ВВЕДЕНИЕ 

    Приобретение  собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи: без  удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

    Анализ  ситуации, сложившейся в области  жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.

    Президент и Правительство Российской Федерации  в настоящее время ставят перед  органами исполнительной власти важнейшую  стратегическую задачу обеспечить до 2008-2011 гг. существенное увеличение (не менее чем в 2 раза) объёмов ввода жилья с одновременным ускорением процесса реконструкции существующего жилищного фонда. Основой для достижения целей государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования.

    Актуальность темы - развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека. Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами теоретического и практического порядка, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога. Институт ипотеки - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы. Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15-20% от общей потребности населения в жилье. Это объясняет, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах. Активное использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной экономики, обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан. Развитие института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности. Вместе с тем, ситуация в данной области стала меняться с принятием указанных нормативных актов. Однако, их детальное изучение и в особенности правоприменительная практика наводят на мысль, что на сегодняшний день далеко не всё в порядке с регулированием ипотечных отношений. Безусловно, принятие Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ явилось важным этапом в формировании законодательства об ипотеке.

Ипотека выступает  не только как отдельное правоотношение гражданского законодательства, но и сложное правовое явление. Помимо договора об ипотеке в ипотечных отношениях фигурируют закладная и приложения к ней, последующая ипотека (перезалог), второй, третий перезалог. Столь многочисленные варианты ипотеки требуют дополнительного правового регулирования всех ситуаций, которые могут возникнуть в процессе правоприменения. О значимости развития института ипотеки говорит и тот факт, что этому вопросу в последние годы серьезное влияние уделяет государство. К особенностям реализации ипотечной программы в условиях Санкт-Петербурга относится то, что она является составной частью комплексного подхода петербургского правительства к формированию рынка доступного жилья. Санкт-Петербург первым в стране разрабатывает процедуры конкурсного распределения земельных участков под жилищное строительство, намерен активно вовлекать кредитные организации в финансирование строительства и выдачу жителям ипотечных кредитов. Целью данной курсовой работы является изучение ипотечного кредитования, выявление наиболее оптимального варианта для меня в городе Павлово. кредитования в современном гражданском обороте.

В задачи работы входит:

1. Осуществить анализ ипотеки как формы залога с точки зрения действующего российского законодательства.

2. Дать характеристику  ипотеки и ипотечного кредитования  в гражданском обороте.

3. Выявить проблемы  и определить перспективы развития  института ипотеки.

Глава1. Основы  ипотечного кредитования.

1.1 Состояние жилищного  строительства в России

В «Стратегии развития строительного комплекса РФ на перспективу  до 2010 года» отмечается, что доля непосредственно строительства  в ВВП составляет 7, 3 %, в отрасли занято 8 млн. строителей.Состояние жилищного комплекса России создает удручающее впечатление. Из 19 млн. жилых строений, занятых под жилье, примерно 70% изношены не менее чем на 30 %, 27 % населения России проживают в неблагоустроенных квартирах. По данным Госстроя РФ, в 2003 году около 80 % российских семей нуждались в улучшении жилищных условий. При этом из-за низкого уровня жизни всего 1, 2 % населения приобретает жилье на собственные и заемные деньги и только 0, 3 % семей получают его за счет бюджета.Объем жилищного строительства сократился в России с 61, 7 млн. кв. метров в 1990 году до 33, 8 млн. кв. метров в 2002 году. С учетом снижения численности населения России за этот период ввод жилья в расчете на человека уменьшился с 0, 42 кв. метров до 0, 23 кв. метров. Нынешние объемы строительства позволяют обеспечить жильем лишь 1, 5 % россиян в год, при потребности в десятки раз больше. При таком мизерном объеме строительства жилья (таблица 1) решение жилищной проблемы в России уходит в необозримое будущее, а социальная напряженность будет возрастать.Падение объемов жилищного строительства в России - следствие системного кризиса в экономике. Удельный вес затрат на жилищное строительство в общем объеме валового накопления основного капитала в России устойчиво снижается - 22, 8 % - в 1995 году, 11, 6 % - в 2000 году, 9, 4 % без субъектов малого предпринимательства - в 2002 году.За последние десятилетия объем частного жилищного строительства вырос почти в 7 раз, а государственного - сократился в 1, 6 раза. В 2002 году из общего объема построенного в этом году жилья (33, 8 млн. кв. м) федеральное жилье составило 5, 6 %, субъектов Федерации - 3, 6, муниципальное - 8, 8, частное - 68, 5, смешанные формы строительства - 12, 2, прочие формы - 1, 3 % А.Г. Зельднер, В.К. Южелевский Жилищное строительство и ипотека в России // ЭКО 2004, № 8 с. 39-40

Таблица 1 Обеспеченность населения России жильем

в 1990 - 2002 г.г.

