…
Кафедра теории и
истории государства
и права.
Курсовая работа
по дисциплине: «Гражданское
право»
Тема: «Договор имущественного
найма (аренды), его основные элементы
и содержание»
Выполнил студент группы…
Проверил научный руководитель:
Дата защиты__________
Оценка__________
Содержание.
Введение………………………………………………..……………………ст.
3-4
1. Понятие и элементы договора аренды………………………………...ст.
4-11
1.1 Понятие договора аренды……………………………………………..ст.
4-6
1.2 Элементы договора аренды…………………………………………...ст.
6-11
2. Содержание договора аренды…………….…………………………..ст.
11-16
2.1 Права и обязанности сторон…………………………………….…ст.
11-14
2.2 Права и обязанности сторон в связи
с улучшением и выкупом арендованного
имущества……………………………………………..ст.
14-16
3. Прекращение и расторжение
договора аренды…………………..ст. 16-19
Заключение …………………………………………………………………ст.
20
Библиографический список…………………………………………….ст.
21-22
-3-
Введение.
Договор аренды (имущественного найма)
- один из классических договорных институтов,
чья история насчитывает многие тысячелетия.
Первые, хотя и фрагментарные, упоминания
об аренде содержались в актах Древнего
Вавилона и Египта. Но уже римское право
придало договору найма вещей современную
форму. Особенность римского подхода состояла
в том, что смена собственника вещи влекла
прекращение договора ее аренды. Соответственно
право пользования арендатора не следовало
за вещью и не пользовалось вещно-правовой
защитой. В дальнейшем в Европе изменялись
лишь некоторые детали правового регулирования
аренды, в частности, за счет заимствования
конструкций из вещного права, но основы
оставались без изменения.
Договор аренды – это сделка,
позволяющая расширить возможности хозяйственного
использования имущества. Собственник
имущества предоставляет его в пользование
другому лицу, не отчуждая имущество, но
извлекая из такой передачи доход. В свою
очередь, пользователь имущества извлекает
собственную выгоду благодаря эксплуатации
чужого имущества. В связи с этим формы
арендных отношений многообразны. К ним
относятся аренда транспортных средств,
договор проката, аренда зданий и сооружений,
финансовая аренда (лизинг). К указанным
видам договора аренды положения, предусмотренные
§ 1 гл. 34 ГК, применяются, если иное не установлено
специальными нормами об этих договорах.
Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть
переданы земельные участки и другие обособленные
природные объекты, предприятия и другие
имущественные комплексы, здания, сооружения,
оборудование, транспортные средства
и другие вещи, которые в процессе их использования
не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые
вещи). Из этого следует, что предметом
договора аренды могут быть только индивидуально
определенные непотребляемые вещи, подлежащие
возврату.
Цель написания данной курсовой работы
- раскрыть основные черты
-4-
договора аренды, дать краткую характеристику
отдельным его видам.
Из поставленной цели вытекают следующие
задачи: 1) определить понятие договора
аренды;
2) рассмотреть основные элементы
договора аренды;
3) раскрыть содержание договора
аренды;
4) проанализировать основания
и порядок прекращения договора аренды.
Для решения поставленных задач были проанализированы
Конституция Российской Федерации, Гражданский
Кодекс РФ, федеральные законы, научная
и учебная литература, посвященная институту
договорного права.
1. Понятие и элементы
договора дарения.
1.1 Понятие договора аренды.
В Гражданском Кодексе РФ аренда
как договорной тип регулируется
по той же схеме, что и купля-продажа:
ст. 606-625 посвящены общим положениям
об аренде, а последующие статьи
- отдельным видам и разновидностям
договоры аренды, таким как прокат
(ст. 626-631) аренда транспортных средств
с экипажем (ст. 632-641) и без экипажа
(642-649),аренда зданий и сооружений
(ст. 650-655),аренда предприятий (ст. 656-664)
и финансовая аренда (лизинг) - ст.
665-670. Нормы ст. 606-625 применяются к
отдельным видам договора аренды
и договорам аренды отдельных
видов имущества, если иное не
установлено правилами ГК об
этих договорах.
