Анализ рынка офисной недвижимости (класса B, C) г. Казань

 

Содержание

РЕЗЮМЕ……………………………………………………………………………3

ОПИСАНИЕ ИССЛЕДОВАНИЯ………………………………………………..5

1. АНАЛИЗ ОБЪЕМА ПРЕДЛОЖЕНИЙ НА РЫНКЕ ОФИСНОЙ

НЕДВИЖИМОСТИ (КЛАСС B, C) …………………………………………….6

   1.1.Описание класса (B, C) ……………………………………………………..6

    1.2. Структура рынка офисной недвижимости (класс B, C) г. Казань…....8

   1.3. Ценовая ситуация: стоимость продажи и ставки аренды офисных   помещений по видам и районам Казани……………………………………….13

   1.4. Факторы, влияющие на цены…………………………………………….19

   1.5. Описание Бизнес-центр «Татария» (класс B+) ………………...………21

2.СПРОС НА РЫНКЕ  ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ……………………24

   2.1.Запросы офисных помещений по востребованности…………………...26

   2.2.Запросы офисных площадей по классам………………………………....26

   2.3.Запросы офисных площадей по ставкам аренды…………………….…27

3.ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В КАЗАНИ…………………………………………………..…28

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ………………...……………30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                         РЕЗЮМЕ

Ключевые события рынка офисной недвижимости:

• продажа городскими властями исторических зданий в центральной части города в руки частных инвесторов;
• запрет точечной застройки центра города;
• строительство многоуровневых паркингов и упорядочение парковки автотранспорта в центре города;
• строительство транспортных развязок и капитальный ремонт дорог и магистралей;
• ввод в эксплуатацию новых объектов:

БЦ «Релита» (B+), БЦ «Технополис» (В), БЦ Островский, БЦ «Корстон» (А) 2-ая очередь

• развитие рынка продажи офисной недвижимости;

Основные выводы:

• В 2012 году сохранилась ситуация 2011 года в части дефицита качественных офисных помещений;
• В классе В и В+ на протяжении 2012 г. Прослеживалась тенденция к сокращению доли вакантных площадей до 85-90% и 70-75%;
• В классе С наблюдалась обратная тенденция, и коэффициент недозагрузки в отдельных БЦ достигал 50-60%;
• В 2012 году продолжила свое развитие тенденция смещения деловой активности на периферию ввиду следующих факторов:
• недостаточная транспортная доступность центра (пробки);
• отсутствие достаточного количества паркомест;
• рынок продажи офисной недвижимости расширился за счет пополнения новыми объектами;
• годовой рост арендных ставок в целом по рынку составил порядка 10-12 %

Прогнозы развития рынка офисной недвижимости Казани на 2014 г.:

• Активность на рынке аренды в преддверии Универсиады-2013 активность на рынке аренды офисной недвижимости будет расти в связи с развитием малого и среднего бизнеса и расширением присутствия иностранных и федеральных компаний;
• Наиболее востребованными останутся качественные офисные помещения класса А и B+ в комплексах с выгодным географическим месторасположением, хорошей транспортная доступностью, наличием достаточного количества паркомест и качественным сервисом УК
• Создание префицита предложения качественных площадей. Ввод в эксплуатацию новых объектов, восстановление объектов историко-культурного значения может послужить толчком для префицита

предложения офисной недвижимости класса А и B+ в Вахитовском районе г. Казани;

• Строительство новых объектов офисной недвижимости в Вахитовском в 2013 г. Вестись не будет в связи с запретом точечной застройки исторического центра г. Казани;
• Децентрализация деловой активности В 2013 году продолжит свое развитие тенденция децентрализации строительства офисных зданий;
• Новые зоны деловой активности будут формироваться в Приволжском,

Советском и Ново-Савиновском районах;

• Развитие сегмента стрит-ритейла участятся переводы первых этажей зданий первой линии из жилой недвижимости в нежилую (коммерческую);
• Активность на рынке продажи вырастет число сделок по купле-продаже офисных недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОПИСАНИЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

Цель исследования:

          Анализ рынка офисной недвижимости (класса B, C) г. Казань.

          Основные задачи:

         1.   анализ объема предложения на рынке офисной недвижимости (класс B, C).

          2.   спрос на рынке офисной недвижимости.

          3.   дать описание застройщиков, работающих в сегменте строительства бизнес-центров.

          4.  инвестиционная привлекательность строительства офисных помещений в Казани.

