Бизнес-план создания медико-социального факультета, реконструкции здания и строительства гостиницы

Общество с ограниченной ответственностью

  «-----------------------------»

 

 

 

БИЗНЕС ПЛАН

СОЗДАНИЯ МЕДИКО-СОЦИАЛЬНОГО ФАКУЛЬТЕТА, РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЯ И СТРОИТЕЛЬСТВО ГОСТИНИЦЫ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Главный инженер проекта                              ----------------------------------------

Санкт-Петербург

2015

Оглавление

1.Резюме

 

 

 

1.Резюме

1.1.  Цель проекта:

Целью настоящего проекта является создания медико-социального факультета, реконструкции здания и строительство гостиницы.

.Инвестиции в проект составят: 7 183 тыс. евро.

Собственные средства в сумме 1 077 тыс.евро - 15% от суммы договора

Срок реализации проекта – 10 лет,

в т.ч. инвестиционный период – 5 лет,

Срок окупаемости проекта(дисконтный) – 56 месяце.

Для реализации проекта необходим кредит в размере 6 106 тыс. евро.

Предполагаемые условия займа:

Подготовленный проект по данной схеме ожидается на фиксированной ставке на весь период строительства и отсрочки (2+6 лет) около 4 %/год в Евро (эта эффективная ставка и включает ВСЕ РАСХОДЫ по финансированию).

Данная сумма финансирования зависит от суммы контракта, срок отсрочки и рейтинга российского банка эмитента.

- со финансирование - 15 %

- оплата  процентов не начинаются с  момента начала финансирования, а только совместно с капиталом 85 % после сдачи объекта через 6 месяцев

- оплата  всей суммы 85 % ровную долями после  сдачи объекта каждые 6 месяцев 

- возможно  заключить контракт совместно  на проектирование и на строительство  и так проектные работы тоже  финансируются по данной схеме 

- в момент  сдачи объекта и получения  разрешение на эксплуатацию Заказчик  оплатил всего 15 %, но открывается  возврат НДС 18 % облегчая первые  оплаты по рассрочке.

Российский банк автоматически имеет обеспечение: участок, 15 % от Заказчика и может спросить дополнительные обеспечение или поручительство от Заказчика. Но в инвестиционный период финансирует строительство Заказчик 15 % и венгерский банк 85 %, в период рассрочки оплаты идут из средств Заказчика. Значит российский банк в вес период не вложит ни одного Евро, а обеспечит свои услуги и за эти получает доходы. В момент сдачи объекта российский банк обязался к оплате и получает готовы объект в эксплуатации залогом. Если в период рассрочки возникают проблемы к оплате у Заказчика, российский банк может дать рублевый кредит под залогом объекта.

 

Показатель эффективности инвестиций представлены четырьмя интегральными показателями (см. табл. 1.1.), которые были рассчитаны по ставке дисконтирования, равной 18% в евро.

Интегральные показатели                                      Таблица 1.1.

Эффективность инвестиций

Показатель	ЕВРО
Ставка дисконтирования, %	18.00
Период окупаемости - PB, мес.	52
Дисконтированный период окупаемости - DPB, мес.	58
Средняя норма рентабельности - ARR, %	77.64
Чистый приведенный доход - NPV	14,877,514
Индекс прибыльности - PI	3.50
Внутренняя норма рентабельности - IRR, %	70.03
Модифицированная внутренняя норма рентабельности - MIRR, %	33.55

Период расчета интегральных показателей - 120 мес.

Доход, который получается от реализации проекта, с учетом будущей стоимости денег, покроет первоначальные затраты за 42 месяца и чистый приведенный доход за весь период расчета, т.е. за 10 лет. составит 15,067,827 евро.

 Значение внутренняя  нормы рентабельности (IRR) превышает ставку дисконтирования, что говорит о прибыльности инвестиционного проекта.

Показатель "Индекс прибыльности" характеризует прибыльность инвестиционного проекта. Его значение превышает нормативную величину, равную 1.

