Бизнес план Строительство гостиницы

     Б И З Н Е С  – П Л А Н

«СОЗДАНИЕ ГОСТИНИЧНОГО КОМПЛЕКСА » 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Москва 2000

     С О  Д Е Р Ж А  Н И Е

1. ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ  РАЗВИТИЯ ПРОЕКТА

1. Текущее состояние объекта

     Рассматривается 6-этажное здание (включая технические  этажи), с подвалом, состоящее из отдельных блоков, смонтированное за период 1982-85 годы. В настоящий момент здание около 9 лет находится в  состоянии консервации. Отделочные работы не выполнялись.

     Общая стоимость объекта (произведенных  работ) составляет 32 млн. долларов США.

2. Цели  проекта

     Текущее состояние объекта диктует необходимость  его развития в кратчайшие сроки.

     В связи с этим проект предлагает наиболее эффективное вложение средств инвестора в оборудование существующего здания.

     Создание  гостиничного комплекса, а также культурно-развлекательного центра, спортивного  центра, будет удовлетворять  потребности в  данной нише на соответствующем  рынке товаров  и услуг.

3. Сильные и слабые стороны проекта

     Таблица 2.1.

     Характеристика  гостиничного комплекса

2. ОЦЕНКА  ВОЗМОЖНОСТЕЙ РЫНКА

1. Описание  предоставляемых услуг

     Основные  направления деятельности гостиничного комплекса  на рынке услуг:

1. предоставление одноместных и двухместных гостиничных номеров европейского уровня (100 номеров) и стандартных номеров (60 номеров);
2. сдача в аренду подвальных помещений под складские хозяйства (4000 кв.м.);
3. сдача в аренду под офисы (2500 кв.м).

     В комплексе будут оказываться  все виды гостиничных услуг, предполагаемых классом «4 звезды», а именно: ресторан, кафе, ночной клуб, концертный зал, который  может быть переоборудован для проведения конференций и семинаров.

       Также на территории комплекса  предполагается работа спортивно-оздоровительного  центра, в котором будут оказываться  следующие услуги: тренажерный зал,  сауна, солярий, спортивные залы, парикмахерская, косметология, массаж.

2. Анализ  конкурентов

     В Москве существует порядка 170-200 гостиниц  (включая ведомственные и министерские). Из них было обследовано 62 гостиницы. В процессе обследования из рассмотрения исключались наиболее престижные гостиницы (примерно 12 гостиниц) и самые плохие («для беженцев»).

     Приведенные в Приложении 1 таблицы 3.2, 3.3, 3.4 содержат сводную информацию, полученную в  ходе обследования гостиниц города Москвы.

     Первые  колонки таблицы содержат идентификационную  информацию (название, адрес и телефон  справочной службы).

     Значение  переменной «Категория» напрямую определяется количеством «звездочек».

     Следующие поля характеризуют количество мест и номеров в рассматриваемой  гостинице. Эти данные могут сильно отличаться от данных, приведенных  в справочниках, поскольку учитывают только реально сдаваемые места, отбрасывая сданные в долгосрочную аренду, под офисы, ремонтируемые либо выделившиеся в отдельную, независимую гостиницу.

     Колонка «Количество этажей» вновь характеризует  количество сдаваемых под номера этажей, принадлежащих данной гостинице, а не количество этажей в здании, где расположена гостиница.

     Следующие две колонки содержат информацию о количестве имеющихся в гостинице  номеров «Люкс» и «Полулюкс». Следует отметить, что от гостиницы к гостинице понятие о номерах «Люкс» может кардинально меняться (содержание этого понятия можно понять по разряду гостиницы и цене за номер).

     Значение  поля «Размещение» характеризует занятость гостиницы либо возможность разместить группу жильцов. В случае значения данной переменной <=1 (с точностью до сотых) она показывает долю занятых в гостинице мест по отношению ко всем сдаваемым местам. В случае значения переменной >1 она дает информацию о количестве людей, которое в среднем в состоянии поселить гостиница при условии неожиданного приезда группы туристов.

     Следующие два поля «Мин» и «Макс» несут информацию о ценовом диапазоне за снимаемые номера в случае.

     Далее в таблице идут колонки, дающие точную информацию о ценах на конкретные типы номеров:

     Rus-4 – цена для россиян за место в четырехместном номере;

     Rus-3 – цена для россиян за место в трехместном номере;

     Rus-2 – цена для россиян за место в двухместном номере;

     Rus-1 – цена для россиян за одноместный номер;

     П/люкс – цена для россиян за номер полулюкс;

     Люкс Rus – цена для россиян за номер люкс;

     Ин.3 – цена для иностранцев (жителей дальнего зарубежья) за место в трехместном номере;

     Ин.2 – цена для иностранцев за место в двухместном номере;

     Ин.1 – цена для иностранцев за одноместный номер;

     Ин.п/люкс – цена для иностранцев за номер полулюкс;

     Ин.люкс – цена для иностранцев за номер люкс.

