Арендные отношения

Введение

     Целью любой экономической деятельности является достижение максимальной эффективности, т.е. получение наибольшей прибыли при имеющихся ограниченных ресурсах. Экономика, основанная на частной собственности, имеет больший потенциал по сравнению с любой другой. Этот потенциал выражается в разнообразии способов использования собственности. Одним из таких способов является аренда.

Арендные  отношения известны с древности, в первую очередь в сельском хозяйстве. Но в современном мире аренда имеет совершенно иной экономический смысл, чем раньше. Если прежде она служила средством эксплуатации и закабаления арендаторов, вела экономику по экстенсивному пути развития, то ныне аренда наоборот повышает степень экономической свободы, дает шанс малому бизнесу на  успех, интенсифицирует развитие экономики.

Современная аренда представляет собой форму  организации производства, основанной на передаче в срочное и возмездное пользование основных фондов и оборотных средств на началах добровольности и равноправия сторон в целях выпуска продукции (работ, услуг) и получения дохода. 
    Целью написания работы является изучение и оценка арендных отношений.

При написании работы ставились следующие задачи:

• рассмотреть историю и проанализировать тенденции развития арендных отношений;
• сформулировать понятие аренды, основные термины и определения, связанные с этим понятием;
• охарактеризовать основные виды аренды, дать им краткую характеристику;
• проанализировать сегодняшнее состояние аренды в России.

Глава 1. Экономическая сущность и содержание арендных отношений

В соответствии с общими чертами, свойственными предпринимательской деятельности, и особенностями, свойственными государству как субъекту экономической деятельности, можно выделить ряд форм государственного предпринимательства. Основой предпринимательской деятельности является собственность. По законодательству Российской Федерации, государственной собственностью признается имущество, принадлежащее на правах собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на правах собственности субъектам Российской Федерации – республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъектов Российской Федерации). Предпринимательство выступает способом развития собственности в ее исторически определенной форме – форме капитала.

По мнению ряда авторов, достаточно эффективной формой предпринимательства является аренда. Аренда является более эффективной формой использования государственного имущества, чем участие представителей государства в управлении, поскольку предполагает имущественную ответственность арендатора.

Важно отметить, что сдача имущества представляет собой один из способов получения предпринимательского дохода. Собственник не управляет имуществом непосредственно, но это означает только обособление от собственности управления, а не предпринимательства. Из всего «пучка прав» собственности только пользование закрепляется за арендатором. Арендодатель сохраняет права владения, распоряжения и получения дохода, хотя доходом он, конечно, должен поделиться с пользователем (арендатором).

Вообще, история арендных отношений насчитывает более четырёх тысяч лет. Но до сих пор понятие «аренда» не получило однозначного и исчерпывающего толкования в экономической науке. И на это есть несколько причин.

Во-первых, аренда есть обобщающее, универсальное понятие, трудно поддающееся четкому определению, постоянно развивающееся, которое по мере развития экономической науки включает в себя все более широкий круг видов деятельности и процессов, методов и форм их осуществления.

Во-вторых, содержание термина «аренда» слишком обширно, чтобы вписать его целиком в одну или несколько фраз.

И, наконец, третья причина состоит в том, что «аренда» является многозначным понятием. С одной стороны, это форма экономических отношений, возникающая между собственниками (арендодателями) и пользователями (арендаторами) имущества; с другой – это и договорные отношения, предполагающие передачу определённого круга прав собственности на возмездной основе.[5]

Характерно, что Гражданский Кодекс Российской Федерации не содержит определенного понятия «аренда».

Из всех многочисленных рассмотренных понятий аренды, понятием, в наиболее полном объеме отражающим ее сущность, является следующее:

Аренда – это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, которая предполагает передачу на договорных условиях собственником (арендодателем) имущества во временное владение и использование или только пользование другому лицу (арендатору) за плату на возмездных условиях. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Объектами аренды в свою очередь являются любые вещественные предметы, целевое использование которых не приводит к их расчленению, потере целостности, изменению структуры и основных свойств, уменьшению количества вещества в ощутимых пределах. Допускается лишь естественный, амортизационный износ, старение, обусловленное развивающимися во времени физико-химическими процессами при условии нормальной, стандартной эксплуатации объекта в соответствии с его назначением. При этом минимальным сроком аренды следует считать срок, требуемый для извлечения арендатором всего комплекса полезных свойств, который способен предоставить объект аренды в соответствии с его назначением. Так объектами аренды считаются: земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Причем, запрещено сдавать и брать в аренду имущество, представляющее национальную ценность, связанное с национальной безопасностью, являющееся частью стратегических вооружений.[2]

Арендные отношения имеют двух субъектов, это:

Арендодатель (наймодатель) – лицо (в нашем случае государство), предоставляющее в аренду имущество, находящееся в его собственности за арендную плату на определённый срок. Арендодателем также может быть лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор (наниматель) – лицо, получающее имущество во временное владение и пользование или во временное пользование (различные организации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, которая, и будет являться доходом государства от предоставления его собственности в аренду. Такая плата называется арендной.

