Бизнес-план: агентство недвижимости ООО АН «Новый век»

Федеральное агентство  по образованию Российской Федерации

Государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

«Южно-Уральский государственный  университет»

Факультет «Высшей математики и информатики»

Кафедра «Математические  методы в экономике и статистика»

 

 

Бизнес-план: агентство  недвижимости ООО АН «Новый век»

 

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

К КУРСОВОЙ РАБОТЕ

по дисциплине Бизнес-планирование

ЮУрГУ-080601.2012.642 ПЗ КР

 

Руководитель

        Лыкова Т. А. 

_____________2012г.

 

                  Автор работы

студент группы ВМИ-575

Жирова П.Д.

_____________2012г.

 

Работа защищена

                                                                                     с оценкой

_____________2012г.

 

 

Челябинск, 2012

 

Оглавление

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Бизнес-план представляет собой комплексный (сводный) план развития бизнеса (предприятия, обособленного  подразделения, бизнес-линии и т.п.). Сводный характер бизнес-плана – его главная отличительная черта, выделяющая этот план среди других, подготавливаемых на предприятии. Сводный характер документа проявляется в том, что он взаимосвязывает все основные функциональные сферы деятельности предприятия – от производственно-технической до маркетингово-сбытовой, оценивая при этом их влияние, во-первых, друг на друга и, во-вторых, – на результирующие целевые показатели предприятия в целом.

По данным Росстата во втором полугодии 2012 г. в России было введено 21,2 млн. кв. м жилой площади, что на 34,8% больше, чем в соответствующем периоде 2011 г. Темпы роста строительства превысили также соответствующие показатели 2010 и 2009 гг. (9,8% и 9,2% соответственно). В 2012 г. наблюдался настоящий «строительный бум», связанный с рядом факторов, в первую очередь, теплой зимой и вводом объектов, ранее замороженных, было введено около 9,5 млн. кв. м жилья. Наибольшие объемы строительства - 4 млн. кв. м, были зафиксированы в марте. Во II квартале объемы строительства несколько снизились, оставаясь, тем не менее, выше прошлогодних уровней, в апреле и мае объемы ввода составили 2,8 и 2,9 млн. кв. м жилья, соответственно. Традиционно, в июне были введены максимальные объемы жилья - 6 млн. кв. м - к концу полугодия застройщики стараются сдать заявленные объекты.

Актуальность работы, обусловлена тем, что рынки жилья  и коммерческой недвижимости является растущими, однако, в ближайшие годы можно ожидать насыщения рынка  и, соответственно, перехода к стадии зрелости. В связи с этим на текущий момент обостряется конкуренция, как среди компаний-застройщиков, так и среди компаний-посредников, к которым относятся агентства недвижимости. Именно поэтому застройщики стараются привлекать своих потенциальных покупателей разнообразием планировок, выгодным месторасположением, выгодными условиями приобретения и т.п. Особенно это видно на рынке первичной жилой недвижимости – когда рядом строятся два или несколько объектов жилой недвижимости, между ними обязательно возникает конкурентная борьба за потенциальных покупателей квартир. Ситуация на рынке коммерческой недвижимости аналогична, но менее конкурента – пока еще спрос на помещения во всех сегментах этого рынка неудовлетворен, однако, в данном случае все большее значение приобретает оперативность поиска помещений с заданными характеристиками, т.к. объектов коммерческой недвижимости строится меньше, чем жилой. Поэтому сделки по коммерческой недвижимости в основном проходят по вторичному рынку.

Таким образом, для того, чтобы сориентироваться в большом количестве предложений по жилому рынку и ускорить процесс подходящего объекта на коммерческом рынке, потенциальным клиентам целесообразно обращаться к услугам посредников. В связи с этим отмечается рост конкуренции и на рынке агентств. В данной ситуации на первый план выходит умение привлечь потенциальных покупателей и удержать их до момента совершения сделки. Таким образом, целью данной работы является разработка бизнес-плана создания агентства недвижимости на рынке Челябинска.

Таким образом, в соответствии с целью поставлены и решены следующие задачи:

• рассмотрены теоретические и методические основы бизнес-планирования;

• проведен комплексный анализ условий реализации проекта по открытию агентства недвижимости, а именно анализ социально-экономического положения Челябинска, анализ рынка жилой недвижимости, конкурентный анализ;

• выявлены риски реализации проекта;

• разработан план реализации проекта по открытию агентства недвижимости, включая формирование организационной структуры, маркетинговой стратегии;

• рассчитаны затраты по реализации проекта.