Договор аренды входит в группу
договоров, регулирующих отношения
по передаче имущества во временное
пользование. В отличие от договоров
по передаче имущества в собственность
договор аренды не влечет смены
титула собственника, а, следовательно,
в экономическом смысле он
оформляет такие отношения товарообмена,
при которых товаром является
не вещь, а право пользования
ею. Имущество по данному договору
может передаваться арендатору
только в пользование или в
пользование и во владение
одновременно. В первом случае
арендатор не приобретает титула
владельца арендованного имущества,
а во втором он становится
его титульным (законным) владельцем
со всеми вытекающими правовыми
последствиями.
-5-
Эти последствия предопределяются
вещно-правовыми качествами категории
владения, позволяющими распространить
на обязательственные по своей юридической
природе арендные отношения владельческую
защиту в силу положений статей ГК.
Передача имущества только в пользование
возможна в том случае, если пользование
осуществляется при таких условиях, которые
позволяют арендодателю сохранить постоянный
контроль над арендованным имуществом:
например, пользование движимым имуществом
осуществляется в его помещении.
Рассматривая договор аренды
можно выделить следующие три основные
черты данного договора. Во-первых, это
соглашение, на основании которого лицо,
правомочное распоряжаться имуществом,
предоставляет его во владение и пользование
(или только пользование) другому лицу
без перехода права собственности. Во-вторых,
аренда носит временный характер и по
окончании срока аренды имущество должно
быть возвращено арендодателю, с учетом
нормального износа или в состоянии, определенном
условиями договора. Исключение составляет
выкуп арендатором взятого внаем имущества,
но в таком случае аренда прекращается,
и на последнем этапе отношения сторон
переходят в сферу купли-продажи. В-третьих,
договор аренды всегда носит возмездный
характер: арендатор обязан вносить арендную
плату за пользование имуществом (в отличие
от безвозмездного договора ссуды).
Данный договор также консенсуальный,
т.е. устанавливающий между сторонами
обязательственные отношения с момента
достижения ими соглашения (оформления
договора).
Употребление в законодательстве в одних
случаях термина «аренда», в других - «имущественный
наем» связано не столько с различиями
отдельных видов договоров, сколько со
сложившейся практикой их наименования
в определенных сферах. Правовое различие
между арендой и наймом проводится лишь
в отношении жилых помещений. При предоставлении
жилого помещения гражданину для проживания
в нем между сторонами заключается договор
найма жилого помещения, который выделен
в
-6-
самостоятельный вид и регулируется
нормами гл. 35 ГК РФ.
В целом, договор аренды дает возможность
удовлетворять потребности физических
и юридических лиц, нуждающихся во временном
пользовании определенными вещами, и в
то же время дает собственнику имущества
доход в виде арендной платы, тем самым
создавая выгоду обеим сторонам.
1.2 Элементы договора аренды.
Объект договора. Объектом договора аренды
могут быть только индивидуально-определенные,
непотребляемые вещи, т.е. вещи, которые
не теряют своих натуральных качеств в
процессе их использования, - земельные
участки и другие обособленные природные
объекты; предприятия и другие имущественные
комплексы; здания, сооружения; оборудование;
транспортные средства и др. (п.1 ст. 607 ГК
РФ).
Предмет является существенным условием
при заключении договора аренды. Согласно
п.3 ст. 607 ГК РФ условие о предмете считается
согласованным сторонами, если договор
содержит данные, которые позволяли бы
определенно установить имущество, подлежащее
передаче арендатору в качестве объекта
аренды. Существенным условием договора
аренды земельного участка, здания, сооружения,
предприятия является размер арендной
платы.
При сдаче в аренду вещи она должна передаваться
арендатору со всеми относящимися к ней
принадлежностями. Принадлежности главной
вещи входят в связи с этим в объект аренды,
независимо от того, упомянуты они в договоре
или нет.