Арендная плата – плата арендодателю за передачу его собственности на срок во владение другому лицу. Эта сторона аренды составляет главный смысл, и мотив для арендодателя в самом акте договора о передаче его собственности в наём. Порядок, условия сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.[3]

Также рассматривая аренду как направление использования государственной собственности нельзя не упомянуть о следующих понятиях:

Арендное предприятие – предприятие, трудовой коллектив которого взял все составляющие его средства производства в аренду.

Арендный подряд – форма организации и оплаты труда работников подразделений предприятия, взявших у администрации последнего подряд на выполнение определённой работы в условиях аренды необходимого имущества.

Аренда – это специфическая форма использования собственности. По сравнению с остальными отношениями собственности (куплей-продажей, поручительством, контрактами на управление, различными формами подрядных отношений) в настоящий момент среди всех специфических форм собственности, наиболее приспособленным к динамическому характеру развития рыночной системы оказывается именно институт аренды.

Объективные предпосылки арендных отношений заложены в самой природе собственности. Обусловленное экономическим, прежде всего, личным интересом, стремление к умножению своего имущества, приводит к концентрации его в руках собственников (государства) до размеров, которые вызывают необходимость сдачи части его во временное пользование физическим или юридическим лицам на возмездных условиях. При этом собственник передаёт вместе с имуществом и часть своих правомочий арендатору.[9]

Из всего выше сказанного можно сделать вывод о том, что понятие аренды не получило однозначного и исчерпывающего толкования в экономической науке. Оно является обширным, многозначным и постоянно развивающимся понятием.

Гражданский кодекс РФ определяет следующие виды аренды:

  1)Договор проката. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

2) Договор аренды транспортных средств. По договору аренды  транспортного средства арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

3) Договор аренды зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650).

4) Договор аренды предприятий. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

5) Договор финансовой аренды (лизинга). По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.[1]

Различают краткосрочную аренду (текущую) и долгосрочную аренду основных средств.

Краткосрочная аренда - основные средства предоставляются на срок не более 5 лет, затем объект возвращается арендодателю, срок аренды не может превышать срока полной амортизации имущества.

Арендодатель продолжает учитывать переданный в текущую аренду объект основных средств на собственном балансе, выплачивает налог на имущество, начисляет амортизацию, поскольку именно ему принадлежит право собственности на объект. Так как сданное в аренду имущество изымается из процесса производства, то арендодатель относит амортизационные отчисления не на затраты, а на финансовые результаты (внереализационные расходы) в уменьшение доходов от аренды.

Долгосрочная аренда - это аренда объектов основных средств вплоть до момента их полной амортизации, или аренда с правом последующего выкупа.[2]

Глава 2. Мировой опыт развития арендных отношений

В литературных источниках приведены примеры, что самые ранние документы об аренде датируются 2000 годом до нашей эры и принадлежат древнему государству Шумер. В аренду сдавались сельскохозяйственные животные и орудия труда.

Положения об арендных отношениях содержатся в законах Хаммурапи, принятых в 1775 – 1750 г.г. до н.э. в нескольких статьях данного судебника подробно рассматриваются все случаи аренды и нормы арендной платы, условия залога имущества.

Другие древние цивилизации, включая греков, римлян, египтян считали аренду привлекательным, доступным, иногда единственно возможным способом приобретения оборудования, земли и домашнего скота.

Древние финикийцы, прослывшие отличными моряками практиковали аренду судов как на долгосрочной, так и краткосрочной основе.

В XI веке в Венеции также существовали сделки, связанные с арендными отношениями: венецианцы сдавали в аренду торговцам и владельцам судов очень дорогие по тем временам якоря. По окончании плавания они возвращались владельцам, которые вновь сдавали их в аренду.[10]

Таким образом, в период процветания торговли, судоходства и ремесленничества в аренду сдавались: суда якоря ремесленный инвентарь, а также военная техника.

