Бизнес план агенства недвижимости "Просвет"

ЭПИ МИСиС

ЗМГ-08 
 
 

Курсовая  работа

по  предмету: «экономика фирмы»

на  тему

«БИЗНЕС-ПЛАН АГЕНСТВА НЕДВИЖИМОСТИ «ПРОСВЕТ». 
 
 
 

Выполнил: студент 2 курса орлов а.в. 
 
 
 
 
 

электросталь, 2009. 

     Содержание 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Введение. 

    Бизнес-план является принципиально новым документом для большинства российских предпринимателей. Даже в настоящее время широко распространена позиция, отрицающая целесообразность детальной разработки развернутого бизнес-плана и предлагающая в качестве альтернативы краткое технико-экономическое обоснование. Считается, что отсутствие бизнес-плана может быть компенсировано знанием “глубин” отечественного и зарубежного бизнеса, а также знакомством с необходимыми людьми, занимающими видные посты.

    В современных условиях такая позиция  не может являться достаточной для  получения или выделения инвестиций под конкретные проекты. Условия  нарождающегося рынка диктуют необходимость  использования общепринятой в других странах практики продвижения предпринимательских проектов для инвестирования. Именно с планирования и начинается как создание, так и функционирование коммерческой организации.

    Многолетний опыт зарубежных фирм и российских предприятий показывает, что недооценка планирования предпринимательской деятельности в условиях рынка, сведение его к минимуму или некомпетентное осуществление часто приводит к большим, ничем не оправданным потерям и в конечном счете к ликвидации бизнеса. Преуспевающие руководители хорошо знают, что все великие битвы выигрываются в первую очередь на бумаге после тщательно разработанного плана и только потом - в реальной действительности.

    Рынок не подавляет и не отрицает плановость вообще. Даже на уровне страны функцию  планирования не заменяет полностью невидимая регулирующая рука рынка. И западные и восточные государства формируют стратегические направления своего экономического развития, крупные социальные и научно-технические программы, бюджет страны. На уровне предприятия необходимо осуществлять не только стратегическое, но и оперативное планирование.

    В рыночных условиях предприятия должны широко использовать преимущества планирования в конкурентной борьбе. Поэтому любой предприниматель обязан иметь хорошо продуманный и всесторонне обоснованный план - документ, определяющий стратегию и тактику ведения бизнеса, выбор цели, техники, технологии, организации производства и реализации продукции. Наличие детально разработанного плана позволяет активно развивать предпринимательство; привлекать инвесторов, кредиторов и партнеров; максимально использовать конкурентные преимущества и предотвращать возможные ошибки; отслеживать новые тенденции и использовать их в своей деятельности; смягчить влияние слабых и усилить влияние сильных сторон деятельности предприятия; своевременно принять меры против различных видов риска; оценить результаты деятельности предприятия.

    План  является руководством к действию, содержащим сведения о величинах и характере изменения внешних и внутренних факторов на конкретный момент времени и прогнозы их изменения на определенный временной интервал в будущем. По мере реализации и изменения обстоятельств план может уточняться путем корректировок соответствующих показателей.

    План  необходим не только крупным и  средним предприятиям, но и малым, так как последние наиболее чувствительны к колебаниям условий хозяйствования. Во всех случаях планирование деятельности предприятия осуществляется высшим руководством, на основе годовых, месячных и декадных планов его подразделений.

    К сожалению, национальная специфика  инвестиционного климата усложняет процедуры разработки планов и учета в них труднопредсказуемых факторов: высокие уровни инфляции, плавающие банковские и налоговые ставки, нестабильные курсы валют, проблемы оплаты поставок из-за неплатежей, недостаточность, а иногда и полное отсутствие информационных и статистических данных.

    Но, несмотря на это начинать любое дело без плана – слишком рискованно. Рынок и план в общем едины, они не исключают друг друга, а умело дополняют, в результате чего выигрывает дело и, следовательно, каждый принимающий в нем участие предприниматель. Поэтому каждый предприниматель должен познать основы планирования бизнеса в новых условиях хозяйствования.