В соответствии с п.8 «Обзора практики
разрешения споров, связанных с арендой»,
если арендодатель передал арендатору
имущество без документов, отсутствие
которых исключает эксплуатацию объекта
аренды, арендная плата не подлежит взысканию.
Например, арендодатель обратился в арбитражный
суд с иском к арендатору о взыскании задолженности
по арендной плате и процентов за пользование
чужими денежными средствами. До принятия
решения по делу ответчик предъявил встречный
иск о расторжении договора аренды на
основании подпункта 1 статьи 620 ГК РФ,
-7-
согласно которому по требованию
арендатора договор аренды может быть
досрочно расторгнут судом в случае, когда
арендодатель не предоставляет имущество
в пользование арендатору либо создает
препятствия пользованию имуществом в
соответствии с условиями договора или
назначением имущества.
Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель
обязан предоставить арендатору имущество
в состоянии, соответствующем условиям
договора аренды и назначению имущества.
При этом имущество сдается в аренду вместе
со всеми его принадлежностями и относящимися
к нему документами (техническим паспортом,
сертификатом качества и т. п.), если иное
не предусмотрено договором. Арбитражный
суд при рассмотрении дела установил,
что между сторонами был заключен договор
аренды вертолета. Передача вертолета
арендатору состоялась, однако фактически
арендатор не использовал и не мог использовать
вертолет, поскольку тот был передан арендодателем
без свидетельства о регистрации и сертификатов
летной годности (удостоверений о годности
воздушных судов к полетам), наличие которых
в обязательном порядке предусмотрено
статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской
Федерации. При отсутствии данных документов
воздушные суда к эксплуатации не допускаются.
Арендатор неоднократно обращался к арендодателю
с просьбой передать ему необходимые для
эксплуатации вертолета документы. Таким
образом, арендодатель не исполнил надлежащим
образом обязательство, так как передал
арендатору имущество с нарушением требований,
установленных статьей 611 ГК РФ. В связи
с этим суд признал требование о расторжении
договора аренды на основании пункта 1
статьи 620 ГК РФ правомерным. Так как арендатор
в силу допущенных арендодателем нарушений
договорных обязательств не мог использовать
арендованное имущество (вертолет) в соответствии
с его назначением, то в иске о взыскании
с арендатора арендной платы отказано.
Стороны. Сторонами договора являются
арендодатель и арендатор, которыми могут
быть физические и юридические лица. В
качестве
-8-
юридических лиц в арендных
правоотношениях могут участвовать коммерческие
и некоммерческие организации, а также
Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные
образования. Для отдельных видов договоров
аренды и некоторых видов имущества установлены
дополнительные требования, которым должны
отвечать стороны договора (в частности,
для договоров аренды государственного
и муниципального имущества).
Арендодателем может быть собственник
имущества, а также лицо, управомоченное
законом или собственником сдавать имущество
в аренду. По общему правилу право передавать
имущество в аренду как частный случай
реализации правомочия пользования (извлечения
доходов), а также распоряжение имуществом
(временное изменение его принадлежности)
реализует его собственник при условии
полной дееспособности. Несовершеннолетние
граждане в возрасте от 14 до 18 лет (за исключением
эмансипированных и признанных полностью
дееспособными вследствие вступления
в брак до достижения 18 лет), а также лица,
ограниченные судом в дееспособности,
могут передавать собственное имущество
в аренду лишь при согласии своих законных
представителей (родителей, усыновителей
или попечителей).
Собственник вправе своей волей, выраженной
в доверенности, уполномочить другое лицо
заключать и/или исполнять договор аренды,
в частности, в силу договора поручения
или агентского договора в части полномочий,
осуществляемых от имени принципала.
Однако арендодателем в этом случае будет
сам собственник, поскольку такой представитель
действует от его имени и, следовательно,
права и обязанности по такому договору
возникают непосредственно у собственника.
Следует обратить внимание на случаи,
когда собственник имущества не имеет
права передавать его в аренду. Прежде
всего, это связано с законодательным запретом
на передачу такого имущества в аренду
или с договорным запретом (например, законом
или соглашением о залоге может быть установлен
запрет на передачу в аренду заложенного
имущества).
