Бизнес  – план строительства коттеджного поселка в Московской области.

Инициатор проекта: Корпорация  «Инком-девелопмент». 

Адрес: г. Москва, м Проспект Мира, 171 

Генеральный директор ********* 

Инвестиции на строительство коттеджного поселка бизнес - класса в Московской области. 

       Объем капиталовложений – 33 100 000 $, в том числе:

      Описание проекта.

     Стремление  к здоровому и спокойному образу жизни постепенно способствует переезду жителей мегаполиса за город. Жизнь без стресса, свойственного большому городу, является ключевым аргументом для покупателей загородного жилья бизнес- и премиум-класса. Потенциальные покупатели элитного загородного жилья рассматривают коттедж в Подмосковье, как дальнюю дачу или как «второй» дом, альтернативу московской квартире.

     Со  второй половины 2007 года на рынке Московской городской недвижимости наблюдается  стабилизация цен. В связи с этим увеличивается инвестиционная привлекательность любой загородной недвижимости, а особенно коттеджей в организованных коттеджных поселках Подмосковья и земли.

     Вот почему на Новорижской трассе сейчас активно развивается  строительство коттеджных поселков именно бизнес - класса. Выбор места тоже не случаен 50 километров приличное расстояние, да для любого другого направления Подмосковья, но только не в случае с Новорижским шоссе. Ни одного светофора, ни единого населенного пункта. Все это позволяет проезжать 50 километров за 25 минут. Зато на таком отдалении от мегаполиса  можно в полной мере ощутить всю прелесть жизни в Подмосковье. Участок приобретался таким образом, чтобы с одной стороны обеспечить транспортную доступность при любых условиях, а с другой, чтобы покупатели чувствовали себя комфортно в единении с природой. Поэтому практически из окна каждого дома в коттеджном поселке покупатель будет видеть зелень леса а, потратив 15 минут Вы сможете оказаться на берегу Истринского или Озернинского водохранилищ.

1. Транспортная доступность. 
   2. Отсутствие в этом районе таких объектов как ТЭЦ, аэропорты, 
   3. Благоприятная экология (наличие в большом объеме рек, озер, водохранилищ и лесных массивов). 
   4. Наличие большой свободной территории для возведения самых различных объектов. 
   5. Исторически сложившийся устойчивый интерес покупателей коттеджей в Подмосковье к западному направлению.

      Проект, в рамках данного бизнес-плана, предусматривает строительство в Московской области поселка из 50 загородных домов под чистовую отделку общей площадью 12 га каждый без реинвестирования строительства. При условии обеспечения необходимого уровня финансирования проекта он может быть реализован в течение 3 лет. По мере реализации проекта, планируется дальнейшее расширение строительства и, поскольку проведенные исследования показывают, что на сегодняшний день заниматься строительным бизнесом в Москве выгодно, в городе существуют строительные площадки, которые могут использоваться под элитное жилье. 
 

     Маркетинговый план. 

2.1 Анализ рынка элитной жилой недвижимости г. Москва 

     Элитное жилье — самый уникальный сегмент  московских проектов – включает наиболее дорогие и изощренные проекты, рассчитанные на самого требовательного потребителя. Среди этого сегмента больше всего передовых проектов, воплощающих в себе самые новые веянья в строительных технологиях.

     Сегмент элитной недвижимости в Москве и Подмосковье пока только развивается, мало объектов могут претендовать на такое высокое звание. Раньше было достаточно тяжело определить, какую недвижимость можно с уверенностью отнести к элитным домам, так как ориентироваться можно было только на европейские и американские стандарты. 

     Согласно  международным стандартам, элитный дом –  это:

     • солидная площадь (от 120-250 кв.м)

     • достойная панорама из окна (вид  на памятники архитектуры, парки, водоемы)

     • социальная среда, которой присуща  закрытость и клубность (однородность и высокий уровень социального статуса проживающих)

     • определенная организация жилья (управляющая  компания, обеспечивающая высокий уровень сервиса для жильцов, безопасность проживания и т.д.)

     • благоустроенная территория (огороженная  охраняемая территория, зеленые насаждения, дорожки, детская площадка)

     • подземный паркинг 

     • современное инженерное оснащение  здания (последнее предполагает автономность энергообеспечения здания, систему климат-контроля и очистки воды, собственную систему отопления, современные телекоммуникации с возможностью выбора операторов, круглосуточную многоуровневую систему охраны).

     Как правило, элитные дома возводятся по современным технологиям с использованием высококачественных строительных материалов. Такие дома имеют определенные типологию в планировке и зонирование помещений. Сложился некий стандарт элитного коттеджа:

     • высота потолков более 3 м,

     • площадь квартиры 120-300 кв.м и более

     • средняя площадь каждой комнаты - 20-30 кв. м, кухни - 15-24 кв. м,

     • большой холл, зимний сад или открытая терраса,

     • наличие гардеробных комнат, нескольких санузлов и т.д. 