     Здесь все цены даны в долларах, рублевые цены переведены в доллары по курсу  на день получения информации для  удобства сравнения.

     Колонка “Офисы” может принимать три числовых значения:

     0 – помещения по офисы не сдаются;

     1 – только по договоренности с дирекцией;

     2 – офисы сдаются всем.

     Здесь значение «1» означает также, что  офисы сдаются фирмам, которые  оказывали некоторые услуги гостинице  либо организациями и дружественным  ведомствам сдаются в аренду.

     Значение поля «Заказ». Данное поле характеризует срок, за который необходимо предупредить гостиницу о прибытии группы жильцов. При положительном значении данной переменной она дает количество дней, необходимых для предварительного заказа номеров для группы туристов.

     Остальные возможные значения переменной:

     0 – «мест нет и не бывает»,

     1 – «заблаговременно», то есть сотрудники гостиницы отказались конкретизировать срок заказа,

     2 – необходимо выслать письмо на имя директора, зам. директора гостиницы либо чиновника из аппарата ведомства – хозяина для поселения жильцов, не имеющих отношения к данному ведомству,

     3 – гостиница ведомственная, «чужаков» не селят ни под каким предлогом.

     Поле  «Ведомство» содержит информацию о ведомстве – хозяине гостиницы. В случае неопределенной принадлежности ведомственной гостиницы в данной колонке стоит пометка «служебная».

     Следующие поля дают информацию о фирмах оплаты, принятых в гостинице. Поля «Рубли наличные», «Валюта», «Кредитные карточки» принимают значения «О» либо «V» – «не принимают» и «принимают» соответственно.

     Поле  «безналичные рубли»:

     0 – не принимаются;

     1 – в зависимости от организации;

     2 – да.

     Все гостиницы практикуют предоплату с  приходом денег на счет до прибытия клиентов.

     В последующих колонках содержится информация об отделе размещения гостиницы, ее директоре (если таковая имеется), а также примечания.

     Исходя  из вышеизложенного, можно сформулировать: в исследовании присутствуют гостиницы начиная от четырехзвездочных и кончая третьим разрядом по российской классификации.

     Число мест варьируется от 20 до 2475. Стандартная  вместимость гостиницы 400-700 мест.

     Как правило, гостиницы расположены  в многоэтажных корпусах, однако существенная часть этих зданий сдана в долгосрочную аренду либо выделилась в самостоятельные  гостиницы.

     Однако  десятка гостиниц могут расположить  у себя неожиданно прибывшую группу из 20 человек (то есть около половины гостиниц, давших подобную информацию).

     Цена  для россиян за место в двухместном  номере колеблется от $2.9 до $220 (в среднем – порядка $15) за одноместный номер – от  $6 до $300.

     Для иностранных граждан  расценки, как правило, превышают цены для  россиян в полтора-два  раза.

     Примерно  в одной трети гостиниц, помещения  по офисы сдаются по договоренности с дирекцией, всего в двух –  сдаются всем по фиксированным расценкам.

     В одиннадцати гостиницах (ведомственных) при заселении чужих людей  возникают проблемы с чиновниками (всего ведомственных гостиниц, охваченных исследованием, было 23), в семи служебных  гостиницах «чужакам» вообще нельзя было поселиться.

     Как правило, для заселения  группы жильцов администраторы хотят уведомления  за неделю.

     Во  всех (кроме Виллы Переделкино, где  принимают к оплате исключительно  кредитные карточки) гостиницах принимаются  наличные рубли, безналичные рубли  с условием прихода денег на счет к моменту заселения жильцов.

     Валюта  и кредитные карточки, как ожидалось, принимаются лишь в нескольких, самых  дорогих гостиницах (хотя во многих гостиницах имеются пункты обмена валюты).

     Офисный рынок Москвы в  настоящее время  по-прежнему характеризуется значительным превышением спроса над предложением, большим дефицитом качественных помещений и не поддающимся точному анализу ценообразованием. Последнее, разумеется, относится ко вторичному рынку аренды, т.к. на первичном офисном рынке все строго.

     На  вторичном рынке аренды основная доля предложений приходится на помещения, расположенные в различных институтах и предприятиях. Однако спрос в большей степени приходится на офисы в специализированных бизнес-центрах и отреконструированных офисных зданиях несмотря на то, что стоимость таких офисов колеблется в диапазоне 750-3200 $/кв.м общей площади в год в зависимости от качества помещения и набора дополнительных услуг. Большая часть фирм-застройщиков заключает с арендаторами долгосрочные договоры аренды еще до начала строительства. Чаще всего арендаторами являются крупные иностранные и международные компании.