График 1.1. показывают достаточность получаемых наличных средств, обеспечивающий покрытие расходов на строительства и продажи жилого фонда и деятельности предприятия с учетом отдачи заемных средств в сумме 6106 тыс. евро. при своевременной выплате взятых обязательств.

Баланс наличности

 

 

График 1.1.

 

1.2. Сущность предполагаемого проекта

Сущность данного проекта заключается в создания медико-социального факультета, реконструкции здания и строительство гостиницы со следующими технико-экономическими показателями:

 

Характеристика местоположения и обозначение границ строительства

Общая площадь участка для строительства гостиницы - 7 220 кв.м.

Схема территории представлена на рисунке 1.

Рис. 1. Схема территории строительства

 

 

 

Параметры застройки территории

Показатели	Ед.изм.	Значения
Площадь земельного участка	га	0,72
Площадь застройки	м2	4 986
Площадь территории с твердым покрытием	м2	По генплану
Площадь озеленения	м2	304

Технико-экономические показатели застройки территории

параметры	ед.изм	ИТОГО	здание	Гостиница
Площадь земельного участка	м2	7220
Коеффициент использования территории	норма 2,3	0,18
Озеленение территории	м2	304
Количество автостоянок	шт.	8
Площадь застройки	м2	4 986	4736	250
Общая площадь здания	м2	13 096	10396	2700
Общая площадь жилых номеров	шт.	1323		1323
Количество номеров	шт.	63		63
в том числе          1-комнатных	шт.	63		63
Количество проживающих	чел.	2 280	1425	855
Сметная стоимость общая в том числе:	тыс.Евро.	5 488	4 446	1 042
Эксплуатационные  характеристики:
Вода холодная	м 3 /сут.	40,94	32,50	8,44
Вода горячая	м 3 /сут.	27,29	21,67	5,63
Канализационные стоки	м 3 /сут.	68,23	54,16	14,07
Тепло отопление	мВт/час	0,42	0,33	0,09
Тепло гор.вода	мВт/час	0,26	0,21	0,05
Электроэнерги	квт	220,40	174,96	45,44

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Архитектурное решение

В общем, архитектурно-планировочные решения продиктованы функциональным назначением зданий и состоят из типовых модулей типовых проектов.

Главный вход в здание гостиницы –предусматривается организовать с внутренней стороны территории.

Характеристики здания гостиницы –: 10-ми этажное здание с общей площадью - 2700 кв.м.. с одним грузопассажирскими лифтом.

Первый этаж предназначен для размещения администрации, зала регистрации и общей бельевой. На остальных этажах - 7 одноместных номеров общей площадью 147 кв.м.

 

2.1 Типовой этаж гостиницы.

ФАСАД

 

2.2. Реконстрцкция здание.

Здание бывшего цеха с площадью -7307,04  кв.м. состоит  из 4-х и 3х этажных частей  и подлежит реконструкции с целью создания на площадях в 4-х этажной части здания - учебно-лабораторных помещений и в 3-х этажной части здания -медицинского центра.

Возможность реконструкции подтверждается Заключением по обследованию существующего здания.

Здание состоит из двух частей: четырехэтажная и трехэтажная. 

 Четырехэтажная часть здания в осях «М-А»; «1-5» размером в плане 24,58 м х 37,78 м по наружному контуру стен имеет полезную площадь 3372 кв.м.,  с высотой потолков на 1-3-м этажах - 3м, а 4-го этажа - 4,7м.. 

В этой части здания запроектированы учебно-лабораторные помещения:

медицинского факультета (1й этаж);

факультета информационных технологий в медицине (2-й этаж);

экономического факультета и факультета сервиса (3-й этаж);

факультета искусств (4-й этаж).

    К  этой части корпуса  по оси А запроектирован 4х  этажная пристройка  полукруглой  формы в плане радиусом 11.70 м  по наружному контуру стен  имеет общую полезную площадь  400 кв.м. в которой будет размешены холлы по этажам и эвакуационная лестница.

