Анализ рынка объекта оценки

МОСКОВСКАЯ  ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ АКАДЕМИЯ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

курсовая  работа

по курсу  «практика оценки недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: Нагорнов А.Э.

Проверила: Мирзоян  Н.В.

 

 

 

 

 

 

 

МОСКВА-2013

 

«УТВЕРЖДАЮ» Генеральный директор ООО «Оценка»   ________________________...Петров П.П. «31»  июля 2013г.     ОТЧЕТ № 01-13/2013 Об оценке рыночной стоимости  объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Танкистов, 1     Объект оценки: Офисное 2-х  этажное здание, общей площадью 750 кв.м с земельным участком, общей площадью 1520 кв.м, расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Танкистов, 1. Заказчик: ООО «ЗАКАЗЧИК» в лице генерального директора Иванова Ивана  Ивановича Исполнитель: ООО «оценка» Дата проведения оценки: 11 июля 2013 года Дата составления отчета: 31 июля 2013 года САРАТОВ – 2013

 

 

Генеральному директору Общества с ограниченной ответственностью «ЗАКАЗЧИК»

г-ну Иванову И.И.

 

Сопроводительное  письмо

 

Уважаемый Иван Иванович!

 

В соответствии с договором  №01-13/13 от «03» июля 2013 г. между ООО «Оценка» и Генеральным директором Общества с ограниченной ответственностью «ЗАКАЗЧИК», специалистами нашей фирмы была произведена оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Танкистов, 1.

Оценка (в соответствии с Заданием на оценку) проводилась с целью  определения рыночной стоимости  недвижимого имущества. Предполагается, что результаты оценки, изложенные в прилагаемом к настоящему письму отчете, будут использоваться в качестве стартовой цены при продаже имущества на торгах или в качестве цены сделки при продаже по прямому договору.

Оценка выполнена по состоянию  на «11» июля 2013 года в соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ (с учетом последующих редакций) и положениями «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», Федеральными стандартами оценки ФСО №1, №2, №3, утвержденными Приказами МЭРТ РФ №№254, 255, 256 от 20.07.2007 г.

При оценке мы исходили из предположения, что объект не заложен и не обременен долговыми обязательствами. Нами не проводилась аудиторская или иная проверка документов финансовой отчетности и иных данных, предоставленных Заказчиком, так же как и легитимности прав собственности на оцениваемый объект.

Обращаем Ваше внимание на то, что  настоящее письмо не является отчетом  об оценке, а только предваряет его. Отдельные части прилагаемого отчета об оценке не могут трактоваться и  использоваться раздельно, а только в связи с полным текстом отчета и с учетом всех содержащихся в нем допущений и ограничений.

На основании информации, представленной и проанализированной в приведенном  ниже отчете об оценке, мы пришли к заключению, что:

Рыночная стоимость  недвижимого имущества, принадлежащего

Обществу с ограниченной ответственностью «Заказчик»,

 по состоянию на 11 июля 2013 года, включая НДС, округленно, составляет:

16 467 000 (Шестнадцать миллионов четыреста  шестьдесят семь тысяч) рублей.

Основная информация, ее источники, анализ и методика расчетов приведены в соответствующих разделах отчета. В случае необходимости нами могут быть даны дополнительные разъяснения и комментарии.

Благодарим Вас за возможность оказать услугу Вашей  организации.

ООО «Оценка»

Генеральный директор                                                       ______________________       /…………….../

31 июля 2013 г.

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОЦЕНКЕ

Таблица 1

Сведения о Заказчике
Организационно-правовая форма	Общество с ограниченной ответственностью
Полное наименование	«ЗАКАЗЧИК»
Фамилия, имя, отчество Генерального директора ООО «ЗАКАЗЧИК»	Иванов Иван Иванович
Основной государственный  регистрационный номер (ОГРН)	1037789046547
Дата присвоения ОГРН	15 декабря 2005 года
Место нахождения и реквизиты	440600, г. Саратов, ул. Танкистов, 1. ИНН 5858585858 КПП 58585858 ОКПО 00585858 ОКОГУ 49111 ОКАТО 585858000.
Сведения о Собственнике
Собственник имущества:	ООО «ЗАКАЗЧИК»
Сведения об Исполнителе
Организационно-правовая форма	Общество с ограниченной ответственностью.
Полное наименование	«Оценка» (ИНН 6565656565,)
ОГРН	10675437654 от 21.12.2001
Юридический адрес:	440600, Россия, г. Саратов, пр. Ленина, 4.
Почтовый адрес, телефон:	440000, Россия, г. Саратов, а/я 3113; тел.(8452) 22-11-11
Банковские реквизиты:	р/с: 40376548765439875432 в Филиале ВРУ ОАО “МИНБ” в г. Саратов, корр./с: 30746352847362518473  в ГРКЦ ГУ Банка России по Пензенской области ИНН 5454545454, БИК 453625352
Сведения об Оценщиках
Ф.И.О.	Нагорнов Антон Эдуардович.
Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков	является действительным членом НП «Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки», № по реестру 333 от 14 июня 2010 года., выписка из реестра № 555 от 21.08.2012 г.
Профессиональные знания в области  оценочной деятельности	Диплом МФПА о профессиональной переподготовке ПП № 567432 от 31 марта 2010 г.
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика	Страховой полис ЗАО САК "Информстрах" № 19/08-056515-48 от 22 декабря 2012года. Лимит ответственности 50 000 000  рублей. Срок действия до 13 декабря 2013 года.
Стаж работы в оценочной деятельности	2 года