     Стоимость аренды в высококлассных офисных  зданиях, обычно небольших по площади (1-3 арендатора) – порядка 800-2000 $/кв.м в год. Однако это не многим фирмам по карману, поэтому большинство фирм предпочитает размещаться в свободных помещениях предприятий и организаций, а также в гостиницах и квартирах. Стоимость аренды: 200-800 $/кв.м в год. Что касается специализированных бизнес-центров, то в настоящее время в Москве достаточно мало таких бизнес-центров, которые удовлетворяли бы всем параметрам классности.

     Недостатки  бизнес-центров:

     «Moscow Business Plaza» (гостиница «Славянская») – близость к вокзалу, гостиничный интерьер, слишком высокие арендные ставки.

     «Аура агентство» (гостиница «Аэростар») – неудобное, не престижное для офисного комплекса подобного класса месте, далеко от центра.

     «Мета –Дом» - российский сервис.

     Однако  из-за дефицита помещений такого класса практически все бизнес-центры полностью заняты на много лет вперед.

     В целом же на офисном  рынке Москвы на величину арендной платы влияют следующие факторы:

• расположение офиса,
• качество помещения,
• наличие телефонных линий,
• дополнительные услуги управляющей фирмы,
• срок арендного договора.

     Аренда квартир может служить альтернативой поселения в гостиничный комплекс.

     В настоящее время минимальная  арендная месячная плата для квартир  составляет $150 за однокомнатную квартиру, причем эта сумма соответствует низкому качеству квартиры, то есть – «хрущевка», минимум или полное отстутствие телефона и дальнее расстояние. Средняя цена по Москве для однокомнатных квартир (за Садовым кольцом) составляет $250-300. Удаленым районам Ленинского проспекта соответствует цена $350 за однокомнатную квартиру (р-н «Теплого Стана» и тому подобное). В районе м. «Ленинский проспект» стоимость соответствует $500-600 за однокомнатную квартиру, причем качество весьма среднее.

     В общем прослеживается соответствие между стоимостью жилья в районе и стоимостью аренды квартиры, так как и на то, и на другое влияют практически те же факторы.

3. Клиенто-ориентированная  политика бизнеса

     Основные  принципы по созданию клиенто-ориентированной  структуры:

1. многоуровневая система маркетинга;
2. укрепление передней линии работы с клиентом;
3. активизация персонала во взаимодействии с внешним климатом;
4. организация внутреннего маркетинга;
5. переход на стратегический уровень мышления и развития.

      Клиенто-ориентированная  политика создаваемого акционерного общества предполагает многоуровневую сегментацию  рынка. Приведем предварительную структуризацию. Потенциальными потребителями услуг центра могут стать:

• зарубежные туристы (40%);
• отечественные бизнесмены (20%);
• посетители развлекательного комплекса (15%);
• посетители спортивно-оздоровительного комплекса (25%).

     При этом по возрастным категориям можно произвести сегментацию следующим образом:

• до 20 лет (2%);
• с 20 до 30 лет (30%);
• с 30 до 40 лет (32%);
• с 40 до 50 лет (26%);
• с 50 до 60 лет (7%);
• свыше 60 лет (3%).

3. СТРАТЕГИЧЕСКИЙ  РЫНОЧНЫЙ ПЛАН

1. Ценообразование

     Сформулируем три основные цели ценообразования, которые являются наиболее важными для гостиничного комплекса:

• поддержание имиджа;
• получение max прибыли;
• стать лидером по качеству услуг (гостиничных, спортивно-оздоровительных).

     Исходя  из целей, будем придерживаться стратегии: высокое качество – высокая цена.

     Первоначально цена будет устанавливаться исходя из существующих на сегодня цен на рынке гостиничных и спортивно-оздоровительных  услуг.

     В дальнейшем на основании маркетинговых  исследований предполагается установление цен на уровне не ниже среднерыночных и возможное повышение их на основе определения эластичности (чувствительности) спроса на данные виды услуг, в т.ч. в зависимости от:

• присутствия на рынке аналогичных услуг конкурентов (в т.ч. низкого качества);
• возможной реакции потребителей на относительно небольшое либо большое изменение цен, связанное с изменением (либо без изменений) качества услуг.

     Рекомендуется также рассмотреть вопрос о предоставлении скидок на уровне 5-15% (что соответствует  мировой практике).

2. Продвижение услуг

     В условиях современного рынка России с ростом числа конкурирующих  организаций существенно возрастает роль и значение маркетинговых подходов в организации и продвижении  услуг на рынке.

