разные эксперты используют свой набор факторов. 

1.3 Анализ динамики цен на рынке жилья в городе Кострома.

      Современная тенденция на рынке жилья показывает нам то, что рыночная стоимость квадратного метра жилья превосходит реальную его стоимость порой в 2-3 раз. Это можно объяснить тем, что в последнее время спрос на рынке жилья превышает предложение, что вызывает рост цен. Доходы населения увеличиваются, но это все же не является общей тенденцией. Доходы резко растут лишь у части населения, которая составляет 1-2%. Однако, на деле, в зависимости от удаленности средние цены изменяются в диапазоне от 1500 до 5000 тыс.руб.. Подобно ценам варьируется и качество жилья: на окраинах средняя общая площадь не превышает 35,5 кв.м., а в зоне средней удаленности от центра продаваемых квартир зашкаливает за 50 кв.м. Стоимость единицы площади  в выставленных на продажу квартирах из двух комнат берет отчет за значения 39.473 руб/кв.м. На окраинах средняя цена единицы  площади – уже 51.000 руб/кв.м. При среднестатистической общей площади в 49,3 кв.м. такая цена квадратного метра поднимает планку цен до уровня  2515 тыс.руб.

      Необходимо  отметить и тот факт, что квартиры в домах спроектированных мелкими застройщиками имеют надбавку за планировку. Именно такие квартиры очень заметно выделяются на общем фоне. Стоимость 1-комнатной квартиры в доме малкой строительной компании достигает, а порой и превышает стоимость 2-х комнатной квартиры, крупного застройщика.

      1.4 Обзор рынка первичного  жилья.

     Размещение  построенных и строящихся объектов строительства по административным округам выглядит следующим образом :

Таблица 1.1

Объекты жилищного  строительства в г. Кострома

      По  данной таблице мы видим, самый благоприятный по мнению застройщиков округ на данный момент является Заволжский. Именно там созданы благоприятные условия для строительства, такие как: возможность создания новых систем канализаций, создание отдельной инфоструктуры, отсутствие факторов замедляющих ход строительства.

     Средняя рыночная стоимость 1 кв. м. в новостройках по районам города сложилась сегодня на следующем уровне:

Таблица 1.2

Средняя стоимость  квартир на первичном рынке, тыс. руб. / м²

      Рыночная  стоимость прямо пропорциональна  объёмам застройки. А именно в  округе, где находится большее  число новостроек и стоимость  м² выше. Это объяснимо тем, что соседство с ветхим жилым фондом за частую влечёт за собой множество коммунальных проблем которые унаследуют новостройки за счёт общих коммуникаций. Именно по этому спрос выше на жильё не просто в новостройках, а тех что находятся в относительно молодых округах.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2 Регрессионный анализ.

      2.1 Множественная регрессия

      Суть  регрессионного анализа: построение математической модели и определение ее статистической надежности.

      Вид множественной линейной модели регрессионного анализа:

      Y = b0 + b1x_i1 + ... + b_jx_ij + ... + bkx_ik + e_i

        где e_i - случайные ошибки наблюдения, независимые между собой, имеют нулевую среднюю и дисперсию s.

      Назначение  множественной регрессии: анализ связи  между несколькими независимыми переменными и зависимой переменной.

      Экономический смысл параметров множественной  регрессии 

      Коэффициент множественной регрессии b_j показывает, на какую величину в среднем изменится результативный признак Y, если переменную Xj увеличить на единицу измерения, т. е. является нормативным коэффициентом.

      Матричная запись множественной линейной модели регрессионного анализа:

      Y = Xb + e

        где Y - случайный вектор - столбец  размерности (n x 1) наблюдаемых значений результативного признака (y1, y2,..., yn);

      X - матрица размерности [n x (k+1)] наблюдаемых  значений аргументов;

      b - вектор - столбец размерности [(k+1) x 1] неизвестных, подлежащих оценке  параметров (коэффициентов регрессии) модели;

      e - случайный вектор - столбец размерности  (n x 1) ошибок наблюдений (остатков).

      На  практике рекомендуется, чтобы n превышало k не менее, чем в три раза.

