Анализ типологии объектов недвижимости на территории микрорайона «Заречный-1»г.Тюмени

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ       Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение  высшего профессионального образования «тюменский государственный нефтегазовый  университет» ИНСТИТУТ ГЕОЛОГИИ И НЕФТЕГАЗОДОБЫЧИ       О

                                            Курсовая работа

 по дисциплине «Типология объектов недвижимости»

на тему «Анализ типологии объектов недвижимости на территории микрорайона «Заречный-1»г.Тюмени»

 

 

                                         

                                       Выполнил:ст УНбзс-12 Громова.Н.В

                                       Проверил: доцент СимаковаТ.В

 

 

 

 

 

Тюмень 2014

Оглавление

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Реферат

 

Громова Н.В  Типология объектов недвижимости на территории Центрального АО г. Тюмени.

Место разработки курсовой работы Тюменский государственный нефтегазовый университет, Институт геологии и нефтегазодобычи, кафедра кадастра и геоинформационных систем, направление  120700.62 - «Землеустройство и кадастры», руководитель - к.с.-х.н., доцент Симакова Т.В.

ТИПОЛОГИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ, ПРОМЫШЛЕННЫЕ ЗДАНИЯ, СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ, ЛЕСА И МНОГОЛЕТНИЕ НАСАЖДЕНИЯ, ВОДНЫЕ ОБЪЕКТЫ, УЧАСТКИ НЕДР.

В курсовой работе представлено основное содержание типологии объектов недвижимости; На территории Центрального АО рассмотрены отдельные здания, земельные участи, обособленные водные объекты и участки недр по типологическим признакам. Все данные занесены в таблицы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Развитие территории – длительный и многоступенчатый процесс освоения земли и реализации проектов доходной недвижимости на территории свыше 10 га.

Разработка концепции развития территории включает в себя несколько основных этапов:

•Обоснование градостроительных возможностей реализации объектов на территории

•Анализ возможности инженерного подключения объектов

•Разработка логистики территории и прилегающих к ней земель

•Позиционирование объектов комплекса в сегментах рынка, зонирование территории

•Разработка концепции для каждого объекта комплекса

•Подготовка технико-экономических показателей по всем объектам комплекса

•Расчет эффективности реализуемого проекта.

Развитие территории это почти всегда создание многофункционального проекта, сочетающего в себе основную «якорную» функцию и вспомогательные, обеспечивающие людей дополнительным сервисом.

Задачи, решаемые в процессе создания концепции развития территории:

Описание и выявление основных технических характеристик и особенностей земельного участка и расположенных на нем строений. Инженерное обеспечение территории, права на земельный участок, характеристика имеющихся на участке зданий и сооружений.

Представляет собой анализ территории, на которой предполагается размещение многофункционального комплекса, его местоположения и окружения. Анализ перспективного развития района: жилой и коммерческой застройки, транспортной инфраструктуры.

Обоснование возможности реализации на исследуемой территории объектов различной функциональной направленности, путем анализа градостроительной документации: законов, подзаконных актов, норм, правил и требований.

Цель работы – провести анализ типологии объектов недвижимости на территории микрорайона "Заречный -1" г.Тюмень.

Задачи:

- рассмотреть  теоретические основы типологии  объектов недвижимости;

- дать  характеристику объекта исследования;

- описать  технологию типологии объектов  недвижимости микрорайона "Заречный -1" г.Тюмень;

-  сделать  оценку качества гражданских  зданий .

Предмет – анализ типологии объектов недвижимости.

Объект – микрорайон "Заречный -1" г.Тюмень.

 

 

 

1 Теоретические основы  типологии объектов недвижимости

1.1 Общая классификация  объектов недвижимости (естественные  и искусственные)

 

Есть несколько классификаций недвижимости, но возьмем самые основные.

Самая популярная классификация делит недвижимость на такие разделы: коммерческая недвижимость, жилая недвижимость, загородная недвижимость, земельные участки. К коммерческой недвижимости относятся такие заведения как магазин, склад, офис, ресторан, кафе, гостиница, различные здания, гаражи, взятые в аренду. То есть все, что относится к коммерции и бизнесу, является коммерческой недвижимостью. Жилая недвижимость подразумевает под собой помещения, используемые для проживания: квартиры, комнаты в коммунальной квартире, дачные дома, жилые дома1.