Глава 1. Теоретические и  методические основы бизнес-планирования

     1.1 Роль бизнес-плана  в стратегическом  управлении предприятием

     Наиболее  совершенной формой планирования в  условиях рынка является бизнес-планирование. Бизнес-план – это целевой программный  документ, представляющий собой систему  расчетов, технико-экономических обоснований, совокупность экономических показателей, описание мер и действий, посвященных реализации основной цели предпринимательской деятельности – получения максимальной прибыли от нее. Таким образом, бизнес-план представляет собой модель деятельности предприятия, которая использует все элементы традиционного планирования применительно к категориям рыночной экономики – бизнесу, конкурентной борьбе, деятельности маркетинговых служб, коммерческому риску, стратегии безубыточности и необходимого уровня рентабельности.

     Грамотно  разработанный бизнес-план, позволяет  эффективно развивать предпринимательскую  деятельность, привлекать инвесторов, партнеров и кредитные ресурсы; используется для повышения эффективности  управления предприятием и прогнозирования деятельности.

     Необходимо  выделить два принципиальных отличия  бизнес-плана от плана в плановой экономике¹.

     Во-первых, в плановой экономике понятие  плана было сужено: фактически это был закон, который определял количественные параметры выпуска продукции и ресурсы, которые требуются для обеспечения этого выпуска. Если «старый» план предприятия вложить в бизнес-план, то это будет один из его разделов, причем, по объему расчетов и другой информации он составит лишь малую часть.

     Второе  отличие рыночного бизнес-плана – в информационной базе. Поскольку целью Госплана было директивное планирование, включая планирование спроса, информационный поток для него сознательно сужался. У бизнес-плана прямо противоположная задача: спрос не планируется, а изучается, следовательно, необходим максимум маркетинговой информации. Поэтому и говорят, что бизнес-план – это план маркетинга, а не производства, блок маркетинга обычно занимает в нем одно из ведущих мест.

     Таким образом, по сравнению с директивным  планированием бизнес-планирование означает планирование не только производства, но всех сторон деятельности компании.

     Бизнес-план помогает решить следующие проблемы²:

• определить конкретные направления деятельности фирмы, целевые рынки и место фирмы на этих рынках;
• сформулировать долговременные и краткосрочные цели фирмы, стратегию и тактику их достижения. Определить лиц, ответственных за реализацию стратегии;
• выбрать состав и определить показатели товаров и услуг, которые будут предложены фирмой потребителям. Оценить производственные и торговые издержки по их формированию и реализации;
• выявить соответствие имеющихся кадров фирмы;
• определить состав маркетинговых мероприятий по изучению рынка, рекламе, стимулированию продаж, ценообразованию, каналам сбыта и др.;
• оценить финансовое положение фирмы и соответствие имеющихся финансовых и материальных ресурсов возможностям достижения поставленных целей;
• предусмотреть трудности, которые могут помешать практическому выполнению бизнес-плана.

     Обобщение опыта составления бизнес-плана отечественными предприятиями и организациями позволяют выделить следующие области их применения:

• подготовка инвестиционных заявок существующими и вновь создаваемыми предприятиями на получение кредитов в коммерческих банках;
• обоснование предложений по приватизации предприятий государственной и муниципальной собственности;
• разработка проектов создания частных фирм, без чего риск разорения новых предпринимателей оказывается чрезмерным;
• выбор экономически выгодных направлений и способов достижения положительных финансовых результатов предприятиями и фирмами, находящимися сегодня в новых условиях работы, сбыта продукции, общей неплатежеспособности хозяйствующих субъектов;
• составление проектов эмиссии ценных бумаг (акций, облигаций) предприятий;
• привлечение иностранных инвестиций для развития предприятия.

     Разработка конкретного бизнес-плана в большинстве случаев процесс творческий, основанный на учете не только общих закономерностей бизнеса, но и специфических условий, личного опыта и знаний предпринимателя. В зависимости от реальных обстоятельств подготовка бизнес-плана может быть организована различным образом:

• самой фирмой (предпринимателем);
• персоналом фирмы (командой предпринимателя), который будет в дальнейшем реализовывать проект;
• сторонней специализированной компанией за определенную плату.

     Неоценимую  методическую помощь могут оказать  профессионально составленные примерные  бизнес-планы как типовые образцы, которые могут служить им известным примером для подробного обоснования своего собственного плана. Конечно, в каждом конкретном случае любой план имеет свою специфику как в предмете деятельности и порядке его осуществления, так и в качественном и особенно количественном отношении - ценах, нормах затрат ресурсов, рынках сбыта и других показателях.