          Объект исследования:

          Офисная недвижимость (класс B, C) представленная в Казни.

          Предмет исследования: 

          Объем и спрос на рынок офисной недвижимости (класс B, C) г. Казань.

          Методика проведения исследования:

• Анализ информации через интернет-порталы (сайты участников рынка, специализированные порталы недвижимости города Казани).
• Использование официально опубликованной информации в специализированных и периодических изданиях (в СМИ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. АНАЛИЗ  ОБЪЕМА ПРЕДЛОЖЕНИЙ НА РЫНКЕ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМРСТИ (КЛАСС B, С)

1.1. Описание класса (B, C)

Категория «B»

          Офисы категории B по многим характеристикам близки к помещениям класса А, но обычно они не настолько престижны, не так удачно расположены, и спектр предлагаемых услуг не настолько широк. Случается, и так, что в этот разряд переходят офисы категории А после нескольких лет интенсивной эксплуатации, тем более, что стандарты качества постоянно растут, и то, что 5-10 лет назад казалось идеалом, сегодня уже так не воспринимается.

          Часто деловые помещения категории В находятся не в специализированных офисных центрах, а в реконструируемых особняках в самых разных уголках Казани. Их арендуют представительства западных фирм, российские банки, издательские компании. Сейчас в Казани наблюдается следующая тенденция. Более соответствующие международным стандартам офисы класса А используются как представительские, там располагается топ-менеджмент компаний, а в помещениях класса В ведется работа (тем более, что арендная плата в помещениях этой категории заметно ниже).

          Характерными особенностями офисов класса В являются качественная недорогая отделка, небольшой набор предоставляемых услуг. По отношению к ним могут использоваться такие слова, как «эконом-класс» или «бюджетный офис». Различия между «В+» и «В» обычно сводятся к разнице в качестве отделки и инженерных систем зданий.

           Отличительные черты офиса категории «В+»:

• находится в новом или полностью реконструированном здании;
• имеется вся документация, касающаяся права собственности и эксплуатации зданий, нет никаких проблем с ее оформлением;
• управление производится профессионалами;
• этаж может быть спланирован по-разному;
• высота между перекрытиями – не меньше 3,3 м;
• в здании есть возможность установки подвесных потолков и фальшполов;
• расстояние между полом и подвесным потолком не меньше 2,75 м;
• установлены современные окна, обеспечивающие большую степень естественной освещенности;
• допускаются разные значения нагрузки на межэтажные перекрытия;
• для внутренней отделки используются недорогие качественные материалы;
• имеется охраняемая парковка (чаще всего – наземная) из расчета минимум 1 место на 100 квадратных метров арендуемых площадей;
• допускаются разные значения обеспеченности инженерными коммуникациями;
• наличествует система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, может быть установлена сплит-система кондиционирования;
• в здании предоставляются качественные услуги надежного телекоммуникационного провайдера;
• охрана ведется круглосуточно, здание оборудовано современными системами безопасности;
• в здании наличествуют хорошо работающие лифты;
• имеется инфраструктура: центральная рецепция в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников и т. д.

Категория «С»

           По своим характеристикам офисы класса С, в целом, соответствуют помещениям категории В, но у них имеются какие-либо недостатки. Это могут быть проблемы с расположением (удаленность от транспортных магистралей, неудобный подъезд), оборудованием (слабо развитая инфраструктура обслуживания, слишком маленькая парковка) и т. д. Поэтому здания, которые хотя бы по одному серьезному критерию не соответствуют категории В, включаются в этот класс. 
           Часто офисы категории «С» находятся в зданиях бывших заводоуправлений, НИИ и т. д., т. е. переоборудованы из помещений, слабо приспособленных к тому, чтобы быть современными офисами. Обычно они имеют непрезентабельный вид, отличаются невысоким уровнем предоставляемых услуг, относятся к непрестижной категории.

           Отличительные черты офисов класса С:

• могут быть расположены практически где угодно;
• находятся в нереконструированных зданиях, максимум – с фасадом, подвергшимся косметическому ремонту;
• в здании могут быть проблемы с правильным оформлением некоторых юридических документов;
• здание эксплуатируется силами владельца;
• для здания характерна коридорно-кабинетная планировка;
• допускаются разные значения таких показателей, как глубина и ширина этажа, расстояние между перекрытиями, между полом и подвесным потолком;
• внутренний ремонт, как правило, выполняется силами самих арендаторов;
• наличествует охраняемая наземная парковка, размеры которой могут быть самыми разными;
• наличествует система вентиляции, может быть установлена сплит-система кондиционирования;
• имеется круглосуточная охрана;
• инфраструктура, как правило, имеется, но степень ее развитости зависит от конкретного здания и его владельца.