Увеличение удельного  веса частного жилищного строительства, казалось бы, должно было дать толчок для  роста его объемов, с целью  развития бизнеса. Но жилищные монополисты  тут же начали повышать цены, делить и монополизировать жилищный рынок. Цены на жилье стремительно растут и жилищное строительство становится исключительно выгодным для бизнеса, но не решает проблем основной массы населения.Опыт развитых стран показывает, что запуск ипотечных схем при активной финансовой поддержке государства решает проблему обеспечения жильем всех слоев населения.

 Понятие ипотеки. Термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:

1. «Ипотека»  (как правоотношение) есть залог  недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

2. «Ипотека»  (как ценная бумага) подразумевает  «закладную» - долговой инструмент  удостоверяющий права залогодержателя  на недвижимое имущество. Закладная  обычно свободно обращается на  рынке.Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.¹¹ Н.Г. Журкина. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы 2002, №6.

Появление рынка  недвижимости, в условиях реформирования экономического и социального уклада Российской Федерации с начала 90-х  годов, сделало актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью. Это объясняется тем, что возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также в создании института закладных - ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать механизм рефинансирования кредитного портфеля ипотечной системы.

В отсутствие (до июля 1998 г.) специального закона об ипотеке  процесс становления ипотечных  отношений в стране шел медленно и противоречиво. В связи с тем что разработка и принятие указанного законодательного акта растянулись на пять лет, регламентация ипотеки осуществлялась через разного рода правовые акты²² Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Большое значение для регулирования ипотечного дела и формирования основ национального  ипотечного рынка имел Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах  по развитию ипотечного кредитования". Им, по существу, были установлены правовые основы залога недвижимости, так как длительное время имела место неопределенность в отношении принятия федерального закона об ипотеке, а общих правовых положений о залоге, содержащихся в ГК РФ и Законе о залоге, было явно недостаточно для отражения специфики кредитования под залог недвижимого имущества.

В предшествующий период многие правовые акты, имеющие  в той или иной мере отношение  к залогу недвижимости, носили промежуточный  и переходный характер, но, несмотря на это, трудно переоценить их роль в зарождении и регулировании ипотечных отношений.

С точки зрения юридической силы наиболее подробным  источником регулирования залоговых  отношений являются статьи 334 - 358 (3 "Залог" гл.23 "Обеспечение исполнения обязательств" ГК РФ). Однако законодательно не удалось в полной мере устранить несовершенства Закона о залоге и "перекрыть" указанный закон нормами ГК РФ. Мало того, его значение не утрачено полностью, хотя и стало менее значимым. В п.2 ст.79 Закона "Об ипотеке" указано, что нормы Закона о залоге подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке), но только в той части, в которой они не противоречат законодательному акту об ипотеке.¹¹ Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Принятие Закона "Об ипотеке" было предусмотрено  ГК РФ (п.2 ст.334), в котором содержится следующее предписание: "Залог  земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого  недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке", а общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим "Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила".

Основополагающие  нормы о залоге, содержащиеся в 3 гл.23 ГК РФ, получили достаточно успешное развитие в отношении ипотеки (залога недвижимости). В частности, высокие технико-юридические стандарты изложения п.3 ст.3 (об обеспечении денежных требований, выраженных в твердой сумме) и ст.4 (обеспечение ипотекой дополнительных доходов залогодержателя) Закона "Об ипотеке" конкретизируют положения ст.337 "Обеспечиваемое залогом требование" ГК РФ.

