Анализ стоимости квартир города Саратова

 

Министерство образования и науки Российской Федерации

Саратовский государственный технический университет

 

 

 

 

 

 

Кафедра «Экономика и управление на транспорте»

 

 

Самостоятельная работа по дисциплине

«Экономика  недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

..

 

 

 

 

 

 

Саратов 2012г.

 

Оглавление

1. Определение стоимости жилья в городе Саратов 3

1.1. Описание города Саратов 3

1.2. Данные о стоимости квартир. 6

2. Определение стоимости квартиры с использованием трех методов анализа стоимости объектов: затратным методом, доходным подходом и сравнительным (иногда, наверное, рыночный) подходом. 10

2.1. Осмотр и описание объекта недвижимости 10

2.2. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного (рыночного) подхода 13

2.3.Расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного метода 16

2.4. Расчёт стоимости объекта оценки в рамках затратного метода. 23

2. 5. Согласование результатов 23

2.6. Проведения рекламной акции с целью продажи недвижимости 24

Список используемой литературы 26

 

1. Определение  стоимости жилья в городе Саратов

1.1. Описание города  Саратов

 

Первое местоположение Саратова - современный Заводской  район города, именуемый в старину  Узбеком. Раньше Саратов был третьим  по величине городом Золотой Орды. Здесь располагались дворцы, функционировала  водоснабжение, был даже монетный двор. Однако в 1395 году город был разрушен.

Во второй половины шестнадцатого века завершая создание централизованного русского государства, Иван Грозный окончательно разгромил на Средней и Нижней Волге остатки Золотой Орды. По его замыслу на расширенных границах государства на юго-восточной окраине  основаны ряд городов-крепостей, в  числе которых Саратов.

Саратов, административный центр Саратовской области, основан  в 1590 г. как сторожевая крепость на окраинных русских землях. Саратов расположен в юго-восточной части Центральной России на правом берегу реки Волги. Город протянулся вдоль Волги на 50 км, его окружают несколько гор Приволжской возвышенности высотами до 250 м. 

Город-порт на главной реке России Волга, окруженный прекрасными плодородными землями, расположен на пересечении торговых путей, соединяющих центр России с Уралом и Югом. Удачное географическое положение способствовало превращению  Саратова уже в конце 19 в. в крупный  промышленный губернский город. В то время Саратов называли "столицей Поволжья".

Уникальное  слияние европейских культур  наложило отпечаток на архитектуру  города. В центре сохранилось большое  количество домов-особняков и административных зданий, построенных в 19 - начале 20 вв. в стилях провинциальный модерн, псевдоготика, московское барокко. 

Историческая  часть города находится в Волжском районе. Здесь вдоль реки Волги тянется набережная Космонавтов. Это прекрасное место для прогулок. От набережной на другую сторону Волги к городу Энгельс проложен знаменитый Саратовский мост, который, в момент постройки в 1965 году, был самым длинным мостом Европы (2803,7 м). Ширина его проезжей части - 12 м. В начале набережной стоит памятник Юрию Гагарину. Недалеко отсюда раскинулся парк Липки. Парк занимает площадь в 4,7 га, которая пересечена множеством аллей. Особенно яркими являются архитектурный ансамбль университетского городка, созданного в лучших европейских традициях, здание Крытого рынка, аналогичное парижскому рынку, и консерватория.  
       В современном Саратове 5 театров и 4 музея. 

 

 

 

Население Саратовской области.

 

В Саратовской  области численность населения  составляет 2519,1 тыс. человек (по данным 2011г). Из них 1878,2 тыс. чел. живут в городах и 640,9 тыс. чел. считаются сельскими жителями.¹

 

Загородная недвижимость г. Саратова

 

Загородная  недвижимость Саратова и Саратовского района — стабильный и самый перспективный, динамично развивающийся сегмент  рынка. Объем предложений и спрос  по рынку загородной недвижимости в  Саратове в основном представляет Усть-Курдюм направление; поселок Юбилейный, Новосоколовогорск, п. Мирный, п. Сосенки, пос. Зональный, п. Новогусельский, Волжские Дали, Пристанное и Усть-Курдюм.