      Задачи  регрессионного анализа :

      Основная  задача регрессионного анализа заключается  в нахождении по выборке объемом n оценки неизвестных коэффициентов регрессии b0, b1,..., bk. Задачи регрессионного анализа состоят в том, чтобы по имеющимся статистическим данным для переменных X_i и Y:

      получить  наилучшие оценки неизвестных параметров b0, b1,..., bk;

      проверить статистические гипотезы о параметрах модели;

      проверить, достаточно ли хорошо модель согласуется  со статистическими данными (адекватность модели данным наблюдений).

      Построение  моделей множественной регрессии  состоит из следующих этапов:

      выбор формы связи (уравнения регрессии);

      определение параметров выбранного уравнения;

      анализ  качества уравнения и поверка  адекватности уравнения эмпирическим данным, совершенствование уравнения.[7]

      2.2 Алгоритм составления  множественной регрессии  на примере Excel

      Чтобы найти параметры множественной  регресии средствами Excel, используется функция ЛИНЕЙН(Y;X;0;1),

      где Y - массив для значений Y

      где X - массив для значений X (указывается  как единый массив для всех значений Хi)

      Проверка  статистической значимости коэффициентов уравнения множественной регрессии

      Как и в случае множественной регрессии, статистическая значимость коэффициентовмножественной регрессии с m объясняющими переменными  проверяется на основе t-статистики:

      имеющей в данном случае распределение Стьюдента с числом степеней свободы v = n- m-1. При требуемом уровне значимости наблюдаемое значение t-статистики сравнивается с критической точной  распределения Стьюдента.

      В случае, если  , то статистическая значимость соответствующего коэффициента множественной регрессии подтверждается. Это означает, что фактор Xj линейно связан с зависимой переменной Y. Если же установлен факт незначимости коэффициента bj, то рекомендуется исключить из уравнения переменную Xj. Это не приведет к существенной потере качества модели, но сделает ее более конкретной.

      Проверка  общего качества уравнения множественной  регрессии

      Для этой цели, как и в случае множественной  регрессии, используется коэффициентдетерминации R2:

      Справедливо соотношение 0<=R2<=1. Чем ближе этот коэффициент к единице, тем больше уравнение множественной регрессии объясняет поведение Y.

      Длямножественной  регрессии коэффициент детерминации является неубывающей функциейчисла  объясняющих переменных. Добавление новой объясняющей переменной никогда  не уменьшает значение R2, так как каждая последующая переменная может лишь дополнить, но никак не сократить информацию, объясняющую поведение зависимой переменной.

      Иногда  при расчете коэффициента детерминации для получения несмещенных оценок в числителе и знаменателе вычитаемой из единицы дроби делается поправка на число степеней свободы, т.е. вводится так называемый скорректированный (исправленный) коэффициент детерминации:

      Соотношение может быть представлено вследующем виде:

        для m>1. С ростом значения m скорректированный коэффициент детерминации растет медленнее, чем обычный.Очевидно, что только при R2 = 1.  может принимать отрицательные значения.

      Доказано, что  увеличивается при добавлении новой объясняющей переменной тогда  и только тогда, когда t-статистика для этой переменной по модулю больше единицы. Поэтому добавление в модель новых объясняющих переменных осуществляется до тех пор, пока растет скорректированный коэффициент детерминации.

      Рекомендуется после проверки общего качества уравнения  регрессии провести анализ его статистической значимости. Для этого используется F-статистика:

      Показатели F и R2 равны или не равен нулю одновременно. Если F=0, то R2=0, следовательно, величина Y линейно не зависит от X1,X2,…,Xm..Расчетное  значение F сравнивается с критическим Fкр. Fкр, исходя из требуемого уровня значимости α и чисел степеней свободы v1 = m и v2 = n - m - 1, определяется на основе распределения Фишера. Если F>Fкр, то R2 статистически значим.[8] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Глава 3 Модель множественной регрессии

      3.1 Отбор информации (факторов), составление модели.

      За  результативный признак Y в моей модели я взял стоимость квартир в новостройках по разным округам (районам) г.Костромы. Информацию я брал из прессы, так как в настоящее время СМИ являются достаточно подробным источником информации для того, что бы составить общую картину положения вещей на рынке жилья.