     Практика  использования типовых проектов, которые учитывают специфику  различных сфер и отраслей бизнеса, довольно широко распространена не только среди начинающих предпринимателей, но и в профессиональной среде разработчиков бизнес-планов. Однако в опубликованных в России книгах и брошюрах, а также на Интернет-сайтах излагаются в основном различные общие методические приемы составления бизнес-планов, раскрывается их роль и значение в достижении поставленных целей и мало приводится систематически обоснованных образцов проектных решений

     Обобщая вышесказанное, можно утверждать, что  бизнес-плане как инструмент стратегического  управления планирования выполняет  следующие функции:

• обоснование стратегии (общей концепции) и тактики развития предприятия;
• планирование, позволяющее оценивать и контролировать процесс развития деятельности предприятия;
• привлечение денежных средств со стороны (ссуды, кредиты);
• привлечение инвесторов и расширение круга предприятий-партнеров, совместно реализующих разработанный проект.

     1.2 Виды бизнес-планов  и методические  основы бизнес-планирования

     При разработке бизнес-плана необходимо соблюдать основополагающие принципы планирования: необходимость; непрерывность; эластичность и гибкость; системность; точность и детализация; экономичность; оптимальность; связь уровней управления; участие.

     Формирование  бизнес-плана предполагает прохождение  нескольких этапов:

• определение миссии предприятия;
• формирование цели и задач проекта;
• установление общей структуры бизнес-плана;
• сбор необходимой информации;
• составление бизнес-плана (процесс планирования).

     Бизнес-план должен давать убедительные ответы на основные вопросы и содержать  следующие элементы:

1. Что производить (товары и услуги)?
2. Сколько производить (оптимальный объем производства)?
3. Как производить (техника, технология, организация, ресурсы)?
4. Для кого производить (потребители)?
5. Какая доходность проекта (прибыльность, окупаемость затрат)?

     Рамки бизнес-планирования затрагивают три основные области принимаемых управленческих решений³.

     1. Управление текущей деятельностью  и развитием предприятия.

     2. Управление изменениями.

     3. Принятие разовых решений по  отдельным аспектам управления.

     Таким образом, можно выделить три типа бизнес-планов, которые важны в формальном процессе планирования, как функции управления бизнесом:

• управленческие бизнес-планы – применяются для управления текущей деятельностью и развитием предприятия;
• бизнес-планы проектов – направлены на планирование и управление проектами, реализуемых в рамках данного предприятия;
• разовые бизнес-планы – направлены на принятие отдельных крупных решений, связанных с управлением бизнесом.

     С точки зрения методических особенностей составления бизнес-планов проектов достаточно выделить понятие инвестиционные проекты. К инвестиционным проектам обычно относят проекты в которых главной целью является вложение средств в различные сферы деятельности с целью получения прибыли. В этой группе проектов выделяют "инновационные проекты", обеспечивающие эффективное решение конкретной научно-технической задачи (проблемы) приводящей к инновации.

     Для выделения методических особенностей составления бизнес-планов различных  инвестиционных проектов целесообразно  разделить последние на две большие  группы.

• Первую группу составляют бизнес-планы крупных инвестиционных проектов, ориентированных на поиск внешних источников финансирования как на российском рынке капитала так и на зарубежном. Методика и структура такого типа бизнес-плана наиболее формализована и основана на общепризнанных методических положениях.
• Вторую группу - бизнес-планы локальных инвестиционных проектов, ориентированных на решение конкретной задачи в составе общего управленческого плана предприятия. Основная задача таких бизнес-планов - изложить конкретный план реализации проекта и дать экономическую оценку эффективности инвестирования в данный проект.

     Бизнес-план представляет собой план реализации той или иной идеи, план мероприятий  по осуществлению проекта, направленного  на достижение вполне определенной и четко поставленной задачи. В зависимости от масштаба проекта и вида предполагаемой деятельности, структура и детализация отдельных разделов может меняться. Но всегда бизнес-план проекта начинается с исследования рынка и заканчивается оценкой эффективности и риска инвестиций.