Типы жилья  — загородные дома, коттеджи и коттеджные поселки, таунхаусы, многоквартирные и малоэтажные комплексы.  
  В основном на развитие рынка загородной недвижимости, повлияли объективные факторы; перенаселенность города, плохая экология, месторасположение города в низине, отсутствие комфорта проживания и стремлением большинства горожан иметь свой отдельный загородный дом или коттедж с участком на природе. Загородные дома в Саратове сегодня пользуются большой популярностью. 

 

Жилая недвижимость г. Саратова

 

К настоящему времени границы территориального зонирования Саратова сильно деформировались. Фактически территория города разграничена административными районами, которые  на сегодняшнем этапе не отвечают современным требованиям, так как  в центре города граничат четыре административно-территориальных  района, что осложняет процесс  анализа недвижимости по качественным и количественным показателям. 

Качество  нашей жизни сильно зависит от качества жилья, а его стоимость  формируется из нашего представления  о желаемом качестве. Город можно  условно разделить на отдельные  жилые районы, сравниваемые между  собой по качеству жилой среды. Зонирование  территории города Саратова проведено  по ее функциональному использованию, характеру застройки, а также  покупательских предпочтений. Отправной  точкой зонирования служит первая зона – Историко-архитектурный центр города с множеством зданий, являющихся памятниками истории и культуры. Это престижная территория с развитой инженерной и социальной инфраструктурой, удобным транспортным сообщением с любой частью города. Точечная застройка исторического центра города значительно преобразила облик города, при этом строительство домов в этой зоне ведется преимущественно в сегментах бизнес и комфорт (улучшенной планировки) классах.

Вторая  зона прилегает к центру города с северной, западной и восточной частей, имеет развитую транспортную инфраструктуру, за счет которой доступность центра города составляет 10-15 м.тр. В этой зоне расположены по большей части жилые дома постройки 1950-1975 г.г., исключением является поселок Юбилейный Волжского района, строительство которого началось в 1990-х г.г., а в 2007 году в нем было начато массовое строительство Новосоколовогорского жилого микрорайона. Во второй зоне расположены также промышленные предприятия, многие из которых были подвергнуты редевелопменту² и на текущий момент представляют собой офисные центры, складские терминалы и торговые площади.

Третья  территориальная зона включает в себя спальные микрорайоны города, большая часть которых расположена в северной части города (в Ленинском районе) и частично в южной (Заводской район). Также в этой зоне имеются районообразующие промышленные предприятия, построенные в послевоенный период, которые обеспечивают рабочими местами до 40% жителей этих районов. Жилой фонд в третьей зоне был введен в эксплуатацию в 1960-1985 гг., исключением является поселок Солнечный Ленинского района, строительство которого началось в 1990-х г.г., а в 2006 году в нем было начато массовое строительство микрорайонов.

Четвертую зону можно охарактеризовать как преимущественно промышленную зону. В четвертой зоне количество жилищного фонда сравнительно меньше, это связано, прежде всего, с тем, что на территории данной зоны большую площадь занимают заводы, производственные объединения и прилегающие территории, склады и хранилища.

Микрорайоны, находящиеся в пятой зоне значительно отдалены от первой зоны и объем жилищного фонда в этой зоне самый маленький в городе.

Необходимость зонирования территории г. Саратова также обусловлена сложившейся  относительной однородностью среды  проживания внутри каждой зоны и данными  риэлтерских фирм по идентичности предпочтений покупателей микрорайонов.

 

1.2. Данные о стоимости  квартир.

 

 

В данном разделе  рассмотрены и проанализированы квартиры в различных районах, включая  район моего проживания, соблюдая аналогичность по площади, этажности, наличию удобств и дополнений (телефон, железные двери, остекленение, стеклопакеты и т.д.).

Подобный  анализ проводится отдельно для однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных квартир. Причем если анализировалась стоимость  однокомнатной квартиры в р-не Y, то должны быть проанализированных двух и трехкомнатные квартиры в этом районе.