 

 

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Таблица 2

Объект оценки:	1. Здание офисное, общей площадью 750 кв.м. 2. Земельный участок, общей площадью  1520,0 кв.м, расположенные по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Танкистов, 1
Оцениваемые права: - земельный участок:   - улучшения:	Право аренды на земельный участок (долгосрочная аренда до 26.01.2025 г.), Право собственности  на здание.
Ограничения (обременения) прав:	Отсутствуют.
Цель и задача оценки объекта оценки:	Выражение суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов с целью купли-продажи.
Вид определяемой стоимости:	Рыночная.
Дата определения стоимости  объекта оценки:	11 июля 2013 года.
Дата осмотра объекта  оценки:	11 июля 2013 г.
Дата составления отчета:	13 ноября 2009 г.
Порядковый номер отчета:	01-13/2013
Основание для проведения оценки:	Договор №01-13/13 от «03» июля 2013 г.
Форма отчета:	Полная письменная

 

Для проведения работ  по оценке рыночной стоимости имущества, Заказчиком были предоставлены следующие документы

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.;
• Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;
• Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;
• Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2007 г.
3. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ

1. К объектам  оценки относятся объекты гражданских  прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

2. При определении  цены объекта оценки определяется  денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая  или уплаченная за объект оценки  участниками совершенной или планируемой сделки.

3. При определении  стоимости объекта оценки определяется  расчетная величина цены объекта  оценки, определенная на дату  оценки в соответствии с выбранным  видом стоимости. Совершение сделки  с объектом оценки не является  необходимым условием для установления его стоимости.

4. Итоговая  стоимость объекта оценки определяется  путем расчета стоимости объекта  оценки при использовании подходов  к оценке и обоснованного оценщиком  согласования (обобщения) результатов,  полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

5. Подход к  оценке представляет собой совокупность  методов оценки, объединенных общей  методологией. Методом оценки является  последовательность процедур, позволяющая  на основе существенной для  данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

6. Датой оценки (датой проведения оценки, датой  определения стоимости) является  дата, по состоянию на которую  определяется стоимость объекта  оценки.

Если в  соответствии с законодательством  Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

7. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.

8. При определении  наиболее эффективного использования  объекта оценки определяется  использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

9. При проведении  экспертизы отчета об оценке  осуществляется совокупность мероприятий  по проверке соблюдения оценщиком  при проведении оценки объекта  оценки требований законодательства  Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

10. Срок экспозиции  объекта оценки рассчитывается  с даты представления на открытый  рынок (публичная оферта) объекта  оценки до даты совершения сделки с ним.

 

4.  ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

1. Заключение с заказчиком  договора об оценке. На данном этапе, при заключении договора об оценке Оценщик предоставляет заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету, об оценке, а также о стандартах оценки.

2. Установление количественных  и качественных характеристик  объекта оценки. На данном этапе Оценщик осуществляет сбор и обработку:

• правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
• информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
• информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

3. Анализ рынка, к  которому относится объект оценки. На данном этапе Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

4. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

5. Выбор метода (методов)  оценки в рамках каждого из  подходов к оценке и осуществление  необходимых расчетов. На данном этапе Оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, рыночный и доходный подходы к оценке:

• Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
• Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
• Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Оценщик самостоятельно определяет в  рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

6. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. На данном этапе Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов, определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

7. Составление и передача  заказчику отчета об оценке. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся Оценщиком воедино и излагаются в виде повествовательного отчета.