     Исходя  из целевой функции бизнес-плана, формируется его концепция, соответствующая  определенному типу бизнес-плана. Таким  образом, в настоящее время можно  использовать следующую типологию  бизнес-планов:

• бизнес-план коммерческой идеи или инвестиционного проекта;
• бизнес-план как инструмент внутрифирменного планирования;
• бизнес-план структурного подразделения (с целью обоснования объемов и степени приоритетности централизованно выделяемых ресурсов или величины прироста оставляемой в распоряжении подразделения прибыли);
• бизнес-план как заявка на кредит (для получения на коммерческой основе заемных средств от организации-кредитора);
• бизнес-план как заявка на грант (для получения средств из государственного бюджета или благотворительных фондов);
• бизнес-план развития региона – обоснование перспектив социально-экономического развития региона и объемов финансирования соответствующих программ для органов с бюджетными полномочиями;
• бизнес-план финансового оздоровления.

     В связи с тем, что многие предприятия разрабатывают бизнес-планы самостоятельно, не прибегая к услугам специализированных фирм, следует отметить наиболее типичные ошибки при разработке бизнес-планов4:

• Переоценка возможностей реализации продукции. Непродуманная маркетинговая стратегия, чересчур оптимистичные прогнозы продаж вызывают вопросы у кредитного эксперта.
• Завышение конечной цены реализации товара, что приводит формально хорошим финансово-экономическим показателям кредитного проекта. При этом возможны два варианта объяснения причины такого завышения. С одной стороны, возможно, что это результат самообмана, когда клиент либо воспользовался неверной информацией по рынку, на котором он до этого не работал, либо использует в качестве ориентира цену разовой партии товара, которую ему удалось продать. Гораздо худшим является вариант, при котором предприниматель сознательно искажает ценовые параметры, в надежде во что бы то ни стало получить кредит, рассчитывая на нецелевое использование кредита.
• Занижение издержек, связанных с реализацией представленного проекта. Обычно это распространяется на все виды затрат, от цен на сырье до затрат на транспортировку и заработную плату. Особое внимание эксперт обращает на наличие "эксклюзивных" отношений с поставщиками, что может объясняться сговором. Прочие статьи затрат кредитный эксперт проверяет на соответствие существующим нормам, тарифам, коэффициентам и т.д. К числу наиболее занижаемых, а порой просто игнорируемых издержек, относится налогообложение.

     1.3 Структура бизнес-плана  и краткое описание его разделов

     Одним из главных вопросов при подготовке бизнес-плана, с точки зрения полноты  охвата проблем и последовательности их решения, является вопрос о структуре  бизнес-плана и внутренней структуре  его разделов.

     Специалисты рекомендуют обратить внимание на два момента⁵.

     Первый  – это то, что существует, якобы, одна «правильная» структура бизнес-плана. Это утверждение верно только в том смысле, что, когда речь идет о привлечении внешних инвестиций, то приходится подстраиваться под требования инвестора.

     Второй  – что структура бизнес-плана и последовательность его разработки - одно и то же. Иными словами, предполагается, что существует некая линейная схема. Это заблуждение поддерживается существованием программных продуктов, которые своей жесткой структурой задают единственную последовательность работы. Здравый же смысл подсказывает, что это не так. Например, в хорошо работающих системах с развитой инфраструктурой вопросы организации логистики производства, организации поставок, в определенном смысле, второстепенны – считается, что их легко решить. С другой стороны, ведущую позицию занимает там управленческая команда, и существует глубинная причина этого: они вкладывают деньги не в технологии, а в людей. Поэтому на первом месте у них человеческие ресурсы и финансы. В России все понимают, что люди - это важный фактор производства, но, все-таки, приоритет пока отдается другим факторам: инфраструктуре, активам, собственности. Считается, что люди под это найдутся.

     Не  существует какой-то универсальной последовательности составления бизнес-плана. Не важно, с чего начать, все равно придется пройти все необходимые разделы, и сделать это не один раз. Таким образом, в разных компаниях последовательность составления бизнес-плана не совпадает. Но все это не значит, что в структуре бизнес-плана нет общей внутренней логики.

     Типовая структура бизнес-плана включает в себя следующее⁶:

     1. Титульный лист.

     2. Содержание (оглавление).

     3. Резюме – это самые яркие,  убедительные 2-3 страницы предлагаемого  проекта. Резюме отражает весь бизнес-план в обзорном, быстро читаемом виде, раскрывая в сжатой форме основную сущность и цели предприятия. Это дает возможность увидеть важные особенности и преимущества данного проекта. Именно по содержанию резюме потенциальные инвесторы, партнеры судят о целесообразности прочтения бизнес-плана до конца и вообще состоятельности предлагаемого проекта.