-9-
Во-вторых, в случае обособления
такого имущества для целей создания юридического
лица — унитарного предприятия или учреждения,
а также передачи его в доверительное
управление. Так, передача имущества на
праве хозяйственного ведения или оперативного
управления лишает собственника права
распоряжения этим имуществом в подобной
форме. При разрешении споров необходимо
учитывать, что собственник (управомоченный
им орган) не наделен правом изымать, передавать
в аренду либо иным образом распоряжаться
имуществом, находящимся в хозяйственном
ведении государственного (муниципального) предприятия.
Акты государственных органов и органов
местного самоуправления о распоряжении
имуществом, принадлежащим государственным
(муниципальным) предприятиям на праве
хозяйственного ведения, по требованиям
этих предприятий должны признаваться
недействительными.
Договоры аренды, заключенные собственником
в отношении такого имущества, должны
признаваться недействительными (п. 40,
41 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ
№ 6/81).
Арендатором может быть любой субъект
гражданского права, обладающий дееспособностью.
Исключение составляет аренда имущества,
ограниченного в обороте. Для получения
такого имущества в аренду необходимо
иметь лицензию на занятие соответствующей
деятельностью или отвечать иным требованиям,
предусмотренным законодательством.
Особенности договора аренды. Ст. 609 ГК
РФ содержит требования, предъявляемые
к форме договора аренды. Для него предусматривается
как устная форма, так и письменная форма.
Для установления соответствия формы
договора требованиям учитываются следующие
условия - характер его участников и срок
действия. Так, если сторонами являются
физические лица, то они имеют право заключить
договор в устной форме, если его срок
не превышает одного года, если же хотя
бы одной стороной договора является юридическое
лицо, то договор независимо от сроков
должен быть заключен в письменной форме.
Хотя специальные нормы о форме договора
аренды не учитывают такого
-10-
критерия, как сумма сделки,
гражданам рекомендуется использовать
общее правило статьи 161 ГК РФ для усиления
формы сделки в инициативном порядке,
если сделка заключена на срок менее года,
но ее сумма велика. Поскольку форма сделки
обусловлена целями защиты (способами
доказывания в суде факта заключения сделки
и ее условий), то под суммой сделки следует
понимать оценку имущественного риска
сторон. В отношениях аренды это
совокупность таких параметров, как стоимость
передаваемого в аренду имущества и размер
арендной платы. Поэтому при решении вопроса
о форме сделки между гражданами с учетом
условия о ее сумме необходимо иметь в
виду оба этих параметра. Для договора аренды недвижимого
имущества предусмотрена государственная
регистрация, если иное не установлено
законом. По общему правилу сделки с недвижимым
имуществом подлежат государственной
регистрации, которая осуществляется
в соответствии с Законом о регистрации
прав на недвижимость. Опираясь на это
правило, законодатель указывает на то,
что в отношении аренды законом может
быть предусмотрено и иное, а именно отсутствие
требования о государственной регистрации
договора аренды или права аренды (арендного
права). Действительно, специальное регулирование
по поводу договоров аренды отдельных
видов недвижимого имущества содержит
такие исключения (например, ст. 633 и 643,
п. 2 ст. 651 ГК). Реализация требований о государственной
регистрации договоров аренды вызывает
определенные сложности, в том числе и
для судов.
Договор аренды имущества, предусматривающий
переход в последующем права собственности
на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК
РФ), заключается в форме, предусмотренной
для договора купли-продажи такого имущества.
При этом требования гражданского законодательства
о регистрации договора аренды распространяются
также на договор субаренды (п.2 ст. 615 ГК
РФ).
