Договор аренды: сущность и виды

Содержание 

Введение 3

Глава  1. Договор аренды 5

§1.2. Существенные условия  договора аренды 9

§1.3. Содержание и исполнение договора аренды 13

§1.4. Содержание и осуществление  прав арендатора по пользованию нанятым  имуществом 19

§1.5. Прекращение договора аренды 25

Глава 2. Отдельные виды договоров аренды 30

§2.1 Договор проката 30

§2.2 Договор аренды транспортных средств 32

§2.3 Договор аренды зданий и сооружений 35

§2.4 Аренда предприятий 38

§2.5 Договор финансовой аренды (лизинг) 40

Заключение 44

Список  использованной литературы 46 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Договор найма был известен российскому  праву еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендной и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договора найма получил только в Своде законов Российской Империи. Последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (30-40-е годы), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985г.). Однако основной объем правовых норм о найме оставалась неизменным в ГК и 1922г. и 1964г. Напротив, ныне действующее гражданское законодательство существенно расширило количество норм, посвященных аренде. С развитием предпринимательской деятельности в России для многих коммерческих и некоммерческих организаций стало удобней не приобретать имущество в собственность, а арендовать его.

     Объект  и предмет исследования. В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды. Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор аренды, труды российских ученых в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.

     Договор аренды является одним из наиболее распространенных договоров в гражданском  обороте. По сфере своего использования  он уступает, пожалуй, лишь договору купли-продажи». Большинство хозяйствующих субъектов либо передают свое оборудование и недвижимость во временное пользование третьим лицам, либо, наоборот, арендуют необходимое имущество. Таким образом, аренда занимает важное значение среди договорных форм, используемых субъектами гражданского права, причем и организациями, и гражданами, и государством, и муниципальными образованиями.

     Степень разработанности темы. Вопросы, связанные с гражданско-правовым институтом аренды достаточно подробно проанализированы  в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам аренды, можно назвать, в частности, Я.В. Абрамова, Т.Д. Алексеева, М.И. Брагинского, М.В. Васильеву, В.В. Витрянского, В.Д.Газмана, А.М. Гуляева, Р.М. Долуханяна, Б.В. Ерофеева, Ю.Г. Жарикова, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, Е.В. Кабатову, А.Г. Калпина, А.В. Кашанина, О.М. Козыря, О.А. Красавчикова, Д.С. Левенсона, В.П. Мозолина, Л.А. Новоселова, Э.Л. Плоома, М.Г. Пронину, С.Б. Пугинского, В.А. Савельева, А.П. Сергеева. Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Е.Н. Чекмареву, Г.Ф. Шершеневича, В.Ф. Яковлева и др.

     Говоря  о современных научных исследованиях, следует отметить, что общим проблемам  договора аренды и его отдельным  разновидностям посвящены кандидатские диссертации С.Н. Мызрова «Договор аренды» (Ульяновск, 2000), А.А. Садретдинова «Правовое регулирование аренды зданий и сооружений» (Казань, 2002), О.П. Скребковой «Договор аренды земельных участков» (Самара, 2003), Н.С. Карцевой «Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве» (М., 2004), Н.Ю. Шлюндт  «Изменение и расторжение договора аренды» (Краснодар, 2005) и др.

     Цель  данной курсовой работы – раскрыть основные черты договора аренды, дать краткую характеристику отдельным  его видам. Из цели курсовой работы выявились следующие задачи, которые  нужно решить:

     изучить понятие договора аренды;

     рассмотреть содержание, условие, исполнение договора аренды; 
 
 
 
 
 
 

     Глава  1. Договор аренды

§1.1. Понятие договора аренды

     Договор имущественного найма зародился  в римском праве как договор  найма вещей. В дореволюционном российском законодательстве понятие договора имущественного найма использовалось наряду с понятием "аренда имущества", без придания специального юридического значения их одновременному применению.

     Законодательство  советского периода использовало термин "аренда" для обозначения договоров  по передаче внаем - хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий, хотя Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. (ст. 152) и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. (ст. 277) также оперировали понятием "имущественный наем". В сходном значении термин "аренда" употреблялся Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. Как гласила ст. 1 Основ об аренде, "аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности". Здесь понятие "аренда" использовалось для обозначения особенностей срочного возмездного владения имуществом с целью извлечения доходов.