К фасаду по оси К запроектирован 1 этажная пристройка  размером в плане 16,84 м х 4,63 м по наружному контуру стен имеет полезную площадь 79,48 кв.м с высотой потолка 3 м. в котором размещена проходная в учебно-лабораторных помещения Смольного университета .

 

Трехэтажная часть здания в осях «Г*-М»; «5-10» размером в плане 54,33 м х 30,25 м по наружному контуру стен имеет полезную площадь 3935 м2, с высотой  потолков  помещений от 3-х м до 4,8 м.

В этой части здания запроектированы помещения:

медицинского центра (1й этаж);

дневного медицинского стационара (2-й этаж);

гостиницы медицинского центра (3-й этаж).

Высота здания 11,54 : 15,84 м.

К этой части здания по оси 10 запроектирован 2х этажная пристройка сложной конфигурации  размером в плане 29.00х8.92м с высотой  потолков помещений 3.9 м и 6,6 м. В плане имеет сложной конфигурации создающиеся из нескольких строительных объёмов где размещен:

входной холл медицинского центра и комната охраны (1й этаж);

зимний сад (2й этаж);

     Высота здания 11.50м.

Подвал под зданием - отсутствует.

Инженерное оборудование здания:

Электроснабжение осуществляется проводными линиями 0,4 кВ от

трансформаторных подстанций ТП-7124  установленная мощность 3 х 320 кВА.;

водопровод – хозяйственно-питьевой от городской сети;

система канализации общесплавная - загрязненные стоки через выпуск № 2- Æ 300 мм поступают в городскую канализацию. Ливневые стоки поступают в городскую канализацию через все выпуска, т.к. система канализации единая. Протяженность канализационных сетей - 3000 м;

Очистные сооружения - отстойник после реконструированного здания;

Теплоснабжение от собственной котельной;

Отопление -  ;

Горячее водоснабжение от теплоцентрали ТЭЦ;

Газоснабжение осуществляется от ГРП  по подземному газопроводу низкого давления ( Р= 500 мм. вод. ст.).

Освещение – люминесцентными светильниками и лампами накаливания;

Связь и сигнализация – радио, телефон, телевидение, автоматическая пожарная сигнализация.

Степень огнестойкости здания -  I по СНиП 21-01-97* (II по СНиП  2.01.02-85*).

Класс конструктивной пожарной опасности – С0.

Класс функциональной пожарной опасности – Ф4.2.

Технико-экономические показатели

(в соответствии со СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания»):

Площадь застройки   2166 м²

Строительный объем здания 35748 м³

Развернутая площадь  7154  м²

Фонари:  высота 2,4:2,7 м длина 28,56 м - длина 24,74 м

На путях эвакуации приняты отделочные материалы в соответствии с требованиями п.6.25* СНиП 21-01-97*:

- для отделки стен, потолков  и заполнения подвесных потолков  в вестибюлях, лифтовых холлах, лестничных  клетках: Г1, В1, Д2, Т2;

- для отделки стен, потолков  и заполнения подвесных потолков  в общих коридорах, холлах и  фойе: Г2, В2, Д3, Т3 или Г2, В3, Д2, Т2;

- для покрытий пола в вестибюлях, лестничных клетках, лифтовых холлах: Г2, РП2, Д2, Т2;

- для покрытий пола в общих  коридорах, холлах и фойе: В2, РП2, Д3, Т2.

Высота дверей (из помещений и в лестничные клетки), эвакуационных путей (коридоров) принята на основании нормативных требований и сос-тавляет 2м (в свету).  

РЕСУРСЫ НА ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ НУЖДЫ

Энергоресурсы	ед.изм	всего
Вода холодная	м 3 /сут.	40,94
Вода горячая	м 3 /сут.	27,29
Канализационные стоки	м 3 /сут.	68,23
Тепло отопление	мВт/час	0,42
Тепло гор.вода	мВт/час	0,26
Электроэнерги	квт	220,40

 

 

3. Производственный план

.