В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор
аренды заключаются на срок, определенный
договором. Если срок аренды в договоре
не определен, договор аренды считается
заключенным на неопределенный срок. В
этом
-11-
случае каждая из сторон вправе
в любое время отказаться от договора,
предупредив об этом другую сторону за
один месяц, а при аренде недвижимого имущества
за три месяца. Законом или договором может
быть установлен иной срок для предупреждения
о прекращении договора аренды, заключенного
на неопределенный срок. Если арендатор
фактическими действиями, т. е. без положенного
предварительного предупреждения арендодателя,
прекращает договор (выезжает из арендованного
помещения, перестает эксплуатировать
оборудование), то без согласия арендодателя
на такое прекращение арендатор остается
связанным всеми арендными обязательствами,
в частности, обязательством внесения
арендных платежей в течение названных
выше месячного либо трехмесячного сроков.
Если без положенного предварительного
предупреждения арендатора арендодатель
фактическими действиями прекращает договор
аренды (изымает арендованное оборудование,
сдает помещение другому лицу), то при
отсутствии согласия арендатора на такое
прекращение арендодатель обязан возместить
арендатору все вызванные этим убытки,
выплатить неустойку, а при наличии требования
арендатора предоставить ему возможность
пользоваться предметом аренды в течение
месяца либо трех месяцев.
Законом могут устанавливаться наибольшие
(предельные) сроки договора для отдельных
видов аренды, а также для аренды отдельных
видов имущества. В этих случаях, если
срок аренды в договоре не определен и
ни одна из сторон не отказалась от договора
до истечения предельного срока, установленного
законом, договор по истечении предельного
срока прекращается. Договор аренды, заключенный
на срок, превышающий установленный законом
предельный срок, считается заключенным
на срок, равный предельному.
2. Содержание договора
аренды. 2.1 Права и обязанности сторон.
Исходной обязанностью арендодателя является
предоставление арендатору имущества
в состоянии, соответствующем условиям
договора и назначению имущества, со всеми
его принадлежностями, техническим паспортом,
-12-
сертификатом качества и другими
документами. Если принадлежности и документы
не были переданы арендатору, тем самым
лишая его пользоваться имуществом в соответствии
с назначением такового, он вправе потребовать
от арендодателя предоставления таких
принадлежностей и документов или расторжения
договора, а также возмещения убытков.
Если арендодатель не предоставил арендатору
сданное внаем имущество в указанный в
договоре аренды срок, а в случае, когда
в договоре такой срок не указан, в разумный
срок, арендатор вправе истребовать от
него это имущество в соответствии со
статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения
убытков, причиненных задержкой исполнения,
либо потребовать расторжения договора
и возмещения убытков, причиненных его
неисполнением.
Арендодатель отвечает за недостатки
(в том числе скрытые) сданного в аренду
имущества. При их обнаружении арендатор,
пользуясь правом оперативного воздействия
на арендодателя, может по своему выбору альтернативно потребовать
от последнего, в частности, либо безвозмездного
устранения недостатков имущества, либо
соразмерного уменьшения арендной платы,
либо возмещения своих расходов на устранение
недостатков.
Арендодатель, извещенный о требованиях
арендатора или о его намерении устранить
недостатки имущества за счет арендодателя,
может без промедления произвести замену
предоставленного арендатору имущества
другим аналогичным имуществом, находящимся
в надлежащем состоянии, либо безвозмездно
устранить недостатки имущества. Если
удовлетворение требований арендатора
или удержание им расходов на устранение
недостатков из арендной платы не покрывает
причиненных арендатору убытков, он вправе
потребовать возмещения непокрытой части
убытков. Арендодатель не отвечает за
недостатки сданного в аренду имущества,
которые были им оговорены при заключении
договора аренды или были заранее известны
арендатору либо должны были быть обнаружены
арендатором во время осмотра имущества
или проверки его исправности при заключении
договора или передаче имущества в аренду.
-13-
Имущество, передаваемое арендатору,
будет считаться не соответствующим условиям
договора аренды и своему назначению тогда,
когда в нем отсутствуют обычные или обусловленные
договором качества или присутствуют
такие свойства, которые препятствуют
его нормальному использованию. К их числу
относятся не только материальные дефекты
и невозможность использования предмета
аренды по назначению, но и юридические
изъяны: наличие прав третьих лиц на арендуемое
имущество, препятствующее пользованию
арендодателя (сервитуты, право залога).