     Существенно возрастает роль и значение деятельности по формированию благоприятных для фирмы отношений с общественностью («паблик рилейшнз»), а также целенаправленных и широкомасштабных рекламных компаний. В условиях наличия выбора предпочитают иметь дело с тем, кого хорошо знают и чья репутация не вызывает сомнений.

     Исходя  из вышеизложенного, сформулируем предложения по проведению работ в области маркетинговых мероприятий и по стимулированию сбыта (отранжированных по значимости).

1. политика обслуживания, обучение персонала;
2. политика ценообразования (рассмотрено в разделе 3.1);
3. создание фирменных проспектов;
4. Public relations:

• определение границ общественной приемлемости цены и качества услуг;

• объективность рекламы;
• стиль работы и поведения работников компании;
• спонсирование общественно-значимых мероприятий (конкурсы, симпозиумы, спортивные матчи и т.п.), а также бюджетных организаций, ориентированных на защиту населения (органы милиции, здравоохранения, комитеты по экологии и т.п.); доведение фактов спонсирования до широких масс населения.;
• благотворительность.

5. создание фирменного стиля.

     Очевидно, что хотя с точки зрения практики маркетинга это минимально необходимый  объем действий, все же его реализация потребует значительных затрат и  времени, поэтому необходимо выделить из перечисленного те мероприятия, которые  наиболее необходимы, и начать с их реализации (ограничив затраты на проведение маркетинговых мероприятий).

4. ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА

     Приведем  краткий перечень работ, необходимых  для функционирования объекта:

     Таблица 4.1.

     Предварительно  рекомендуется предусмотреть следующие  восстановительные работы:

• омоноличивание, утепление и герметизацию швов наружных панелей, а также заделку зазоров между колоннами и наружными панелями стен;
• омоноличивание узлов, сопряжение конструкций, очистку закладных деталей от коррозии и покрытие их антикоррозийным составом;
• восстановление поврежденных участков панелей;
• заделку цементным тестом имеющихся в колоннах трещин;
• восстановление поврежденных участков защитного слоя бетона плит перекрытий и колонн с предварительной очисткой арматуры от продуктов коррозии, места значительного повреждения плит забетонировать под опалубку;
• очистку поверхностей плит, балок и колонн от шелушащегося бетона вдоль коррозирующей арматуры;
• ремонт отдельных внутренних водостоков.

     В процессе производства восстановительных  работ вести наблюдения за состоянием несущих конструкций здания, в случае необходимости принять соответствующие меры.

5. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

1. Организационно-правовая форма реализации проекта

     Реализация  проекта предполагается в форме  акционерного общества с участием иностранного капитала.

     Первоначальный  размер Уставного фонда Компании составит 18’000’000 (восемнадцать миллионов) долларов США. В процессе реализации проекта уставный фонд может быть расширен за счет получаемой прибыли.

     Размеры вкладов учредителей и соответствующее  распределение акций в образуемой Компании представлены в таблице 5.1. и рис. 5.1.

     Таблица 5.1

     Размер  уставного фонда  и распределение  акций

     Альтернативой представленному  организационному плану  может служить  привлечение кредитных  ресурсов по ставке до 12% годовых, необходимых  для финансирования оснащения построенного здания.

     Юридические аспекты организации и функционирования возведенного объекта определяются действующим законодательством Российской Федерации.

2. Структура управления

     Цель  данного раздела – разработка системы управления компанией, направленной на максимально эффективное достижение поставленных задач.

Сформулируем  требования к системе  управления:

• адекватность назначения и функций управляющих структур целям и стратегии фирмы;
• восприимчивость к изменениям внешних условий и способность к быстрой трансформации управляющих структур для решения возникающих проблем;
• способность к переработке и точному распространению интенсивных потоков информации;
• жесткий контроль над исполнением управленческих решений и организации системы отслеживания результатов данных решений;
• соблюдение принципа делегирования полномочий, при которой каждый сотрудник в своей четко определенной сфере компетенции имеет право принимать самостоятельные решения и нести за них полную ответственность;
• соответствие квалификации руководителей и сотрудников кругу их функциональных обязанностей;
• разработка и реализация на постоянной основе программы обучения и повышения квалификации работников с целями и задачами фирмы.

     На  рисунке 5.1 приведена предварительная  схема построения организационной  структуры, основанная на реализации необходимых  функций.

     Приведем  краткие комментарии к схеме.

     Совет директоров формируется на собрании учредителей акционерного общества и осуществляет общий контроль над  деятельностью управляющей компании.

     Управляющая компания осуществляет оперативное  руководство гостиничным центром (на роль управляющей компании может претендовать фирма уже имеющая опыт работы в данном бизнесе).

     При развитии проекта конкретная схема  построения бизнеса будет уточняться совместно с инвестором.