     Резюме  должно содержать следующие данные: идеи, цели, суть проекта; особенности  предлагаемых товаров (услуг, работ) и  их конкурентные преимущества в сравнении с аналогичной продукцией конкурентов; стратегия и тактика достижения поставленных целей; квалификация персонала и особенности ведущих менеджеров.

     Резюме  целесообразно завершить информацией  о прогнозе спроса, объемах продаж, потребности в финансировании, финансовых результатах, которые ожидаются в результате реализации проекта.

     4. Описание предприятия и отрасли.

     Целевой функцией данного раздела является анализ текущего состояния и перспектив развития избранной отрасли бизнеса, а также изложение сведений на основе информации, взятой из учредительных документов предприятия, свидетельства о государственной регистрации и др. На этом этапе разработки бизнес-плана очень важно четко сформулировать цель предприятия.

     Важным  фактором в принятии окончательного решения потенциальными инвесторами о привлекательности, конкурентоспособности предлагаемого проекта является наличие на предприятии гармоничного управленческого коллектива, способного успешно решать четыре основных элемента управления: планирование; организация; контроль; руководство.

     5. Характеристика объекта бизнеса.

     Основной  целью данного раздела бизнес-плана  является подробная и обстоятельная  характеристика сути предлагаемого  проекта в части описания будущей  продукции (услуги), ее потребительских свойств, конкурентоспособности на рынке; раскрытие ее преимуществ в сравнении с аналогами, четкого определения уникальных и отличительных качеств.

     При описании условий производства товара следует показать, какие изменения  должны произойти на предприятии при освоении производства данного товара:

• как меняется технология и потребуется ли новое оборудование (приспособление);
• как меняются требования к квалификации работников, политика предприятия в области формирования кадрового потенциала;
• меняются ли используемые материалы и их поставщики.

     Не  менее важным требованием данного  раздела является предоставление наглядного изображения товара (продукции, изделия). В приложении к бизнес-плану можно  привести фотографию, рисунок или  чертеж, а также копии официальных документов, сертификатов, рецептов, патентов, заключений экспертов и т.п., подтверждающие качество и новизну предлагаемого товара.

     6. Исследование и анализ рынка.

     Самая лучшая продукция, самая передовая  технология оказываются бесполезными, если на них нет покупателей, нет спроса на рынке. Поэтому анализ состояния рынка, разработка маркетинговой стратегии является одной из ключевых задач бизнес-плана и содержанием последующих разделов.

     Исследование  и анализ рынка сбыта продукции (услуг) проводится поэтапно:

     1) Оценка будущего рынка сбыта  продукции, потенциальных потребителей  и их предпочтении – один  из важнейших этапов подготовки  бизнес-плана. это наиболее трудоемкий этап в силу существующей на сегодняшний день ограниченности официальных источников информации, статистических материалов о состоянии соответствующих рынков потребительских товаров.

     Цель  данного раздела – убедить  потенциальных инвесторов и кредиторов в конкурентоспособности рассматриваемого проекта, в существовании рынка  сбыта данного товара. Аналитический характер данного раздела бизнес-плана предусматривает изучение рынка сбыта продукции (и/или услуг) через проведение маркетинговых исследований, сегментацию рынка и систематизацию полученных рыночных оценок. В конечном итоге все это оказывает прямое воздействие на прогнозируемый объем производства, маркетинговую стратегию предприятия и позволяет определить размеры требуемых инвестиций.

2. Анализ конкурентов. Основной задачей данного этапа разработки бизнес-плана является анализ крупнейших производителей аналогичной продукции (услуги) с целью выработки тактики конкурентной борьбы.

     7. План маркетинговых действий  на рынке.

     План  маркетинга детально раскрывает политику в области торговли и обслуживания, цен, рекламную стратегию, что позволяет  достигнуть планируемых объемов продаж и занять соответствующее место на рынке. Основными элементами плана маркетинга являются: каналы распределения товара; ценовая стратегия; реклама; методы стимулирования продаж; организация послепродажного обслуживания; формирование общественного мнения («паблик рилейшнз»).

     8. План производства.

     Данный  раздел бизнес-плана в зависимости  от объекта исследования, вида бизнеса  может быть интерпретирован как  торговый план, план оказания услуг, план перевозок и т.д. Главная задача этого раздела плана – показать производственно-технические возможности предприятия по выпуску продукции (работ, услуг), на которые нацелен бизнес-план, возможности произвести их надлежащего уровня качества, в нужные сроки и необходимом количестве.