В качестве объекта исследования выступает создаваемое агентство  недвижимости. Предметом исследования является план создания агентства недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Меморандум конфиденциальности

Этот бизнес план представляется на рассмотрение на конфиденциальной основе исключительно для принятия решения по финансированию данного проекта и не может быть использован для копирования или каких-либо иных целей, а также передаваться третьим лицам. Принимая на рассмотрение этот бизнес-план получатель берет на себя ответственность и гарантирует возврат данной копии инициатору проекта по указанному адресу если он не намерен участвовать в финансировании проекта.

Все данные, оценки, планы, предложения и выводы приведенные по данному проекту, касающиеся ее потенциальной прибыльности, объемов реализации, расходов, нормы прибыли и будущего ее уровня основываются на согласованных мнениях всего коллектива участников проекта. Информация содержащаяся в данном бизнес-плане получена из источников заслуживающих доверие.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Резюме

Создаваемое агентство  недвижимости является обществом с  ограниченной ответственностью. Учредителем  является частное лицо – директор компании. Полное название -  ООО  АН «Новый век».

 Суть и цель проекта: открытие агентства недвижимости в Челябинске, которое будет специализироваться на жилой и коммерческой недвижимости.

Помещение для создания агентства арендуется в г. Челябинск, по ул.Труда, д.84. Площадь офиса составляет 40 кв.м. Как видно, агентство недвижимости будет иметь выгодное местоположение, что позволят привлечь потенциальных клиентов.

 Срок окупаемости: 12 месяцев.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Описание  проекта

На текущий момент, создаваемое агентство недвижимости будет реализовывать стратегию «старый товар – старый рынок», т.е. будет направлено на постоянное совершенствование своей деятельности на рынке на основе выявления ошибок в деятельности конкурентов и избавления от проблем, которые обязательно возникнуть на начальном этапе работы агентства.

Также можно рассматривать  такой вариант как развитие рынка (географическое), однако, на текущий  момент рано говорить о том, сколько  и где необходимы дополнительные офисы компании, т.к. на текущий день создается еще только первый офис.

Таким образом, создаваемое  агентство недвижимости будет предлагать своим клиентам следующие услуги на рынке недвижимости:

- продажа и покупка  новостроек в Челябинске и области;

- продажа, покупка  и обмен квартир в Челябинске и области;

- аренда объектов жилой недвижимости;

- продажа и покупка  объектов загородной недвижимости;

- продажа, покупка  и аренда объектов коммерческой  недвижимости;

- экспертная и лицензионная  оценка объектов недвижимости;

- юридическая экспертиза, оформление правоустанавливающих  документов;

- согласование перепланировок  жилых и нежилых помещений.

В дальнейшем можно выделить основные направления товарной политики агентства:

- расширение количества  предоставляемых услуг своим  клиентам;

- расширение количества  предложений в рамках каждой услуги (расширение базы предложений по сегментам недвижимости, районам и др.).

Иными словами, компания должна реализовывать стратегию  расширения и углубления ассортимента.

Стоимость услуг будет  составлять: для сделок продажи – 2-3% плюс НДС с продажной цены (в зависимости от вида и состояния объекта) или для арендных сделок – размер месячной арендной платы. Что касается покупки, то процент тот же, что и для продажи, но если клиент подберет себе вариант самостоятельно (а на сегодня это несложно), то с него будут взяты только за сопровождение сделки. При этом, покупая квартиру из базы агентства, клиентам не стоит забывать, что компания продает квартиры своих клиентов по ценам выше, чем на открытом рынке. Но как уже говорилось, на открытом рынке существует вероятность заключения рискованной сделки. Стоимость дополнительных услуг в агентстве будет определяется индивидуально в зависимости от объекта.