Однако время от времени происходили события, порождавшие уникальные формы и предметы аренды. Так, в 1248 году была зарегистрирована арендная сделка, при которой рыцарь Бонфис Манганелла Гаэта арендовал доспехи для участия в Седьмом крестовом походе. Затем он выплачивал за них арендную плату, которая в конечном итоге превысила первоначальную стоимость этих доспехов.

В 1284 году в Великобритании был принят закон Уэльса – один из первых нормативных документов, регулирующих арендные отношения.

В 1572 году в Великобритании вынуждены были принять новый законодательный акт, т.к. к тому времени участились сделки с целью сокрытия истинного положения вещей: кто владелец, кто собственник (это использовалось как способ скрытой передачи собственности, чтоб ввести в заблуждение кредиторов).

С развитием производства (индустриализации) в XIX в. передача в аренду производственных фондов арендные отношения усложнились. Появились посредники, которые стали заниматься закупом имущества, предназначаемого для использования в производстве (бизнесе) и передачей его во временное владение и пользование другим лицам (предпринимателям). Начиная с XX в. широкое распространение в странах запада и в Америке получил такой вид имущественного найма как финансовый лизинг.

На территории бывшего СССР широкое распространение имел прокат. В 70-80 годы в системе агроснабжения государство расширило свою деятельность по прокату приборов и других технических средств. Этим занимались территориальные органы Госснаба СССР. Соответственно были разработаны типовые документы для регулирования данного вида деятельности.

В качестве объекта проката выступали приборы и аппаратура общего применения, используемые в различных отраслях народного хозяйства для научных исследований, контроля качества продукции, отработки технологических процессов, наладки новых производств и для других целей. Открывались и специализированные пункты проката, например, для предприятий, выполняющих строительные работы в прокат передавались строительные машины, оборудование и средства малой механизации.[10]

Глава 3. Эволюция развития арендных отношений и их современное состояние в России

Арендные отношения, особенно земельные, имеют в России значительную историю. До 1917г. аренда широко использовалась крестьянами для получения помещичьих, казенных и других свободных земель. Объем такой аренды составлял примерно 50 млн. десятин. Надельная аренда, т.е. аренда крестьянами друг у друга надельной земли, была менее распространенной. По некоторым подсчетам, 76,5- 76,6% земли арендовалось за деньги, 3,4-7,5% —за отработки и 2,5-2,9% — смешанно. В конце XIX в. основным арендатором среди крестьян выступало зажиточное крестьянство, а арендодателями были главным образом бедняки. 

В царской России аренда недвижимости выступала основной формой имущественно-земельных отношений. Так, сады, огороды, склады, застройки и др. в Москве сдавались в аренду на срок до 24 лет. Это приносило существенный доход в казну, и он устойчиво возрастал. В 1914г. Москва была разделена на 17 зон, и для каждой устанавливалась цена квадратной сажени (максимальная и минимальная). Так, в Тверской зоне цена 1 квадратной сажени колебалась от 60 до 600 рублей, а в Серпуховской - от 5 до 30 руб. В 1913г. земельные платежи достигали до 12% доходной части бюджета Москвы. В целом, в отличие от сегодняшнего дня, с 1900 по 1914г. в Москве за счет сборов с недвижимости формировался бездефицитный бюджет.

Декрет ВЦИК «О земле» от 26 октября 1917г. отменил частную собственность на землю. В декабре 1917г. ВЦИК отменил частную собственность на недвижимость в городах. В городских поселениях с числом жителей свыше 10 тыс. с августа 1918г. отменялось право частной собственности на все строения, которые, вместе с находящимися под ними участками земли, имели стоимость или доходность свыше предела, установленного местными органами власти. Всё недвижимое имущество, изъятое из частной собственности, переходило в распоряжение местных органов власти. В последующем, это имущество передавалось в распоряжение центральных государственных ведомств и местных органов власти. В результате национализации и муниципализации собственности формировались единые государственные земельные, жилищные и иные фонды недвижимого имущества.