Строительство жилого комплекса

Срок реализации проекта:

Расчетный срок реализации проекта 10 лет, в том числе срок инвестирования 8 лет.

Предполагаемый график строительства

 

 

4. Финансовые  показатели проекта

4.1 Основные предположения

При проведении финансово-экономических расчетов были приняты следующие исходные данные

Суммарные вложения для реализации проекта составят 7 183 тыс.евро.

Результаты прогнозирования производства и сбыта были просчитаны и сведены в общий финансовый план инвестиционного проекта, который представлен тремя документами: отчетом о прибылях и убытках, балансом и отчетом о движении денежных средств. При подготовке исходных данных для расчета финансового плана были приняты следующие данные:

Предполагаемый срок реализации плана: 10 лет.

 Основная  валюта проекта : евро.

Общий объем инвестиционных вложений в проект – 7 183 тыс.евро.

Предполагаемый график финансирования проекта, рассчитанный, исходя из объема и порядка осуществляемых строительных работ, а также с учетом этапа проектировки, приведен в таблице График финансирования проекта

График финансирования проекта (тыс. евро.)

РАБОТЫ	2016	2017	2018
СМР РЕКОНСТРУКЦИИ ЛИТЕРА Ф и СМР ГОСТИНИЦЫ	1042	3126	1320
ЗАКУПКА ОБОРУДОВАНИЯ И УСТАНОВКА ОБОРУДОВАНИЯ		528	889
КОНТРОЛЬ И ЭКСПКРИЗА		29	21
ПИР	229
ИТОГО	1271	3683	2229

 

План по персоналу

Должность	Кол-во	Зарплата	Платежи
		(евро)
Управление
Управляющий	1	1,000.00	Ежемесячно, весь проект
Гл.бухалтер	1	900.00	Ежемесячно, весь проект
Служащие	50	800.00	Ежемесячно, с 50 по 120 мес.

Всего : 52 чел.

        41,900.00 евро.

Общие издержки

Название	Сумма	Платежи
	(евро)
Управление
Затраты на эксплуатацию зданий и сооружений	30,000.00	Ежемесячно, с 62 по 120 мес.

 

Формирование выручки

Расчет стоимости продажи помещений

	количество посещений в мес.	средняя цена евро
ОПЛАТА ДИАГНОСТИ И ЛЕЧЕНИЯ	1 170	186
Оплата ГОСТИНИЦЫ	63	45
Продажа ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫХ УСЛУГ	388	1731

 

Планируемый объём продаж

(тыс.евро)

	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
ОПЛАТА ДИАГНОСТИ И ЛЕЧЕНИЯ	1088	2611	2611	2611	2611	2611	2611	2611	2611
Оплата ГОСТИНИЦЫ		253	1012	1012	1012	1012	1012	1012	1012
Продажа ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫХ УСЛУГ			1142	4951	6145	9088	10386	10386	10386
ИТОГО	1088	2864	4766	8574	9768	12711	14009	14009	14009

 

Аванс от заказчика 15% от стоимости договора

	2016 год	2017 год	2018 год	2019 год
Аванс от заказчика 15% от стоимости договора (тыс.евро)				15280

 

4.2 Общие финансовые показатели проекта

Принимая в расчетах приведенные выше условия окружающей среды при реализации проекта по строительству жилого комплекса, был просчитан финансовый план:

1. Отчет  о прибылях и убытках (таблица 4.1.)

2. Отчет  о движении денежных средств (таблица 4.2.)

3. Балансовая  ведомость (таблица 4.3.)

4.2.1. Прибыли и убытки

Отчет о прибылях и убытках, отражающий операционную деятельность предприятия в период три года. из которого следует что проект начинает работать прибыльно с 8 -го года после даты старта проекта. Далее стабильно получает прибыль.