Базовые тарифы на основные риелторские услуги:

- продажа объекта (поиск  покупателя, реклама, оформление  и сопровождение сделки);

- покупка объекта (поиск,  оформление и сопровождение сделки);

- помощь в выборе  банка и открытии кредитной  линии в этом банке;

- подбор и покупка  земельного участка;

- оформление земли  или построек в собственность;

- оформление собственности на землю через административные органы;

- приватизация;

- оформление и сопровождение  сделки продажи квартиры (подготовка  к передаче аванса, участие в  переговорах, оформление аванса/задатка,  подготовка к сделке, проведение  сделки);

- оформление и сопровождение сделки покупки квартиры (подготовка к сделке, проведение сделки);

- оформление дарения;

- регистрация права  собственности;

- оформление наследства  без суда;

- составление договора  купли-продажи. 
4. Состояние отрасли и рынка

 В настоящее время  в г. Челябинске  на рынке недвижимости действуют больше 200 единиц компаний, как крупных, так и мелких.

Конкурентами на рынке  недвижимости в г. Челябинске можно назвать 10 самых крупных компаний, по рейтингу, составленному журналом «Деловой квартал».

Таблица 1. Рейтинг агентств недвижимости

№	Название компании	Общее количество квартир проданных в 2011 г	Общая площадь  офисов, кв. м.	Количество  офисов в Челябинске	Количество  штатных риелторов в Челябинске на 01.02.2012	Год начала работы в Челябинске
1	АН "Компаньон"	1500(1)	520	2	73	2003
2	IBC-недвижимость	1014	150	1	24	2005
3	ЦН "Елькина 85"	642	580	2	20	2001
4	ЦН" Форум"	з/д	150	2	20	2007
5	АН "Инженер"	589	250	2	25	2005
6	АН "Альфа"	з/д	140	1	13	2004
7	"Дан-Инвест"	315	120	2	15	2004
8	"Марис-недвижимость	250	170	1	21	2004
9	АН "Информ плюс"	212	95	2	6	2001
10	РК "Служба недвижимости"	н/д	145	1	10	1992

 

Наглядно, ситуация на рынке  недвижимости среди крупных компаний представлена на рис.1.

 

 

 

 

 

 

Рис.1. Объемы продаж квартир  в г. Челябинске по агентствам недвижимости

Своими прогнозами на будущую обстановку на рынке недвижимости в г.Челябинске дали директора крупных  агенств недвижимости:

Денис Стукалов

директор по развитию РК «Служба недвижимости»:  «Рост цен на жилую недвижимость в 2012 г. будет умеренным (в пределах официальной инфляции или на 2–3% выше), возможно увеличение ставки по кредитам, а также предложений в сегменте жилой недвижимости бизнес-класса.»

Валентин Корытный

директор АН «Дан-Инвест»: «Если ориентироваться на благоприятную экономическую обстановку в 2012 г., то спрос на жилье эконом- и среднего класса (повышенной комфортности) будет стабильным. Так, рост на рынке новостроек составит 8–15%, в коммерческой недвижимости — 10–15%, а рост арендных ставок увеличится на 5–10%.»

Евгений Коротков

исполнительный  директор «IBC-недвижимость»: «Мы прогнозируем, что торговая недвижимость в 2012 г. продолжит расти в цене, ориентировочно на 18–22 %, аналогично складская и производственно-складская — рост в пределах 14–16%; в пределах официальной инфляции будет слабо подрастать в цене офисная недвижимость и жилая — на 5–6 %. Что касается загородной недвижмости, то здесь концептуальные поселки с коммуникациями продолжат увеличивать капитализацию земельных участков, то же самое справедливо для близких к завершению домах и коттеджах».

Елена Калинина

директор АН «Инженер»: «В 2012 г. ожидаю рост цен в среднем в пределах 7–10%, нехватку объектов недвижимости в новостройках, небольшое сокращение кредитования и рост процентов по кредитам, что окажет воздействие на рынок недвижимости».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. План  маркетинга

Сформулируем цели создаваемого агентства недвижимости.

Цели – это конкретное состояние отдельных характеристик  риелторской компании, достижение которых  является для нее желательным  и на достижение которых направлена ее деятельность. Цели являются исходной точкой планирования деятельности. Цели лежат в основе построения организационных отношений в компании. На целях базируется система мотивирования, а также цели являются точкой отсчета в процессе контроля и оценки результатов труда отдельных сотрудников (аудиторов и менеджеров по продажам) и аудиторской компании в целом.

В зависимости от периода  времени, требуемого для их достижения, цели делятся на долгосрочные и краткосрочные.