1.2.Структура рынка офисной недвижимости (класс B, C) г. Казань.

          На рынке офисов сформировалось три основных сектора:

          Первый сектор - престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. По этой причине некоторые российские предприниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.

          Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

          Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта, и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие.

          Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.

           На рынке офисных помещений Казани представлены высококачественные бизнес-центры класса В и С. Показатель обеспеченности города качественной офисной недвижимостью составляет 183 кв. м на 1 000 жителей. 
         Общее предложение офисных площадей составляет более 410 тыс.кв.м. Из них около 210 тыс.кв. м относится к качественному предложению.

Объекты класса В заполнены на 85-90%. В последнее время наблюдается тенденция смещения деловой активности на периферию. Этому способствует недостаточная транспортная доступность (пробки) и отсутствие парковок.

          Спрос на качественные офисные помещения устойчивый. Запросы на помещения от 1 000 – до 5 000 кв.м. удовлетворяются в основном за счет аренды или покупки помещений в отдельно стоящих особняках, административных зданиях.

          Коэффициент загрузки бизнес-центров за 9 месяцев 2013 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос с 86% до 90%. Это свидетельствует не только о том, что специализированные бизнес-центры становятся более востребованными, но и о том, что с увеличением предложения таких помещений на рынке все более важную роль станут играть неценовые факторы конкуренции.

                                                                                                                      Таблица 1      

Основные показатели рынка офисной недвижимости г. Казани.

Средний уровень арендных ставок.	руб./кв.м, мес.
класс В+ класс В класс С	800 650 550
Средний уровень цен продажи.	руб./кв.м.
класс В+ класс В класс С	70 000 55 000 40 000
Средний показатель доли вакантных площадей.	%
класс В+ класс В класс С	10% 20% 30%

 

                                                                                                              

 

                                                                                                                        Таблица 2

Структура рынка офисной недвижимости по классу «В» в Казани.

№	Наименование объекта	Местоположение объекта	Площадь, кв.м.	Класс здания
1	Бизнес-центр «Татария»	Ершова, 29б	7046,1	В +
2	Бизнес-центр «Сувар-Казань»	Достоевского, 18	4000	В +
3	Технопарк «Идея»	Петербургская, 50	9836	В +
4	Бизнес-центр «Ибрагимовский»	Декабристов/Ибрагимова	3300	В +
5	Бизнес-центр «ТАИФ»	Академическая, 2	6987	В
6	Бизнес-центр «Сакура-офис»,	Спартаковская, 2в	4500	В
7	Бизнес-центр	Щапова, 47	3000	В
8	Бизнес-центр, корп.4	Сибирский тракт, 34	10542,46	В
9	Бизнес-центр, корп.5	Сибирский тракт, 34	7211,52	В
10	Бизнес-центр, корп.013	Сибирский тракт, 34	890,89	В
11	Дом Кекина	Горького 8/9	3300	В
12	Адм. офисный центр	Столбова, 2	1300	В
13	Бизнес-центр	Калинина, 48	3700	В
14	Торгово-офисное здание	Правобулачная, 33	1252,76	В
15	Офисный центр	Островского, 57б	1600	В -
16	Бизнес-центр	Журналистов, 2а	4665,26	В -

 

«Рисунок 1. Офисное помещение В класса»

Спрос на офисные помещения в Казани на сегодняшний день формируется двумя группами. Первая - это значительное количество представителей малого бизнеса, для которых основным фактором является цена, то есть величина арендной ставки. Вторая - это субъекты среднего и крупного бизнеса, объемы и престижность деятельности которых диктуют необходимость аренды качественных специализированных офисных помещений. Количество предложений последних, по прогнозным оценкам, должно в ближайшем времени увеличиться. Только до конца текущего года за счет завершения строительства

и ввода в эксплуатацию новых бизнес-центров объем специализированного предложения на рынке может увеличиться до 15%

 

«Рисунок 2. География распределения объектов офисной недвижимости (класс B, C».

 

1.3.Ценовая ситуация: стоимость продажи и ставки аренды офисных помещений в Казани.