Поэтому при заключении договора аренды
арендодатель обязан предупредить арендатора
обо всех правах третьих лиц на сдаваемое
в аренду имущество. Неисполнение арендодателем
этой обязанности дает арендатору право
требовать уменьшения арендной платы
либо расторжения договора и возмещения
убытков.
Арендатор обязан пользоваться имуществом
в соответствии с условиями договора и
(или) назначением имущества. С согласия
арендодателя он вправе сдавать имущество
в субаренду (поднаем), перенаем или безвозмездное
пользование, а арендные права – в залог
или в качестве вклада в уставной капитал
хозяйственных товариществ и обществ
либо паевого взноса в хозяйствующий кооператив.
Во всех случаях (кроме перенайма) ответственным
перед арендодателем остается арендатор.
Важной обязанностью арендатора является
своевременное внесение арендной платы.
Закон устанавливает несколько форм арендной
платы, которые могут использоваться как
порознь, так и в сочетании. Арендной платой
могут служить:
а) периодические или единовременные платежи
в твердой сумме;
б) определенная доля продукции, плодов
или доходов от использования арендуемого
имущества;
в) встречные услуги арендатора;
г) передача им арендодателю другой вещи
в собственность или аренду;
д) возложение на арендатора затрат на
улучшение арендованного имущества.
-14-
Наряду с раздельными обязанностями
закон устанавливает одну взаимную обязанность
сторон, касающуюся содержания арендованного
имущества: по
общему правилу, капитальный
ремонт лежит на обязанности арендодателя,
а текущий – арендатора. Проведение капитального
ремонта может определяться договором
либо вызываться неотложной необходимостью
(авария, непредвиденная порча либо разрушение
имущества).
В случае нарушения арендодателем обязанности
по производству капитального ремонта
арендатор вправе по своему выбору: а)
произвести этот ремонт и взыскать с арендодателя
стоимость ремонта или зачесть ее в счет
арендной платы; б) потребовать уменьшения
арендной платы либо расторжения договора
и возмещения убытков. Если капитальный
ремонт обусловлен неотложной необходимостью,
то до его самостоятельного проведения
арендатор должен уведомить о такой необходимости
арендодателя. В противном случае у арендодателя
будут веские основания возражать против
возложения на него убытков арендатора.
2.2 Права и обязанности сторон в связи
с улучшением и выкупом арендованного
имущества.
В гражданском праве РФ под улучшением
арендованного имущества понимается изменение
объекта аренды, т.е. таких его качеств,
которые повышают эффективность использования
(эксплуатации) имущества.
Последствия улучшения имущества предопределяются
характером улучшений, а именно их отделимостью
без вреда для арендованного имущества.
Отделимые улучшения являются собственностью
арендатора и, соответственно, по окончании
аренды должны остаться у него, если иное
не предусмотрено договором (п. 1 ст. 623
ГК РФ). Улучшения, не отделимые без
вреда для арендованного имущества, считаются
собственностью арендодателя. Согласно п.2 ст. 623 ГК РФ арендатор
вправе требовать с арендодателя возмещения
стоимости за улучшение, не отделимого
без вреда для арендованного имущества,
если оно было согласовано с последней
стороной. Стоимость неотделимых улучшений,
произведенных без согласия
-15-
арендодателя, возмещению не
подлежит.
Согласие арендодателя на улучшение сданного
в аренду имущества является
условием договора аренды. Оно
может быть оговорено при заключении договора
или в процессе его исполнения. Не исключается
также последующее одобрение арендодателем
произведенных улучшений после окончания
аренды (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Если согласие
на улучшение не зафиксировано в договоре,
последующее согласие должно рассматриваться
как его изменение. Соглашение об изменении
договора совершается в той же форме, которая
установлена для самого договора (ст. 452
ГК РФ). Последствия несоблюдения формы
последующего согласования условия об
улучшениях должны определяться по правилам
§ 1 гл. 9 ГК РФ. Например, если при письменной
форме договора аренды условие об улучшениях
письменно не согласовано, стороны не
вправе в случае спора ссылаться в подтверждение
договоренности об улучшениях на свидетельские
показания, но они не лишены права приводить
письменные и другие доказательства. Как отделимые, так и неотделимые
улучшения, произведенные арендатором
за счет арендодателя, являются собственностью
арендодателя и возмещению не подлежат.