Сведения  представлены в следующих таблицах. Источниками информации я выбрала: сайт http://www.s-mls.ru/find-realty/, газету «Квартиры Саратова»

Таблица 1.

Сведения об однокомнатных квартирах  г. Саратов

Планировка	Старая		Новая		Среднее значение
Материал	Кирпич	Панель	Кирпич	Панель
Район, микрорайон
Октябрьский					1765833
1	1600000	1590000	2200000	1700000
2	1800000	1600000	1900000	1650000
3	1750000	1500000	2000000	1900000
Кировский					2095833
1	2000000	2000000	2900000	1950000
2	1850000	1600000	2700000	1700000
3	2100000	1700000	2850000	1800000
Фрунзенский					2266667
1	2600000	1750000	2950000	1800000
2	2100000	1800000	3000000	2000000
3	2300000	1700000	3250000	1950000
Волжский					2175000
1	2100000	1600000	3100000	1700000
2	2000000	1750000	3000000	1650000
3	2500000	2000000	2900000	1800000
Заводской					1678333
1	1500000	900000	2200000	2400000
2	990000	1500000	2350000	1900000
3	900000	1000000	2500000	2000000
Ленинский					1534917
1	1420000	1250000	2000000	1050000
2	1600000	1000000	2300000	1000000
3	1850000	1350000	2499000	1100000

 

 

 

 

 

 

Средние цены на однокомнатные квартиры г. Саратова.

 

Таблица 2

Сведения  об двухкомнатных квартирах г. Саратова

 

Планировка	Старая		Новая		Среднее значение
Материал	Кирпич	Панель	Кирпич	Панель
Район, микрорайон
Октябрьский					2445000
1	2600000	2200000	3000000	1400000
2	2700000	2290000	3200000	2100000
3	3100000	2150000	2900000	1700000
Кировский					2691667
1	2800000	1750000	3800000	2200000
2	3000000	1900000	3400000	2400000
3	3200000	2100000	3750000	2000000
Фрунзенский					2300000
1	2900000	2000000	3200000	1380000
2	2500000	1900000	3000000	1250000
3	2720000	1850000	3400000	1500000
Волжский					2387500
1	2700000	1900000	3500000	1300000
2	2600000	1600000	3700000	1350000
3	2800000	1950000	4000000	1250000
Заводской					1760000
1	2300000	1300000	2300000	1170000
2	2600000	1250000	1700000	1350000
3	2200000	1600000	1950000	1400000
Ленинский					1441667
1	1720000	1050000	1810000	1350000
2	1650000	1100000	1520000	1370000
3	1800000	1130000	1430000	1370000

Средние цены на двухкомнатные квартиры г. Саратова

Таблица 3

Сведения  об трёхкомнатных квартирах г. Саратова

Планировка	Старая		Новая		Среднее значение
Материал	Кирпич	Панель	Кирпич	Панель
Район, микрорайон
Октябрьский					2494167
1	3500000	2500000	1680000	2300000
2	4500000	1900000	2500000	1700000
3	3600000	2100000	2000000	1650000
Кировский					2495000
1	3400000	3000000	2190000	1200000
2	2950000	2000000	3700000	900000
3	3800000	2000000	3500000	1300000
Фрунзенский					3404167
1	4000000	3200000	3100000	1800000
2	3600000	3000000	7500000	1600000
3	5000000	2900000	3700000	1450000
Волжский					3364210
1	3000000	2400000	4900000	1886000
2	4300000	2100000	3500000	1684520
3	6500000	2250000	5950000	1900000
Заводской					2104167
1	2350000	1350000	2250000	1200000
2	3200000	1800000	2000000	2800000
3	3000000	1800000	1800000	1700000
Ленинский					1897500
1	2300000	1500000	2350000	1600000
2	2400000	1850000	1920000	1350000
3	2200000	2000000	1700000	1600000

 