Также есть другое разделение: естественные и искусственные. К естественным относится то, что создано природой, а не человеком. Есть даже другое название естественной недвижимости – природная. К ней относятся земельные участки, лес, водоем, болото, ледник и другое. Не стоит удивляться, что они тоже являются недвижимостью.

Все, что находится на земле, – недвижимое, а это, как раз, различные леса, болота и т.д. К искусственной же недвижимости относится то, что построено людьми, то есть все постройки.

Жилая недвижимость также разделяется на: первичную (та, в которой вы постоянно живете), вторичную (например, дача, в которой живете определенное количество времени) и третичную (живете там недолгое время, например, отель).

Вот еще одна классификация: в ней недвижимость разбивается по категориям – «А», «В», «С».

В категорию «А» включена недвижимость, используемая в бизнесе, коммерции, то есть это, в основном, коммерческая недвижимость.

В категорию «В» вошла недвижимость, используемая в качестве инвестиций, то есть она необходима для увеличения капитала.

В категории «С» находятся самые разные объекты недвижимости. Их объединяет лишь то, что в данный момент они не используются для бизнеса или каких-либо вложений.

К недвижимости относятся - земельные участки, недра земли, обособленные водные объекты, и остальные объекты, связанные, непосредственно, с землей, так, что их перемещение возможно только с несоразмерным ущербом. Такую недвижимость обязательно надо регистрировать2.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Технология типологии  объектов недвижимости микрорайона "Заречный -1" г.Тюмень

Селитебная территория – это геотехническая и биосоциальная система, т.к. состоит из элементов как природного, так и антропогенного, технического происхождения, взаимодействие обеих групп элементов есть одно из условий ее функционирования, изучать которую необходимо на трех уровнях пространственной организации селитебной территории3.

Селитебные территории традиционно относят к числу градостроительных категорий. Это одно из самых сложных понятий и употребляется в разных смыслах, причем как в научной среде, так и в сфере обыденного сознания. В научной литературе селитебные территории принято определять как часть планировочной структуры города, включающей жилые районы и микрорайоны, общественно-торговые центры, улицы, проезды, магистрали, объекты озеленения.

Селитебная геотория – это комплекс условий жизни человека, включающий не только территорию с жилищными и социально-бытовыми объектами, но и окружающую природную среду – воздух (аэроторию), воду (акваторию), ландшафтно-рекреационные территории, транспортные условия4.

Селитебная территория обладает определенной структурой, в которой различаются несколько блоков. В предельно общем виде, позволяющем абстрагироваться от конкретных фактов, селитебную территорию можно разделить на четыре блока (рис 1).

Рис. 1. Структура селитебной территории.

Непосредственным субъектом селитебных территорий является человек как носитель разнообразных потребностей. Население выступает потребителем результатов функционирования селитебной территории. Прежде всего, человек должен иметь определенное место для проживания – жилые районы. Чаще всего они представлены многоквартирными многоэтажными жилыми домами. Второй блок – это объекты социальной инфраструктуры, т.е. всё, что связано с бытом человека, с удовлетворением потребностей в пище, одежде, лечении, получении образования. Третий блок включает в себя эколого-рекреационный каркас. Это места проведения рекреационной деятельности, направленной на восстановление физических и духовных сил человека. Пути внутригородского сообщения и улицы, объединяющие все три вышеперечисленных блока, выделяются в самостоятельный компонент – улично-дорожная сеть. Между компонентами селитебной территории возникают разные взаимосвязи: социально-экономические, природно-технические, территориально-рекреационные и др.

Все компоненты селитебной территории тесно взаимосвязаны, поэтому изменение содержания одного элемента вызывает цепную реакцию изменений других. Организация селитебной территории предполагает обязательное соблюдение закона оптимальности. Суть его состоит в том, что любая система функционирует с наибольшей эффективностью в определенных, характерных для нее пространственно-временных пределах. Важное значение имеет закон необходимого разнообразия, который лежит в основе устойчивости селитебной территории по отношению к внешним воздействиям. Любая селитебная территория, даже одного города, не может сформироваться из абсолютно одинаковых элементов. Чем разнообразнее селитебная территория, тем больше у нее возможностей для устойчивого развития. Все элементы селитебной территории, необходимые для жизни, играют равнозначную роль. Только их оптимальная совокупность обеспечивает лучшие условия проживания человека на селитебной территории5.