        В 2013 году на рынке офисной недвижимости наметилась тенденция оживления. Выросло число сделок по продажам офисных площадей. К тренду года можно отнести активные действия властей по продаже исторических зданий частному бизнесу с целью их восстановления для дальнейшего экономического использования. В феврале 2013 года стало известно, что 17 объектов культурно-исторического наследия Казани планирует восстановить. Скорее всего, реконструированные площади будут использованы, как офисы и торговые помещения. Действия казанского муниципалитета направлены на реконструкцию исторического центра города в рамках подготовки к Универсиаде-2013.

        В преддверии Универсиады-2013 активность на рынке аренды офисной недвижимости выросла, в связи с развитием малого бизнеса и расширением присутствия федеральных компаний. С 2012 года в объектах класса В+ наметилась тенденция к сокращению доли вакантных площадей. На данный момент качественные объекты заполнены практически полностью.

Снижение предложения в объектах класса В+ повлечет за собой рост арендных ставок, который наблюдался и в прошлом году. В 2013 году рост арендных ставок в целом по рынку может составить не более 10%. Спросом будут пользоваться бизнес-центры с парковочными местами и лучшим сервисом. 

        Итак, несмотря на относительное снижение арендных ставок, Казань остаётся одним из самых дорогих городов в стране в плане цен на недвижимость. Не отстают от столицы и другие крупные города Татарстана. К примеру, стоимость аренды офиса в центральном 9-этажном бизнес-центре города Набережные Челны достигает 1000 руб. в месяц за 1 кв.м. За эту же цену можно арендовать офис в таких престижных деловых центрах Казани, как Корстон или Сувар-плаза. Челнинский бизнес-центр и по техническим характеристикам не уступает офисным центрам столицы: 9 этажей, высокие потолки, офис-сервер, лифт, служба управления и эксплуатации, круглосуточная охрана, все коммуникации, удобные подъездные пути, кафе, зал совещаний, собственная трансформаторная подстанция, парковка.

         В третьем по величине городе Татарстана, Нижнекамске, также можно арендовать достойный, отвечающий современным параметрам офис, причём по более доступной цене: в крупнейшем 5-этажном торгово-офисном комплексе Нижнекамска арендная ставка составляет от 300 до 600 руб. за кв.м.

         В Зеленодольске, близко расположенном к Казани, также есть несколько офисных центров. Ценовая категория офисов разная: в 4-этажном бизнес-центре "Валентина" арендовать офис можно по цене от 400 до 600 рублей, арендная ставка в менее крупных офисных комплексах будет составлять от 180 до 250 руб. за кв.м. в месяц.

         В Вахитовском районе есть много офисных комплексов, отвечающих классу "В+ " и "В" по принятой классификации офисов. Технические характеристики этих зданий, их внутренняя отделка и т.д., конечно, будут на порядок ниже, чем параметры класса "А", но и арендная ставка не покажется такой высокой для офиса, расположенного в центре [1].

          Что же касается арендных ставок, все арендодатели по-разному отвечают на вопросы о том, каких тенденций можно ждать на рынке аренды офисных помещений в ближайшее время и насколько могут снизиться цены на аренду офисов.

                                                                                                                      Таблица 3

Цена продажи и арендные ставки в Ново-Савиновском районе за 2013 год.

                                                                                                                      Таблица 4

Цена продажи и арендные ставки в Советском районе за 2013 год.

                                                                                                                    

                                                                                                                      Таблица 5

Цена продажи и арендные ставки в Приволжском районе за 2013 год.  

                                                                                                                     

 

 

 

                                                                                                                       Таблица 6

Цена продажи и арендные ставки в Московском районе за 2013 год. 
 

                                                                                                                      Таблица 7

Цена продажи и арендные ставки в Кировском районе за 2013 год.

«Рисунок 34. Структура предложения офисной недвижимости в г. Казань на 2013 год».

 

 

 

 

«Рисунок 4. Структура предложения аренды офисной недвижимости в г. Казань на 2013 год».

          Лидерами в ценовом плане являются Вахитовский и Ново-Савиновский районы. В количественном отношении абсолютным лидером стал Вахитовский район, так как он является центром деловой активности Казани. Что касается намечающихся тенденций, то следует сказать о том, что сейчас многие потребители на рынке офисной недвижимости обратили свои предпочтения на офисы, находящиеся вне центра. Это связано с загруженностью трафика в центре

города и отсутствием парковочных мест. Можно предположить, что в дальнейшем это отразится на ценах в этом сегменте.

Вахитовский район.

