Арендная плата за землю

                                      Содержание

Введение…………………………………………………………………..  3

1. Арендная плата и порядок ее взимания……………………………...  5                               

          1.1. Арендная плата за землю……………………………………  5                    

          1.2. Порядок установления и взимания платы за землю……….  8           

2.  Нормативная цена земли и сферы ее применения.

    Факторы, влияющие на нормативную цену земли………………….   11

          2.1. Нормативная цена земли и сферы ее применения………...   11

          2.2   Факторы, влияющие на нормативную цену земли…………  13

3.  Земельный кадастр как основа налогообложения земли.

    Критерии оценки земель………………….........................................  16

          3.1. Земельный кадастр как основа налогообложения земли…… 16

          3.2. Критерии оценки земель……………………………………….  22

Заключение…………………………………………………………………   24

Список использованной литературы.....................................................   26

Введение

Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей.

Россия обладает уникальными богатствами созданными самой природой, и эти богатства  её земли. На всемирной выставке в  Париже наши земли богатые чернозёмом были признаны эталоном почвы.

Проблема совершенствования  правового регулирования земельных  отношений в России в последнее  время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых  не только среди юристов, законодателей  и политиков, но и в обществе в  целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон полярны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений.

В настоящее  время практически во всём мире с  каждым годом наблюдается постепенное глобальное ухудшение состояния окружающей природной среды. Особенно ярко это проявляется в нашей стране так как, и уровень технического развития оставляет желать лучшего, и степень защищённости предприятий никуда не годится. Это происходит под воздействием различных факторов, в основном это обусловленная жизненной необходимостью всёвозрастающая активная деятельность человека по приспосабливанию окружающей среды для себя и своих нужд. И всё это приводит к необходимости принятия мер по сохранению как самих земель так и их ценных качеств.

Целью написания  этой работы является рассмотрение такого вопроса как плата и оценка земли.

Плата за землю  в России на современном этапе  была введена после периода, когда  про такое понятие практически  никто не слышал, поэтому введение её породило различные кривотолки при освещение этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип, как поведения так и мышления, что всё общественное, а значит ничьё.

Но последние  глобальные преобразования и изменения системы ценностей породило некий интерес общества к продуктам своей деятельности. Общество, если можно так сказать, обратило свой взор на экологию, и на причины которые влияют на её ухудшение. Земля же является неотъемлемой частью экологической обстановки, а сама плата за землю это тот материальный стимул который ещё мало-мальски, но оказывает влияние на людей.

И поэтому я  бы хотел осветить вопрос который  стал интересовать всё большие слои населения.

1.Арендная плата и порядок ее взимания.        

1.1 Арендная  плата за землю.

Использование земли в Российской Федерации  является платным. Формами платы  за землю являются земельный налог, арендная плата, а также нормативная  цена земли. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, а также для получения под залог земли банковского кредита устанавливается нормативная цена земли.

Плательщиками земельного налога и арендной платы  являются предприятия, объединения, организации  и учреждения, а также граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, которым предоставлена земля в собственность, владение, пользование или в аренду на территории России.

Объектами обложения  земельным налогом и взимания арендной платы являются земельные  участки, предоставленные юридическим  лицам и гражданам (сельскохозяйственные угодья; земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, индивидуального садоводства, огородничества и животноводства, кооперативам граждан для садоводства, огородничества и животноводства, жилищного, дачного, гаражного строительства, предпринимательской деятельности и иных целей; земли промышленности, транспорта, связи, других отраслей материального произволе на и непроизводственной сферы).

Арендная плата - форма ежегодных (текущих) платежей, уплачиваемых арендатором за землю, переданную ему в пользование по договору аренды. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме НО. Ставки арендной платы устанавливаются в расчете на год на единицу площади земельных участков по видам использования земель и категориям арендаторов не ниже ставки земельного налога. При определении ставок арендной платы не учитываются льготы по земельному налогу. Ставки арендной платы устанавливаются для участка в целом, без выделения застроенной и незастроенной его части. Арендная плата рассчитывается по следующей формуле:

А = Са х S, где: S - площадь земельного участка, м2; Са - ставка арендной платы, руб/м2. Ставки арендной платы рассчитываются по следующей формуле:

Са = Бсап х Кt х Кз, где: Бсап - базовая ставка арендной платы, руб/м2; Кt – террит. коэффициент; Кз - зональный коэффициент (у НиНо = 1,0).