Упразднение частной собственности и запрет на рыночные операции с земельной недвижимостью обусловили исключение из гражданского законодательства самих понятий движимого и недвижимого имущества. Земля, леса, недра и воды были выведены из оборота. Декрет «О земле» не только отменил частную собственность, но и сдачу земли в аренду. Так продолжалось вплоть до 1922г. И только в законе о трудовом землепользовании (май 1922г.), в связи с переходом к НЭПу, аренда вновь была разрешена. Более 75% предприятий частной собственности работали на аренде. В 1922г. по ходу работы аграрной секции XI съезда партии В.И. Ленин подготовил предложения для включения в проект резолюции «О работе в деревне». В ней говорилось: «По вопросу об условиях применения наемного труда в сельском хозяйстве и аренды земли парт- съезд рекомендует всем работникам данной области не стеснять излишними формальностями ни того, ни другого явления и ограничиться изучением того, какими именно практическими мерами было бы целесообразно ограничивать крайности и вредные преувеличения в указанных отношениях». В 1925г. было принято Положение, согласно которого допускалась аренда земель на срок от 6 до 12 лет. Во времена НЭПа широко использовалась аренда городской недвижимости. Причем разрешалась субаренда, соаренда (наем помещения несколькими арендаторами) и переуступка арендных прав (цессия). Вели- чина арендной платы не ограничивалась и определялась в зависимости от рода деятельности, местоположения, размера арендуемой площади, благоустройства и другими факторами. Для получения права аренды практиковались торги, а при отсутствии конкурса аренду разрешали торговые комиссии.

Но аренды плохо совмещались с целями строительства нового общества, и в мае 1928 г. аренда предприятий была запрещена. В феврале 1930г. в постановлении ЦИК и СНК СССР «О мероприятиях по укреплению социалистического переустройства сельского хозяйства в районах сплошной коллективизации и по борьбе с кулачеством» была запрещена аренда земли и наемный труд. В примерном уставе сельхозартели (февраль 1935г.) указывалось, что земля за артелью закрепляется в бессрочное пользование и не подлежит ни купле- продаже, ни сдаче в аренду.

И только с введением хозрасчета и самофинансирования на рубеже 90-х годов Россия вернулась к арендным отношениям. В апреле 1989г. принимается указ Верховного Совета СССР «Об аренде и арендных отношениях в СССР». Однако и при этом сохранились ограничительные моменты. Так, переход на аренду разрешался только вышестоящей организацией. С принятием «Основ законодательства СССР об аренде» (1989г.) было разрешено трудовому коллективу самостоятельно принимать решения о переходе на аренду, и предусматривался выкуп арендованного имущества, что по существу меняло экономическое содержание арендных отношений. Появилась возможность передачи госсобственности в собственность трудового коллектива. Возникала собственность трудового коллектива, появился вариант эволюционного превращения госсобственности через аренду в коллективную собственность. Но такой процесс не устраивал «шоковых» реформаторов. И видимо не случайно Закон о приватизации запрещал аренду с выкупом. В соответствии с Указом Президента РФ от 14 октября 1992г. 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду», рекомендовалось осуществлять приватизацию имущества арендных предприятий (в порядке выкупа, или преобразования арендного предприятия в акционерное общество открытого типа, или продажи на аукционе). 
Вместо шоковой приватизации следовало бы использовать опыт арендных отношений, накопленный в период НЭПа и современный период. И весь путь приватизации в условиях России целесообразно было бы пройти эволюционным путем — через развитие аренды к многообразию форм собственности и хозяйствования. [6]

Аренда средств производства, нежилых помещений, земли и другие доступна трудовому коллективу, физическим и юридическим лицам. Такая форма наиболее перспективна в условиях, когда большая часть средств производства находится в государственной или муниципальной собственности, а либерализация цен делает почти невозможными приобретение, например, техники, горючего, запчастей. Развитие аренды позволяет перейти к формированию многообразных форм собственности. Например, полученный опыт реформирования аграрной сферы в начале девяностых годов позволяет сделать вывод о том, что аренда могла стать наиболее эффективной переходной формой от тотального обобществления к формированию многообразия форм хозяйствования. 
В дореформенный период в сфере АПК различают две формы арендных отношений, связанных с уровнем самостоятельности: аренда и арендный подряд. В условиях аренды арендатор самостоятельно решал организационные вопросы, распоряжался произведенной продукцией, выплачивал арендную плату. Теоретически, в организационно-экономическом плане арендный коллектив представлял обособленных сельскохозяйственных производителей, имеющих права юридического лица, берущих в аренду землю и другие средства производства и выплачивающих за них арендную плату; самостоятельно выбирающих структуру производства; реализующих произведенную продукцию по своему усмотрению на основе договорных или закупочных цен; самостоятельно формирующих и распределяющих свои доходы.