     В некоторых зарубежных правопорядках, например в ФРГ и Швейцарии, различию понятий "имущественный наем" и "аренда" придается юридическое  значение. Обычно под арендой понимается договор, по которому на возмездных началах  переносится не только право пользования  вещью, но и право извлечения из нее  плодов и доходов. Поэтому предметом  договора аренды объявляется только плодоносящая вещь. На условиях аренды осуществляется сдача внаем торгово-промышленных предприятий.

     Легальное определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК.¹

     По  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование.

     Таким образом, действующее законодательство полностью отождествляет понятия "имущественный наем" и "аренда".

     По  юридической природе договор  аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.

     Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут  быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником  сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). К их числу относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным  имуществом. Если государственное или  муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве  хозяйственного ведения или праве  оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением  требований ст. ст. 294 - 297 ГК², а также ст. 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

     Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права  хозяйственного ведения, могут самостоятельно без согласия собственника передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество - только с согласия собственника. Унитарные  предприятия, являющиеся субъектами права  оперативного управления, могут передавать в аренду закрепленное за ними как  движимое, так и недвижимое имущество  только с согласия собственника.

     Земля и другие природные объекты, находящиеся  в публичной собственности, могут  передаваться в аренду органами публичной  власти, указанными в природоохранном  законодательстве. Арендодателями земельных участков, находящихся в публичной собственности, являются их собственники в лице соответствующих государственных и муниципальных органов (ст. 125 ГК). При аренде участков лесного фонда в качестве арендодателей выступают лесхозы федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства или осуществляющая ведение лесного хозяйства организация органа исполнительной власти субъекта РФ (ст. 31 ЛК).

     В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК договор  аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого  имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При  этом согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация  аренды недвижимого имущества производится посредством государственной регистрации  договора аренды этого недвижимого  имущества. Договор аренды недвижимого  имущества, не прошедший государственной  регистрации, считается незаключенным.

     При существующих процедурах и сроках государственной  регистрации было бы нелогичным требовать  обязательной государственной регистрации  договоров аренды встроенных нежилых  помещений или их части, отдельных  частей (помещений), находящихся в  зданиях (сооружениях), заключенных  на короткие сроки. Поэтому судебная практика и практика органов государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним толкует норму  п. 2 ст. 609 ГК³ системно с положением нормы п. 2 ст. 651 ГК, согласно которой государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года. Вследствие этого государственной регистрации подлежит любой договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года.

     Согласно  п. 3 ст. 609 ГК⁴ договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа - ст. 624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Если предполагается выкупать арендованное движимое имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям (ст. ст. 158 - 162, 434, п. 1 ст. 609 ГК), а если выкупу будет подлежать арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды регламентируется правилами ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК.

     Договор аренды - это сделка, позволяющая  расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник  имущества не отчуждает его, а  предоставляет в пользование  другому лицу, извлекая из этого  определенный доход. Пользователь имущества  получает свою выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества.

     Виды  арендных отношений отличаются большим  многообразием. Если руководствоваться  терминологией закона, то это многообразие отражается в отдельных видах  аренды и аренде отдельных видов  имущества (ст. 625 ГК). Данное многообразие получило закрепление и в структуре  гл. 34 ГК, посвященной регламентации  аренды. В ней первый параграф содержит нормы, составляющие общие положения  об аренде, остальные пять параграфов включают в себя нормы, регулирующие прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, финансовую аренду (лизинг). Все случаи аренды имущества, не подпадающие  под действие норм о прокате, аренде транспортных средств, аренде зданий и  сооружений, аренде предприятий, финансовой аренде (лизинге), регулируются нормами  общих положений об аренде. В свою очередь нормы § 1 гл. 34 ГК⁵ применяются к прокату, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий, финансовой аренде (лизинге) субсидиарно, в тех случаях, когда иное не установлено специальными правилами об этих договорах.