Базовые ставки арендной платы рассчитываются по категориям арендаторов с учетом целевого использования земельных участков, предоставленных в аренду, по следующей формуле:

Бсап = Ска * Ка, где: Бсап - базовая ставка арендной платы; Ска - капитализированная ставка арендной платы, определенная на основании  рыночной стоимости земельного участка с учетом его капитализации; Ка - коэффициент, учитывающий виды использования земель и категории арендаторов.

Капитализированная  ставка арендной платы составляет 1,872 руб./м2 и применяется для расчета  базовых ставок арендной платы для земель городов и поселков (кроме сельскохозяйственного использования), земель промышленности, транспорта, связи, строительства и иного назначения, расположенных в границах сельских населенных пунктов и вне границ сельских населенных пунктов. В городах и поселках, в которых проведена комплексная экономическая оценка территории, капитализированная ставка арендной платы дифференцируется по территориально-экономическим зонам. Ставки арендной платы устанавливаются в размере ставок земельного налога для земель, предоставленных в аренду: - для сельскохозяйственного использования (садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота); для жилищного фонда предприятий и организаций; - для личного подсобного хозяйства; для индивидуального жилищного строительства (исключая элитные жилые дома с повышенным уровнем комфортности и повышенным уровнем отделочных работ); для разработки карьеров; бюджетным организациям. Ставки арендной платы за землю индексируются в соответствии с федеральным законодательством. Органы местного самоуправления, в собственности или ведении которых находятся земельные участки, вправе в пределах своей компетенции устанавливать корректирующие коэффициенты к ставкам арендной платы с учетом местоположения земельных участков и их градостроительной ценности.

Арендная плата  за землю может взиматься отдельно или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество, когда кроме земли в аренду переданы строения, сооружения и другие материальные и природные ресурсы, но с обязательным перечислением арендной платы за землю в доход местных бюджетов.

Споры, возникающие  по вопросам арендной платы за землю, рассматриваются судом или арбитражным  судом в соответствии с их компетенцией, а по вопросам, касающимся земельного налога, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Земельный налог  и арендная плата учитываются  в доходах и расходах соответствующих  бюджетов отдельной строкой и  используются исключительно на следующие цели:

финансирование  мероприятий по землеустройству, ведению земельного кадастра, мониторинга, охране земель и повышению их плодородия, освоению новых земель, на компенсацию собственных затрат землепользователя на эти цели и погашение ссуд, выданных под указанные мероприятия, и процентов за их использование. Средства на эти цели расходуются по соответствующим нормативам; инженерное и социальное обустройство территории; фиксированные выплаты пользователям земли, ведущим сельскохозяйственное производство на землях низкого качества.   Учет расчетов юридических лиц с бюджетом по земельному налогу и арендной плате за землю ведется на счете 68 "Расчеты с бюджетом" на отдельном субсчете "Расчеты по земельному налогу". Сумма налога (арендной платы), рассчитанная в установленном порядке, ежемесячно отражается по кредиту счета 68 и дебету счетов учета затрат на производство продукции (работ, услуг).

Перечисленные суммы налога (арендной платы) в бюджет отражаются в учете по дебету счета 68 и кредиту счета 51 "Расчетный  счет".

1.2 Порядок установления и взимания платы за землю.

Основанием  для установления налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения и пользования (аренды) земельным  участком.

Земельный налог, уплачиваемый юридическими лицами, исчисляется  непосредственно этими лицами.

Юридические лица ежегодно не позднее 1 июля представляют в налоговые органы расчет причитающегося с них налога по каждому земельному участку.