В частности, это касается улучшений, произведенных
за счет амортизационных отчислений от
арендованного имущества (п. 4 ст. 623 ГК
РФ).
Согласно п.1 ст. 624 ГК РФ сторонами в договоре
может быть предусмотрен переход арендованного
имущества в собственность арендатора
по истечении срока аренды или до его истечения
при условии внесения арендатором всей
обусловленной договором выкупной цены.
Арендное обязательство, предусматривающее
право на выкуп, является смешанным договором,
соединяющим в себе отношения аренды и
купли-продажи. Следовательно, к такому
договору в части аренды применяются нормы,
регулирующие аренду, а в части купли-продажи
- правила о купле-продаже. Возможность
выкупа может быть сформулирована в договоре
как право арендатора или как его обязанность.
В первом случае он может выбирать, приобретать
арендованное имущество в собственность
или нет. Во втором случае неисполнение
-16-
обязанности выкупить влечет
для арендатора те же последствия, которые
установлены для покупателя, уклоняющегося
от исполнения договора купли-продажи.
Если условие о выкупе не предусмотрено
в самом договоре, оно может быть установлено
дополнительным соглашением сторон, которые
при этом вправе договориться о зачете
ранее выплаченной арендной платы в выкупную
цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ). Законом может быть
установлен запрет на выкуп определенных
видов арендованного имущества.
3. Прекращение и расторжение договора
аренды.
Прежде всего, аренда прекращается с истечением
срока действия договора. Арендное обязательство
может быть прекращено досрочно, посредством
расторжения договора аренды. По общему
правилу, досрочное прекращение договора
осуществляется по соглашению сторон.
Как исключение из общего правила в случаях,
предусмотренных ГК РФ, другими законами
или договором, допускается одностороннее
расторжение договора.
Одностороннее расторжение договора аренды
возможно по решению суда либо без обращения
в суд путем одностороннего отказа от
исполнения договора.
Расторжение договора без обращения в
суд - исключение из общего правила о судебном
порядке расторжения договора (п. 2 ст.
450 ГК РФ). В частности, возможность расторжения
договора без обращения в суд путем одностороннего
отказа определена ст. 310 и п. 3 ст. 450 ГК
РФ для случаев, предусмотренных законом,
а для обязательств, связанных с осуществлением
его сторонами предпринимательской деятельности,
также и для случаев, предусмотренных
договором, если иное не вытекает из закона
или существа обязательства. Полагаем,
что это правило в полной мере распространяется
и на аренду. В частности, примером предусмотренного
в законе случая расторжения договора
аренды без соответствующего решения
суда служит правило ст. 627 ГК РФ. В соответствии
с ним арендатор по договору проката вправе
отказаться от договора в любое время
без объяснения причин, письменно предупредив
о своем намерении арендодателя не менее
чем за 10
-17-
дней до даты расторжения. Аналогичный
внесудебный порядок расторжения договора
путем отказа любой стороны от его исполнения
предусмотрен ст. 610 ГК РФ для случаев заключения
договора на неопределенный срок. Значительно подробнее в ГК
РФ урегулированы специальные основания
для досрочного расторжения договора
аренды по решению суда, т.е. в общем порядке
(ст. 619, 620 ГК РФ). Так, согласно ч. 1 ст. 619 ГК РФ
арендодатель вправе обратиться в суд,
когда арендатор: 1) использует имущество
с существенным нарушением условий договора
или назначения имущества либо с неоднократным
нарушением (с этим положением соотносится
правило п. 3 ст. 615 ГК РФ о последствиях
ненадлежащего пользования арендованным
имуществом); 2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного
договором срока платежа не вносит арендную
плату; 4) не производит капитального ремонта
в случае возложения на него такой обязанности.