 

 

Прибыли-убытки (тыс. евро)

	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
Валовый объем продаж		922	2427	4039	7266	8278	10772	11872	11872	11872
Чистый объем продаж		922	2427	4039	7266	8278	10772	11872	11872	11872
Валовая прибыль		922	2427	4039	7266	8278	10772	11872	11872	11872
Административные  издержки						280	305	305	305	305
Зарплата административного  персонала	30	30	30	30	602	654	654	654	654	654
Суммарные постоянные издержки	30	30	30	30	602	933	959	959	959	959
Проценты по кредитам				924	1620
Суммарные непроизводственные издержки				924	1620
Другие доходы	1077
Другие издержки	1652	4779	2892
Убытки предыдущих  периодов		60	449	498	498	498	498	498	498	498
Прибыль до выплаты налога	-604	-3887	-494	3085	5045	7345	9813	10914	10914	10914
Налогооблагаемая прибыль	1041			3137	4833	6847	9315	10415	10415	10415
Чистая прибыль	-604	-3887	-494	3085	5045	7345	9813	10914	10914	10914

 

4.3. Баланс наличности

Отчет о движении денежных средств, который показывает остатки денежных средств предприятия в динамике от одного периода к другому. Денежные средства в проекте формируются за счет доходов от реализации продукции, долгосрочного займа и оттока денежной наличности (затрат на производство, затрат на выплату процентов и погашение кредита, выплаты налогов. Для обеспечения положительного ликвидного остатка денежных средств во все периоды времени был определен объем необходимых финансовых ресурсов для осуществления операционной деятельности. Предприятию требуются средства в размере 101 870 тыс.евро. для покрытия операционных издержек стартового периода. Баланс наличности на конец приведен в графика  2. Из графиков видно, что в процессе реализации проекта не возникает дефицита денежных средств.

Кэш-фло (тыс. евро)

	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
Поступления от продаж		1088	2864	4766	8574	9768	12711	14009	14009	14009
Общие издержки						330	360	360	360	360
Затраты на персонал	23	23	23	23	463	503	503	503	503	503
Суммарные постоянные издержки	23	23	23	23	463	833	863	863	863	863
Другие поступления	1077
Налоги	388	1236	1068	731	1410	1582	1982	2233	2233	2233
Кэш-фло от операционной деятельности	667	-171	1774	4012	6701	7354	9866	10914	10914	10914
Другие издержки  подготовительного периода	1271	3683	2229
Кэш-фло от инвестиционной деятельности	-1271	-3683	-2229
Займы	6106
Выплаты в погашение  займов				3053	3053
Выплаты процентов  по займам				924	1620
Кэш-фло от финансовой деятельности	6106			-3977	-4672
Баланс наличности  на начало периода		5502	1648	1193	1228	3257	10611	20477	31390	42304
Баланс наличности на конец периода	5502	1648	1193	1228	3257	10611	20477	31390	42304	53218

График 2.Баланс наличности

 

 

4.4 Баланс

Балансовая ведомость отражает финансовое состояние предприятия на конец расчетного периода времени, Из анализа баланса можно сделать вывод об устойчивом финансовом состоянии предприятия, реализующего инвестиционный проект, в конкретный момент времени. При осуществлении оперативной деятельности наблюдаются положительные изменения в структуре баланса.

Баланс (тыс. евро)

	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
Денежные средства	5502	1648	1193	1228	3257	10611	20477	31390	42304	53218
Суммарные текущие активы	5502	1648	1193	1228	3257	10611	20477	31390	42304	53218
СУММАРНЫЙ АКТИВ	5502	1648	1193	1228	3257	10611	20477	31390	42304	53218
Отсроченные налоговые  платежи		33	72	75	112	121	174	174	174	174
Краткосрочные займы			1526	1526
Суммарные краткосрочные обязательства		33	1598	1601	112	121	174	174	174	174
Долгосрочные займы	6106	6106	4579	1526
Нераспределенная  прибыль	-604	-4490	-4985	-1900	3145	10490	20303	31217	42131	53044
Суммарный собственный капитал	-604	-4490	-4985	-1900	3145	10490	20303	31217	42131	53044
СУММАРНЫЙ ПАССИВ	5502	1648	1193	1228	3257	10611	20477	31390	42304	53218