 

ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛУЧЕННОГО РЕЗУЛЬТАТА

1. Настоящие условия подразумевают их полное однозначное понимание сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, теряют силу. Настоящие условия могут быть изменены только по соглашению сторон и должны быть оформлены в письменной форме. Настоящие условия распространяются в случае правопреемства, если право собственности на объект недвижимости полностью или частично перейдет к другому лицу.
2. Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в нем целях.
3. Оценщики не обязаны на основании отчета предоставлять дальнейшие консультации, давать свидетельские показания, представать перед судом или участвовать в иных юридических разбирательствах, если не заключено специального соглашения.
4. Права собственности на рассматриваемое имущество и недвижимость, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально. Недвижимое имущество объектов оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества или долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально.
5. Мнение оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, социальных, физических факторов; изменения федерального и местного законодательства, которые могут возникнуть после вышеуказанной даты и повлиять на стоимость объекта.
6. Мы исходим из того, что все необходимые решения законодательных и исполнительных органов власти РФ, а также органов местного самоуправления существуют или могут быть получены, или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на объекте, для которого производились расчеты.
7. Ни весь отчет, ни какая-либо его часть (особенно любые заключения о стоимости и данные об оценщиках, принимающих участие в работе и фирме), не могут быть предоставлены заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связи с общественностью и другим мотивам без предварительного письменного согласия оценщика.
8. В своих действиях мы поступали как независимые эксперты-оценщики. Размер нашего вознаграждения не связан с нашими выводами о стоимости оцениваемого объекта.
9. Применение заказчиком настоящего отчета в целом или в части, а также указание стоимости, определенной в этом отчете, является утверждением заказчиком настоящего отчета и итоговой величины стоимости объекта оценки.

 

5.  ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Рыночная стоимость  объекта оценки (п. 6 ФСО №2) - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не  обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены  о предмете сделки и действуют  в своих интересах;

- объект оценки представлен  на открытом рынке посредством  публичной оферты, типичной для  аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки  выражен в денежной форме»

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Недвижимое  имущество – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (согласно ГК РФ ст.130).

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Кадастровый номер - персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.

Категории земли - узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства  объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Аналог объекта  оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия от объекта оценки.

Согласование  результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Право собственности - право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся:

- право совершать в отношении  принадлежащего ему имущества  любые действия, не противоречащие  закону и правовым актам и  не нарушающие права и охраняемые  законом интересы других лиц;

- право отчуждать свое имущество  в собственность другим лицам;

- право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом; право отдавать имущество в залог.

Передача права  собственности - надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.

Заказчик  - юридическое или физическое лицо, которому оказывают услугу оценщик имущества.

Заказ на оценку - письменный договор на оценку конкретного имущества между заказчиком или уполномоченным лицом с оценщиком имущества.

Ограничивающие  условия - заявление в отчете, описывающее препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

 

2. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
1. Анализ социально-экономической ситуации1

 

На первый взгляд, экономические  показатели России довольно устойчивы. На фоне замедления темпов роста мировой экономики и продолжающейся рецессии в еврозоне в 2012 г. Россия продемонстрировала уверенный экономический рост, благодаря устойчивому потреблению. В действительности, темпы роста экономики России были выше, чем в Бразилии, Южной Корее и Турции — два года назад такое трудно было представить. Успешные показатели России не ограничивались экономическим ростом. В 2012 г., благодаря значительному профициту торгового баланса, профицит счета текущих операций также остался на высоком уровне. Отток капитала сократился, что позволило Банку России пополнить валютные резервы. Бюджет был сведен с нулевым дефицитом, и правительство продолжило пополнение резервного фонда, средства которого были в значительной мере израсходованы во время кризиса. В то время как в развитых экономиках средний уровень государственного долга превышает 110% ВВП, в России этот показатель составляет не более 10% ВВП. Уровень безработицы снизился до рекордно низких значений, а заработная плата росла уверенными темпами. Инфляция снизилась до самого низкого показателя за двадцать лет. Благодаря стабильности рынка труда и цен, снизился уровень бедности: численность бедного населения в России сократилось до 16,4 млн.человек в третьем квартале 2012 г., практически на 2 млн. человек меньше, чем в соответствующий период 2011 г.

При более детальном изучении экономических  показателей России обнаруживаются слабые места. Высокие цены на нефть  во многом способствовали экономическим  успехам России в прошлом году. Цены на нефть в2012 г. даже превысили  рекордные значения 2011 г. Благодаря высоким ценам на нефть были обеспечены значительный приток экспортной выручки, устойчивость доходов федерального бюджета и быстрый рост зарплат и трансфертов в государственном секторе. При этом уровни ненефтяного дефицита счета текущих операций и ненефтяного дефицита бюджета также остаются близки к рекордно высоким значениям, что указывает на сохраняющуюся высокую зависимость экономики России от нефтяного сектора.