Таким образом, всеобщая связь компонентов и явлений дает основание назвать селитебную территорию системой – сложным пространственно-временным образованием.

Селитебная территория является сложным, непрерывно развивающимся объектом, природа которого естественно-искусственная, что позволяет связать физическое пространство города с его социальными и гигиеническими признаками. Селитебная территория организуется на разных иерархических уровнях. Общая цель формирования комфортной селитебной территории может быть определена как эффективная пространственная организация процессов быта и досуга населения. Следовательно, можно выделить три иерархических уровня пространственной организации селитебной территории. Первый (микроуровень) – жилые ячейки. Второй уровень (мезоуровень) – жилые комплексы разного ранга: жилая группа, микрорайон, жилой район.

Пространственная структура данной территории отражает рациональное размещение компонентов жилой среды: жилых домов, учреждений обслуживания, площадок отдыха, спорта, коммунального назначения, коммуникаций. Третий уровень (макроуровень) – система селитебных территорий локальных и региональных систем расселения.

Таким образом, для получения полной картины комфортности и качества проживания человека в городе селитебную территорию необходимо изучать на трех иерархических уровнях.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Характеристика объекта  исследования

2.1 Общие сведения

 

В основу методического подхода проведения мониторинга селитебных территорий был положен синтез методик территориальной дифференциации городской среды, жилищных предпочтений и анализа рынка жилой недвижимости города. Мониторинг селитебной территории – это система наблюдений, оценки и прогноза, позволяющая выявить изменения состояния среды селитебной территории под влиянием природной и антропогенной деятельности. Данный мониторинг включает:

- наблюдение  за изменениями состояния селитебной  территории и выявление факторов, вызывающих эти изменения;

- оценку  фактического состояния среды  селитебной территории;

- прогноз  изменения качества среды селитебной  территории.

Первый этап мониторинга – это определение уровня комфортности на микроуровне организации селитебных территорий. Анализ развития, функционирования и комфортности жилищного фонда поселка необходимо проводить с использованием информационного статистического ресурса, например, такого, как сборник Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Тюменской области «Жилищный фонд области за 2007 – 2012 годы».

Процесс определения комфортности жилищного фонда условно был разбит на два подэтапа: аналитический и технологический. Аналитический подэтап состоял из двух частей. Первая часть включала мониторинг состояния жилищного фонда поселка по набору индикаторов, выявление проблемных ситуаций в сфере регионального развития жилищного строительства, проведение разностороннего анализа состояния селитебных территорий в целом для определения причин, порождающих проблемные ситуации.

Для характеристики качественного состояния жилищного фонда селитебных территорий каждого административного района и классификации районов по степени необходимости жилищных инвестиций выведены следующие переменные:

К(нж/жф) – отношение общей площади вводимых в действие жилых домов к общей площади жилищного фонда, с помощью которого можно определить степень обновления жилой застройки6;

К(важ/жф) – доля ветхого и аварийного жилищного фонда в общем жилищном фонде. Эта переменная характеризует степень сбалансированности жилищного фонда в качественном составе7;

К(нж/важ) – отношение вводимого в действие жилья к ветхому и аварийному жилищному фонду. С помощью этой переменной можно определить, является район регрессирующим или прогрессирующим с точки зрения обновления жилищного фонда.

Вторая часть аналитического этапа статистического территориального анализа – оценка низовых административных районов с точки зрения комфортности (экономической привлекательности) жилой застройки.

Экономическая привлекательность селитебного микрорайона существенно зависит от обеспеченности жилых ячеек различными видами благоустройств, такими как: водопровод, доступ к общегородской системе канализации, центральное отопление, горячее водоснабжение, наличие ванны или душа, газовая или электрическая плита. Главную роль в комфортности проживания играет именно уровень благоустройства жилой ячейки (квартиры, дома). Для этого был определен интегральный показатель качества жилья (К(кж)).

Результаты данного этапа исследования могут представлять интерес как для геоурбанистики, так и для градостроительства в практической работе по долгосрочному планированию жилищного строительства. Они могут использоваться правительством области, осуществляющим реализацию мероприятий национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Главной его целью является обеспечение комфортных условий проживания граждан, а также модернизация объектов коммунальной инфраструктуры.