     Договоры  проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга) необходимо отнести к отдельным  видам договоров аренды, так как  регулирующие их нормы устанавливают  особый порядок осуществления прав арендатора, значительно отличающийся от общего, предусмотренного для всех других случаев аренды имущества. Договор  аренды зданий и сооружений - это  договор аренды отдельного вида имущества, а именно недвижимого имущества, юридическая судьба которого находится  в неразрывной связи с судьбой  земельного участка, на котором оно  расположено.

     К самостоятельным видам аренды следует  отнести аренду земельных участков и аренду участков лесного фонда. Земельное и лесное законодательство закрепили с учетом особенностей предмета аренды особый круг прав и  обязанностей сторон, своеобразный порядок  их осуществления и исполнения. Общие  положения об аренде, предусмотренные  нормами § 1 гл. 34 ГК, применяются  к договорам аренды земельных  участков и аренды участков лесного  фонда лишь в тех случаях, когда  иное не установлено земельным и  лесным законодательством. 

     §1.2. Существенные условия договора аренды

     Единственным  существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является условие  о предмете аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор аренды признается незаключенным.

     К договору следует прилагать документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Если в аренду сдается  оборудование, к договору должен быть приложен технический паспорт на оборудование и пр. Если в аренду сдается земельный участок или его часть, к договору аренды прилагается кадастровый план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Когда в аренду сдается здание, сооружение или помещение, то к договору аренды недвижимого имущества надлежит прилагать поэтажный план здания, сооружения, на котором обозначается сдаваемое в аренду помещение с указанием размера арендуемой площади. Иначе говоря, при аренде земельных участков и других видов недвижимого имущества предмет аренды идентифицируется по информации, содержащейся в документах кадастрового, технического учета недвижимого имущества, а также в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Согласно  ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия  и прочие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, иные вещи, которые в процессе их использования не теряют своих  натуральных свойств (непотребляемые вещи). Иначе говоря, предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

     Вещи, обладающие родовыми признаками, не могут  быть предметом имущественного найма, так как после передачи этих вещей  они обезличиваются, смешиваясь с  имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и в том  же количестве.

     Не  могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и пр. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

     Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. В  качестве предмета аренды недвижимое имущество имеет некоторую специфику, обусловленную как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Недвижимое имущество, предназначенное для  проживания людей, не может сдаваться  в аренду по правилам гл. 34 ГК, поскольку  наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК⁶ и Жилищным кодексом. Нормами, составляющими общие положения об аренде, регулируется аренда нежилых помещений, не являющихся самостоятельными зданиями и сооружениями.

     Отношения по аренде земельных участков и других обособленных природных объектов регламентируются земельным и природоохранным  законодательством. Возможность передачи в аренду водных объектов и горных отводов водным законодательством  и законодательством о недрах в настоящее время не предусмотрена. Исключение сделано для обособленных водных объектов, которые могут переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским и  земельным законодательством РФ (ст. 22 Водного кодекса РФ). Данное исключение справедливо. С теоретической  точки зрения обособленный водный объект (замкнутый водоем) - небольшой по площади и непроточный искусственный  водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, представляет собой  принадлежность земельного участка, на котором он расположен. Однако несомненно, что с дальнейшим развитием рыночных отношений иные водные объекты и  горные отводы будут с разрешения законодателя передаваться в аренду.

     Законом могут быть установлены и иные виды имущества, сдача которого в  аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся, например, атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования  и пр.

     Срок  в договоре аренды не относится к  его существенным условиям. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным  на неопределенный срок (п. п. 1, 2 ст. 610 ГК). Однако даже в этом случае договор  аренды сохраняет черты договора, заключенного на время. Ведь при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время  отказаться от договора, предупредив  об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Возможность прекращения  договора, заключенного на неопределенный срок, в любое время по желанию  одной стороны свидетельствует  о временной ограниченности таких  договоров. Поэтому закон (ст. 606 ГК) говорит о том, что имущество  передается арендатору во временное  владение и пользование или во временное пользование.

     Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для  отдельных видов аренды, а также  для аренды конкретных видов имущества. Например, максимальный срок договора проката в силу указания ст. 627 ГК не может превышать одного года. Согласно ст. 31 Лесного кодекса срок аренды участков лесного фонда составляет от одного года до девяноста девяти лет. Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения  предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного  срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий  установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК). Установление предельных сроков договора аренды имеет  целью, во-первых, предотвращение отчуждения имущества под видом его аренды; во-вторых, предоставление возможности  каждой из сторон после определенного  промежутка времени потребовать  изменения условий пользования  имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке. 
 
 

     §1.3. Содержание и исполнение договора аренды

     Будучи  консенсуальной сделкой, договор аренды порождает обязанность арендодателя предоставить арендатору определенное в договоре имущество. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Это будет иметь  место в тех случаях, когда  имущество пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного для данного рода имущества. Например, если напрокат берется автомобиль с  большим пробегом, он должен быть технически исправен и обеспечивать необходимую  безопасность. Однако к подержанной  машине с учетом износа, снижающего комфорт от ее использования, нельзя предъявлять такие же требования, что и к новому автомобилю.

     Имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями (запасным колесом для автомобиля, линиями  связи в здании и пр.) и относящимися к нему документами (техническим  паспортом, сертификатом качества и  др.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы  не будут переданы, а без них  арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением  либо в значительной степени лишится  того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может  потребовать предоставления ему  арендодателем таких принадлежностей  и документов или расторжения  договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК).

     Имущество, передаваемое арендатору, считается  не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда  в нем отсутствуют обычные  или обусловленные договором  качества либо присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному  использованию. К их числу относятся  не только материальные (фактические) дефекты, но и юридические изъяны арендуемой вещи. Примером материального  дефекта может служить недостаточная  мощность тягача для буксировки объекта, что делает невозможным его использование  по назначению. К юридическим изъянам, препятствующим использованию арендатором вещи по назначению, можно отнести наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество (сервитут, право залога и др.). Поэтому закон требует, чтобы при заключении договора аренды арендодатель предупреждал арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).

     При передаче в аренду имущества с  недостатками арендатор может применить  к арендодателю меры ответственности  и защиты, предусмотренные ст. 612 ГК:

     а) потребовать от арендодателя по своему выбору:

     - либо безвозмездного устранения  недостатков имущества,

     - либо соразмерного уменьшения  арендной платы,

     - либо возмещения своих расходов  на устранение недостатков имущества;

     б) непосредственно удержать сумму  понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

     в) потребовать досрочного расторжения  договора;

     г) потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда  удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков.

     Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или  частично препятствующие пользованию  им, наступает независимо от того, знал он или не знал об этих недостатках  во время заключения договора аренды (п. 1 ст. 612 ГК). Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им, оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК). Исходя из принципов разумности и добросовестности, закон предоставляет арендодателю, извещенному о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, право без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (абз. 5 п. 1 ст. 612 ГК).

     Имущество должно предоставляться арендатору своевременно, в срок, указанный  в договоре, а в случае, когда  в договоре такой срок не указан, - в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК). Разумность срока означает необходимость предоставления имущества до утраты арендатором  хозяйственного интереса в нем. Так, предоставление арендатору свеклоуборочного комбайна после окончания уборки урожая свеклы равнозначно непредоставлению комбайна и должно влечь последствия, предусмотренные нормой п. 3 ст. 611 ГК на случай неисполнения арендодателем  обязанности по передаче в пользование  предмета аренды.

     Обязанность арендодателя передать предмет аренды корреспондирует с правом арендатора требовать такой передачи. Если арендодатель не предоставил арендатору сданную  внаем вещь в срок, указанный в  договоре аренды, арендатор вправе потребовать отобрания этой вещи у арендодателя и передачи ему  этой вещи на условиях договора аренды (ст. 398 ГК), а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных  его неисполнением.

     В ряде разновидностей договоров аренды на арендатора возлагается обязанность  принять арендуемое имущество. Согласно абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК арендатор здания (сооружения) обязан принять арендованное здание (сооружение). Аналогичная обязанность  лежит на арендаторе предприятия. Нарушение  этой обязанности арендатором означает незаконный, односторонний отказ  от исполнения обязательства со всеми  вытекающими из этого юридическими последствиями (ст. 310 ГК).