Ценовая политика

     Стоимость метра колеблется в пределах $3 500 – $1 0000, цена квадратного метра зависит скорее не от объективных, а субъективных факторов.

Спрос на рынке элитной  недвижимости

     На  протяжении последних лет на рынке  элитной жилой недвижимости наблюдается  стабильный рост спроса. Основными причинами небывалого интереса к престижному жилью со стороны покупателей являются недостаточные объемы предложения, постоянное увеличение населения столицы, активное развитие бизнеса. По прогнозам экспертов, спрос на элитное жилье останется стабильным, однако будут иметь место качественные изменения. Так как требования потенциальных покупателей к жилью постоянно растут, а застройщики пока что не успевают строить жилье соответствующее требованиям покупателей. Преимущественно спрос на элитную жилую недвижимость диктуют политическая, творческая и бизнес-элита. Примечательно, что довольно часто эти категории населения, по большей части живущие за чертой города, приобретают недвижимость класса «де-люкс» и «премиум» в качестве «второго жилья». Фактически элитное жилье в данном случае рассматривается как капиталовложение с возможностью последующей сдачи в аренду. Минимальная арендная ставка на квартиру высшей категории составляет $5–7 тыс. в месяц. Потребителями в этом сегменте выступают, как правило, представители иностранных посольств, топ-менеджеры международных компаний, приезжающие в страну на полтора- два года. 
 

Прогнозы  развития

     Инвестирование  в строительство элитного жилья  на территории России является довольно перспективным и прибыльным делом. Во вложении средств в строительство дорогого жилья заинтересованы многие инвесторы как из Восточной и Западной Европы, США. На сегодняшний день доходность проекта элитного жилья может составлять 37–52%, что значительно превышает западные показатели, срок окупаемости проектов зависит от индивидуальных особенностей проекта и составляет в среднем 2-4 года. По мнению специалистов объемы строительства жилья повышенной комфортности за три года могут возрасти на 12% — свыше 220 тыс. кв. м в год. Для того чтоб спрос на элитное жилье стал более «целенаправленным», инвесторам и застройщикам необходимо углубляться в исследование потребительских предпочтений, для того чтоб проекты элитного жилья соответствовали требованиям потенциальных клиентов.

     Кроме того, срок реализации такого проекта с получением всей разрешительной документации составляет более пяти лет, что позволяет говорить о физической ограниченности развития рынка элитных микрорайонов.

Маркетинговая стратегия

Позиционирование

     Оптимальным будет использование образа «дорогого  жилья для высшего общества» в аристократическом стиле старинных особняков в современном исполнении и суперсовременным технологическим наполнением.

Потенциальные покупатели

     • Крупные и средние предприниматели;

     • Политики, депутаты;

     • Иностранцы;

     • Государственные чиновники;

     • Менеджеры высшего звена

     В процессе продвижения нужно ориентироваться  именно на вышеуказанную целевую аудиторию и использовать средства продвижения, максимально ее охватывающую. 

Политика  продаж

При выводе площадей на рынок основными  ориентирами являются:

- превышение спроса над предложением  на рынке коммерческой недвижимости  в пригородных районах г. Москвы;

- узкий целевой сегмент потенциальных  покупателей элитного жилья;

- создание образа эксклюзивности  предложения коттеджей в указанном районе. 

Рекламная политика

Рекламируемый продукт:

1. Элитные коттеджи в тихом районе, удаленном от городской суеты.

2. Коммерческие площади для инфраструктурного  наполнения нового жилого комплекса. 

Цель  рекламной кампании:

Налаживание контактов с целевой аудиторией для обеспечения объема продаж в запланированные сроки. 

Описание  целевой аудитории:

• Представители отечественной политической элиты.

• Руководители иностранных представительств организаций в Украине.

• Украинская и иностранная бизнес-элита.

• Бомонд шоу-бизнеса, известные спортсмены.

• Розничные операторы брендовых  магазинов (будущие владельцы торговых точек).

• Крупные солидные компании (будущие  владельцы представительских офисов). 

Основные  маркетинговые коммуникации:

- Печатные издания

- Информационные печатные материалы (буклеты, постеры, календари, листовки)

- Интернет

- Наружная реклама

Сроки:

Рекламная кампания будет проводиться с  момента вывода площадей на рынок  до полной их реализации. Ориентировочно - в период с 1-го квартала 3-го проектного года до конца продаж.

Средства  продвижения:

Опираясь  на опыт и практику реализации других проектов Москвы, можно выделить основные коммуникации, на которых будет сфокусировано внимание:

Печатная  реклама;

Презентационные материалы и прямой маркетинг;

Интернет: (Немаловажное значение при продаже такого комплекса играет его продвижение в сети Internet, основу

которого  составляет создание высококачественного Web-узла (сайта), где любой желающий может

ознакомится с планировкой домов, уточнить место  размещения на карте города, узнать сроки ввода в

эксплуатацию, ценовую политику и т.д.) 