В условиях арендного подряда арендодатель осуществляет функции материального обеспечения и сбыта продукции, оставаясь собственником почти всей произведенной продукции. Арендный подряд, как форма производственных отношений, проявляется в передаче на длительное время по договору основных средств производства за определенную плату. Работая в условиях полной хозяйственной самостоятельности и самофинансирования, арендатор мог бы стать реальным хозяином средств производства, заинтересованным в увеличении производства продукции за счет более интенсивного использования трудовых и производственных ресурсов, если бы правовые и экономические основы арендных отношений были закреплены в соответствующих документах. 
Изучение экономического механизма сложившихся взаимоотношений в арендных коллективах различных регионов страны показало, что они практически не имели необходимой самостоятельности в организации производства и, особенно, в распределении производственного продукта. Материалы проведенной учеными ВНИЭСХ паспортизации показывают, что в начале реформирования только 2,7% первичных коллективов (числящихся арендными и подрядными, кооперативами и крестьянскими хозяйствами) самостоятельно формировали производственную программу: 82,1% коллективов реализовывали произведенную продукцию своему предприятию, и только 2,5% - на рынке.

Еще скромнее показатели, характеризующие сложившуюся самостоятельность новых форм хозяйствования в области взаиморасчетов с банком, бюджетом и формирования самостоятельных фондов. Так, менее 1% коллективов самостоятельно осуществляли взаиморасчеты с банком и бюджетом; только 7,2% подразделений формировали из своих доходов фонды развития. Таково реальное положение дел, таков реальный экономический механизм формирования арендных и подрядных коллективов, не позволивший этой прогрессивной форме занять достойное место в реформировании собственности. 
С запуском процесса приватизации, произошла резкая смена форм собственности с возникновением в массовом масштабе частной собственности, приведшей к поляризации общества и падению уровня жизни значительной части населения. От аренды остались ее традиционные классические формы: аренда нежилых помещений, земли, техники (лизинг). Но потенциал аренды до конца еще не использован, и судя по тому, как успешно развивается лизинг в России, какие возможности отрываются перед муниципалитетами по пополнению доходной части бюджета за счет аренды нежилых помещений и земли — будущее у аренды обнадеживающее.

В условиях рыночной трансформации собственности формируются специфические институты воспроизводства, касающиеся прав владения, пользования, управления и другие, развиваемые в свете институциональной теории. В систему прав владения включены и арендные отношения. При взаимоотношениях по поводу пакета акций между арендодателями (в лице государства) и арендатором, речь идет о доверительном управлении (трасте). По форме эти отношения близки к арендным, поскольку передача акций сопровождается договором, четко фиксирующим денежные отношения.[7]

Пройдя ряд последовательных превращений от административных до рыночных форм хозяйствования, аренда на сегодняшнем этапе становится важнейшим фактором повышения эффективности использования государственной собственности. 

Арендой государственной (федеральной) собственности занимается Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом. Субъекты РФ и муниципалитеты занимаются арендой, принадлежащей им собственности, которая нашла широкое применение во многих городах. [4]

Подводя итоги эволюции развития арендных отношений следует отметить, что именно после завершения массовой приватизации арендные отношения отошли на второй план. Но после того, когда выяснилось, что главная цель, отраженная в государственной программе приватизации — создание эффективного собственника и социально ориентированной рыночной экономики, не была достигнута — у аренды появился шанс на новом качественном уровне стать реальным инструментом нормализации процесса воспроизводства государственной и муниципальной собственности. На данном этапе арендная плата формируется на рыночных принципах и, при соответствующих правовых и налоговых условиях, аренда может обеспечить более эффективное использование имущества.

Заключение

Новый этап рыночных преобразований выдвигает повышенные требования к экономическому поведению непосредственных участников рынка - предприятиям. Использование аренды во всех многообразии ее форм и методов позволяет предприятиям подключиться к ценнейшему опыту, накопленному десятилетия практикой западных фирм. Развитие арендных отношений в экономике способно оживить экономическую конъюнктуру, дать инвестиционный толчок начинающемуся росту, расширить платежеспособный спрос, создать заинтересованность у хозяйствующих субъектов в подъеме деловой активности.

Понятие аренды не получило однозначного и исчерпывающего толкования в экономической науке. Аренда отличается от других отношений собственности прежде всего тем, что представляет собой отношения между собственником средств производства и непосредственно применяющим их предпринимателем по поводу распределения и присвоения в определённой договором аренды пропорции дохода. Во-вторых, аренда подразумевает разделение прав собственности, т.е. арендатору передается только часть прав (право владеть и право пользоваться). Она является наиболее приспособленной к динамическому характеру развития рыночной системы

Существует множество видов аренды. В настоящее время наиболее часто используемым и перспективным видом аренды является лизинг.