          Этот район считается историческим центром города, поэтому все офисные центры здесь органично вплетены в историческую архитектуру и буквально пронизаны атмосферой старого города. Состояние самих офисов может быть крайне разнообразным - от среднего качества до ультрасовременного дизайна. От состояния офиса будет существенно зависеть и размер ставок аренды. Из негативных моментов, на которых следует остановиться, необходимо отметить сложность парковки. Только небольшое количество офисных центров имеют собственную обустроенную парковку. По той же причине на центральных улицах часто могут возникать пробки. Несомненным преимуществом является престижность района, узнаваемость и близость транспортных развязок.

          Привлекательными для аренды офиса в Казани являются улицы Лево-Булачная и Право-Булачная, отличающиеся большим количеством офисных помещений и расположением наиболее престижного делового центра «Булак». Здесь офисы отличаются удобной планировкой, наличием собственной подземной парковки. На пересечении этих улиц найдется немало небольших офисных центров, где условия аренды также будут весьма привлекательными.

          На Московской улице, расположенной параллельно Булаку, находятся некоторые административные здания, как правило, имеющие свободные офисы и предлагающие одну из самых привлекательных цен на аренду офисов в этом районе.

           Улица Островского также относится к одной из самых востребованных улиц для размещения офиса. Замечательный вид из окон на парк «1000-летия Казани» является одним из преимуществ аренды офиса на этой улице. Кроме того, здесь, как правило, имеются собственные небольшие парковки, добраться до нее не составляет труда, как на личном, так и на общественном транспорте, а сама улица является популярной и известной в городе.

           Улицы Б. Красная или Карла Маркса преимущественно заняты администрацией города и различными государственными учреждениями, поэтому аренда офисов здесь не является распространенной практикой. Одним из приемлемых вариантов является аренда офиса в ЖК «Казанская жемчужина», который располагается напротив Кремля.

           Помещения, расположенные вдоль улиц Вишневского и Достоевского, более удалены от исторического центра, но довольно удобны и комфортабельны. На перекрестке этих улиц возможна аренда офиса с отдельным входом в одной из новостроек или аренда в одном из деловых центров.

Советский и Приволжский районы.

           Самостоятельный поиск подходящего варианта аренды в одном из этих районов может оказаться задачей не из легких и здесь без помощи специалистов не обойтись. В специальных организациях имеется база объектов, которые сдаются в аренду, что существенно облегчит поиск.

           По-настоящему современных, приспособленных для удобства арендаторов помещений здесь не так уж и много. По улице Гвардейской можно найти неплохой вариант для аренды офиса, но, как правило, все хорошие помещения там заняты и для аренды предлагаются помещения цокольного этажа, которые не имеют достаточного естественного освещения.

Современный торгово-офисный центр «Сады» довольно привлекателен для аренды офиса, особенно в связи с тем, что одновременно здесь же можно арендовать площадь для небольшой торговой точки.

           На пересечении улицы Гвардейской и Ершова для аренды будут доступны офисы, расположенные в бывших административных зданиях и зданиях НИИ, в категории, не превышающей класс С.

           Совсем другое дело, если вам требуется аренда склада в Казани. В этих районах вы найдете наилучшие предложения по аренде склада. Район улиц Ад. Кутуя и Родины являются одной из пром зон города, где расположены заводы, складские помещения и существует немало возможностей для организации небольшого производства или аренды склада, расположение которого, несомненно, станет одним из ваших стратегических преимуществ.

Приволжский район.

Улицы Магистральная, Техническая, а также Кулагина расположены непосредственно у железнодорожных путей и речного порта. Это является неоспоримым преимуществом для размещения именно здесь собственного производства или для аренды склада. Удобным является также то, что помимо аренды склада или производственного помещения, у Вас будет возможность аренды офиса в непосредственной близости от арендуемых складских площадей. При этом если вы захотите просто арендовать офис без производственных или складских помещений, то сделать это будет довольно трудно.

           Определившись с районом, в котором вы будете арендовать склад в Казани, следует убедиться, что характеристики арендуемого объекта соответствуют предполагаемому роду деятельности. К важным параметрам относятся размеры въездных ворот, возможности для маневрирования грузовых машин или фуры, наличие кранов, железнодорожной ветки, наличие отопления в складских помещениях и многое другое. Чтобы выбрать помещение, являющее оптимальным вариантом необходимо обратиться к специалистам, которые дадут ответы на все ваши вопросы и существенно сэкономят ваше время.