Второй этап мониторинга – это определение качества среды селитебной территории на мезоуровне организации селитебных территорий. Проблема построения системы критериев качества селитебной территории как составной части городской среды сложна и малоизучена. Качество жилой среды селитебной территории следует рассматривать как один из показателей качества жизни в городе8.

Методической основой исследования микрогеографии качества жилой среды селитебной территории явились следующие методические подходы – системный (в центре внимания находятся качественные характеристики компонентов социально-экономического комплекса населенного пункта) и средовой (рассматриваются особенности восприятия сельской среды конкретными жителями).

В качестве нормативно-ценового базиса для разработки методики и отбора индикаторов были использованы концепция города как социально-экологической системы (Макаров, 1990) и концепция комфортности среды (Багриновский, 1972). Согласно первой концепции, отбирались факторы сельской среды, обеспечивающие воспроизводство жизненных и духовных сил городского населения. Согласно концепции комфортности среды, этот параметр определяется фактором минимизации временных затрат для реализации максимально возможного спектра человеческих потребностей. При отборе индикаторов учитывалась важная черта в понятии жилой среды – это относительная ее расчлененность на искусственную и природную составляющие. При оценке экономической ситуации на селитебной территории города необходимо остановиться на двух уровнях: 1) факторы местоположения микрорайона в общей пространственной структуре населенного пункта;

2) локальные  факторы, характеризующие обстановку  в микрорайоне и в его ближайшем  окружении.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Природно-климатические  особенности

 

1-й Заречный  также хорош и сложившейся  инфраструктурой. Все, что нужно  современному человеку находится  в непосредственной близости  от Вашего дома, будь то супермаркет  или поликлиника. На территории  микрорайона размещен торгово-развлекательный  центр «Па-на-ма», спортивно-оздоровительный комплекс «Здоровье», два детских садика, школа, отделения банков, стоянки. Хорошую транспортную развязку обеспечивают улицы Щербакова, Челюскинцев, Газовиков, Профсоюзная. Жилой квартал расположен в глубине жилого массива микрорайона, что предполагает тишину и спокойствие проживания, но в то же время близость к остановочным комплексам общественного транспорта позволяет с легкостью добраться в любую точку города.

Фасад каждого дома в составе оформлен архитектурной подсветкой, придающей неповторимый облик в темное время суток. Вас также будут радовать зеленый двор, безопасные детские площадки и удобные пешеходные дорожки.

Благодаря правильному расположению фасадов дома относительно сторон света все квартиры солнечные и светлые. В квартирах, обращенных окнами к западу, дольше всего задерживается послеобеденное солнце.

Из окон домов открывается живописный вид на Исторический центр города, новую красивую набережную, романтичный мост Влюбленных и заречную часть города. Рядом на берегу Туры расположен парк отдыха, прекрасно подходящий для утренних пробежек и вечерних прогулок.

Предусмотрены гостевые парковочные места, стоянки для автомобилей.

Это жилье для тех, кто умеет ценить настоящее и с уверенностью смотрит в будущее.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Социально-экономические  особенности

 

В исследуемом микрорайоне находится 141 жилой дом, их можно классифицировать следующим образом (таблица 2). Рисунок 4 иллюстрирует расположение объектов жилой недвижимости.

 

Таблица 2. Распределение жилых домов по типам

Тип дома	Обозначение	Количество
Индивидуальные жилые дома		15
Полногабаритные		29
Хрущевки		49
Брежневки		15
Серая панель		2
Ленпроект		8
Улучшенная планировка		10
Индивидуальная планировка		10
Малосемейки		3
Всего		141

 

 

Рассмотрим структуру типов объектов жилой недвижимости (рисунок 5). Более трети составляют дома 1950-1968 гг. постройки ("хрущевки"), пятая часть - "сталинки", значительную долю занимают также индивидуальные жилые дома и "брежневки".

 

Рис. 5 Структура типов объектов жилой недвижимости

 

Более половины объектов в микрорайоне относятся к недвижимости средней этажности, наиболее распространены пятиэтажки (рисунок 6).

Рис. 6 Классификация объектов жилой недвижимости по этажности

В микрорайоне "Заречный -1" преобладают кирпичные дома, около 18% - деревянные, также представлены панельные дома и один с монолитно-каркасным материалом стен (рисунок 7).