Брокерские  компании

В качестве дополнительного "рекламного носителя" необходимо привлечь крупнейшие в столице брокерские агентства. С этой целью им нужно предоставить всю необходимую информацию и рекламные материалы по объектам. Сотрудничество с агентствами предполагается выстроить по следующей схеме: агентства будут предлагать площади своим клиентам (чем солиднее агентство, тем больше клиентская база), при этом расходы на брокерские комиссионные будут нести непосредственно покупатели. 

Ценообразование и план продаж 

Согласно  прогнозам специалистов, в течение 2009-2013 гг. ожидается продолжение  роста цен на элитную жилую недвижимость, но более медленными темпами, чем в прошлом периоде. Если в течение 2008 г. цены на первичное жилье выросли в среднем на 30%, то на 2009 г. ожидается прирост в размере около 12%. Ориентируясь на прогноз роста цен устанавливаются следующие базовые цены на площади жилого комплекса и машиноместа в подземном паркинге:

Коттеджи 1 – го типа $4 800/кв.м

Коттеджи 1 – го типа $5 200/кв.м

Коттеджи 1 – го типа $5 100/кв.м

Сервисные площади $7 000/кв.м

Предполагается  рост цен на квартиры в целом на 7-10% в течение всего периода продаж. 

График  продаж площадей комплекса

Планируется начать продажи в 1 квартале 3-го проектного года. Продолжительность продаж составит 24 месяца. 
 

SWOT-анализ  проекта

      В настоящее время на рынке происходит стабилизация спроса на загородную недвижимость. Это связано с тем, что население со стабильным высоким доходом, составляющие высшую прослойку среднего класса, стремятся помимо квартиры в городе приобрести жилье за городом, при этом коттедж зачастую рассматривают, как загородный дом.

      Сейчас в России сформировалась собственная целевая аудитория, интересующаяся коттеджами. Как правило, этим видом жилья интересуются представители бизнес-класса, которые покупают коттеджи для использования в качестве постоянного жилья. Коттеджи, в свою очередь, чаще приобретаются как второе жилье - вариант загородного дома. Наиболее привлекательными условиями при покупке коттеджа, является наличие собственного земельного участка, гаража, охраны территории и отсутствие большого количества соседей. Строительство коттеджей подразумевает наличие достаточных площадей для создания комплексной инфраструктуры объекта, выделения придомовых земельных участков, благоустроенных спортивных и детских площадок, детских садов, предприятий бытового обслуживания и торговли и т. д.

     Таким образом, в целях продвижения  построенных объектов загородной недвижимости на рынок в качестве целевой аудитории  потребителей выбран средний класс, соответственно, выбран сегмент рынка  демократичного жилья стоимостью от 70 - 85 тысяч долл. США.

      Для максимально полного удовлетворения потребностей целевой аудитории  произведен анализ потребительских  предпочтений по различным показателям, влияющим на выбор. Приоритеты распределились следующим образом;

• на первом месте по значимости оказались площадь коттеджа и размер участка, на котором он будет находиться; понятно, что от этой составляющей напрямую зависит стоимость объекта;
• вторым по значению назван архитектурный стиль и дизайн-проект, которые формируют внешний и внутренний облик дома и в дальнейшем работают на имидж его хозяина;
• третье место отдали технологиям строительства и конструктивным решениям, от которых, в конечном счете, зависит долговечность объекта и его инвестиционные характеристики.

Производственный  план

1. Программа строительства и  реализации коттеджей

     К реализации будет представлено 300 коттеджей. Коттеджи будут строиться поточным методом, их строительство и реализация будет осуществляться равномерно по 50 коттеджей с приусадебными участками по 12 соток в квартал, начиная с третьего квартала реализации проекта. Земли общего пользования будут реализовываться в восьмом квартале, так как к этому времени в коттеджном поселке планируется завершить создание товарищество собственников жилья или управляющей компании. Планируется завершить строительство и реализацию коттеджей за 8 кварталов с момента начала реализации проекта. В течение первых двух кварталов реализации проекта будет оформляться земля в собственность (40 га – 800 000 долл. США), разрабатываться проектно-сметная документация. Цена продажи одного коттеджа составит 75 000 долл. США. Цена продажи приусадебного участка 12 соток составит 9 600 долл. США, земли общего пользования будут реализовываться с 5% скидкой.

     Планируемый график строительства и продаж представлен в таблице: 

       В итоговом виде программа строительства  и реализации коттеджей представлена в таблице:

Численность работающих, затраты  на оплату труда

     На  основании организационно-штатной  структуры были произведены расчеты  затрат на оплату труда.

     Результаты  расчетов приведены в таблице.