Средние цены на трёхкомнатные квартиры г. Саратова

Таблица 4

Сведения  о четырёхкомнатных квартирах г.Саратова

 

Планировка	Старая		Новая		Среднее значение
Материал	Кирпич	Панель	Кирпич	Панель
Район, микрорайон
Октябрьский					4175000
1	4500000	3150000	3500000	3000000
2	4300000	2400000	4000000	2800000
3	3700000	2800000	4500000	2650000
Кировский					3305000
1	5000000	2850000	3300000	1540000
2	5200000	2800000	2970000	1700000
3	6000000	2700000	3750000	1850000
Фрунзенский					3852500
1	4100000	3500000	5600000	3000000
2	6000000	2900000	4830000	2500000
3	3000000	2700000	5000000	3100000
Волжский					5319167
1	12000000	2700000	3000000	2100000
2	11500000	2700000	5500000	2000000
3	8000000	2700000	4600000	2030000
Заводской					2197500
1	1900000	1400000	2100000	2200000
2	1970000	2000000	2600000	2100000
3	2000000	2100000	3000000	3000000
Ленинский					1883333
1	1600000	1500000	3000000	1400000
2	1400000	1700000	2000000	1250000
3	1800000	1750000	1950000	1500000

 

Средние цены на четырёхкомнатные квартиры г. Саратова

 

2. Определение  стоимости квартиры с использованием  трех методов анализа стоимости  объектов: затратным методом, доходным  подходом и сравнительным (иногда, наверное, рыночный) подходом.

2.1. Осмотр и описание  объекта недвижимости

1) Описание участка.

Город, район

 Рассматриваемая квартира находится в Кировском районе города Саратова.     Кировский район Саратова — административный район города Саратов.

Район образован в 1936 году, занимает площадь в 33 квадратных километра. Граничит с Волжским, Ленинским и Фрунзенским  районами города. В Кировском районе проживает 129 тысяч человек (на 1 января 2011 года). Здесь расположены железнодорожный вокзал, реконструированный в 1970-е годы, международный аэропорт, автовокзал. Oт железнодорожного вокзала начинается главная магистраль областного центра — Московская улица, пересекающая Кировский район как осевая улица.

 В районе расположено несколько ВУЗов и научных учреждений, в частности, Саратовский государственный университет имени Н. Г. Чернышевского. На его восьми факультетах обучается семь тысяч студентов, в научно-педагогическом коллективе — 150 профессоров и докторов наук. СГУ тесно сотрудничает с университетами Франции, Германии, США и других стран.

Особое место в научном потенциале района, города и области занимает институт Аграрных проблем Российской Академии наук. Он разрабатывает научные  аспекты развития агропромышленного  комплекса Поволжья и страны.

 В Кировском районе находится научно-исследовательский институт «Микроб», созданный как противочумный.³

 Квартира находится в десятиэтажном  многоквартирном четырёх подъездном  доме на улице Рахова 162/164.

Соседние улицы, здания, объекты:

Улицы, расположенные вблизи рассматриваемого объекта следующие:

- ул. Зарубина,

- ул. Кутякова,

- ул. Гоголя,

- ул.Рахова.

  Рис. 1 «Расположение объекта»

⁴

В соседних домах от рассматриваемого объекта имеется множество магазинов:

- «Магнит»,

- «Пятёрочка»,

- Аптека «Эмплозия»,

- Видео-прокат «Авалон»

 В двух кварталах от рассмативаемого объекта находится рынок «Губернский». За 20 минут ходьбы можно дойти до рынка «Сенной». Также в ближайших домах к объекту находятся отделение Сбербанка, «Детская поликлиника №10».

Дорожные покрытия при  подъезде, наличие стоянок, гаражей, паркингов

 При подъезде к дому полностью  заасфальтированное дорожное покрытие. Парковка автомобилей осуществляется  в строго определённых местах  во дворе, согласно заключенным  договорам с ЖСК «Микрон».

Наличие площадок отдыха

 Во дворе дома находятся  две детские площадки со скамейками  и посаженными деревьями, также  футбольное поле и закрытая  площадка для прогулки с колясками.