Приказом МНС  РФ от 12.04.2007 N БГ-3-21/197 утверждена форма налоговой декларации по земельному налогу. По вновь отведенным земельным участкам расчет налога представляется в течение месяца с момента их предоставления. Начисление земельного налога гражданам производится органами государственной налоговой службы, которые ежегодно не позднее 1 августа вручают им платежные извещения об уплате налога.

Приказом МНС  РФ от 14.10.2006N АП-3-08/326 утверждена форма налогового уведомления на уплату земельного налога с физических лиц.

За земельные  участки, предназначенные для обслуживания строения, находящегося в раздельном пользовании нескольких юридических лиц или граждан, земельный налог начисляется отдельно каждому пропорционально площади строения, находящегося в их раздельном пользовании.

За земельные участки, предназначенные для обслуживания строения, находящегося в общей собственности нескольких юридических лиц или граждан, земельный налог начисляется каждому из этих собственников соразмерно их доле на эти строения.

Учет плательщиков и начисление налога производятся ежегодно по состоянию на 1 июня.

Земельный налог с юридических лиц и граждан исчисляется начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления им земельного участка.

Государственные налоговые инспекции ведут учет плательщиков налога, осуществляют контроль за правильностью его исчисления и уплаты.

Суммы налога уплачиваются равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября. В случае неуплаты налога в установленный срок начисляется  пеня в размере, установленном федеральным  законом.

Плата за землю  перечисляется плательщиками земельного налога:

1. за земли в пределах границ сельских населенных пунктов и другие земли, переданные в их ведение, - на бюджетные счета сельских органов местного самоуправления;

2. за земли в пределах поселковой, городской границы и другие земли, переданные в их ведение, а также за земли в границах района, за исключением земель, переданных в ведение сельских органов местного самоуправления, - в соответствии с установленными законодательством Российской Федерации долями на бюджетные счета Российской Федерации в федеральном казначействе, субъекта Российской Федерации, соответствующую часть средств - на бюджетные счета соответствующих органов местного самоуправления.

На бюджетные  счета Российской Федерации в  федеральном казначействе, соответствующего субъекта Российской Федерации перечисляются средства, составляющие плату за землю, в пределах долей, установленных настоящим Законом.

Доля средств  от земельного налога и арендной платы  за сельскохозяйственные угодья, перечисляемых  в федеральный бюджет, устанавливается  в соответствии со статьей 5 настоящего Закона. Изменение указанной доли производится по представлению Правительства Российской Федерации исходя из потребности в средствах на централизованно выполняемые мероприятия, предусмотренные статьей 24 настоящего Закона, одновременно с утверждением федерального бюджета на предстоящий год.

Доля средств  от земельного налога и арендной платы  за сельскохозяйственные угодья, перечисляемых  на бюджетные счета субъектов  Российской Федерации, устанавливается  органами законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации. На мероприятия, централизованно выполняемые субъектом Российской Федерации перечисляется не более 10% от суммы средств земельного налога административного района.

Доля средств, перечисляемых в федеральный  бюджет от земельного налога и арендной платы за земли городов и поселков для финансирования централизованно выполняемых мероприятий, предусмотренных статьей 24 настоящего Закона, ежегодно устанавливается при утверждении федерального бюджета.

Ответственность за правильность исчисления и своевременность уплаты налога за земельные участки, предоставленные предприятиям, учреждениям, организациям, возлагается на их руководителей.

Размер, условия  и сроки внесения арендной платы  за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.

2. Нормативная  цена земли и сферы ее применения. Факторы, влияющие на нормативную  цену земли.

2.1 Нормативная цена земли и сферы ее применения.

Нормативная цена земли – показатель, характеризующий  стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя их потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Нормативная цена земли введена для обеспечения  экономического регулирования земельных  отношений при передаче земли  в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Размер нормативной  цены земли не должен превышать 15% уровня рыночных цен на типичные земельные  участки соответствующего целевого назначения. Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством России.