Федеральный Закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  не является окончательным итогом развития ипотечных отношений в России. Он всего лишь знаменует их начало. Эволюция этих отношений, после того как они обретут определенную масштабность и глубину, несомненно привнесет новое содержание в законодательно установленные формы ипотеки (залога недвижимости), которые в настоящее время, и это надо особо подчеркнуть, в значительной степени стали консолидирующей основой для формирования национального ипотечного рынка 
 
 
 
 

                    1.2 Понятие и особенности ипотечного кредита 

    Ипотека – это обременение имущественных  прав собственности на объект недвижимости.

    Ипотечное кредитование - это кредитование под  залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных  средств.

    При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

    1. Залог недвижимости выступает  в роли инструмента привлечения  необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

    2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

    3. Создание с помощью ипотеки  фиктивного капитала на базе  ценной бумаги (при эмитировании  собственником объекта недвижимости  первичных, вторичных и т.д.  закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

    В экономическом отношении ипотека  – это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы  отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

    Особенно  следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

    Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим  образом:

    • функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

    • функция обеспечения возврата заемных  средств;

    • функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

    • функция формирования многоуровневого  фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. [2, с.11]. 

Особенности применения ипотечного кредита.

    Можно выявить следующие отличительные  особенности ипотечного кредита.

    1. Обязательность обеспечения залогом  (причем в качестве залога может  выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

    Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

    Заемщик и все совершеннолетние члены  его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

    Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным  от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность  срока предоставления кредита. 

    Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

3. Большинство  ипотечных ссуд носят целевой  характер.

4. Ипотечный  кредит считается относительно  низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

    • сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

    • величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

      • при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

    Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

    Соблюдение  четких стандартов и требований к  процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. Ипотечные программы  банковских учреждений г. Павлова.

                     2.1 Ипотечные программы Сбербанка Р. Ф.  

     Это один из наиболее респектабельных,  надежных и известных населению  банков. ОАО Сбербанк России - один  из крупнейших и долго функционирующих  финансовых учреждений как в  России, так и в странах СНГ. Именно Сбербанк контролирует значительная часть банковской системы, а также капитала внутри отечественного банковского сектора Российской Федерации. Он вошел в состав четырех десятков самых крупных банков по всему Земному шару. Также занимает лидирующие позиции в мировом масштабе по размеру собственного основного капитала. Долгие опыт работы на отечественном рынке породил свои традиции. ОАО Сбербанк на рынке России - более 150 лет.  

Ипотечные предложения банка:

Приобретение  готового жилья.

Валюта кредита: Российский рубль.

Ставка кредита: Объект недвижимости, построенный без использования кредитных средств Банка

1. Физические лица — работники предприятий, являющихся участниками «зарплатного» проекта
• 12.15 - 13.75% - до регистрации
• 11.05 - 12.6% - после регистрации
2. Физические лица — работники предприятий, прошедших аккредитацию
• 12.85 - 14.5% - до регистрации
• 11.65 - 13.3% - после регистрации
3. Физические лица, не относящиеся к указанным категориям
• 13.5 - 15.25% - до регистрации
• 12.25 - 14.0% - после регистрации

Объект недвижимости, построенный с использованием кредитных  средств Банка.

1. Физические лица — работники предприятий, являющихся участниками «зарплатного» проекта
• 10.5 - 12.6% - до регистрации
• 9.5 - 11.5% - после регистрации
2. Физические лица — работники предприятий, прошедших аккредитацию
• 11.1 - 13.3% - до регистрации
• 9.9 - 12.15% - после регистрации
3. Физические лица, не относящиеся к указанным категориям
• 11.65 - 14.0% - до регистрации
• 10.4 - 12.75% - после регистрации

Обеспечение кредита: Приобретаемая недвижимость или другое обеспечение (при необходимости)

Срок кредита  до 30 лет

• До 30 лет — по кредитам на цели приобретения и строительства Объектов недвижимости
• до 10 лет — по кредитам на цели ремонта/отделки и реконструкции Объекта недвижимости

Размер кредита: от 300 000 рублей

Первоначальный  взнос: от 10%

Подтверждение дохода: Справкой 2-НДФЛ.

Срок рассмотрения заявки: 5 - 10 рабочих дней.

Требования к  заемщику: Возраст заемщика:21 – 75 лет, гражданство РФ, требуется регистрация по месту получения кредита.

Ипотечный+