Помимо ст. 620 ГК РФ расторжение договора
по требованию арендатора предусмотрено
еще в ряде общих положений об аренде;
некоторые из них корреспондируют с названными
специальными основаниями расторжения
(например, п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616
ГК РФ), другие же - новые. Частный случай
нового основания - неисполнение арендодателем
обязанности по предупреждению арендатора
о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду
имущество (ст. 613 ГК РФ). Согласно ст. 619 и 620 ГК РФ договором
аренды могут быть установлены и другие
основания досрочного расторжения договора
по требованию арендатора либо арендодателя
в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. В судебной
практике к таковым, в частности, относят
однократное невнесение арендной платы
в установленный срок (см. п. 26 Обзора Высшего
Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г.
№66). Однако то обстоятельство, что указанные
статьи в качестве оснований досрочного
расторжения предусматривают исключительно
нарушения сторонами условий договора,
не означает, что другие основания расторжения,
включаемые в договор, также должны быть
связаны с нарушением
-18-
сторонами его условий. Контрагенты
вправе оговорить любые основания досрочного
расторжения договора по требованию одной
стороны. Они могут
быть и не связаны с каким-либо
нарушением договора, поскольку ст. 619
и 620 отсылают к п. 2 ст. 450 ГК РФ. К числу
правомерно установленных в договоре
оснований, не связанных с нарушением
условий договора, судебная практика относит,
в частности: включение имущества в перечень
объектов, подлежащих реконструкции в
установленном законом порядке, производственную
необходимость эксплуатации объекта аренды
арендодателем либо, напротив, утрату
арендатором производственной необходимости
в использовании имущества.
Своеобразием отличается досудебная процедура
досрочного расторжения судом договора
по требованию арендодателя. Если основанием
расторжения договора аренды является
неисполнение арендатором возложенных
на него обязанностей, арендодатель до
обращения в суд с иском о досрочном расторжении
договора обязан направить арендатору
письменное предупреждение о необходимости
исполнения им обязательства в разумный
срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение
расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Срок,
назначенный для исполнения обязательства,
не только должен быть разумным, но и, следуя
логике, должен истечь к моменту обращения
в суд, иначе арендатор лишается возможности
устранить нарушение. Это правило позволило
судебной практике признать, что при устранении
арендатором в разумный срок допущенных
нарушений арендодатель утрачивает право
на расторжение договора. Однако, по смыслу
ч. 3 ст. 619 ГК РФ, указанное предупреждение
само по себе не является предложением
о расторжении договора, и поскольку названная
статья не регламентирует процедуру расторжения
договора аренды, в отношениях по аренде
действует общее правило, содержащееся
в п. 2 ст. 452 ГК (п. 29 Обзора Президиума от
11 января 2002 г. N 66). В соответствии с ним
прежде всего арендатор направляет арендодателю
предложение расторгнуть договор. В суд
требование о расторжении договора может
быть заявлено, только когда на предложение
о расторжении договора от арендодателя
не последует
-19-
ответа в срок, указанный в предложении
или установленный законом либо договором,
а при его отсутствии - в 30-дневный срок;
либо получен
отрицательный ответ.
Арендатором, как и арендодателем, требование
в суд о расторжении договора может быть
заявлено также после соблюдения досудебной
процедуры урегулирования вопроса о расторжении
договора. Разница заключается лишь в
самой досудебной процедуре. Арендатор
в отличие от арендодателя должен следовать
общему порядку расторжения гражданско-правовых
договоров, предусмотренному п. 2 ст. 452
ГК РФ.
Специальным случаем прекращения договора
аренды является выкуп арендатором арендованного
имущества, который возможен как по истечении
срока аренды, так и до его окончания при
условии внесения арендатором всей обусловленной
суммы (ст. 624 ГК РФ). Условие о выкупе арендованного
имущества может быть предусмотрено законом
и договором. В договор условие о выкупе
может быть включено лишь в случае, если
в законе не содержится запрет относительно
включения подобного условия в договор.