Нормативная цена земли определяется для случаев, предусмотренных земельным законодательством:

1. при предоставлении земли в собственность гражданам: для крестьянского (фермерского) хозяйства сверх средней земельной доли, установленной в районе; для садоводства и животноводства при предоставлении для этих целей продуктивных сельскохозяйственных угодий; для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах и поселках; для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в сельской местности сверх норм отвода земли;

2. при установлении коллективно-долевой и коллективно-совместной собственности на земельный участок сверх площади, бесплатно предоставляемой в районе;
3. при изъятии земельных участков в порядке выкупа для государственных, общественных и иных нужд, а также с целью их предоставления гражданам;
4. при переходе права собственности на жилой дом» строение, сооружение;
5. при получении банковского кредита под залог земельного участка,

в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Нормативная цена земли по конкретным земельным участкам определяется в размере 50-кратной  ставки земельного налога в рублях на единицу площади земель соответствующего целевого назначения При этом за минимальный уровень ставки для расчета нормативной цены земли принимаются 100 руб. за 1 га.

При определении  нормативной цены земли за основу принимаются ставки земельного налога с учетом соответствующих повышающих коэффициентов, использованных при установлении налога.

Льготы, предоставленные  по земельному налогу, при расчете  нормативной цены земли не учитываются.

Установление  нормативной цены земли при предоставлении в городах и поселках земельных участков в собственность гражданам для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, а также садоводства и животноводства производится исходя из ставки земельного налога, установленной для этой категории плательщиков.

Местным органам государственной власти при продаже земельных участков на конкурсной основе разрешается повышать нормативную цену, но не более чем на 50%. При продаже земельных участков на аукционах и при реализации заложенных в банке и не выкупленных в срок участков их цена не ограничивается.

При смене владельца  в течение года налог исчисляется  и предъявляется к уплате:

1. первоначальному собственнику, владельцу, пользователю - с 1 января года до месяца (включительно), в котором право утрачено;
2. новому собственнику, владельцу, пользователю - начиная со следующего месяца;
3. при наследовании взимается с наследника с момента открытия наследства.

Пунктом 13 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2008 N 137-ФЗ "О  введении в действие Земельного кодекса  Российской Федерации" (далее - Федеральный закон) установлено, что в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли.

2.2 Факторы, влияющие на нормативную цену земли.

Примерный перечень факторов, влияющих на нормативную цену земли  города, поселка, сельского населенного пункта, а также земель для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства вне населенных пунктов:

1. Обеспеченность территории внешними и внутренними магистральными и местными транспортными сетями, транспортная доступность основных региональных административных, культурных центров;
2. Обеспеченность территории инженерными сетями и сооружениями коммунального хозяйства (водоснабжение, теплоснабжение, газификация, электроснабжение, телефонизация, канализация стоков);
3. Численность и плотность населения;
4. Уровень развития социальной сферы (обеспеченность жилым фондом, медицинскими, образовательными, торговыми и другими учреждениями социальной сферы);
5. Санитарно-гигиенические условия и состояние окружающей среды (загрязнение, запыление и др.);
6. Состояние природного комплекса, архитектурно-ландшафтные условия (облесенность территории, наличие водоемов, санаториев, домов отдыха и других рекреационных зон и объектов);
7. Уровень развития хозяйственного комплекса, уровень доходов и занятости населения;
8. Безопасность проживания;
9. Инженерно-геологические условия строительства: сейсмичность, подверженность территории карстовым явлениям, наводнениям, оползням, селям, подтоплению, эрозии;
10. Качество почвы (для земель поселков, сельских населенных пунктов, садоводческих и животноводческих товариществ, а также для земель личного подсобного хозяйства).

Примерный перечень факторов, влияющих на нормативную  цену земли несельскохозяйственных (промышленных) предприятий вне населенных пунктов:

1. Уровень развития производственной инфраструктуры региона: наличие и близость грузовых портов, узловых железнодорожных станций, обеспеченность магистральными и местными транспортными сетями, расположение предприятий, перерабатывающих местное сырье и сельскохозяйственную продукцию, пунктов приемки, складирования и хранения готовой продукции и т.д.;
2. Уровень инженерного обустройства территории;
3. Уровень развития социальной сферы близлежащих населенных пунктов и возможность привлечения квалифицированной рабочей силы;
4. Экологическое состояние и устойчивость природного комплекса.