Расположенность остановок  общественного транспорта

 Ближайшие остановки общественного  транспорта отмечены на карте  представленной выше.

Интенсивность движения

 Основная интенсивность движения  рядом с рассматриваемым объектом  наблюдается на улице Рахова, но так как двор закрыт и  прямого выхода на улицу нет,  это ни как не сказывается  на условиях жизни в доме.

 Наличие магистралей  и дорог

 Рядом с рассматриваемым  объектом нет магистралей.

2) Описание окружения

 Около дома располагаются  десятиэтажные дома, построенные  примерно в одно время –  в 2005 – 2006 годах. Около дома  не осталось территории для  застройки. 

 О магазинах и близко расположенных  объектах было сказано выше.  Стоит отметить. Что за 30 минут  можно дойти до Городского  парка, за 15 минут – до «Детского  парка».

3) Описание здания и  сооружения в целом

 Рассматриваемый объект недвижимости  располагается в десятиэтажном  доме. Является одной из квартир.

 Дом построен из светлого  кирпича. Дому – 6 лет. Дом  постоянно обслуживается. Раз  в 3 года делается косметический  ремонт всех подъездов. В каждом  подъезде установлена железная  дверь с домофоном. Есть технический этаж и подвальные помещения.  Об удобстве подъезда к дому было сказано выше. На одном этаже располагаются по три квартиры. Лифты в каждом подъезде дома в прекрасном состоянии.

4) Описание квартиры

Рассматриваемая квартира находится  на 10 этаже дома. Общая площадь 52 кв. м. Окна выходят на улицу Рахова, но шум в квартире не слышан. Соседи – это две семейные пары, среднего возраста. Очень спокойные и интеллигентные люди.

 В квартире две комнаты  – просторные и очень светлые.  Кухня и одна из комнат выходят  на лоджию. Из окон прекрасный  вид на город. 

 Состояние квартиры – очень  хорошее. В 2011 году был сделан  капитальный ремонт всей квартиры. Все комнаты отремонтированы,  натяжные потолки во всей квартире. Кухня, ванна и туалет покрыты  кафелем. Все окна – пластиковые.  Лоджия полностью застеклена, утеплена  и так же  покрыта кафелем.  Раздельный санузел. В наличии  телефон, интернет и кабельное телевидение. В квартире 4 встроенных шкафа. Вход в квартиру на сигнализации, есть две железные сейфовые двери.

 В квартире проживает три  человека, но прописан только  один  собственник квартиры. В  квартире проживает один несовершеннолетний  ребёнок. 

 

2. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного (рыночного) подхода

 

• Выбор, обоснование, описание элементов сравнения объекта с аналогами

Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах выставленных на продажу. В  его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется  приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

Рыночная  стоимость квартиры производится на основании средней рыночной стоимости  1 кв. м аналогичных объекту оценки квартир расположенных в районах, сопоставимых оцениваемому.

Вычисление  скорректированной цены производится по формуле:

С = Ц_i  +(-) П_i ,                       

где  Ц_i – цена объекта-аналога;

        П_i – поправка, корректировка к i-му объекту-аналогу.

В результате изучения рынка, для расчёта стоимости  было выбрано 5 квартир, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом:

Район, микрорайон	Цена тыс. руб	Улица	Этаж	Площ.	Дополнительно
Кировский район	3000	ул. Зарубина 125/135	10/10к	52	Санузел раздельный, хорошее состояние. домофон
Кировский район	3200	ул. Гоголя 130	9/10к	53	Отличное  состояние, чистая продажа.
Кировский район	2900	ул. Рахова 162/164	7/10к	52	Требуется ремонт, совместный санузел, отсутствие телефона.
Кировский район	3000	ул. Гоголя 112/116	10/10к	52	Хорошее состояние, совместный санузел, застеклённая лоджия.
Кировский район	3250	ул. Рахова 162/164	9/10к	52	Евроремонт, телефон, встроенная мебель в кухне  и коридоре.