Вместе с тем, темпы экономического роста составляют лишь половину от средних темпов роста, достигнутых в течение десяти лет предшествующих кризису 2008 г. В начале 2013 г. — впервые с 2009 г. —был отмечен спад промышленного производства. Инвестиции в основной капитал, по-прежнему, опираются на государственное финансирование, а приток прямых иностранных инвестиций незначителен. Инфляцияускорилась во втором полугодии 2012 г. и, как ожидается, останется на высоком уровне в начале 2013 г., что будет негативно сказываться на потреблении. Кроме того, позиции России в глобальных экономических рейтингах, скорее всего, не изменятся. Если оценивать размер российской экономики в текущих долларахСША, то Россия переместилась в рейтинге с 18-го места в 2000 г. на 8-е в 2008 г., и осталась на этой позиции в 2012 г. К 2014 году, как ожидается, показатели экономического роста в России вновь будут ниже, чем в Бразилии, Южной Корее и Турции. В связи с тем, что дальнейший рост цен на нефть маловероятен, обеспечить более высокие темпы экономического роста в России будет довольно трудно, особенно в условиях, когда уровень загрузки производственных мощностей приблизился к докризисному, безработица находится на рекордно-низком уровне, рабочая сила сокращается на фоне старения населения и объем добычи нефти сокращается в отсутствие больших инвестиций и открытий новых месторождений.

Для оживления и модернизации экономики  России, а также сокращения ее зависимости  от природных ресурсов необходимо принимать  меры экономической политики, успех  которых зависит от решения двух ключевых задач. Во-первых, России необходимо проводить взвешенную макроэкономическую политику для обеспечения стабильности экономики и снижения ее уязвимости к внутренним и внешним рискам. Из этого следуют три приоритета экономической политики: неотступное следование практике консервативного планирования бюджетных расходов и сбережения сверхдоходов от реализации нефти; нацеленность денежно-кредитной политики на достижение низкой инфляции и эффективного контроля за инфляционными ожиданиями; укрепление банковского надзора и принятие дополнительных мер по сокращению рисков, возникающих в связи с быстрым ростом потребительского кредитования.

Во-вторых, России необходимо ускорить проведение структурных реформ в  целях наращивания потенциала для  экономического роста. Отмечаемые в  настоящее время умеренные темпы роста российской экономики являются отражением снижающегося потенциала роста экономики. Подтверждением этому служат низкий уровень безработицы и высокий уровень загрузки производственных мощностей на фоне слабой внешнеэкономической конъюнктуры. Восстановление экономического роста требует, помимо прочего, сокращения государственного участия в экономике и улучшения инвестиционного климата; преодоления проблем старения и сокращения численности населения; а также укрепления государственного управления путем повышения прозрачности, улучшения регулирования и более эффективной борьбы с коррупцией.

 

2. Обзор рассматриваемого сегмента рынка

 

Рынок производственных и складских помещений. Современное экономическое состояние Саратовской области привело к невостребованности крупных производственных объектов для использования их в целях промышленного производства. Основными причинами данного положения, кроме больших физических размеров промышленных объектов, является так же сложность выделения их в качестве отдельного товара (отсутствие отдельного въезда на территорию, и т.д.), т.к. они рассматриваются как часть единого хозяйственного комплекса предприятия.

Производственно-складской сегмент  рынка недвижимости в Саратове и  в Энгельсе имеет много общего по составу предлагаемых объектов, их качеству и тенденциям своего развития. Он представлен в основном старыми объектами, которые зачастую требуют реконструкции, имеют изношенное оборудование и коммуникации (либо без таковых). Фактором, влияющим на увеличение стоимости производственного или складского объекта, является наличие действующего технологического оборудования и коммуникаций: ж/д тупики, кран-балки, пандусы, газо - и труб.опроводы, подъемные механизмы и другие варианты дополнительного оборудования.

При этом, большинство потенциальных инвесторов предпочитают вкладывать деньги в торговую, офисную и жилую недвижимость. Такая постановка приоритетов вполне объяснима: гарантированный возврат денежных средств, относительно короткие сроки окупаемости делают перечисленные направления вложений в недвижимость наиболее привлекательными для инвесторов.

Средняя стоимость квадратного  метра производственного помещения  колеблется в пределах от 11000 рублей в Заводском районе до 45000 рублей в Фрунзенском и Волжском районах. Высокая стоимость квадратного метра в последних объясняется близостью к центру и достаточно высоким качеством площадей, предлагаемых данных районах.