Примерный перечень факторов, влияющих на нормативную  цену земли 

сельскохозяйственного назначения:

1. Обеспеченность территории магистральными и местными транспортными сетями, доступность рынков сбыта, предприятий по хранению и переработке сельскохозяйственной продукции, удаленность от региональных промышленных и культурных центров;
2. Уровень развития социальной сферы близлежащих населенных пунктов;
3. Уровень плодородия почв сельскохозяйственных угодий;
4. Санитарно-гигиенические условия и состояние окружающей среды.

3. Земельный  кадастр как основа налогообложения  земли. Критерии оценки земель.

3.1 Земельный  кадастр как основа налогообложения земли.

Для установления и защиты прав на земельные участки  и прочно связанную с ними недвижимость, создания эффективной системы платежей за землю ведется государственный  земельный кадастр.

Государственный земельный кадастр -- реестр, устанавливающий перечень предметов налогообложения (в нашем случае земельных участков), классифицируемых по внешним признакам. Как правило, земельный кадастр содержит систему необходимых сведений о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, о составе городских земель, а также количественных и качественных характеристиках, ценности земель. Земельный кадастр ведется в целях своевременного обеспечения государственных органов, предприятий, организаций, учреждений и физических лиц достоверной информацией о земельных ресурсах, необходимой для рационального использования и охраны земель, защиты прав собственников, землевладельцев и землепользователей, сохранения границ исторических землевладений, объектов историко-культурного наследия.

Среди прочих функций  земельного кадастра следует упомянуть  налоговую. Кадастр создает объективную  основу для установления нормативной  цены земли, земельного налога и арендной платы.

Объектом государственного земельного кадастра являются все земли независимо от форм собственности, целевого назначения и характера их использования.

При использовании  кадастрового способа уплаты налога практически неизбежно возникает  проблема с актуализацией содержащейся в кадастре информации. В этих целях следует использовать данные зарегистрированных сделок с землей на рынке недвижимости.

Регистрацией  таких сделок пока еще занимаются Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем) и его органы на местах. Они отслеживают любые изменения, происходящие с земельными участками, с целью предоставления достоверной информации в случае запроса.

На сегодняшний  день государственной регистрации  прав на землю подлежат:

1. право собственности на землю, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право бессрочного (постоянного) землепользования, право аренды земли, ипотека и другие сделки с землей, сервитута и другие обременения прав на землю;

2. прекращение прав, их передача, подтверждение, ограничение или изменение прав на землю;

3. другие права на землю, разрешенные законами Российской Федерации.

Одновременно  с регистрацией земельных прав происходит регистрация прав на имущественные  объекты, находящиеся на данном земельном участке (здания, сооружения и т.п.). Каждый земельный участок на всей территории страны идентифицируется, то есть обозначается уникальным кадастровым номером, а каждый объект недвижимости на участке -- инвентарным номером. Отдельные части объекта недвижимости (квартиры, комнаты, блоки помещений и другие части) обозначаются номерами в пределах данного объекта.

При отказе в  государственной регистрации прав на землю действия комитета по земельным  ресурсам и землеустройству могут  быть обжалованы в суде. Без государственной регистрации прав на землю земельные права считаются недействительными. Государство не гарантирует защиту и неприкосновенность незарегистрированных прав на земельный участок.

Основаниями для  отказа в государственной регистрации  прав на землю или сделок с землей являются:

1. отсутствие постановления органа исполнительной власти или решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка из государственных или муниципальных земель, договора, свидетельства о праве собственности на земельный участок, документа об оплате земельного участка в случае предоставления его за плату, других документов, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с землей;

2.  прямой запрет на предоставление земельного участка из земель, изъятых из гражданского оборота или ограниченных в гражданском обороте;