Для создаваемого агентства краткосрочными целями являются:

- выход на риелторский  рынок Челябинска;

- создание положительного  имиджа компании;

- получение прибыли.

В качестве долгосрочных целей создаваемого агентства недвижимости можно рассматривать:

- предоставление широкого спектра услуг на рынке;

- занятие крепкого  положения на рынке Челябинска;

- расширение географии  покрытия рынка (дополнительные  офисы в Челябинске).

Разделение целей на долгосрочные и краткосрочные имеет  принципиальное значение, т.к. эти цели существенно различаются по содержанию. Для  краткосрочных целей  характерна гораздо большая, чем для долгосрочных, конкретизация и детализация (кто, что и когда должен выполнять).

Наиболее распространенными  направлениями, по которым в агентствах недвижимости устанавливаются цели, являются следующие.

1. В сфере доходов

- прибыльность, отражаемая  в показателях типа величины  прибыли, рентабельности и т.п.

- положение на рынке,  описываемое такими показателями, как доля рынка, объем продаж, доля отдельных продуктов в  общем объеме продаж

- производительность, выражающаяся  в издержках на единицу продукции  (в данном случае под издержками  понимаются временные и трудозатраты  риелторов)

- финансовые ресурсы,  описываемые показателями, характеризующими  структуру капитала, движение денег в организации, величину оборотного капитала и т.п.

- мощности организации,  выражаемые в показателях, касающихся  количества единиц техники, а  также трудового потенциала риелторов  и т.п.

- разработка новых  услуг, величина затрат и сроки  введения в действие новых услуг, сроки и объемы оказываемых услуг, сроки выведения новой услуги на рынок, качество услуг и т.п.

2. В сфере работы  с клиентами

- работа с клиентами,  выражаемая в таких показателях,  как скорость исполнения заказа (поиск покупателя или продавца, арендатора или арендодателя), удовлетворенность клиентов от сотрудничества с агентством, число жалоб со стороны клиентов и т.п.

3. В сфере работы  с сотрудниками

- изменения в агентстве  и управлении персоналом

- человеческие ресурсы,  описываемые с помощью показателей, отражающих количество пропусков работы, текучесть кадров, повышение квалификации работников и т.п.

4. В сфере социальной  ответственности

- оказание помощи обществу, описываемое такими показателями, как объем благотворительности,  сроки проведения благотворительных акций.

Специфика иерархического построения целей в агентстве  недвижимости обусловлена тем, что

- цели более высокого  уровня всегда носят более  широкий характер и имеют более  долгосрочный временной интервал  достижения;

- цели более низкого уровня выступают своего рода средствами для достижения целей более высокого уровня.

Например, краткосрочные цели выводятся из долгосрочных, являются их конкретизацией и детализацией, подчинены им и определяют деятельность организации в ближайшей перспективе. Именно посредством достижения краткосрочных целей организация шаг за шагом продвигается в направлении достижения своих долгосрочных целей.

Цели по элементам  комплекса маркетинга:

- Product – предложение  клиентам риелторских услуг; предложение в перспективе комплексного решения (полная подготовка сделки); расширение ассортимента предлагаемых услуг.

- Price – ценообразование  на услуги в зависимости от  себестоимости, конкурентного положения  агентства, сложности оказываемой  услуги и имиджа компании (высокая цена за услуги компании, имеющей имидж надежного игрока рынка риелторских услуг).

- Place – реализация риелторских  услуг на рынке Челябинска; постепенно  расширение рынка продаж в  Челябинска и области (дополнительные  офисы).

- Promotion – продвижение  риелторских услуг на рынке  Челябинска с помощью рекламы  и Интернета.

- Process – разработка  процесса оказания риелторской  услуги (на основе правил (стандартов) риелторской деятельности и особенностей  компании) и процесса продажи  аудиторской услуги.

- People – подбор высококвалифицированного  персонала, постоянное повышение  квалификации.

- Physical evidence – поиск  и аренда офисных помещений  в бизнес-центре не ниже класса  В (удобное месторасположение  и наличие парковки) для формирования имиджа успешной компании.

Необходимо отметить, что функции по контролю качества предоставляемых услуг возлагаются  на директора фирмы.

Необходимо отметить, что к корпоративным клиентам должен проявляться особый подход, который может быть назван комплексным. Иными словами, агентство должно при необходимости брать на себя консалтинговую функции.