 

Рис. 7 Классификация объектов жилой недвижимости по конструктиву

Коммерческий сектор микрорайона "Заречный -1"достаточно развит, в основном он представлен организациями, а также отдельными объектами коммерческой недвижимости .

В исследуемом микрорайоне представлены такие коммерческие организации, как магазины, торговые центры, салоны красоты,гаражи,детский сад и др.

К объектам общегородского значения можно отнести развлекательный центр Панама.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Технология типологии  объектов недвижимости микрорайона "Заречный -1" г.Тюмень

3.1Типология земельных  участков 

 

Земельный участок - часть земной поверхности, в том числе почвенный слой, имеющая фиксированную границу. Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики участка отражаются в государственном земельном кадастре. Правовой статус участка определяет форму законного владения, его целевое назначение и разрешенное использование. Согласно Земельному кодексу РФ, границы участка должны быть определены в соответствии с федеральными законами .

Земельные участки бывают делимыми и неделимыми. Делимым земельным участком считается, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела по своему размеру образует самостоятельный земельный участок с прежним целевым назначением и разрешенным использованием. В случаях, когда земельный участок невозможно разделить на таких условиях, он признается неделимым.

В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

По потребительским свойствам, хозяйственному и экономическому назначению весь земельный фонд РФ делится на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного  назначения имеют особый правовой  статус на рынке недвижимости и используются:

– для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

– для личного подсобного хозяйства;

– для коллективного садоводства и огородничества;

– для подсобных сельскохозяйственных производств;

– для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных  пунктов занимают 4 % территории страны. На этих землях размещаются  жилые дома и социально-культурные  учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные  объекты и сельскохозяйственные  производства. Эта категория земель  обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный  бюджет от всех платежей за  землепользование и может использоваться  только в соответствии с генпланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и  космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий  включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории  и культуры; минеральные воды  и лечебные грязи, ботанические  сады и др. Данная категория  земель предназначена для оздоровления  людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного  воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым  законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью  определяются правовым режимом  лесов, произрастающих на них. К  этой категории земель относятся  земли, покрытые лесами и предоставленные  для нужд лесного хозяйства  и местной промышленности.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими  сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом  и выделяются для различных  целей.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Вышеперечисленные земли относятся к категории текущего использования земельного участка, то есть не для продажи.

По уровню хозяйственной освоенности земельные участки могут быть: незастроенными, но предназначенными под строительство; застроенными; под объектами незавершенного строительства; занятыми парками и лесными насаждениями; под ветхой застройкой, подлежащей сносу; под объектами, подлежащими переносу в целях освобождения участка по экологическим или градостроительным требованиям; свободными.

Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и прочее .

Земельный фонд Тюменской области имеет следующие категории земель: большая часть территории (64,06%) занята землями лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения составляют 28,35%, земли населенных пунктов - 1,34%, земли промышленности, транспорта и иного специального назначения - 0,39%, водный фонд - 2,98%,  земли запаса –2,86%, земли особо охраняемых территорий и объектов - 0,01%

Таблица 1 – Характеристика земельного участка микрорайона "Заречный -1" г.Тюмень по типологическим признакам

 

 

Состав сведений	Описание
Площадь участка (га)	0.2 Га . . . . Справочно: 1 сотка = 0,01 Га = 100 кв. м.
Зона	Производственная, исторической застройки и т.д.
Сервитуты
Форма	Прямоугольная, квадратная, неправильная, иное
Топография	Ровный, пологий склон, крутой склон, иное
Состояние участка	Не разработан, расчищен и спланирован, разработан, имеются посадки, иные условия
Неблагоприятные условия окружающей среды	Возможно затопление, близость оврагов, низкая несущая способность грунта, близость залегания грунтовых вод, возможны оползни, сейсмичность (баллов), иное
Транспортная   доступность   участка (выбор нескольких значений)	Главная автодорога, второстепенная автодорога, пересечение главной дороги, пересечение второстепенной дороги, пересечение главной и второстепенной дорог; наличие ж/д подъезда/станции; наличие морского/речного причала, иное
Качество дорог	С твердым покрытием, грунтовая
Состояние дорог	Хорошее (ремонт не требуется); удовлетворительное (требуется ремонт); плохое (требуется капремонт); строятся
Доступные инженерные коммуникации	Электрические сети, водопровод, сети канализации, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть