Договор аренды предприятия

Договор аренды предприятия

Содержание

Введение

Актуальность темы. Начавшийся в начале 90-х годов прошлого столетия переход России к рыночной экономике повлек за собой коренные изменения в сфере частного права - основного регулятора отношений между равноправными участниками делового оборота - и, как следствие, заимствование российским законодательством множества правовых понятий, существующих в праве ведущих зарубежных стран и не существовавших по известным причинам в нашей правовой системе в советскую эпоху. Одним из таких юридических понятий, перешедших из зарубежного права в российскую правовую систему, стало понятие «предприятие», обозначающее имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Институт предприятия - объекта права достаточно быстро получил закрепление в обновленном гражданском законодательстве - в первой, а затем в принятых позднее последующих частях нового Гражданского кодекса РФ. Появилось законодательное определение предприятия, детальное регулирование его купли-продажи, аренды, залога.

Однако прошло уже более пятнадцати лет с того времени, как этот правовой институт был введен в российское право, а сделки, связанные с передачей предприятия в обычных условиях предпринимательства и достаточно распространенные за рубежом, в российской практике так и не получили должного развития. В полной мере это касается и договора аренды предприятия. Кроме того, очевиден недостаток научных теоретических разработок в области аренды предприятий.

Целью настоящей работы станет анализ института аренды предприятия. В соответствии с указанной целью мы ставим перед собой следующие задачи: определить, что такое договор аренды предприятия, дать ему общую характеристику; рассмотреть особенности предприятия как объекта аренды; выделить особенности заключения, исполнения и расторжения договора аренды предприятия.

1. Понятие и  общая характеристика договора  аренды предприятия

Аренда, имущественный наем, представляет собой способ ограниченного участия одного лица в имуществе, принадлежащем другому лицу. В какой бы форме такое участие ни происходило - с передачей владения или без него, - оно не может сопровождаться переходом права собственности на арендуемое имущество. В противном случае это будет уже не имущественный наем, а какой-то другой договорный тип.

Законодатель, закрепивший определение аренды в ст. 606 ГК РФ1, подтверждает эти соображения: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».

Таким образом, можно заметить, что имущество предоставляется, во-первых, на время, т.е. с обязанностью вернуть его арендодателю по прошествии некоторого срока, и, во-вторых, в пользование, что означает возможность эксплуатировать предмет аренды в определенных соглашением сторон пределах. Из этого видно, что имущественный наем рассчитан прежде всего на индивидуально-определенные вещи: вещь предоставляется лишь во временное пользование, следовательно, сторона, ее предоставившая, рассчитывает получить обратно именно ее. Предоставление взамен другого предмета, по идее, должно свидетельствовать о том, что между собой стороны заключили иной, отличный от аренды договор.2

В то же время среди потенциальных объектов обязательств из договора аренды, упомянутых в п. 1 ст. 607 ГК РФ, фигурирует весьма любопытный гражданско-правовой институт - предприятие.

Аренда предприятия - основной способ передачи предприятия на время. Хотя отметим здесь, что в отношении предприятия может также заключаться договор лизинга, поскольку такая возможность предусмотрена ст. 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)».3 Однако права и обязанности по такому договору, с точки зрения специфики предприятия как предмета договора, практически не отличаются от прав и обязанностей по договору аренды предприятия. Кроме того, договор лизинга, заключаемый в отношении предприятия, в практике почти не встречается.

По договору аренды предприятие в целом как имущественный комплекс передается другому лицу (арендатору) для осуществления с помощью него предпринимательской деятельности, но по истечении срока пользования или по требованию стороны, передавшей предприятие (арендодателя), должно быть возвращено в том же фактическом состоянии, в котором оно было передано, за исключением нормального износа имущественных элементов, переданных в составе предприятия, и с учетом изменений в составе предприятия, связанных с его непрерывным производственным процессом. За пользование предприятием арендатор уплачивает арендодателю арендную плату.

Договор аренды предприятия в российском праве регулируется специальными нормами, содержащимися в § 5 «Аренда предприятий» гл. 34 «Аренда» (ст. ст. 656 - 664) части второй ГК РФ, с субсидиарным применением к нему норм об аренде зданий и сооружений в силу прямого указания об этом в п. 2 ст. 650 ГК РФ.

Исходя из общих положений о договоре аренды и о договоре аренды предприятия в частности, можно определить, что по договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, а арендатор обязуется использовать предприятие в соответствии с его назначением, вносить плату за пользование предприятием (арендную плату) и возвратить предприятие арендодателю при прекращении договора (ст. ст. 606, 614, 615, 622, 656 ГК РФ).

В то же время п. 1 ст. 656 ГК РФ дает более развернутое определение договора аренды предприятия в части раскрытия обязанности арендодателя по передаче имущества, входящего в состав предприятия, и предусматривает, что по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию; передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Пункт 2 ст. 656 ГК РФ содержит оговорку (аналогичную оговорке, предусмотренной для договора купли-продажи предприятия) о том, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами; включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Таким образом, закон не формулирует единую обязанность арендодателя передать арендатору все составляющие предприятие элементы во временное владение и пользование, а разделяет состав арендуемого имущественного комплекса на четыре группы, устанавливая для каждой из них свои условия (режимы) передачи:

1) основные средства, которые  передаются арендатору во временное  владение и пользование, т.е. без  права их отчуждения или распоряжения  ими иным образом;

2) оборотные средства (запасы  сырья, топлива, материалов и др.), права пользования природными  ресурсами, иные имущественные права, а также исключительные права, которые передаются арендатору  в порядке, на условиях и в  пределах, определяемых договором, а в отсутствие таковых могут  продаваться, обмениваться или иным  образом отчуждаться арендатором  в соответствии со ст. 660 ГК  РФ;

3) права требования и  долги, которые передаются соответственно  в форме уступки требования  и перевода долга;

4) права владения и  пользования имуществом, не являющимся  собственностью арендодателя, которые  передаются в порядке, предусмотренном  законом и иными правовыми  актами.4

Такое разделение состава предприятия на указанные группы с установлением для каждой из них отдельных режимов передачи объясняется особенностью договора аренды предприятия по сравнению с обычным договором аренды, которая состоит в том, что, несмотря на то что предприятие, как и другие предметы договора аренды, передается, в общем смысле, во временное владение и пользование, но это не означает, что во временное владение и пользование переходят все его элементы. В силу особенностей предприятия как действующего объекта это невозможно. Одни элементы, такие как основные средства, существуют неизменно и не выбывают из состава предприятия в ходе его обычной деятельности, поэтому арендатор не может ими распоряжаться, и при прекращении договора он обязан возвратить их собственнику в неизменном состоянии, за исключением нормального износа. Другие элементы, прежде всего - оборотные средства, например, сырье и материалы, товарные запасы, в действующем предприятии расходуются или передаются на реализацию в целях производства новой продукции или сбыта уже произведенных товаров, что служит общей цели деятельности предприятия - извлечению прибыли. Поэтому установление для этой категории состава предприятия режима временного владения и пользования без возможности распоряжения ими противоречило бы самой природе и основному назначению любого предприятия. Для некоторых элементов, таких как права требования, долги, а также некоторые имущественные права, передача во временное владение и пользование вообще не представляется возможной.5

Субъектный состав договора аренды предприятия традиционен: арендатор и арендодатель. В качестве арендаторов могут выступать только субъекты, осуществляющие предпринимательскую деятельность: коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, поскольку предприятие может быть использовано только для предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ6).

Арендодателем может выступать любое лицо, обладающее правом собственности на предприятие. Это могут быть в том числе и физические лица, и некоммерческие организации, которые приобрели предприятие на законных основаниях. Осуществление предпринимательской деятельности с использованием этого предприятия выходит за рамки их правоспособности, однако передать предприятие в аренду такие лица вправе.7 Однако в отношении физических лиц не все так однозначно. По мнению отдельных исследователей, в силу ч. 1 ст. 656 ГК РФ получение арендодателем платы за предоставление в пользование имущества является существенным условием договора аренды предприятия, следовательно, передав в аренду предприятие, его собственник будет получать систематическую прибыль от использования соответствующего объекта гражданских прав в виде арендной платы. А это уже подпадает под признаки предпринимательской деятельности, установленные ст. 2 ГК РФ. Из этого следует, что арендодатель предприятия должен иметь статус индивидуального предпринимателя. Однако данное утверждение не бесспорно. Не во всех случаях арендодатель недвижимого имущества, заключая договор аренды, осуществляет тем самым предпринимательскую деятельность, а, следовательно, не всегда он должен быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Дело в том, что критерий систематичности при определении предпринимательской деятельности законодателем до сих пор не определен. Следовательно, например, по договору доверительного управления имуществом «целью вступления в договорные отношения для его собственника может служить стремление передать его в руки профессионального управляющего для извлечения максимальной выгоды от эксплуатации этого имущества». То есть интерес учредителя заключается именно в том, чтобы создать доверительное управление и получить доходы от доверительного управления имуществом, и «интерес собственника (выгодоприобретателя) - это прежде всего предполагаемый доход». На наш взгляд, если следовать логике высказанного мнения, то и по договору доверительного управления собственник, если он извлекает прибыль от пользования своим имуществом, тоже становится предпринимателем.

Таким образом, заключение договора аренды предприятия не влечет за собой необходимости для арендодателя регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.8

Итак, в первой главе работы мы выяснили, что институт аренды предприятия не имеет ничего общего с классической арендой. В отличие от договора простой аренды в данном случае закон не формулирует единую обязанность арендодателя передать арендатору все составляющие предприятие элементы во временное владение и пользование, а разделяет состав арендуемого имущественного комплекса на четыре группы, устанавливая для каждой из них свои условия (режимы) передачи.

2. Предприятие  как объект договора аренды

Согласно ст. 656 ГК РФ предприятие может являться объектом арендных отношений.

Предприятие, согласно ст. 132 ГК РФ, является одним из видов имущественных комплексов - набора разнородных объектов, подчиненных одной цели - ведению предпринимательской деятельности. В состав предприятия при этом могут входить все виды имущества, что подчеркивается в абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ.

В юридической литературе9 отмечается, что предприятие представляет собой не просто совокупность самостоятельных разрозненных вещей, а единый имущественный комплекс, обособленный от иного имущества собственника (юридического или индивидуального предпринимателя), образующего единое целое. Отметим, что, например, Л.С. Артабаев,10 называя предприятие также имущественным комплексом, добавляет, что в состав предприятия помимо всего прочего следует включать те долги и права требования, которые возникли только в связи с деятельностью предприятия. При всей важности материальной части имущественного комплекса предприятия нельзя умалять значения нематериальных элементов. Это, прежде всего, совокупность имущественных прав и обязанностей: права и обязанности из заключенных договоров различного хозяйственного содержания, в том числе денежные требования и долги по займам и кредитам. Нематериальными элементами являются также исключительные права на объекты промышленных прав как элементов имущественного комплекса, из которых можно выделить следующие: изобретения, ноу-хау, товарные знаки и промышленные образцы, секреты производства, т.е. технологические решения, методы организации производственного процесса, любые иные сведения, знания, навыки, применяемые как в производстве, так и в других областях. Не остается без внимания и то обстоятельство, что ГК РФ в состав предприятия как имущественного комплекса включает и фирменное наименование.

А.А. Веденин11 рассматривает предприятие как комплекс имущества, который включает в себя различные виды сложных с юридической и экономической точек зрения объектов гражданских правоотношений, имеющих в своей основе более востребованную и выраженную универсальную оборотоспособность, основанную на потребностях свободного предпринимательского оборота и обладающих готовностью реагировать на изменение экономической ситуации. Рассмотрение предприятия как комплекса имущества вызвано желанием автора подчеркнуть особый характер данного имущественного образования, которое отличается множеством элементов и связей между ними. При этом А.А. Веденин в состав предприятия включает лишь принадлежащую физическим и (или) юридическим лицам не используемую в предпринимательской деятельности или не созданную для этой цели совокупность объектов движимого и (или) недвижимого имущества. В данное правовое понятие указанный автор не включает исключительные права, а также права требования и долги, в связи с тем что, по его мнению, они связаны с субъектом - обладателем прав на предприятие, а не предприятием как объектом гражданских правоотношений.

Как мы уже выше говорили, законодатель выделяет четыре компонента предприятия, сдаваемого в аренду, причем каждый из них представляет собой объединение совершенно особых по правовому режиму объектов прав: 1) передача арендатору за плату во временное владение и пользование основных средств: недвижимости, оборудования и других подобных объектов; 2) передача арендатору оборотных средств: сырье, топливо, материалы и т.п.; 3) передача арендатору имущественных прав (включая права исключительные), связанных с предприятием; 4) перевод долгов, относящихся к предприятию, на арендатора.

 Под обозначением «основные средства» законодатель, очевидно, хотел обозначить непотребляемые вещи, куда входят как движимость (к примеру, оборудование), так и недвижимость. Примерный состав оборотных средств заставляет предположить, что они представляют собой вещи потребляемые. Третий и четвертый компоненты в отличие от первых двух включают в себя нематериальные объекты: имущественные права и обязанности.

Статья 660 ГК РФ, регламентирующая вопрос пользования имуществом арендованного предприятия, предусматривает следующее общее правило: арендатор имеет право «без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия». Как верно заметил В.А. Белов, перед нами нечто большее, чем просто пользование.12 Кроме того, добавим, что возможности арендатора в отношении полученных от собственника предприятия вещей не только гораздо шире традиционной аренды, но и по своей сути и объему правомочий ничем не отличаются от права собственности.

Очевидно, что арендатор предприятия владеет и пользуется имуществом, входящим в состав предприятия, - на это указывает сам законодатель. Но этим он не ограничивается, добавляя, что арендатор может также и распоряжаться предметом аренды, причем в необычайно широких для этого договорного типа пределах. В сущности границы здесь почти и не обозначены: вряд ли эту роль выполняет перечень, приведенный в процитированном фрагменте ст. 660 ГК РФ. Думается, этот перечень можно считать лишь примерным списком вариантов распоряжения имуществом, переданным арендатору. К аналогичному выводу пришел и В.А. Белов: «Арендатор предприятия - это обладатель всех прав, входящих в комплекс предприятия, как относительных, так и абсолютных».

Единственное ограничение прав арендатора, которое устанавливает законодатель, закреплено в ст. 660 ГК РФ: сделки, осуществляемые с имуществом, входящим в состав арендуемого предприятия, не могут приводить к уменьшению его стоимости. Но стоит заметить, что данное ограничение, использующее понятие «стоимость», носит скорее экономический характер. В то же время это обстоятельство дает повод провести аналогию с договорами хранения вещей с обезличением и иррегулярной перевозкой: в случае с арендой предприятия основной задачей арендатора является поддержание собственного финансового состояния на необходимом уровне с тем, чтобы по прекращении обязательств у него была возможность вернуть арендодателю некоторое имущество стоимостью не меньшей, чем полученное им в свое время предприятие.

Наше указание на то, что арендатор обязан вернуть арендодателю лишь некоторое имущество, требует уточнения. Возвращаемое предприятие должно быть предназначено для той же цели, что и предприятие, первоначально сданное в аренду. В остальном же эти два имущественных комплекса могут не иметь ничего общего между собой, так как ГК РФ прямо предоставил возможность арендатору вносить в его состав любые изменения. Более того, не исключена и ситуация, когда предприятия в промежуток между принятием имущественного комплекса и моментом его возврата у арендатора не будет вовсе. Притом что закон не дает, казалось бы, арендатору такой возможности, упоминая лишь о правах по внесению изменений и улучшений в состав имущественного комплекса и прочих подобных действиях (ст. ст. 660, 662 ГК РФ), нельзя отрицать того, что арендатор свободен в распоряжении элементами предприятия. Причина, обусловливающая такую широту прав арендатора, достаточно проста: объектам в составе предприятия не хватает надлежащей степени индивидуализации для того, чтобы можно было признавать арендатора поступающим неправомерно в подобных ситуациях. По этой причине доказать то, что тот или иной объект с необходимостью должен находиться у арендатора в течение всего срока действия обязательств из договора аренды предприятия невозможно, если, конечно, иное не было прямо предусмотрено в соглашении.

Все сказанное приводит к выводу о том, что последствие договора аренды предприятия представляет собой не что иное, как универсальное правопреемство, но в определенных границах одного имущественного комплекса.

Особый интерес в данной ситуации представляет то обстоятельство, что обязательства из договора аренды предприятия позволяют приобрести арендатору право собственности также и на недвижимые вещи, которые по определению не могут считаться генерическими, а, наоборот, всегда являются индивидуально-определенными. Этот примечательный эффект связан с особыми характеристиками, которые присущи вещам в составе предприятия: все они должны служить общей цели и обладать в своей совокупности оговоренной в соглашении стоимостью. Эти два признака позволяют превратить из индивидуально-определенных в генерические даже вещи, относимые законом к категории недвижимых.

Еще один момент, заслуживающий упоминания, состоит в соотнесении между собой правовых режимов двух категорий объектов (главным образом вещей, конечно) из состава предприятия: объектов, о юридической судьбе которых в договоре содержатся специальные условия, и элементов имущественного комплекса, которые подчиняются общему правовому режиму предприятия.

Ранее изложенные рассуждения и финальный тезис о том, что аренда предприятия есть не что иное, как универсальное правопреемство в рамках определенного имущественного комплекса, касаются только объектов второй категории. Относительно объектов первой категории законодатель предоставляет сторонам полную свободу договорного регулирования: в соглашении могут быть предусмотрены ограничения их использования и распоряжения ими со стороны арендатора.

На наш взгляд, отсутствие таких ограничений будет свидетельствовать о существовании двух совершенно различных групп обязательств из одного договора. Первую группу будут составлять арендные правоотношения (арендатор в силу договорных ограничений не имеет права распоряжаться объектом аренды, что с неизбежностью указывает на индивидуальную определенность предмета обязательств, арендатор лишь владеет и пользуется вещью в определенных договором границах). Что касается второй группы обязательств, то здесь ситуация выглядит совершенно иначе, поскольку эти правоотношения не имеют ничего общего с арендой: содержание этих необычных обязательств сводится к тому, что «арендодатель» передает «арендатору» (в данном случае это условные обозначения сторон договора) в собственность совокупность вещей, служащих определенной цели, а «арендатор» обязуется через определенный срок передать арендодателю любую другую совокупность вещей не меньшей стоимости и способную служить той же цели.13

Итак, мы установили, что в научной литературе мнения о том, что входит в состав предприятия расходятся. Законодатель выделяет четыре компонента предприятия, сдаваемого в аренду, причем каждый из них представляет собой объединение совершенно особых по правовому режиму объектов прав: 1) передача арендатору за плату во временное владение и пользование основных средств: недвижимости, оборудования и других подобных объектов; 2) передача арендатору оборотных средств: сырье, топливо, материалы и т.п.; 3) передача арендатору имущественных прав (включая права исключительные), связанных с предприятием; 4) перевод долгов, относящихся к предприятию, на арендатора.

Особо мы отметили, что при прекращении договора аренды предприятия возвращаемое предприятие должно быть предназначено для той же цели, что и предприятие, первоначально сданное в аренду. В остальном же эти два имущественных комплекса могут не иметь ничего общего между собой, так как ГК РФ прямо предоставил возможность арендатору вносить в его состав любые изменения. Более того, не исключена и ситуация, когда предприятия в промежуток между принятием имущественного комплекса и моментом его возврата у арендатора не будет вовсе.

3. Особенности  заключения, исполнения и прекращения  договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия заключается в более упрощенном порядке, чем договор продажи предприятия, поскольку не требует обязательного приложения к договору документов, удостоверяющих состав и стоимость предприятия. Но это не снимает необходимости государственной регистрации договора и возникших прав арендатора на предприятие.14

Требование об обязательной регистрации договора аренды предприятия роднит его с договорами купли-продажи жилых помещений и предприятий (ст. ст. 558, 560 ГК), где отсутствие государственной регистрации договора также приводит к его незаключенности.

Передача предприятия от арендодателя к арендатору осуществляется по передаточному акту (ст. ст. 658 - 659 ГК РФ). Передача имущества по передаточному акту происходит всегда, если речь идет о сделках с недвижимым имуществом (например, ст. ст. 556, 655 ГК). Подписание такого акта в данном случае говорит об исполнении арендодателем своего обязательства по передаче арендатору предмета аренды, возникшего на основании договора аренды.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, «если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче». При этом уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Если применить указанную статью по аналогии, что возможно исходя из положений ст. 6 ГК РФ, то уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта должно влечь за собой такие же последствия, как и отказ от исполнения договора купли-продажи недвижимости. Согласно ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

По аналогии со ст. 563 ГК РФ, которая говорит о содержании передаточного акта при исполнении договора купли-продажи предприятия, в передаточном акте в данном случае должны быть указаны данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и дан перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены арендодателем ввиду его утраты.

Передаче предприятия, как правило, предшествует ряд факультативных мероприятий по ее подготовке, например: составление бухгалтерского баланса, отражающего активы и пассивы предприятия, составление акта инвентаризации, проведение аудиторской проверки с целью определения состава и стоимости предприятия и т.п. Однако § 5 гл. 34 ГК РФ не содержит нормы об обязательстве составления данных документов. Таким образом, передаточный акт составляется в произвольной форме, но с учетом требований ст. 563 ГК РФ.