Для удобства клиентов рекомендуется  организация онлайн-консультаций  на сайте, которые позволят клиентам получить информацию, касающуюся интересующих их вопросов.

Разработаем стратегию  продвижения, которую рекомендуется  использовать создаваемому агентству  для привлечения клиентов.

Основная доля рекламных  расходов (78%), согласно расчетам, будет  сосредоточена в сегменте жилой  недвижимости, 19% - в сегменте коммерческой недвижимости. Рекламные вложения в сектор элитной недвижимости незначительны и составляют – 3%. В связи с этим можно порекомендовать в последствии постепенное увеличение затрат на продвижение коммерческого направления недвижимости. Это позволит «прощупать» рынок и определить, насколько велик будет прирост клиентов при увеличении затрат на рекламу в дано сегменте.

Компании следует развивать  Интернет-инфраструктуру для повышения  удобства и эффективности взаимодействия с клиентами в процессе риелторской  деятельности. Сайт должен обладать достаточно широким набором интерактивных сервисов:

1. Базы данных с  фотографиями по:

- Продаже готовых квартир,  в том числе по ипотеке.

- Продаже квартир в  элитных и типовых новостройках.

- Аренде квартир и  коттеджей.

- Аренде и продаже коммерческой недвижимости.

- Коттеджным поселкам, загородным домам, дачам, участкам

2. Информация:

- Новости Компании.

- Аналитика рынка (статьи, ежемесячные мониторинги, услуги  по оценке, инвестиционный консалтинг, маркетинговые исследования рынка).

- Самые интересные  публикации о недвижимости.

- Сведения об агентстве.

3. Услуги на сайте:

- Бесплатные юридические  консультации на сайте.

- Бесплатная доска  частных объявлений по недвижимости.

- Подписка на бесплатные  рассылки по новостройкам, загородной недвижимости, юридическим вопросам, аналитике рынка.

- Книга отзывов.

-Каталог полезных  ресурсов по недвижимости.

4. Прочие услуги:

- Корпоративным клиентам (инвесторам, застройщикам).

- Ипотека, рассрочка,  субсидии.

Затраты на рекламу будут  включать в себя затраты на рекламу в прессе, наружную рекламу, на рекламу в сети наружного видео, размещение рекламы в интернете и создание сайта агентства недвижимости. Рассмотрим подробнее каждые из затрат.

Реклама в прессе будет  размещаться в таких изданиях как:

- специализированные  журналы по недвижимости: журнал  «Квартира, дача, офис», «Галерея недвижимости». Данные журналы выходят 2 раза в месяц.

- тележурнал «Антенна-Телесемь»;

- газета «Аргументы  и факты», начиная с третьего  периода.

Услуги с ценами на рекламу в прессе представлены в таблице 2.

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 2. Цены на рекламу  в прессе.

Наименование	Цена
Журнал «Квартира, дача, офис»: - 1/1 полоса - объявление в рамке  до 50 слов	33600 руб. 600 руб.
Журнал недвижимости «Галерея недвижимости» - полоса в рубрике Размещение 2 раза в месяц	34000 руб. 68000 руб.
Тележурнал «Антенна-Телесемь» - ¼ полосы в цвете - с учетом скидки 8%, за размещение 2-3 публикаций	201150 руб. 185058 руб.
Итого:	287258 руб.
Газета «Аргументы и  Факты» - 3/10 полосы, размер модуля 21,0*13,6	288000 руб.
Итого:	515258 руб.

 

Наружная реклама, формата 3*6 м., будет размещаться по улицам Доватора, Энгельса, Бажова и Комсомольскому проспекту. Стоимость размещения рекламы на данных улицах представлена в таблице 3.

Таблица 3. Стоимость на размещение наружной рекламы.

Улица	Цена
Ул. Доватора	19500 руб.
Ул. Энгельса	21000 руб.
Комсомольский пр.	17550 руб.
Ул. Бажова	16900 руб.
Итого:	74900 руб.

 

Также будет размещена  баннерная заставка, в которую  входит логотип, слоган фирмы, адресный блок в сети наружного видео «Амиго-Медиа»: стоимость за месяц – 30000 руб., баннерная заставка – 400 руб/сек. на 2 минуты – 120*400=48000 руб., итого затрат – 78000 руб.